新築一戸建て(価格3000万円)の購入の諸費用ローン込みの諸費用はいくらかかるの?内訳はどうなるの?【建売住宅】

どんな費用がかかる?

新築一戸建て(価格3000万円)の購入の諸費用ローン込みの諸費用はいくらかかるの?内訳と相場はどうなるの?【建売住宅】

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住宅を購入するときには、どうしても住宅本体の価格に目がいってしまいますが、実は住宅の購入代金のほかにも、さまざまなお金が諸費用として必要になり、物件価格だけでは、家を購入することはできません。

マイホームの購入資金計画として、この諸費用を考慮せず、後からこんなに費用がかかるのかと、知らないとびっくりするかもしれません。多くの方は、具体的に気に入った物件をみつけて、初めて、仲介手数料の高さに驚くことが多いです。

また、諸費用は、建売住宅を購入するか、注文住宅を建てるか、建築条件付き土地を購入するかによっても違いますが、今回は、価格が3000万円の新築一戸建ての建売住宅を諸費用ローンもありという仮定で、説明していきます。

同じ新築一戸建てを購入するにしても、どの不動産仲介会社を通して購入するかによっても諸費用は大きく異なります。

事前に内訳と相場(金額)について知っておけば、新築住宅を損することなく賢く購入することができます。不動産業界歴20年以上のプロが、徹底解説していきます。

物件価格3000万円「建売住宅」を購入する場合にかかる諸費用の内訳と、金額の目安

物件価格3000万円「建売住宅」を購入する場合にかかる諸費用の内訳と、金額のおおまかな目安について解説していきます。

〈登記費用〉 45万円~50万円(表示登記込み)

「建物表題登記」9万円~10万円 (土地家屋調査士報酬)

建売住宅を購入すると、その建物と土地の所有者を購入者に変更する必要があるため、「所有権移転登記」「所有権保存登記」を行います。 また、銀行などの金融機関で住宅ローンの借入を行う場合は、金融機関が土地と建物を借金の担保とするため、「抵当権設定登記」を行います。

新築建売住宅の場合、土地家屋調査士は、分譲会社指定になることが一般的ですが、金額が高めの場合、14万円~15万円のケースもよくあります。

所有権移転登記・抵当権設定登記 35万円~40万円 (登録免許税と司法書士報酬)

新築の場合、分譲会社指定の司法書士・土地家屋調査士を使わなければなりません。又、住宅ローンの金額と課税標準金額がわかれば、計算してくれます。

諸費用ローンを組んだ場合、銀行によって、抵当権設定を1本でできるケースと2本にしないといけないところがあります。抵当権設定を2本しないといけない場合、登記費用が1本でできる銀行より数万円高くなります。

諸費用ローンを利用しても、抵当権設定が1本で可能な銀行を選ぶと、少しだけ登記費用が安くなります。

※ネット銀行の場合、抵当権設定の司法書士が指定されます。そのため、司法書士が決済時、ダブルで同席します。そのため、司法書士の報酬が若干、高くなります。

※現金購入の場合、登記費用は安くなります。

〈印紙税〉 契約1万円と金消契約2万200円

不動産売買契約書に印紙を貼ることで納める税金です。

税額は、売買価格により変わりますが、3,000万円の建売住宅の場合は1万円です。(税金です。)

金消契約つまりローンの契約時に、印紙代20200円かかります。(税金です。)

※ネット銀行で電子契約の場合、印紙代はかかりません。

※都銀・地銀で、電子契約する場合、印紙代はかかりませんが、電子契約サービス料のような名目で、11,000円ほどかかります

確かにネット銀行では印紙代はかかりませんが、司法書士が指定されるため決済時、2人司法書士が立ち会うことになります。新築の場合、司法書士が指定されますが、抵当権設定登記だけ銀行指定の司法書士が担当し、それ以外の所有権移転登記等は分譲会社指定の司法書士が担当することになります。そのため、立ち会い費がダブルでかかるので、トータル的には、さほどかわらない印象です。

〈仲介手数料〉 物件価格×3%+6万円+消費税

建売住宅を購入する際に、不動産会社(仲介会社)が売主と買主の間に入り、契約を交わす場合にかかります。その場合、新築建売住宅の広告内の取引態様の部分に「仲介」もしくは「媒介」と記載されています。

大手の建売分譲会社は、営業マンを抱えず企画に特化してコスト削減をしながら経営していますので、多くの建売住宅では、このような仲介手数料が必要な物件が多く存在します。

販売を仲介会社にまかせている物件は、基本的には仲介手数料がかかります。

新築一戸建てで仲介手数料がかかるのは不思議に思う方もいらっしゃるかもしれませんが、営業マンを抱えているとコスト負担が大きいため売主直売の新築一戸建ては、かなり限られており、レインズに登録して仲介会社に販売を完全にまかせている分譲会社がかなり多いです。

スーモやホームズ等のポータルサイトでは、同じ物件に10社以上掲載がある物件もありますが、その物件はレインズに登録されて、広告可とされた物件です。新築一戸建ては両手取引になる物件が多くこぞって、広告費をかけて両手取引を狙っています。当然、仲介手数料の値引きはなく、仲介手数料は満額きっちり取るのが常識であり普通の仲介会社で、ローン事務代行手数料まで取られ、景品の原資となります。

仲介手数料は上限金額が決まっており、物件価格×3%+6万円+消費税となります。

例えば3000万円の建売住宅の場合、

3000万円×3%+6万円=96万円

96万円+消費税=105万6千円 の仲介手数料がかかります。

(正規仲介手数料 3000万円×3%+6万円×1.1(消費税)=1056000円)

当社では、無料または半額となります。また、仲介業者の中には、仲介手数料だけでなく、住宅ローンを利用する場合、住宅ローン代行手数料のような名目で、10万円~20万円ほど、請求するところも多くあります。当社では、請求しておりません。

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〈住宅ローン借入費用〉融資事務手数料型の場合、「融資金額×2.2%(税込み)」

建売住宅購入時に、銀行などの金融機関から住宅ローンを組んでお金を借りる場合は、

その金融機関に対し、融資手数料、保証料などを支払う必要があります。ネット銀行の場合、「融資金額×2.2%(税込み)」を支払うのみです。保証料型を選択した場合、保証料が必要になり、融資事務手数料型を選択した場合、融資事務手数料が必要になります。

銀行に支払うローン事務手数料(都銀・地銀の場合)
33,000円(都銀)~55,000円(地銀)

※ネット銀行の場合、不要

金融機関によっては、「取扱手数料」とか「事務手数料」とか呼び方は違いますが、一般的には3万円から5万円に消費税程度の金額になります。都銀や地銀を利用する場合に必要になる費用です。

●保証料型を選んだ場合

※ネット銀行の場合、融資事務手数料型のみなので、保証型は利用できません。

一括払い(外枠方式)金利に上乗せする(内枠方式)か選ぶことができます。保証料を無料(0円)にする場合(内枠方式)、金利を0.2%上乗せすることになります。

一括払いの場合は、融資金額1000万円あたり約20万円が相場です。

金融機関によっては、保証料型が無い場合もあります。

3000万円のローンの場合、30×2=60万円

仮に諸費用200万円で3,200万円のローンの場合、32×2=約64万円

●融資事務手数料型の場合(融資金額×2.2%)

ネット銀行では、融資事務手数料型のみしか取り扱いができませんが、都銀や地銀では、保証料型と融資事務手数料型の両方を取り扱いできるところもあります。融資事務手数料型を選んだ場合、銀行に支払うローン事務手数料の支払いが免除される金融機関と両方の支払いが必要な銀行が存在します。

金融機関によって違いますが、融資金額✖2%に消費税の場合が多く、融資金額の1~2%の場合もあります。(※融資事務手数料型を選べば、保証料は発生しません。)

仮に諸費用200万円で3,200万円のローンの場合、3200万円×2.2%=70.4万円

どの銀行も融資事務手数料型の方が金利が低く設定しています。繰り上げ返済のスピードが速かったり、最初から借入期間が短い場合、保証料型を利用する場合の方がお得になる可能性があります。

都銀や地銀で、融資事務手数料型を選んだ場合、銀行に支払うローン事務手数料3万円~5万円も別途発生することが多いです。ネット銀行では、かかりません。2022年4月~都銀・地銀も変動金利は、ネット銀行とひけをとらない金利で対抗してきました。長期固定金利は、都銀・地銀の頑張っている銀行の方が、よいところが多いと思います。

ネット銀行の場合、融資事務手数料型のみの取り扱いになります。

ネット銀行の大きなデメリットは、契約から決済・引き渡しまでに時間がかかることです。契約から決済まで、1ヶ月半以上ゆとりをもって契約が可能であれば、ネット銀行を利用することができます。契約の引き渡し期日まで、間に合うかどうかわからない場合、ネット銀行と同時並行で、都銀・地銀の本審査も進めておかないと危険です。

都銀・地銀の大きなメリットは、契約から決済までのスピードです。紀陽銀行であれば、金消と決済同日にできるので、契約から決済(引き渡し)まで、2週間あれば余裕で決済できます。

〈火災保険料・地震保険料〉12万円から35万円

住宅ローンを利用する場合、万一の火災や地震等の自然災害から家を守る備えとして、火災保険や地震保険への加入が絶対条件となります。

火災保険の保険期間は10年間が最長となり、金額は補償内容、契約期間により異なりますが、地震保険も含めて10年間一括払いで12万円~35万円程です。地震保険は、1年更新・5年更新です。

2022年10月以降、10年での契約ができなくなり、最長で5年での契約となり、全体的に値上がりしています。エリアや物件によって、値上がり率が違いますが、大阪エリアの場合、1.3倍~1.4倍くらいの値上がりです。最長が5年になる分、割高にはなりますが、10年の費用よりは安くなり10万円~20万円が目安になります。

火災保険は、不動産業社が代理店をしているケースにかかわらず、昔は火災保険の加入期間が35年あったのに対し、現在は最長10年、2022年10月以降は、最長5年になっているため、保険料が少ないため、どの代理店も、家財保険だけでなく様々なオプションをつけて売り上げをカバーしようとするため、どの代理店もフルサービスでの提案は多く、保険会社からそういった指示がでています。無駄な保険に入らないように注意が必要です。

〈固定資産税日割り分〉

関西では、4月1日起算日として日割り計算します。実費になります。決済のタイミングでは、建物には課税されていないことが多く、土地だけの固定資産税の日割り計算になります。市町村によっては、建物にも課税されている可能性もあります。

多くの建売業者では、決済時に、翌年度の固定資産税分も清算することが多いです。

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〈ローン事務代行手数料〉

仲介会社によって請求するところと、しないところがありますが、金額的には10万円~20万円+消費税です。景品の原資の一部として利用することも多いです。

当社では、請求しておりません。

〈不動産取得税〉

新築一戸建ての場合、優遇措置があり、減税されているため、3000万円くらいの新築一戸建ての場合、ほとんどかからないことが多いです。

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価格3000万円の建売住宅の諸費用の総額はいくら

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一般的には、諸経費の総額は、ざっくりと購入金額の7~10%ほどかかります。

しかし、金融機関によって住宅ローン借入時の諸費用に差があったり、火災保険の補償内容や契約期間の選択によって金額が大きく変動したりしますが、一番大きいのは、仲介手数料の割引があるかどうかです。これによって、 同じ物件を購入する場合でもどの仲介会社から購入するかで、100万円以上の金額は違ってきます。

当社の場合、新築一戸建ての建売住宅限定で、仲介手数料無料か半額のサービスを実施しております。

3000万円の建売住宅の諸費用の概算は、

合計金額は、250万円~270万円くらいが目安です。

仲介手数料が無料の場合、150万円くらいで可能になります。

同じ物件を購入する場合でもどの仲介会社から購入するかで、トータルの金額はかなり違ってきます。

全体の費用を下げるためには、諸費用を削減するだけでなく、値段交渉をすることも大切です。

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3,000万円の建売住宅を諸費用込みの住宅ローンで購入すると毎月の支払いはいくらになるの?

まず、注意点として、銀行のホームページに記載されている最優遇金利は、諸費用ローンを利用した場合、適用されない可能性が高くなります。担保以上の貸し出しになるので、貸し出しリスクが高くなる分、どの金融機関もスコアリングが厳しくなります。だから、最優遇金利が利用できず高めの金利になる可能性があります。ただ、属性(勤務先・勤続年数・年収等)の条件がいい場合、最優遇金利がとれる可能性は全くゼロというわけではありません。審査の確率を上げるためには、諸費用は現金で用意するのが一番理想です。現金で用意するためには、できる限り諸費用を削減するのが近道です。

諸費用を仮に200万円として下記は計算しています。(2022年4月現在)

仮にauじぶん銀行・住信SBIネット銀行で諸費用込みで3,200万円のローンを組んだ場合の支払いは、

毎月の支払いは、変動金利 0.41%で、81,800円となります。(融資事務手数料型・auじぶん銀行)

毎月の支払いは、変動金利 0.39%で、81,521円となります。(融資事務手数料型・住信SBIネット銀行)

仮に都銀のりそな銀行で諸費用込みで3,200万円のローンを組んだ場合の支払いは、

毎月の支払いは、変動金利 0.395%で、81,590円となります。 (融資事務手数料型・りそな銀行最優遇金利)

アーバンサイエンスでは諸費用を含め、お客様一人ひとりに合った、トータルでコストが削減できるように資金計画をご提案させて頂きます。

ご不明な点などございましたら、お気軽に当社スタッフにお気軽にご相談ください。

ステップ①新築一戸建てが決まり、契約時、必要な諸費用

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新築一戸建て購入時にかかる諸費用を、ステップごとに流れで解説します。

手付金

購入したい新築一戸建てが決まり、申し込み・事前審査の承認後、購入申込み後に売買契約を結びますが、このとき必要な費用が「手付金」です。手付金は買主が売主に支払う費用です。手付金の相場は物件価格の5~10%ですが、新築一戸建ての場合、100万円くらいでも全く問題ないことが多いです。

中古より新築住宅の方が、手付金は少なくて済みます。

手付金は、諸費用ではなく、最後に残代金を精算するときに、物件価格の一部に充当されます。いわば人質のようなもので、買主都合でキャンセルをした場合は手付金は戻ってこないことになります。

売買契約書に貼る印紙税

築一戸建てに関する売買契約書は課税対象の文書のため、 規定金額分の印紙を貼って提出をします。 郵便局で購入できます。契約時、お金を持っていけば、仲介会社が現物を用意していることが多いです。売買価格が1000万円~5000万円までの場合、印紙代は、現在減税措置があり1万円です。

仲介手数料の半金

仲介会社によっては、 「(売買代金×3%+6万円)+消費税10%」 の半金を契約時に支払う場合があります。

売買契約時に支払う購入諸費用

諸費用の名称内容
印紙税売買契約書に収入印紙を貼る形で納める税金です。物件価格が1000万円を超え5000万円以下の場合、税額は1万円です。
仲介手数料の半金
新築一戸建ての多くは、「(売買代金×3%+6万円)+消費税10%」を上限とする「仲介手数料」を不動産会社に支払いますが、契約時と残金決済時に半金ずつ払う仲介会社が存在します。決済時まとめて支払うケースも多いです。

ステップ②契約後~引き渡しまでに必要な諸費用

金消契約(ローン契約)の印紙税

ローン契約書に収入印紙を貼る形で納める税金です。税額は借入額によって違い、借入額が1000万円を超え5000万円以下の場合は2万円です。

表示登記費用

建物表示登記を代行してもらうため土地家屋調査士へ報酬も支払う必要があります。相場は9万円~10万円です。

登録免許税

不動産の所有権を保存・移転する「登記費用」が発生します。

新築一戸建てを購入すると登記費用として「登録免許税」と「司法書士への支払い」が必要になります。登録免許税は固定資産税評価額に税率をかけることによって計算できます。

司法書士への支払い

登記手続きは、司法書士が行いますが、その報酬として、住宅ローンを利用する場合、12万円~13万円くらいが相場です。新築一戸建ての場合、分譲会社の指定する司法書士に依頼するのが一般的です。登録免許税と司法書士への報酬を合わせて登記費用として35万円~40万円くらいにおさまることが多いです。

火災保険・地震保険

住宅ローンを利用する場合、火災保険は絶対条件となります。

火災だけが補償の対象となるイメージがありますが、台風や落雷などといった自然災害、水漏れや盗難など様々な損害も対象となります。補償内容によって費用はピンキリですが、新築一戸建て(建て売り住宅)の場合、木造であることが多いので12万円~35万円程です。

仲介手数料の残金

仲介会社(不動産会社)を通して新築一戸建てを購入するときには、仲介手数料が発生します。決済時、全額の場合は決済時に全額支払います。契約時半金、決済時半金の場合、決済時残金を支払います。

仲介手数料は会社によって異なりますが、

仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

を請求する不動産仲介会社が多いです。企業努力で、大幅に仲介手数料の割引を行っている会社もあるので、同じ物件を購入するにしてもどの仲介会社で購入するかで、諸費用は大きく変わってきます。

住宅ローン関係費用

融資事務手数料型を利用するか、保証型を利用するかで費用が違ってきます。融資事務手数料型の場合、融資金額×2.2%となります。

保証型の場合、事務手数料3万円~5万円に消費税と保証料が100万円あたり2万円ほどがかかります。

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固定資産税等の精算

この固定資産税と都市計画税は毎年1月1日時点で所有している人に対し、市町村から納税通知書が届く仕組みなので、決済時に、買った年に課税される固定資産税と都市計画税を売主と按分するために「固定資産税(都市計画税)を日割り計算した精算金」を売主(分譲会社)に4月1日(関西)を起算日として日割り精算することになります。

決済日が1月2日から3月31日の場合、次の年の納付書が、前の所有者である売主つまり分譲会社のところにいってしまうため、決済日に、その年の金額で精算するケースもあれば、4月に取得できる課税証明書で精算するケースもあれば、納付書がとどいてから買主様に振り込んでもらうケースもあります。どちらかというと、決済日に清算してしまっているケースは多いと思います。

引き渡しまでに支払う購入諸費用

諸費用内容
印紙税
(ローン契約時)
ローン契約書に収入印紙を貼る形で納める税金です。税額は借入額によって違い、借入額が1000万円を超え5000万円以下の場合は2万円です。
登記費用不動産登記(所有権の保存や移転など)、抵当権設定登記の際に必要な登録免許税、登記を行う司法書士の報酬など35万円~40万円くらい。新築一戸建ては表示登記費用として土地家屋調査士(登記のために建物を調査する)報酬を9万円~10万円必要です。
ローン借入費用事務手数料、保証料、火災保険料など。費用の内容や金額は、ローンの種類や金融機関によって異なる。
融資事務手数料型の場合、融資金額×2.2%となります。
仲介手数料や税金などの清算金仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税
毎年かかる固定資産税や都市計画税について、日割りした金額を売主に支払います。

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ステップ③引き渡し後にかかる諸費用

新築一戸建ての建売住宅のポイントは、カーテンレールやアンテナはついておらず、自分で用意しなければいけません。また、大手建売の飯田グループの新築一戸建ては、網戸がオプションとなっています。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した人が都道府県に支払う税金です。

新築一戸建て取得後6ヶ月~1年の間に「納税通知書」が届き、決められた納期までにコンビニや郵便局などで支払います。

計算方法は、

土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%

です。

新築一戸建ての場合、軽減措置が受けられるため、2000万円~4000万円くらいの新築一戸建て建売住宅の場合、0円になることも多いです。

家具家電購入費

賃貸に住んでいた時の家具や家電製品をできるだけ再利用できれば、コスト削減につながりますが、新築一戸建てを購入するなら、思い切って買い替えてしまおうと家具・家電を買い替えるケースもあるかもしれません。

特に、エアコン、照明器具、カーテン、カーテンレールは費用がかかる部分です。

新築一戸建ての場合は、マンションと違って、エアコンのホースを通す穴が空いていないため、工事費用が比較的高い傾向がありますし、付け替えるとあまりよくないと聞いたりします。

いつも、内覧時に説明することですが、新築一戸建てにはカーテンレールがついてないことが一般的です。

新築一戸建て建売住宅では、カーテンレールは付いていません。

カーテンは、ハイサッシなどで、既製品でなければ、結構高くつきます。

カーテンは、4LDKの一般的な広さで、15万円から30万円くらいの予算はみておきたいところです。

引っ越し費用

距離や荷物の量が多いとそこそこの金額になるのが引っ越し代です。

時期によって、金額は大きく違ってきます。又、当然、土日より平日の方が安く午前より午後の方が割安に引っ越せます。

特に2月頃から3月末、5月上旬くらいまでと年末・年始は引っ越しのピークになるので、引越し費用が大幅に上がってしまいます。

テレビアンテナ工事費用

新築一戸建て建売住宅では、アンテナ・カーテンレールは付いておりません。

屋根の方をみると、くるくるまいてある線が見えると思いますが、その線でテレビにつなぐのですが、テレビ線を引き込む工事が必要になります。

アンテナをつけてテレビ線を電線から引き込む
ケーブル回線などでテレビ視聴を申込む

アンテナの方が、初期コストがかかりますが、長い目ではアンテナの方が安いかもしれませんが、台風のこととか考えるとケーブル回線を利用している人も多いです。

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【仲介チャンネル】アーバンサイエンス㈱【購入編】新築一戸建ての建売住宅3000万円を購入する場合の諸費用の金額や相場はいくら?

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