新築一戸建てを建てるための土地を見極めるポイント９選 路線価対比は重要！
土地の適正価格のポイント
「一物五価」と言う言葉を知っていますか？ 土地の値段は5つあるという意味ですが、実際には価格は実勢価格１つしかありません。
➊公示価格
➋相続税評価額（相続税路線価）
❸固定資産税評価額（固定資産税路線価）
❹基準地標準価格（都道府県地価調査価格）
❺実勢価格
公示価格
地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が年に１回公表する土地の価格です。国土交通省によると公表する目的は「一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされ、適正な地価の形成に寄与する」ことだそうです。
相続税評価額（相続税路線価）
国税庁は毎年１回「土地等の評価額の基準となる路線価」を公開しています。国税庁のホームページによると、路線価とは、相続税などの申告にあたり、納税者が土地の時価を自分で調べるのは難しいので、「相続税等の申告の便宜及び課税の公平を図る観点から」公表しているものだそうです。この路線価をもとに土地の評価額を算出します。この算出された評価額が「相続税評価額」です。
固定資産税評価額（固定資産税路線価）
固定資産税は、市町村が不動産に対して課税する税金で、その税額は、土地・建物の価格に税率をかけ、軽減額を引いて算出されます。この計算で市町村が使っている「土地・建物の価格」が固定資産税評価額です。固定資産税評価額は、総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づき決定されます。
基準地標準価格（都道府県地価調査価格）
基準地標準価格は、都道府県によって年に１回公表される土地の価格で、公示地価によく似ています。公示地価が毎年１月１日時点での価格であるのに対して、基準地標準価格は毎年７月１日時点の価格をあらわしています。地価公示と同じく土地取引の円滑化などが目的です。
実勢価格
実勢価格とは、実際の不動産市場での取引から求められる時価のことです。取引事例比較法 つまり、近隣地域の類似した取引実績から物件固有の事情を考慮して求められるため、はっきりとした計算方法が確立されているわけではありません。近隣の取引や類似物件が少ない場合には正確な額を算出できないという弱点があります。収益還元法は、収益性から逆算して価格を出します。 又、分譲マンションの値付けでは西向きより東向きの方が高く値付けされますが、土地戸建の場合、東側道路と西側道路も同じ値付けです。
土地の価格はひとつしかありません。
実勢価格は複数の不動産業者に査定を依頼し、その平均額を知ることで調べることができます。不動産業者は媒介を取りたいがために高値の金額で査定することが多々ありますので、そのあたりを差し引いて考えることが大切です。実勢価格を知る方法としては国土交通省の土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）の不動産取引価格情報検索を利用するか、実際、プロの買い取りの現場では、路線価の基準も参考にしています。（路線価対比）http://www.rosenka.nta.go.jp/
路線価対比で相場の範囲内か確認！
路線価の120％～130％が不動産の買い取り価格の目安
路線価の150％～160％が実勢価格の目安
路線価と比較してどれくらいの価格で自分が購入しようとしているのか。土地を購入する前には、必ず相場をチェックする意味で確認した方がいいです。
特に相場観の弱いエリアで購入を検討している場合、本当に適切な価格なのか判断する時に有効な指標です。
路線価対比は必ず覚えておきましょう！
土地・戸建の査定の評価ポイント
①周辺環境（街並み・周りの雰囲気）
街並みも資産価値です。周辺に敷地面積が大きい低層住宅が多く、街路樹・公園など緑がある地域の土地は評価が高くなります。それよりもやや評価が下がるのが、一般住宅やアパート、マンションが混在している地域です。さらに評価が下がるのが店舗や事務所、一般住宅やアパートが混在している地域で、それよりもさらに査定額が下がるのが、工場や倉庫と一般住宅やアパートが混在する地域です。
②土地の形（地形）
形の悪い土地は査定額が下がります。間取りが入れにくくなります。
③前面道路との高低差
前面道路と土地の高低差が大きほど査定額が下がります。前面道路とは土地に面している道路のことをいいます。前面道路と高低差があると道路から玄関にたどり着くまでに階段を設置する必要が出てくるため、年配の方は嫌がります。又、擁壁がそのまま使えない場合、擁壁をやり替えるのに莫大な金額がかかります。
④前面道路の幅員・建築基準法上の道路かどうか
幅員とは道路の幅のことです。前面道路の幅員が狭いほど査定額が下がります。これは前面道路の幅員によってその土地の容積率が制限されたり、車の出し入れが難しくなるためです。最低限、前面道路3ｍあるかないか目安にしましょう。3ｍ以下になると工事車両が厳しくなります。容積率というのは、土地の面積に対する建物の各階の床面積の合計の割合のことです。容積率が制限されるとその敷地に建てられる家は狭くなります。建築基準法上の道路に２ｍ以上接していないと立て替えや家を建てることができません。どういう道にどう接しているかと同時に前面道路の上下水道の本管・引き込みやガスの配管等の状況もポイントです。
⑤間口の広さ
間口とは土地が道路に接している部分の長さのことをいい、間口が広いと査定額が上がります。間口が広いと家を建てる場合、間取りの自由度が格段に上がり、いい間取りが入ります。
⑥境界が明確になっているのかどうか
境界が明確になっていないと、あとあとトラブルの原因になります。
関連記事：新築一戸建の土地を選ぶ時、失敗しないために最低限確認すべきこと 越境で住宅ローン否決！？
関連記事：公簿取引とは
⑦物件の管理状況・修繕状況
築25年で建物の評価はほぼゼロになります。
⑧駅・商業施設・学校との距離
分譲マンションの場合、駅徒歩10分圏内が許容範囲となりますが、戸建の場合、徒歩20分くらいを許容する方が多いです。最寄駅が近ければ近いほど許容できる層が増えるため査定額が上がります。最寄駅が徒歩圏内にない場合はバス停までの距離、通勤時間帯のバスの運行頻度などが評価の対象となります。また、スーパーマーケット、コンビニエンスストア、商店街などの商業施設や公園、役所、学校、幼稚園、保育所、病院などの公共施設までの距離が近いと評価が上がります。
⑨住宅地として適しているか
まわりが、工場ばっかりで雰囲気が悪かったり、家にたどり着くまでに安全に帰宅できるか、幹線道路で交通量が多く振動や騒音が大きいかどうか、鉄道の線路が近くにありうるさいかどうか、なかには学校が近すぎて運動会の音とかうるさく気になるのか等も査定のポイントになります。
関連記事：新築一戸建てを購入する時、値段で飛びつくと後悔する可能性のある土地のまとめ
以上の９つを確認しつつ、路線価対比で適正価格の範囲内かどうか確認してから、購入前に必ず確認をしましょう！プロは必ず確認をしています。
土地（古家付き）を見るポイントと注意点
土地を購入してハウスメーカーで新築一戸建てを建築することを考えている方は、下記のポイントは重要です。 戸建を見る時と同じように周辺環境や利便性、ロケーションはとても重要です。戸建でのポイントと重なる部分もありますが、土地ならではの注意点を確認しましょう！
古家が付いている場合は取り壊すだけ
木造で30坪くらいの建坪であれば、120万円～130万円くらいが目安です。
更地にしたときのイメージをもてるかどうかが大切です。
既に更地になっている物件は、建築条件が付いた土地が多く、なかなか予算内で探すことが難しいかもしれません。そういった場合、古家付きの土地を探すことになります。
土地の境界線、はっきりしていますか？
土地戸建の取引で一番もめることが多いのが、境界です。
ご自分の土地がどこからどこまでかしっかり把握しているでしょうか。例えば、塀が立っているが、実は登記簿が示す境界線がその塀の内側か外側かによっても、狭小地である場合、間取りが入るか入らないか大きく影響します。 境界とは実は土地の境界線というのは2つあるのです。どういうことかというと、法務局に登記されている境界線と隣同士の土地の所有者間で合意を得た境界線の2つございます。 前者は公法上の「境界」で分筆や合筆といった登記手続きによって変更でき、「筆界」といいます。
家の「用途地域」は？
土地で確認しておきたいのは「区域区分」と「用途地域」の二つです。「区域区分」で大事なのは、自分の土地が「市街化区域」と「市街化調整区域」のどちらなのかです。「市街化区域」とは行政が都市や町を発展させていくという地域で、「市街化調整区域」とは基本的に開発が行われない地域のことです。 そして「市街化区域」では、「用途地域」が設定されています。「用途地域」は、大きく住居系、商業系、工業系の3つに分けられます。市街化調整区域の土地が売れないのは市街化調整区域の土地に建物を建てる場合やもともとあった建物を建て替える場合、行政から許可をもらうのが難しいといった事情があるからです。用途地域ごとに、建築できる建物とできない建物が明確になっているので、ある用途の建物が建築可能かどうかを、確認することが大切です。
高低差がどの程度あるのか
高低差があり、擁壁をつくるとなると大きな予算が必要になります。思わぬ予算がでないように注意してみる必要があります。擁壁が２ｍ以上ある物件は避けた方が無難です。
上下水の本管が前面道路にあるのか
前面道路に、上下水の本管がなく、その本管につなぐのに100ｍも200ｍもあるような状況ですと、かなりの予算がかかります。思わぬ予算が発生しないようにしっかりと確認が必要です。
上下水の本管が遠いととてつもなくお金がかかります。以前300ｍくらい先に本管がある物件に出会ったことがありますが、見積もりをとると300万円以上かかりました。
建築基準法第42条で定めた建築基準法上の道路とは
建築基準法の道路と2ｍ以上接していないと家を建てることができません。
土地・戸建を購入する前には必ずチェックしないといけない内容です。
土地を探すとき、前面道路がどういう種別の道路かめちゃくちゃ重要です。
関連記事：新築一戸建を建てる時、知っておくべき43条但し書き道路とは ローンが不利になります！私道の種類は最低限、確認すべき！
建築基準法第42条第1項第1号（1項1号道路）道路法による道路（国道、県道、市道等）
建築基準法第42条第1項第2号（1項2号道路）（開発道路等）
建築基準法第42条第1項第3号（1項3号道路）建築基準法施行時以前より存在する道路
建築基準法第42条第1項第4号（1項4号道路）道路法、都市計画法その他の法令により事業計画のある道路で特定行政庁が指定した道路
建築基準法第42条第1項第5号（1項5号道路）（位置指定道路）土地所有者が築造し、特定行政庁からその位置の指定を受けた道路
建築基準法第42条第2項（2項道路）（みなし道路）建築基準法施行の際、既に建築物が立ち並んでいる4ｍ未満の道路で、将来は4ｍに拡幅が可能と特定行政庁が指定した道路
関連記事：新築一戸建を購入！セットバックとは？私道って大丈夫？道路が２項道路とは
建築基準法第43条但し書き
下記のものは建築基準法上の道路とは異なり原則として増改築や再建築不可ですが建築審査会の許可を受けることで建築を認められることがある道路です。結論は、あくまで建築審査会に提出しないとわかりません。担保評価がよくないので、ローンの審査がギリギリの方は避けた方が無難です。
建築基準法第43条但し書き 見た目は道路ですが、道路でないつまり単なる通路でしかない可能性もございます。注意が必要です。価格は相場より安く売りだされていることが多いです。
関連記事：新築一戸建を建てる時、知っておくべき43条但し書き道路とは ローンが不利になります！私道の種類は最低限、確認すべき！
プロの目線でアドバイス・コンサルティングサービス
土地・戸建は、前面道路のチェックだけでなく、様々な確認が必要です。実際に現地に赴いて、当該物件を確認することはもちろん、周辺を歩いて回ったりして情報を集めます。プロの目線では、どういうところに注意してみているかをまとめたのが下記になります。
●騒音、振動、臭気はないか 近くに嫌悪施設等がないのか 煙突、墓
●境界杭、プレート、鋲等があるか 境界が明確なのかどうか境界鋲がない場合、復旧してくれるのかどうか 境界を明示してくれるのか筆界確認までしてもらえると完璧です。ただし、分筆する場合は、筆界確認が絶対条件になります。
●越境物がないか（空中での電線、樹木の枝葉、屋根、室外機等の越境）越境がある場合、住宅ローンの審査に影響します。覚書をかわすことでローンが可能になります。電線の越境は関西電力に話して、交渉していきます。目視では、わからない場合プロに確認していただきます。
●近くの上空に高圧線がないか 鉄塔がないのか
●敷地の地盤沈下はないか 家の傾きがあるのか
●敷地が隣地より高いか低いか 道路面より宅盤が高いのか低いのか
●隣地と高低差がある場合、擁壁があるか。また、その擁壁にヒビ、亀裂はないか擁壁をやり直す場合、宅地造成等規制法や砂防法の規制エリアなのかどうか隣地の擁壁が高い場合、待ち受け擁壁が必要なのかどうか
●擁壁の高さが2m以上の場合、擁壁の検査済みを受けているか、がけ条例の要件を充たしているか
●地中障害物（浄化槽、井戸、旧建物基礎、ガラ等）がないか
●樹木、庭石がどの程度あるのか（撤去費用等）
●薬品等による土の変色がないか 土壌汚染の可能性はないのか
●建物の雨漏り、シロアリの害の可能性があるのか
●建物の石綿（アスベスト）の可能性はあるのか
●建物の基礎、外壁にヒビ、亀裂はないか
●建物内で動物（犬、猫等）を飼っていたことはないか
●建物の増改築はないか 登記されているのか
●滅失登記がされているのか
●土地が道路と2m以上接しているか（建築基準法で、原則として4m以上の道路に2m以上接していない土地には建物が建てられないため）【都市計画・建築基準法の規制等の確認】
●用途地域（都市計画法により、地域における建物の用途に一定の制限を行う地域。たとえば第一種住居地域、商業地域等）
●建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）
●容積率（敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床）の割合）
●都市計画道路、公園等の都市施設の有無
●分割する場合、最低敷地面積はあるのか 建築協定はあるのか
●土地区画整理事業の有無
●接面道路の建築基準法、道路法上の種別、幅員
●建物建築確認、検査済証交付の有無
●水害実績、ハザードマップで問題がないか
●埋蔵文化財包蔵地に入っているかどうか
●上下水道・ガス配管図の確認 引き込みはあるのか
○配管が地中内越境していないか
○前面道路の上下水の本管が市が管理しているのか、あるいは私設管なのか
○通行掘削同意書が必要なのか前面の本管が私設管の場合、公道の本管までの距離はどうなのか、
○公道の本管まで引き込むのか ガスの引き込みがない場合、近くに本管があるのか。なければ、オール電化orプロパンで対応
●条例、指導要綱 等々 【具体的な商談になった場合に確認】
●所有権は誰にあるか 契約時本人確認をする。
●売主は登記済権利証あるいは登記識別情報をもっているか
●売買代金の決め方は土地の実測面積に基づくのか、登記簿面積に基づき実測清算しないのか（関西エリアでは公簿取引が一般的）
●売主は瑕疵担保責任を負うのかおわないのか
●残置物の処理費用は、売主、買主のいずれが負担するのか
●土地の確定測量が完了しているか 境界の明示はしてくれるのか 境界鋲の復帰はしてくれるのか
●違法建築か否か 住宅ローンに影響してきます。
●建物が賃貸されている場合、年間の賃料収入、諸経費、敷金等預り金の額とその清算方法（敷金等相当額を売主から買主に渡すのか）
●古家が付いている場合、更地での引き渡しが可能なのか
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