アーバン・サイエンス　real Bank

不具合があった時の中古と新築の大きな違いとは　品確法はご存知ですか？

マイホームにもしもの不具合が発生したとき保証はどうなるのでしょうか？

新築の場合、品確法により、新築住宅における瑕疵担保期間10年の義務化されています。
10年間の保証は「住宅の柱や壁など構造耐力上主要な部分」、「屋根など雨漏りを防ぐ部分」に、瑕疵（工事不備、欠陥など）が見つかった場合について、「引き渡し後10年以内に見つかった場合は、売主（または施工会社など）が無償補修などをしなくてはならない」と定めされており、他のところについては、1年から2年の分譲会社によるアフターサービス基準に基づくサービスがございます。

築年数の浅い中古を購入する時の注意点は品確法による保証やアフターサービスによる保証は、保証期間がまだ残っていたとしても新たな買い主には引き継げないのが原則であることです。築10年までは、品確法の保証を受けられると思ってる方は多いのではないでしょうか。

中古住宅の場合は、中古住宅の売り主は、個人で売却した中古住宅の不具合について、その責任を長期間にわたって個人に負わせるのは荷が重すぎるという観点から設備については、1週間、雨漏りや給排水管の故障、シロアリの害については3か月の瑕疵担保責任というのが一般的な取引です 。

ただ中古住宅をリノベーションして販売する場合で、業者が売主の場合、2年となります。 つまり宅地建物取引業者である場合、「宅地建物取引業法（宅建業法）」によって、引き渡し後最低2年間は、品確法の対象となるような住宅の構造上で重要な部分や、雨水の侵入を防止する部分の重大な不具合については、責任を負わなければなりません。

宅建業者が売り主の場合でも、倒産するなどで補修が難しい場合、泣き寝入りとなります。新築住宅の場合は、品確法の定めた10年間は補修費用を担保するために保険に加入したりできる仕組みがありますが、中古住宅の場合はございません。

中古住宅では、不具合の保証のための、瑕疵保険（かしほけん）がありますが、 現場レベルでは検査によって一定の性能を満たさないと保険には加入できないという大きなネックがあり、かつ売主がインスペクションを行って万が一、大きな不具合がみつかり、保険にも入れず、重要事項説明にも不具合の件をきっちり説明しないといけなくなってしまうという性格上、そのあたりを売主に説明すると、インスペクションを進んでやりたがる売主はいないのが現実です。そのため、瑕疵保険の制度はあるが広がっていません。

ごく一部の中古物件に限られますが、任意の「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できれば、住宅の構造上で重要な部分や雨水の侵入を防止する部分の重大な不具合について、5年間（宅建業者の場合は2年間）は保険金で補修する制度を利用できます。

そもそも「瑕疵」とは？

住宅を購入した時、引き渡し時には知り得なかった住宅の構造上の重大な欠陥がある場合、法的に「隠れた瑕疵」といいます。売り主や建築を請け負った事業者は、隠れた瑕疵に対して責任を負うことを「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」といいます。この責任は引き渡し時に買い主に知らされていた欠陥は、関係ございません。

この瑕疵担保責任をいつまで追うのかなどを、品確法や宅建業法などの法律で定めている。民法上では、「瑕疵を発見してから1年間」となっていて、売主がいつまでも責任を負うことになってしまうので品確法や宅建業法などで期限が設定されています。

民法は、実は2020年4月に改正され、これまでの「瑕疵担保責任」に代わり、「契約不適合責任」の考え方になります。

ＲＥＡＬ　ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町１丁目16番10号　メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
E-mail：info@realinfobank.com
【当社ＨＰ】
https://www.realinfobank.com/

Tower Bridge(タワーブリッジ ) 　ロンドン

地下鉄タワーヒル駅を出ると目の前に見えるのがロンドン塔がドーンと目に入ってきます。ロンドン塔の建物の向こう側に、テムズ川に架かる橋がタワーブリッジが見えてきます。景色もすばらしく、景色も非常にすばらしかったです。

テムズ川は、約346キロで、水上交通の大動脈で、18世紀にはイギリス最大の貿易港としして繁栄しました。

1886年の着工から1894年の完成まで実に8年の歳月を要して造られたそうです。

橋は鉄骨でできていて跳開式の可動橋となっています。大きな船が通る時には、橋の真ん中が持ち上がるようになっている跳ね橋です。タワーブリッジはまだまだ現役で、１カ月に数回は開くそうです。現在は橋を持ち上げる動力として、油圧と電気モーターで動かしているそうです。

地下鉄タワーヒル駅を出たところの写真です。

地下鉄タワーヒル駅を出て、 ロンドン塔が よく見える位置から撮った写真です。

駅のすぐ近くで、リス発見！

進んでいくと、ロンドン塔のチケット売り場があり、さらに進んでいくと、川辺が見えてきます。

テムズ川の向こう岸のビルの写真です。

塔の高さは50ｍくらいありそうです。近くで見ると見ごたえあります。歩道が両側にあり、

橋の上からの写真です。

橋の上からの写真です。

橋の上からのロンドン塔方面の写真です。

入場料は9.8ボンドでした。（2019年12月現在）

上記写真は、チケット売り場です。入場の時は、持ち物検査をしてから、エレベーターの方に進みます。

このエレベーターで一番上までいきます。

２つの塔を繋ぐ２本の通路があり、塔と塔の間は約270ｍ、ここの真ん中から橋が持ち上がるそうです。

2本架かって いる塔と塔を結ぶ橋は、 「THE GLASSED IN WALKWAY」と呼ばれ、そこからテムズ川とロンドンの街を見渡すと最高の景色が手に入ります。

塔と塔を結ぶ橋 のうち、その中で下がガラスで行き交う車や歩行者が見えるところがあります。

「THE GLASSED IN WALKWAY」からの眺望です。

「THE GLASSED IN WALKWAY」からの眺望です。

ここが出口です。下りは階段で一気に下まで降りていきます。

ブリッジへの入り口です。

橋からの眺望です。

観光客だらけでした。

ＲＥＡＬ　ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町１丁目16番10号　メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
E-mail：info@realinfobank.com
【当社ＨＰ】
https://www.realinfobank.com/

中古物件の選び方　事故物件を購入しないために　住宅購入のポイント

不動産の売買の場合、物件の資料の下の方に小さく、「告知事項あり」とか「心理的瑕疵あり」とか記載しているのを見たことがある方はいらっしゃるかもしれません。

中古物件を購入する時、事故物件を購入しないためにはどうすれは、いいのか？事故物件の専門家の大島てる氏の注意すべき見解は？下記のような内容です。

① 不動産屋に案内されたときに、ほかの部屋に比べて、異様にリフォームされている

これは、「事故物件の可能性を疑ったほうがいい」というのが大島てる氏の見解です。物件の内覧では事故物件かどうかはわかりませんが、事故のあった物件は、床下に体液が染み込んでいるなど、物件そのものの損傷が激しいことが多く、体液がフローリングの下まで染み込んだせいで、通常は行わないフローリングの総取り替えをしていたら、フローリングはピカピカで新品になっている可能性があるということです。また、浴室で自殺していたら、浴槽ごと新品に取り替えるなどのケースもある。

部屋は普通でも、通常ならば取り替えないような一部の箇所が丸ごとリフォームされている場合も要注意ということです。

殺人とかでなくても、火事があった物件とかも不用意にすべて、リフォ－ムされていたりします。

やはり、物件の内覧時に、なにか不自然さを直感的に感じたりした場合、あたっていることもあると思います。

② アパートやマンション名が最近、急に変わった

殺人事件などで、新聞などで繰り返し物件名が報道されて有名になってしまうと、それだけでイメージがついてしまい、入居者が減ることも十分考えられます。また、事故物件の場合、アパートの塗装の色が急に全面的に塗り替えていることもあるそうです。

③ 1人目には告知するが、2人目には言わないという不動産会社の慣行を悪用

定期借家契約などで、更新を2年などに定めて、1人目を追い出し、2人目からは、通常の家賃に戻すというケース。場合によっては、不動産会社の社員を数カ月住まわせてその後、何事もなかったかのように貸し出す業者も中にはいるそうです。

ただし、これらの項目が当てはまるからといって、当然ながら必ずしも事故物件であるとはいえないのがポイントです。

賃貸の場合、事故物件の告知義務は1人目のみで、2人目以降は告知しなくてよいというのが通例になっています。

そもそも賃貸物件においての事故物件の1人目告知という通例は、いつ頃できたのだろうか。大島てる氏によると、そもそもこの1人目告知が不動産業界で通例になったのは、東京都内のアパートで、自殺した借り主の連帯保証人に対して損害賠償請求を行った裁判だそうです。

東京地裁が、この裁判で「1人目の賃借人には告知しなければいけないが、その賃借人が退去したら、次の入居者に対して告知する義務はない」という判決に基づいて賠償請求が認められたことが原因だそうです。これは、そもそも連帯保証人である遺族が、過重な負担を負わないためだと考えられますが、この裁判が元となり、不動産業界には「事故物件はその後に借りる1人目へは告知すること」の通例が生まれたそうです。

これはあくまで業界の慣行であって、裁判で争ってその理屈がすべて通用するかどうかは別問題となります。

心理的瑕疵の物件の裁判では、個別のケースによって、それぞれの判断にばらつきがあり、一概にはいえません。殺人事件ならば、事件が起こってから何年まで告知すべきだとか、マンションならば、隣やほかの部屋にどこまで告知すべきだという明確な基準はまだ定まっていないのが現状です。それを踏まえた上で、物件を検討しなければいけません。

事故が起こってからどのぐらい経過しているかも重視されます。契約をした日に近い日にちに自殺などが起こった場合、それは、心理的瑕疵として認められるケースが多く、逆に何十年も経過していた場合、一般的に心理的瑕疵は薄くなりますが、何十年も経過していても、大きな事件で、世によく知られたような場合は、心理的瑕疵が認められたりします。事件性の大きさにも大きく左右されます。

家賃が相場よりも安い物件・相場より安く売りだされている物件も、事故物件の可能性が高いので、疑ってかかった方がいいかもしれません。安くなっている根拠を追求することが大切です。

下記サイトで事件があった物件かどうか確認できます。

https://www.oshimaland.co.jp/

もしくは、「大島てる」で検索してください。地図に炎があるところが事故物件です。しかしながら、すべての事故物件が網羅されているわけではございません。

ＲＥＡＬ　ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町１丁目16番10号　メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
E-mail：info@realinfobank.com
【当社ＨＰ】
https://www.realinfobank.com/

建築の基礎知識　ローコスト住宅とは？　実際本当に低コストに収まる？大丈夫なの？建てる際の注意点

「坪単価30万円」「本体価格1000万円」といった安さを売りにした住宅の広告を、目にすることがあります。安くで家が建てられればうれしいですが、ずっと住む家が安かろう悪かろうでも困ります。知っておきたいローコスト住宅の特徴や注意点を紹介します。

ローコスト住宅とは、簡単にいいますと、経営管理を徹底して無駄を省いて建築費用を抑えた低価格住宅のことです。

大手ハウスメーカーの住宅が、坪単価70万～100万円なのに比べると、約半分の価格ですから、かなり安く購入できる住宅です。

ローコスト住宅が安くできる理由

ローコスト住宅には当然、コストを削減するための仕組みや工夫があります。スケールメリットによる建材の大量仕入れに加え、各工程を自社で徹底的に施工管理しているのが大きな特徴です。パワービルダーがやっている仕組みと基本的には同じです。

できるだけシンプルなデザインや間取りにすることで材料費や工費を抑えます。間取り等もパターン化したり、デザインがシンプルな家が多いです。

また、スケールメリットを生かして、安定して安く購入できる材料を使うことで、コスト削減を図ります。このため、建材や設備はあまりこだわって選べないといった側面もあります。 また、ユーザーによっては、別に必要のない食洗器や床暖房などは、標準では付けていないことが一般的です。こだわって建材や設備を選ぶ場合、オプション対応となります。

しかしながら、一般の工務店が、同じレベルの家を作るとコストが大きくかかります。

大手のハウスメーカーでは、モデルハウスを建てたりテレビCMを打ったり多くの営業マンがいたりしてコスト高になっているところも、極力抑えることでコスト削減の努力をしています。

ローコスト住宅・ハウスメーカーで建てる際に注意したいポイント

ローコスト住宅に限らず、大手ハウスメーカー等で比較検討する場合、単純に坪単価だけで比較するのも要注意です。家を建てる場合、本体のほかに設備等の工事費、設計料などもかかりますが、どこまでが坪単価に含まれるのか住宅メーカーによって、全く違うということです。単純な坪単価だけで、比較検討はできません。

ＲＥＡＬ　ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町１丁目16番10号　メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
E-mail：info@realinfobank.com
【当社ＨＰ】
https://www.realinfobank.com/

不動産テクノロジーの今

︎不動産テクノロジーの先駆者アメリカでは、今どんなマーケットになっているのか気になるところです。日本の不動産業界の方向性が見えてくると思います。不動産業界をテクノロジーの力で、より効率的でオープンな市場にしようという流れが世界で広がっているのは間違いないと思います。

不動産×テクノロジーReal Estate Technologyつまり「不動産テック」と言われている分野です。

不動産テック企業で、イメージするのは、ソフトバンクビジョンファンドが多額の資金を投資して、多額の損失を出したことで、ＴＶのニュースで有名になったウィーワーク（ＷｅＷｏｒＫ）です。

上記写真はロンドンのＷｅＷｏｒｋで、ロンドン、パリの街を歩くとＷｅＷｏｒｋの看板がでているビルとよく出会います。

もともとニューヨークが出発点で、単なる転貸しビジネスにしか見えないビジネスモデルですが、多額の投資金額が流れてきてテクノロジーがかけ合わさっただけでとんでもない時価総額に膨らんでいることがすごいと思います。そもそも米国や英国では、オフィスビルの賃貸借期間は10年～15年が一般的で、これに対して、ウィーワークは最短1カ月から契約可能にしたビジネスモデルでこれにコミュニティという付加価値をつけているのが特徴です。そもそも多くのテナント企業が、人数の増減にフレキシブルに対応できるのが売りで、ウィーワークの顧客となってきたと想像できます。

現在の不動産テック分野を圧倒的にリードしているのはアメリカですが、文化や商習慣が違うのでアメリカのビジネスモデルがそのまま日本に来るとは考えにくいところはありますが、将来起こる未来をある程度予測できるかと思います。

アメリカでICT活用による「不動産テック」が登場したのは、スーモやホームズが登場したのと同じくらいと聞いていますが、日本はオープン化がかなり遅れてしまっている印象です。マネーの過剰流入がさらに不動産テックを加速化させている側面もあり、期待過剰になっているのも否めないとは思います。

日本において不動産テックが今後浸透すれば、不動産に関わる新しい価値が現れ破壊的イノベーションが起こり、Fintech等のITビジネスとの融合でよりオープンな市場が形成されることを期待しています。

ソフトバンクグループ（SBG）の投資ファンドであるソフトバンク・ビジョン・ファンドが不動産テックをキーワードに投資を進め、上記で記述したオフィスシェア事業のウィーワーク、デジタル仲介のコンパス、デジタル買取再販のオープンドアなどに出資しています。

●Compass（コンパス）

コンパスは、都市部の高級不動産をメインにしているデジタル仲介会社です。2012年設立と歴史は浅いですが、不動産業界での存在感を急速に増しています。コンパスの特徴は、不動産営業員の生産性向上のためのサポート力で、不動産取引に関わる諸手続きをオンラインで簡潔に行えるようにするシステムに力を入れています。営業員は、煩雑な手続きから解放され、物件の買い手との対話やニーズの聞き取りに集中できるようになり質の高いサービスが提供できるようになります。 自社開発のツールでエージェントの営業生産性アップを推進しています。

●Opendoor（オープンドア）

アイバイヤーといわれるデジタル買取再販とは、AI（人工知能）による物件の価格査定を行い、スピーディに住宅を購入、転売することで利益を得るスキームです。ただ、このスキームは、価格が安定している新興住宅地に限られます。 オープンドアの特徴は、売主・買主の仲介プラットフォームにとどまることなく、セルフサービスの不動産見学を随時開催しているところです。売却までのプロセス（物件査定・売買契約・支払いなど）を
予測分析のアルゴリズムで 買取価格を提示し 、不動産取引を可能な限り効率化されています。
実勢価格より約10%安く買い取るかわりに、数か月かかっていた査定から成約までプロセスを、最短2日で済ませることができるサービスをデジタルでしています。

●Redfin（レッドフィン ）

レッドフィンは不動産情報を検索できるポータルサイトも持ちながら、かつエージェントを抱えて不動産仲介業をしていることが特徴で、「物件を売る時」 手数料が1.5%と割安に売却できるのも大きな特徴です。
また、Redfinのポータルサイトの膨大なデータを駆使して行う価格推定の精度がZillowを上回っているという噂です。 Zillowは、エージェントを抱えていないので、 Redfinのエージェントの独自のデータを反映できる仕組みであれば、不思議ではないと思います。 他社と大きく違うところは、顧客満足度を徹底的にガラス張りで開示して、エージェントが評価されるところです。

これからの一手

米国の大手仲介会社Keller Williams（ケラー ウィリアムズ）やREALOGY HOLDINGS はエージェントを中心に据えた不動産プラットフォームを提供するテクノロジー企業へと進化することを宣言せざるを得ないところに追い込まれて、変革に取り組んでいることを考えると、各不動産会社の目指す終着点がみえてくるような気がします。
売買契約の完全オンライン化となる時代も目の前まで迫っています。

ＲＥＡＬ　ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町１丁目16番10号　メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
E-mail：info@realinfobank.com
【当社ＨＰ】
https://www.realinfobank.com/