アーバン・サイエンス　real Bank | 未来の価値ある住文化を創造する

2019年3月7日2019年6月6日

糖尿病でローンの審査に落ちた！

「糖尿病」で団体信用生命保険に入れないことも
糖尿病だと、その症状によっては、団体信用生命保険（以下「団信」）の審査に落ちてしまう場合があります。

民間の住宅ローンだと、団体信用生命保険に加入できなければ、ローンを借りられない銀行が多いです。
なのでその場合は団体信用生命保険に加入しなくても借りられるところを探すことになります。
団体信用生命保険の審査の際には、しっかり告知しましょう。

団信とは生命保険の一種で、債務者（あなた）が、万が一病気や事故で亡くなってしまった時に住宅ローンの残高が保険金で支払われる保険です。団信に加入しておくことで残された家族に住宅ローンの返済義務を残さずに済みますし、金融機関も保険金で住宅ローンを全額返済してもらえるメリットがあります。

そのため、基本的に団信への加入は住宅ローン審査の必須条件となっていて、団信に加入できない場合は住宅ローンの借り入れ・借り換えの審査に落ちることになります。団信の加入審査自体はさほど難しいものではなく、金融機関が指定する保険会社が用意する告知書に健康状態を記入して提出するだけです。保険会社は提出された告知書の内容をチェックして加入条件を満たしているかを書面で確認して加入可否を決定します。（住宅ローンの金額が5,000万円を超える場合など健康診断の結果の提出を求められることもあります。）

告知書には、過去3年以内に手術を受けた経験があるか、2週間以上継続して治療を行った経験があるか、と言った現在・過去の健康状態に関する質問項目が用意してありますので、「はい・いいえ」で記入していく様式で、記入も特に面倒ではありません。

例えば、以下に該当するような場合は審査に落ちる可能性と言われています。

3か月以内の通院・治療・投薬など
3年以内の病歴
心臓・血圧関連の疾患
脳・精神系の疾患
肺・気管支系の疾患
胃・腸など消化器系の疾患
目関連の疾患
すい臓・肝臓の疾患
がん（悪性新生物）
糖尿病・リウマチなど
身体障害手帳
視力・聴力・手足・脊髄などの疾患
健康診断・人間ドックの要再検査などの指摘

●万が一の場合、ワイド団信への加入を検討する方法もございます。

ワイド団信は、正式には加入条件緩和型団体信用生命保険と言い、通常の団信に加入できない人のために用意されている団信です。通常の団信の場合、団信の保険料は銀行が負担してくれますが、ワイド団信に加入する場合住宅ローン金利に上乗せして費用を負担していくことになります。そのため、金利が少し高くなります。

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2019年3月4日2019年6月6日

「連帯債務者」「連帯保証人」の落とし穴

収入合算でローンを組む夫婦は要注意！「連帯債務者」「連帯保証人」の落とし穴

そもそも、家を買う時に「保証人」は必要？

住宅ローンの借入をする際には保証人が必要と思う人が多いかもしれませんが、本来、保証人は不要です。ローン契約時には親類や知人等の保証人を設定することではなく、保証会社への保証料を支払うことが前提となります。万が一、返済ができなくなった時には保証会社が代わりに返済を行ってくれるからです（もちろん、返済しなくていいということではありません。金融機関や保証会社からの返済要求に応じられない場合は、家を売却しなければなりません。）

しかし、自分の年収だけでは希望どおりの金額を借りられない場合、「収入合算」や「ペアローン」を利用することがありますが、その場合は保証人が必要となるケースがあります。その時に出てくるのが「連帯債務者」と「連帯保証人」という名称です。とても似ていて紛らわしいのですが、保証の範囲など内容が異なりますので、それぞれの違いをしっかり理解しておく必要があります。まずは「連帯債務者」と「連帯保証人」の違いを押さえておきましょう。

●連帯債務者とは
「連帯債務者」とは、文字通り、連帯して債務を負っている人のこと。同一のローンに対してそれぞれが独立して返済する義務を負います。たとえば夫が3000万円の借入をして妻が連帯債務者になっていた場合、2人がどういう分担で返そうが、とにかく最終的に2人で3000万円返せればOK。そして金融機関側もどちらに返済を求めてもいいとされているので、夫も妻も金融機関から返済請求を受ける可能性があります。金融機関によっては夫に対してだけ全額の返済が求められたり、妻に対して半額の返済を求められたりすることもあります。

●連帯保証人とは
一方、「連帯保証人」は債務者と連帯して債務を保証する人のことです。あくまで保証をする立場の人であるため、債務者の返済が滞ってはじめて、金融機関からの返済請求を受けることになります。たとえば、夫が3000万円を借り入れして収入合算した妻が連帯保証人になった場合は、あくまで毎月の返済をしていくのは夫。ただし返済が滞った場合に保証人として返済を肩代わりしなければなりません。

夫婦や親子で連帯債務者や連帯保証人になる場合はお互いにその役割をきちんと把握しておくことが大切です。

「保証人」の落とし穴…もしもの時のことを考えておこう

気を付けたいのは、「もしもの時」のこと。家を買う時にはあまり考えたくないことかもしれませんが、債務者がなんらかの事情で支払えなくなったり、死亡した場合など、もしもの時のことをシミュレーションしておくことが大切です。

収入合算で「連帯債務者」が求められるのは、フラット35が代表的です。これに対して、一般の民間金融機関では「連帯保証人」というケースが多く見られます。

●連帯債務者の落とし穴
先述したように、連帯債務者となる場合、夫婦2人が債務者という扱いになります。1人では借りられない金額も、2人の収入を合算してローンを組めるので有利なこと、住宅ローン控除を2人で受けられること、また所有権をそれぞれ持てるローン控除をそれぞれできることなどがメリットとしてあげられます。
しかし、落とし穴としては、団体信用生命保険に加入できるのは、ほとんどの場合1人だけということです。たとえば、夫が借入をして妻が連帯債務者になった場合、団体信用生命保険に加入するのはほとんどの金融機関では夫のみになります。妻は返済の義務があるにもかかわらず、万が一死亡した場合にもローンの支払いに対する保障はされません。しかし、フラット35の場合、金利を0.18％上乗せするだけで、奥様も団体信用生命保険に加入することができてしまいます！
連帯債務は2人とも債務者であるため、2人がそれぞれ返済し続けることが必要。そのため、2人とも返済能力を維持し続ける必要があります。たとえば、妻が出産を機に仕事を辞めた場合、妻の住宅ローンの支払いが継続できなくなる可能性がありますが、もし夫が妻の返済部分の肩代わりを行い、その額が贈与の基礎控除枠を超えてしまうと贈与税が課されてしまうのです。また妻が仕事を辞めてしまうことで、所得がなくなるため、夫しか住宅ローン控除を受けられなくなります。なぜなら、住宅ローン控除はその人の所得税からの税額控除のため、所得がなければ控除するものもないからです。しかも住宅ローン控除の基準となるローン残高については、自分名義で組んだ住宅ローン分に対してしか適用がありません。つまり実態として夫が全額支払っているにもかかわらず、住宅ローン控除は一部しか受けられず、贈与税が課せられる可能性まであるのです。

●連帯保証人の落とし穴
まず、連帯保証人に一度なると、そうかんたんには連帯保証人から外れることはできません。連帯保証人の交代も困難となります。なぜならば、住宅ローン契約では通常、連帯保証が解除されるのは、住宅ローンを全額返済した時と決められているからです。

2019年2月28日2019年6月6日

がんになったらローンがゼロになる住宅ローン

団体信用生命保険の保険料は基本的に銀行が負担し、金利の中に含まれています。
住宅ローンのように大金を借りるとき、誰しも、「万一のときは、返せるのだろうか」と不安を感じると思います。銀行で住宅ローンを借りるときは、ほとんどの銀行では団体信用生命保険への加入を条件にしていますので、ローン契約者が死亡したり、高度障害になった場合は、その保険で残りのローンが相殺されますから、その後の返済はなくなります。団体信用生命保険の保険料は基本的に銀行が負担するので、ローン契約者が別途支払う必要はありません。

★一番大きな問題は、病気になり働けなくなるケースです。
高度障害状態と認められない場合は、団体信用生命保険の対象外となり、ローンを支払い続けなくてはなりません。闘病生活にお金がかかるうえ、ローンの返済も重くのしかかってしまいます。
特にご主人が高収入で奥様が専業主婦の場合などは、急に生活レベルを変えたり、すぐに奥様が働きに出るのは難しいものです。万一、ご主人の体にトラブルがあって収入が減ると、とたんに家計が崩壊する恐れがあります。また、お子様が小さい場合などは、奥様は働くにも働けず、家計を支えるのは困難でしょう。

★がん特約付きの住宅ローンがございます。
金利に0.1～0.3％程度が上乗せされることが多いですが、各銀行ごとに微妙に内容が違いますので、よく内容を確かめることが必要です。
★団体信用生命保険には三大疾病、七大疾病、八大疾病などの保障がつくものや、がんと診断された場合の保障がつくがん特約があります。対象となる病気になった場合、保険金が支払われ、住宅ローンの返済に充てられるというものです。
金利に0.1～0.3％程度が上乗せされることが多いのですが、闘病生活を余儀なくされたときには大きな助けになります。働けない状態になったときの公的保障が薄い自営業の方にも安心材料になるでしょう。

★ローン返済後は保障がなくなる点に要注意
分譲住宅や分譲マンションを購入するときは、流れに乗って勧められる金融機関の住宅ローンに加入するほうがスムーズですが、このような特約についてはあまり説明されないケースも多いようです。医療保険がわりにはならないというのがポイントです。

安心感を得られる疾病特約ですが、デメリットもあります。それは、ローン返済後は保障がなくなる点。医療保険の代わりにはならないので注意が必要です。また、保障対象になるケースには細かく条件が設定されていることも理解しておくべきです。

★例えばがん特約の場合では、治療すればほとんど再発しない上皮内がんなどは、ほぼ保障の対象になりません。しかし、医療保険なら入院費や手術費などの保障は受けられます。

2019年10月17日2019年10月17日

シティテラス千里桃山台　豊中市　桃山台駅

建て替え事業の分譲マンションです。

御堂筋線直通の北大阪急行線で、都心に最も近い千里のフロントゾーン・桃山台駅前エリア。
中でも、「シティテラス千里桃山台」新千里南町には、御堂筋の風景を継ぐように植樹された「千里ぎんなん通り」や「とよなか百景」のイチョウ並木、サクラ並木など、四季を通じて愉しめる美しい光景が広がります。

所在地：大阪府豊中市新千里南町三丁目6番1（地番）　

交通：北大阪急行南北線「桃山台」駅から徒歩3分
総戸数： 277戸（※非分譲住戸44戸含む）　

完成年月：2018年7月31日完成済　

入居（引渡）予定日： 2020年4月下旬　

敷地面積： 11,648.95m²　

建築面積： 4,463.78m²　　

建築延床面積 27,000.44m²　（容積対象面積21,472.37m²　）　

構造・規模鉄筋コンクリート造　 地上15階建　地下1階建　　

地目：宅地　

用途地域第1種中高層住居専用地域　

建ぺい率・容積率：60%（豊中市千里ニュータウン地区環境保全に関する基本方針による制限有）・200%（豊中市千里ニュータウン地区環境保全に関する基本方針による制限有）　

建築確認番号：第ERI-16034771号（平成28年9月15日）、第ERI-16034773号（平成28年9月15日）　

駐車場総台数：222台（※非分譲住戸取得台数含む）、他来客用4台、管理用1台、荷捌車スペース1台　駐車場使用料（月額） 8,000円～22,000円　

自転車置場総台数： 554台　自転車置場利用料（月額） 200円・300円　

バイク置場総台数：7台　バイク置場使用料（月額） 2,000円　

ミニバイク置場台数： 31台　ミニバイク置場使用料（月額） 1,000円　

分譲後の権利形態建物は区分所有権、土地は共有　管理形態区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　

管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

売主：住友不動産株式会社

設計：株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部　

施工：株式会社長谷工コーポレーション　

4期／最終期

販売戸数 8戸　販売価格 5,440.4万円～6,147万円　間取り 3LD・K　専有面積　 70.09m²～75.13m²　バルコニー面積 12.40m²　管理費（月額） 8,557円～ 9,097円　修繕積立金（月額） 5,510円～ 5,910円　管理準備金 8,557円～ 9,097円　修繕積立基金 330,700円～ 354,400円　

エントランスには、宅配ボックスが設置されています。

リビング・ダイニングには床暖房付きです。

食洗器が設置されております。

手間をかけず、効率よく食器類が洗浄でき、節水効果にも優れた食器洗い乾燥機をご用意しました。スライド式なので、楽な姿勢で食器の出し入れができます。

生ごみディスポーザー付き

生ゴミを、キッチンですばやく粉砕処理できるシステムです。各住戸のディスポーザーで破砕された生ゴミは専用の排水処理装置で浄化してから、排水するので、環境への負荷も軽減することができます。※一部処理できないものもあります。

洗面室

浴室

専用のフロフタと浴槽保温材で温まったお湯を冷めにくくしました。湯温が長持ちするので追い焚きや足し湯が節約でき経済的です。

ミストサウナ付きで一般のドライサウナと比べ、低温・高湿度で息苦しくなくリラックスして楽しめます。浴槽入浴できない時、深夜や早朝にさっと入浴したい時でも、ミスト浴なら浴槽入浴で実感するような保温やリラックス効果を短時間で手軽に実感できます。さらに、肌の保湿、発汗、血行促進などの効果も期待できます。
又、約1.4ｍ×約1.8ｍの大型ユニットバスを採用しました。人にやさしい低床タイプで、快適なバスタイムがお楽しみいただけます。　

トイレ

「エコジョーズ」を採用。

大阪ガスの高効率ガス給湯器「エコジョーズ」を採用。キッチン、バスルーム、パウダールームへのスムーズな給湯はもちろん、床暖房や浴室暖房乾燥機までをトータルにサポートします。また、この熱源システムは、従来無駄に捨てられていた排気熱、潜熱を効率よく回収してお湯を沸かす省エネ仕様となっており、従来の給湯器に比べて環境に優しく、年間ランニングコストの面においても優れた経済性を発揮します。

物件の構造

戸境壁のコンクリートの厚みは

スラブ厚は約20ｍｍ～約230ｍｍです。

住宅性能評価取得物件

ペアガラス採用

開口部には省エネ効果に優れたLow-Eガラスを採用。ガラスの表面にコーティングされた日射熱の反射性を高める特殊金属膜（Low-E膜）と断熱性を高める空気層により、冷暖房両方の負荷を軽減します。

断熱構造は

外気に面する柱・梁・壁の室内側に約20㎜～約30㎜厚、最下階住戸の床下に約20㎜～約50㎜厚の結露の発生を抑制する断熱材を施工。また、最上階の屋上には約30㎜～約35㎜厚の断熱材を施しています。

インターネット環境は？

24時間換気システム

窓を閉めたままでも常に換気ができる、24時間常時小風量換気システムを採用しています。各室の自然給気口から外気を取り入れ、ドア下を経由して、バスルーム、パウダールーム、トイレの換気口から室内の空気を排出します。

ホルムアルデヒド対策

建材や内装材などの素材（建築基準法上の特定建材）には、ＪＩＳ（日本工業規格）やＪＡＳ（日本農林規格）によって定められたホルムアルデヒドの発散量が少ないものを採用。健康的な住まいを追求しています。

間取り

2019年10月17日2019年10月17日

豊中市立地適正化計画　コンパクトシティ構想

簡単にいいますと、人口が減ってくるとバラバラに住んでいると行政のコストがかかるので、誘導したいエリアにまとめていくことにより、行政を維持していこうとすることです。当然、居住誘導エリア以外の不動産価値は下がると考えられます。

将来、市町村の行政サービスの内容も不動産の資産価値に大きく影響してくると考えられます。選ばれる市町村かどうかも見極める大きなポイントとなります。

さらに、居住誘導エリアは随時、更新されていく可能性があると思いますので、不動産購入を検討している方は、そのあたりをきっちり見極めて購入しないと、大きく損をすることになります。徐々に不動産価値に反映されてくると思います。

立地適正化計画（平成31年（2019年）1月1日公表）

　豊中市の都市づくりの基本的な方針となる「第2次豊中市都市計画マスタープラン」で示す「都市空間の将来像」の実現のため、平成30年（2018年）10月1日に「豊中市立地適正化計画」の内容を確定し、3ヶ月の周知期間を経て、平成31年（2019年）1月1日に都市再生特別措置法第81条第18項に基づく公表をしました。

立地適正化計画の背景と目的

人口減少と高齢化の進行を背景に、高齢者や子育て世代が安心できる健康で快適な生活環境の実現や、財政面及び経済面において持続可能な行財政運営基盤の構築などを推進するためには、『コンパクト・プラス・ネットワーク』（地域公共交通と連携したコンパクトなまちづくり）の考え方をもとに、都市構造を転換していくことが重要となっています。このような考え方をもとに、平成26年（2014年）の都市再生特別措置法改正により、行政と住民や民間事業者が一体となってコンパクトなまちづくりを進めるため、人口密度を維持し、生活サービス機能などの適切な誘導を図るための方針や区域などを示し、長期的に穏やかに土地利用を誘導する「立地適正化計画」が制度化されました。

豊中市立地適正化計画【本編】（PDF：20,776KB）

2019年10月17日2019年10月17日

豊中市敷地内側溝の設置について　豊中市

【１】目的道路境界部分に側溝を設置することにより、建築基準法上の道路の範囲を明確にするとともに、道路に沿って側溝幅の空間を確保することにより、ゆとりある街並の形成を図ることとあわせて雨水を処理することを目的としています。

【２】対象範囲建築基準法上の道路幅員が４ .７ｍ未満の道路に面する全ての建築物及び工作物の敷地が、対象となります。

【３】指導基準

・建築基準法上の道路境界線の敷地側に、下図に示す側溝を設置すること。なお流水面の深さについては、２００㎜を原則とするが、雨水排水に支障のない深さを検討する。

・側溝上には建築物（庇、出窓も含む）、工作物、門、塀等を設けないこと。

・雨水の排水方法については、隣地の既存側溝の排水処理も配慮して検討すること。

2019年10月17日2019年10月17日

マンションの不動産取引（旧法地上権・旧法借地権のマンションとは）

地上権も貸借権も建物を所有することを目的とした借地権ですが、権利の強さに違いがあります。

1.地上権

地上権は権利形態が「物権」です。物件とは、土地があったとすると、その土地を更地の「土地」と空中上の「地上部分」に分けて、地主が土地を登記し、借主が地上権を所有する形です。
土地の所有者はいてもその土地の上に建てられている建物部分の支配権はほぼ地上権所有者が持つということになります。

地上権は借りているのではなく、「物件」と言われる、登記できる権利ですので、賃借権より非常に強い権利と言われています。
地主の承諾を得なくても地上権を登記して第三者に譲渡したり、賃貸したりすることが自由にできます。
地上権を持つことで、土地を所有しているのとほぼ変わらない権利になります。

地主にはかなり不利な契約になるので、地上権のマンションは非常に少ないです。

2.土地借地権（賃借権）

土地をレンタルで借りているだけで、地上権が物件であることに対し、「債権」と呼ばれています。

地主が土地に対して、登記をしてあげる義務はないので、地上権よりは弱い権利です。

しかし、土地上の建物には登記を設定できます。

ただし、旧法借地権の賃借権の場合でも、建物が老朽化して朽廃することがなければ、権利をはく奪されることはなく、更新ができますので、「正当事由」がありよほどに地主が必要とする理由がなければ、半永久的に更新できます。
また言い換えますと、旧借地権は、存続期間の定めが無い場合、建物が老朽化し、朽廃すれば、借地権が自動的に消滅します。

第三者への譲渡についは、地上権は地主の許可無しで譲渡できますが、貸借権は地主の許可が必要です。

定期借地権

定期借地権は、平成4年8月に施行された法律で、それ以前の借地権を旧法借地権と呼んいます。定期借地権付きのマンションとは、50年後、60年後、更地にして、地主に返還します。そのため毎月、地代と解体準備金を支払います。

旧法の方は、土地を借りている借主の立場が非常に強く、貸した土地を返してもらい、自分の家を建てたり、収益マンションを建てようと思ったとしても、「正当事由」がないと返してもらえない。

この正当事由は、仮に明け渡し料を払ったとしても正当事由として、認められないケースも裁判で非常に多く返してもらうのが難しい。

そこで 定期借地権が、平成4年8月に施行されました。それ以前の借地権を旧法借地権と区別しています。

普通借地権

平成４年８月に新たに制定された「借地借家法」で定める借地権の一つで、契約更新を前提としている借地権で、地主は正当事由がなければ契約を更新しなければなりません。借地権の存続期間は当初は30年で、更新後第1回目は20年、それ以降は10年と期間が徐々に短くなります。

旧法地上権マンション　アピア１逆瀬川

2019年10月16日2019年10月16日

住宅ローンの延滞　半年延滞が続けば自宅が競売にかけられます！

●半年延滞が続けば自宅が競売にかけられます！

ポイントは、延滞する前に金融機関で相談すれば救済の方法があるということです。

これが、住宅ローンを延滞し続けた場合に適用されますが、そうなる前にルールの適用を免れる道もあります。重要なポイントは、延滞が発生する前に金融機関で相談することです。

金融機関としては最終的にローン破綻となって代位弁済に回されれば、保証会社から残高相当額の弁済を受けることができるので、損害はないように見えますが、多くの場合、保証会社は金融機関の系列です。その保証会社が競売などによって全額回収までに手間ヒマがかかり、場合によっては全額回収できないことになれば、損失がでてくるので金融機関としても延滞を続けられるより、返済条件を変更することで毎月の返済額を軽減、それによって返済を続けてもらうほうが得策と考えるからです。

金融機関にもよりますが、3カ月から6カ月延滞が続くと、金融機関は保証会社に代位弁済を求め、債権者は金融機関から保証会社に移ってしまいます。保証会社は金融機関より取り立てが厳しくなり、そのまま返済できない状態が続くと半年から1年程度で自宅は競売になります。又、競売の一歩手前で競売より少しでも高く売るために任意売却という手段もあります。競売では相場よりかなり安い価格で落札されるので、ローン残高に満たない場合、差額分はローンとして残り、住まいを失って、新しい賃貸で家賃を払いながら残りのローンの返済も続きます。

資産価値の高い物件を購入していた場合や月々のローンの金額が貸せる家賃相場より低い場合、自宅を貸して他人（賃貸人）にローンを払ってもらって、自分たちはひとまず安い賃貸で過ごして資産を手放さずに済むという逃げ道も生まれてきます。