新築建売で指定される司法書士・土地家屋調査士の登記費用は高いのか？なぜ指定されるのか？断れるのか？

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新築建売の物件資料をみると、土地家屋調査士・司法書士当社指定という文言が必ず入っており、契約書や契約書に付随する容認事項の中にも、記載されていることがよくあります。業者によっては、火災保険も当社指定という文言が入っているケースもあります。これは、中古物件でもリノベーション物件で業者が売主の時にもよく記載があります。なぜ土地家屋調査士・司法書士が指定されるのか？相場より高いのか？断ることはできないのか？について不動産業界歴20年以上のプロが解説していきます。

なぜ、売主指定の司法書士・土地家屋調査士なのか？

本来、どの司法書士を使っても自由なはずなのに、なぜ売主指定の司法書士にするのか？というように考える方はいらっしゃるかもしれません。指定される本当の理由と建前の理由を解説していきます。

【理由1】自社の土地の仕入れや自社の抵当権抹消費用を安くするため

本質的な理由は、自社の土地の仕入れの時の登記費用や自社の物件が売れた時の抵当権抹消費用を安くするために指定していると考えられます。

売主である不動産会社は、一般的に銀行から融資を受けて事業を行っているため、商品の不動産には抵当権が設定されています。この抵当権は引渡日の当日に抹消手続きをしなければならず、司法書士先生の報酬が発生します。また、買取や建売分譲している不動産会社であれば年に何件も取引するので、同じ司法書士を使えば購入時の所有権移転登記の費用・売却時の抹消費用を少しでも安くしたいという狙いがあります。

利益の薄い建売住宅の場合、地道にコストダウンできるところはないかと常に創意工夫しています。薄利多売で年間にするとかなりの件数をこなすので、1件あたりのコスト削減効果は少ないとしても年間にすると大きな金額になります。小さい金額の積み重ねが有るが故に、割安に購入できる新築建売が生まれているとも考えられます。

また、司法書士だけでなく土地家屋調査士も指定されることが一般的ですが、土地仕入れの時の仮測量や確定測量の費用を安くしてもらって、その代わりその物件の購入時の買い手が必ずその土地家屋調査士を利用することによって、バランスを取っていると考えられます。飯田グループの新築建売の場合、9万円～10万円が多いです。金額が高めの建売業者の場合、15万円くらいのところがあります。16万円以上の業者は経験上みたことがありません。

【理由2】分譲会社へのキックバックの可能性

相場より高い場合、指定司法書士・指定土地家屋調査士から不動産会社へのキックバックがある可能性が十分考えられます。

【建前の理由】 重要な書類を預けるのでリスクがあるから

建前の理由としては、建売分譲などで、何棟も分譲する場合に登記識別情報（権利証）を使いまわさなければならないので、同じ司法書士にした方が紛失等のトラブルになりにくいという説明もあるかもしれません。

手続き的には、司法書士には、登記識別情報通知（または権利証）と印鑑証明書を預けることになるので、悪用しようと思えば、権利を第三者へ移転することも可能になります。

そういったところから売り手である分譲会社が「こちらが指定する信頼できる司法書士に任せてください。」と言いたいと考えられないことはありませんが、腑に落ちるほどの説得力は感じません。

また、売主が個人の場合では、任意売却の際は売主指定になることがあります。それは差押えしている債権者指定になるケースの場合です。

指定司法書士を断るとどうなるのか？断れるのか？

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指定されているということはなんとなく登記費用が高くなるのではと考えてしまうかもしれません。
できれば指定される司法書士ではないところでお願いしたいところですが、不動産取引ではそうはいかないことが一般的です。
何度か交渉したことはありますが、「それなら契約できません。」 と言われるだけになります。
新築一戸建てやリノベーション済みの物件など、売主が不動産会社の物件では、売買契約書や容認事項に必ず「登記は売主指定の司法書士・土地家屋調査士とする」という文言が入っています。

ただし、抵当権の設定登記だけネット銀行の場合、柔軟に対応してくれます。なぜなら、ネット銀行の場合、抵当権設定登記だけは、銀行指定の司法書士でなければ、融資してくれないためです。

結局のところ、相場の範囲内であれば、きっちり仕事さえしてくれれば、問題はないと思いますので、報酬が相場の範囲内かどうかだけ確認しておく必要があります。

論点が少しズレますが、基本的に新築建売の場合で、司法書士や土地家屋調査士が指定されないことはほぼありません。 まれに、土地家屋調査士だけ指定ということもあります。しかし、基本的に新築建売の場合、
司法書士や土地家屋調査士は確実に指定されると思っておいた方がいいと思います。つまり、登記費用については、新築建売の仲介物件を購入する場合、どの仲介会社から購入しようが、条件が同じであれば登記費用は同じ金額と言うことになります。登記費用の具体的な金額は、契約後、司法書士の連絡先が紹介され、ローンの金額等固まった段階で、登録免許税の計算をしてもらい見積もりをもらうことが一般的です。そのため、契約前の諸費用の明細の中にある登記費用はあくまで目安が記載されているだけです。

ネット銀行は抵当権設定の司法書士が指定される

買い手側の司法書士が指定されるということは、ネット銀行は利用できるのか？ネット銀行の場合どうなるのか？は気になるところです。なぜなら、ネット銀行の場合、抵当権設定の司法書士が指定されるためです。この場合、分譲会社も柔軟に抵当権設定だけ銀行指定の司法書士で、その他の所有権移転登記・保存登記は、分譲会社指定の司法書士が担当するという形で進めることになります。

ネット銀行で指定司法書士の場合、決済の前に面談が必ずあります。そして決済時、売り手側の所有権移転の必要書類つまり登記識別情報（権利書）・印鑑証明・委任状（実印）が揃えば、指定司法書士が銀行に電話で融資実行を依頼する流れになります。

司法書士の報酬はいくら位が相場？高い？

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表示登記を除いた登記費用の中には、登録免許税という税金と司法書士による報酬の合計額によって決まります。登録免許税は税金なので仕方がありません。しかし、司法書士の報酬額は特に規定やルールがあるわけでもなく、不動産仲介手数料のように上限額が決まっているわけでもありません。

そのため、司法書士によって登記費用がバラバラです。新築建て売りの登記費用は、契約後指定司法書士の連絡を教えてもらい見積もりを依頼する流れになります。

3000万～4000万円くらいの金額の新築建売の場合、ローンの金額にも依りますが登録免許税と司法書士の報酬の合計が35万円～40万円くらい（表示登記を除く）に収まっていることが多いです。そして、最近は、諸費用ローンを利用したとしても、抵当権設定が1本でできる銀行が多くなっているので、仮に抵当権設定が1本だけとすると司法書士の報酬は、12万円～13万円くらいで、高くても15万円台くらいまでが相場です。この報酬額が20万円以上とかになるとボッタクリ感があります。

指定の司法書士は、基本的には相場の範囲内で見積もりを出すことが多いですが、一部そうでないことも経験したことはありますので、注意して見ておく必要はあります。

新築建売購入時、指定される司法書士の登記費用は高いのか？ぼったくられるのか？なぜ指定されるのか？

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