住宅ローンの連帯保証人は絶対必要なの?

なにか大きな金額をローンを組む時、保証人が必要なイメージがある方もいるかもしれません。住宅ローンを借りるために連帯保証人が必要?

答えからいいますと、必ず必要ではありません。

住宅ローンの連帯保証人とは、借金をした人が返済できなくなった場合、または、支払いが滞った場合に銀行が返済を請求できる人のことです。

住宅ローンの借り入れの際、原則として連帯保証人は不要です。 購入する物件自体が担保となっているため、銀行は資金回収の目途が立つからです。 つまり、いざというときは不動産を売ったお金を銀行の返済に充てられ、金融機関側の貸し倒れリスクが回避されることから、連帯保証人が不要となるケースが多いのです。

連帯保証人を立てるのではなく、保証会社を利用しています。 大手銀行や地方銀行では、保証料を支払ったり、金利に保証料を上乗せする形で保証人不要の住宅ローンサービスを行っています。

そして、保証会社とは、保証人の役割を代行する会社のことをいいます。 保証料を支払うことで保証会社が保証人の代わりとなり、万が一ローンの返済が難しくなった場合、銀行に返済を代行する仕組みです。

プロパーローンとは!?

住宅ローン借り入れの際、保証会社の加入をすることが大半ですが、保証会社を利用しない住宅ローンは「プロパーローン」と呼ばれています。

プロパーローンの代表的なのが、 「フラット35」 です。 保証会社の審査がないため、通常の住宅ローンより、審査が緩めです。

又、「連帯保証人」「連帯債務者」は、その役割が似ていることから混同されやすいですが、違います。
たとえば、連帯債務の場合、金融機関から夫婦で借り入れした場合、金融機関は夫だけに全額の返済を求めても良いですし、それぞれに半額の返済を請求しても良いのです。 夫婦それぞれに全額の返済を請求することもできます。連帯保証人の場合、金融機関から借り入れした本人が返済しない場合に、保証人が借入者と連帯して債務を負うことをいいます。

ポイントは住宅ローン減税です。

連帯保証人は事実上債権者と同じ義務がありますが、住宅ローン減税の適用はできません。 連帯債務者は借金の名義人の1人となるため、住宅ローン減税は持分割合に応じ使うことができるのが特徴です。

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忘れていた住宅ローン控除、取り戻せるの?

住宅ローン控除は遡ることができる?
実際、「過去に遡って」この恩恵を受けることはできるのでしょうか?
諸条件が整えば、できます。
まず住宅ローン控除を受けるために必要な手続きを整理しましょう。
手続きのポイントは?
<初年度>
初年度のみ必要書類を集め、確定申告が必要です。
<2年目以降>
2年目以降は、税務署から住宅ローンの控除申請書が届きますので、必要事項を記載して会社に提出します。これで手続きは完了です。確定申告をする必要はありません。
忘れていた住宅ローン控除を取り戻す方法は?
住宅ローン控除の手続きを忘れていた場合は「更生の請求」の手続きを受けることで過去の税額を訂正することができます。平成23年に税制改正が行われ、過去5年に遡ってこの手続きを行うことができるとされています。
ですから、住宅ローン控除の申請手続きを忘れていた人も最大過去5年以内であれば、本来享受できるはずだった恩恵を取り戻すことができることになります。


(1)居住の要件のポイント
住宅ローン控除の要件として「取得日」から6ヶ月以内の居住がポイントです。
(2)5年以上遡っての「更生の請求」はできない
更生の請求は最大で過去5年までです。
(3)該当年に「確定申告」をしていた場合、そもそも「更生の請求」すらできないの?
確定申告そのものを忘れていたのであれば、訂正できるけれど、その年、確定申告をすでにしていたのであれば、あとで忘れていたから住宅ローン控除をつけたすことはできないつまり確定申告を修正することはできないのがポイントです。

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夫婦連生団信とは?

連帯債務の注意点

「収入合算[連帯債務型]」を考えるうえで注意しておきたいのは、団体信用生命保険です。通常の[連帯債務型]であれば、[連帯保証型]と同様に、主債務者が亡くなった際は団体信用生命保険によってローン残債がゼロになりますが、奥様については団体信用生命保険の対象外で奥様死亡時にローン残債はなくならないうえに、これまでローン返済に貢献してきた妻の収入が以後なくなるため、家計が苦しくなることが目に見えています。 奥様の年収を当てにしすぎている場合、かなり危険です。又、夫婦で借りるとお互いが全額の返済義務を負うということを、十分に認識しておくことが大切です。どちらかがなにかあった時に備えなければなりません。

フラット35の場合、「デュエット(夫婦連生団信)」があります。奥様にも団体信用生命保険が付けられるのが特徴です。 フラット35で「デュエット」にすると、夫婦分つまり全額が免除になります。 デュエット利用時の上乗せ金利は年0.18%なので、毎月返済額が少しアップになりますが、奥様の収入を当てにしている場合は、かなりのリスクヘッジにつながります。

夫婦連生団信を利用できる金融機関は、フラット35の住宅金融支援機構の「デュエット」のほかは、三井住友銀行、楽天銀行などがあります。

「収入合算[連帯債務型]」は、ローン契約が2本

「収入合算[連帯保証型]」は、ローン契約が1本

連帯債務のメリット

住宅ローン控除すまい給付金について2人分利用できることです。

「収入合算[連帯債務型]」の代表的な例は、住宅金融支援機構のフラット35です。

銀行で「収入合算」したいというと「収入合算[連帯保証型]」のほうを提案されることが多く、「収入合算[連帯債務型]」のプランはほとんど見かけません。審査的にきわどい場合、連帯債務にした方が、審査が通りやすい時に使うイメージです。

[連帯保証型]と[連帯債務型]の違いが理解しきれていない方も多いかもしれません。
同じ収入合算でも、[連帯債務型]の最大のメリットは、夫婦2人で住宅ローン控除を受けられる点です。[連帯保証型]では主債務者の分だけで連帯保証人の妻の分は対象外ですが、[連帯債務型]で借りる場合は、主債務者も連帯債務者も“債務者”なので、2人とも住宅ローン控除を申請することができます。

持ち分に注意

持ち分割合の基本は、出資割合に応じてなので、実態と離れた負担割合にすると、贈与税の課税対象になる点に注意が必要です。

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人生100年時代 35年ローンと50年ローン

人生100年時代。そう考えると35年ローンが短く感じてしまいます。

又、100年という期間を考えると、35年で繰り上げ返済をしなくてもと思ってしまいます。長生きすれば、35年ローンであれ、資産価値のある物件であれば、購入の方がお得といえます。賃貸は永遠のローンですから。。。

どこに住もうが、必ず住宅費はかかります。

平成の時代は企業の設備投資が伸び悩むなかで、良質な住宅の購入支援は、住宅政策、経済政策としても大きな意味を持ち、 バブル崩壊後、商業不動産への取り組みには慎重にならざるを得なかった銀行は、ますます住宅ローンに注力するようになり、過剰競争で、今の異常なくらいの低金利が実現しています。

最もインパクトの大きい施策は、住宅金融公庫の一戸建て住宅ローンの最長期間を25年から35年になったことです。 月々の支払いが、ぐっと安くなるので、借入を多くできます。
民間の金融機関の住宅ローンもこぞって35年の住宅ローンが当たり前になり、今に至ります。当然、 返済期間を伸ばすと、借り主の負担は減らず、逆に増えてしまいます。

35歳で25年ローンを借りた場合、60歳で残高がゼロになります。

その後は補修等は、必要ですが、家賃を払うことなく一生住み続けることができます。

35歳で35年ローンだと、60歳の時点でも残高が残り、70歳までさらに10年間返済が続くことになるので、65歳くらいまで働くとすると5年から10年くらい繰り上げ返済で、短縮する目標にする感じが理想だと思います。当然、支払いが滞らせれば抵当権を実行され、家を奪われてしまいます。


ポイントは、60歳で定年を迎え、継続雇用で収入が激減したとき、その後10年間問題なく住宅ローンを返し続けられるか?

あるいは、終身雇用が崩壊し、転職が当たり前の時代に、万が一、収入が減った時問題なく住宅ローンを返済し続けることができるか?

そのあたりを、考えた上で見極めることが大切になります。

ポイント1 借入できる金額が、返済できる金額ではない !

ポイント2 ローンの支払い+貯蓄ができるか

以上が、住宅ローンを考える上で重要なポイントです。

又住み替えも当たり前の時代ということを考えると、もう一つ重要なポイントがあります。

 ポイント3 資産の目減りしない資産価値のある物件を購入すること

やはり、貸せる住宅を意識して、購入しないといけないと思います。購入する時、必ずいくらで貸せるかもチェックしましょう。

50年ローンをご存知ですか?

消費増税後の経済対策をにらんで、住宅金融支援機構が「長期優良住宅」を担保とするものに限って、期間を50年(または最終年齢が団体生命保険の付保上限である80歳)にした住宅ローンの受付を開始しました。

50年ローンを貸し出す銀行もすでにありました。返済期限までに死ねれば、団体信用生命保険(団信)で返済できるとは思いますが、あまり手を出さない方がいいと思います。

住宅投資を促進し、景気を活発にしたい政府、少子化で新築住宅着工が伸び悩んでいる住宅業界、住宅ローンぐらいしか貸出先が見出せない銀行の三者がからんだ苦肉の策といえます。

定年後、老後の返済の問題を十分に考えてからローンを借りてくださいと促している不動産業者や銀行は、皆無だと思います。

「借りやすい」住宅ローンは、経済対策や不動産会社・銀行の儲けのためにあるとも言えます。

知識なく不動産を購入することは、非常に危ういと考えます。

短期的な視点だけでなく、長期的な視点でも見る必要があります。

各個人が負担を支えきれなくなった場合のリスクヘッジも考えておく必要があると思います。 東日本大震災では住宅再建にあたり、ローンの二重債務に苦しむ住民が数多く出でましたが、 津波で家は流されても、ローンは流されないことも、知っておかないといけません。

人生は、どれだけ稼いだかより、どれだけ幸福を感じることができたかだと思いますので、質の高い住宅を購入して住むことは、より幸福の多い人生のためには、いいことだと思います。賃貸では、なかなか満足できるところは少ないかと思いますので。。。

低金利のおかげで、質の高い住宅を安く購入できるようにはなりましたが、「家にしばられない人生」 を頭の片隅に置いておきましょう。

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住宅ローンは組めるうちに組もう

住宅ローンのタイミングはいつがベスト?

住宅ローンは「計画的に組む」ことも大切ですが、「組めるうちに組む」のも大切です。 住宅ローンは審査があるので、組めるうちに組まないといけません。団体生命保険に加入できなければ、銀行ローンを利用することはできません。そのため、住宅ローンの条件として健康な体であることも大きなポイントです。
今後は、終身雇用は一般的ではなくなっていきます。終身雇用を維持できる会社は、ほんの一握りの企業になるのが目に見えています。
所得が不安定になる可能性も十分でてきます。ただ家を買って、ローンを組もうが、賃貸に住もうが必ず住宅費はかかります。
永遠のローン期限付きのローンを選ぶか ・・・
賃貸は永遠のローンです。
ローンの審査を受ける上で必ず影響するのは、給与と勤続年数です。 給与が一定だとしても、働いている会社が一定でなければ、安定的な給与所得があるとは見なされません。
転職を繰り返しすぎたり、会社が倒産して職を変えることを余儀なくされた人も新しい会社の勤続年数が短いと、審査にはネガティブに影響するというのが一般的です。
就職して試用期間を終え、給与の額が安定してくるまでは、ローンでの持ち家の購入は難しいのが現実です。
転職が家の購入のタイミングと重なってしまえば、銀行のローン審査が通らなくなります。
フリーランスや自営業の人の場合は、安定的な給与所得の証明が難しく、住宅ローン審査においてかなり厳しいものになります。将来、独立を考えている方は、必ず会社員時代に購入するのが鉄則です。
「転勤族だから」「社宅があるから」という理由で、どちらかというと、会社を中心にして家を買うかどうかを決断している人がいますが、家を購入するときが退職時や転職時、失職時だったりすると、ローンを組むことができないということも注意が必要です。 会社を中心に考えるより自分達を中心に考えて動くことが大切です。
「仕事がおちついてから」などといって、若いうちはローンを組まずにいて、ようやく40代になってローンを組むと、もし繰り上げ返済がないとして最長の35年ローンであれば、完済するのは定年後の70代です。 年金生活に入って、10数万円の支払いは結構、負担が重いように思います。 目安として65歳くらいまでには返済が終わっているのが望ましいと思います。又、資産価値をきっちり見極めることも大切です。
又、年を取っているほど銀行の返済能力の審査もより慎重になるので、審査通過のためのプラス材料が必要になってきます。 そういったことを長期的視点と短期的な視点から深く考えることが大切です。私個人的には、30代前半くらいがベストかなと思っています。

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