土地の価格相場の調べ方?土地の値段の決め方とは?公示価格・基準地価 ・実勢価格・固定資産税評価額・路線価どう違う?

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土地の価格相場の調べ方?土地の値段の決め方とは?公示価格・基準地価 ・実勢価格・固定資産税評価額・路線価どう違う?

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土地を売却したり買ったりする時、土地の相場がいくらなのか?土地の実力はどれくらいなのかそもそも、土地の価格はどうやって決まっているのか?適切な価格なのか?自分でも調べることができるのか?、それとも、不動産仲介会社に聞かないとわからないのか?煩わしい営業マンのペースに惑わされず、自分のペースで家探しや売却をすすめるためにある程度わかるように土地の価格の目安の調べ方を不動産業界歴20年以上のプロが解説していきます。

土地の価格はどうやって決まるのか

土地の値段は5種類あり、「贈与する」「相続する」「固定資産税を請求する」「売却する」など目的によって使い分けされています。土地の相場を知るためには、実勢価格を知ることが重要です。実際の土地の価値がいくらなのかを自分で見極めるための基礎知識として、 以下の5種類について簡単に説明します。

相続が起こると相続税が課税されるかは、「相続税路線価」が基準になります。 この路線価は、道路ごとにでているので、路線価から実勢価格を逆算するときにもよく利用されます。
そして、それぞれの指標によって評価基準日や公表日が違い、評価金額も違うので、なにをどうみればいいのかややこしくなっています。

利用用途評価
評価基準日いつ
実勢価格土地の売買ほぼ時価随時年数回国土交通省
公示価格土地の売買実勢価格の
約90%~
毎年1/1毎年3月中旬国土交通省
路線価相続税・贈与税
の支払い
実勢価格の
約70%~
毎年1/1毎年7月初旬国税庁
固定資産税
評価額
固定資産税
の支払い
実勢価格の
約70%~
1/13年に1回
4月初旬
市区町村
基準地価土地の売買公示価格と
ほぼ同等
毎年7/19月中旬都道府県

表のようにそれぞれの指標によって評価基準日や公表日が違い、評価水準も様々です。

公示価格とは

公示価格は、土地取引の目安となる価格です。国土交通省により毎年3月に発表されます。 この価格は、1月1日時点での1平方メートル当たりの土地の価格です。

目安となるポイントが少ないため、現場では、路線価を参考にして相場を見極めることが多いです。

基準地価とは

公示価格を補完するものとして、 7月1日時点の1平方メートルあたりの土地の価格で、都道府県から毎年9月頃に公表されます。 実際の不動産売買などの取引価格もこれを参考にし、決定されます。 また、同じ地点の公示価格と基準価格を比べれば、土地価格の上昇または下落の傾向が分かります。

実勢価格とは

実勢価格は、実際に取引される値段で、不動産会社で売られている土地や建物の価格です。 実際に不動産を買ったり売ったりする場合は、市場のニーズを考慮します。 「日当たり」「間口が狭い」「道幅が狭い」「エリア性」などの条件を考慮し価格に反映させます。 最終的に売り手と買い手が合意した価格が実勢価格となり、需要と供給のバランスで決定します。

自分の所有する不動産の売却価格がどのくらいなのか、事前に知りたい場合は、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べて参考にすることができます。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、固定資産税都市計画税、不動産取得税など、土地にかかる税金を計算するための基準となるものです。 地方税法の規定によって総務大臣が定めた「固定資産評価基準」を基に、市町村や区の担当者が1件ずつ確認して決定します。 土地であれば、土地の時価の約70%が固定資産税評価額の目安と言われていますが、実際は立地や面積、土地形状などにより、固定資産税評価額は異なります。 建物ならば、新築時は請負工事金額の約50~60%と言われていますが、家の規模や構造、築年数などによって評価額は異なります。

相続税路線価 (路線価)とは

相続税贈与税の計算をするときの基準になるのが相続税路線価です。
ざっくりした実勢価格を計算する時 、路線価を参考にすることがよくあります。

主に市街地の道路に面した土地の、1月1日時点の価格で、国税庁が毎年7月頃に公表しています。 土地の相続税評価額は、路線価(金額)に接している土地の面積を掛け合わせることで算出します。 公示価格のおよそ70%から80%の金額が目安です。路線価は国土交通省の路線価図・評価倍率表で見ることができます。

路線価は、すべての土地に設定されているわけではありません。 路線価が設定されていない土地の場合は「倍率方式」により計算します。 倍率方式は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。

土地の価格を計算するときは、申告する年ではなく相続や贈与があった年の路線価を使います。

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土地を売ったり買ったりする時、どうやって土地の相場を知るのか

土地の相場を知りたい場合、土地取引価格である実勢価格は、公示価格・路線価・固定資産税評価から相場の目安を知ることができます。

実勢価格(不動産取引価格)

不動産仲介会社の場合、過去の成約事例をもとに、金額を出します。レインズの成約事例やそのほかの成約事例を参考に、立地や土地の形や高低差があるかないかや様々な観点から導き出します。

レインズの成約事例をみることができない一般の方は、土地総合情報システムを利用すれば、エリア別に過去の土地の取引価格を調べることができます。実際に取引された価格なのでそのまま参考にすることができますが、土地の流通量の説明でお伝えしたように、人口動態や直近の開発状況なども加味できると万全です。

土地総合情報システム|国土交通省

公示価格・路線価格・固定資産税評価

公示価格はエリアごとに定められた標準値の価格(円/m2)が毎年調査して公表されるもので、実勢価格(不動産取引価格)に近い金額であることも大きな特徴です。標準地は住所や広さなども確認でき、自分の土地と比較できますが、標準値のポイントが、自分の土地から離れていたり、参考にしにくいことが多く、道路ごとに金額がでている路線価を目安にすることが多いです。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査|国土交通省

【ステップ1】相続税路線価を参考にすれば、簡単に実勢価格の目安はわかる!

ほとんどの住宅地は路線価で目安がわかる

次にご紹介するのは、相続税路線価を参考にする方法です。
不動産会社が土地を査定するときにも、必ず相続税路線価はチェックします。また、建売分譲会社の土地仕入れ担当者も土地の相場をよく知っているところだけでなく、あまり取引したことのない土地も仕入れます。よく知らない場所の場合、その土地の価値をチェックする時に必ず路線価は、確認します。

最新の相続税路線価は、国税庁のホームページで検索できます。

「大阪府」→「路線価図」→「吹田市」→「江坂町」というように検索します。
地図から探していきます。

こちらは例として、大阪府吹田市の江坂駅周辺の相続税路線価です。

赤丸のところでいくと、210Dですが、210千円の意味になります。

1平米あたり21万円となります。

21万円÷0.7=約30万円 これを1坪に換算すると約30万円×約3.3で、99万円となり、概算で100万円くらいが目安になります。実勢価格では、市街地の立地のいいエリアなので、路線価の逆算よりもっと高くなるはずです。

路線価はこちらから:国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

道路ごとに細かく路線価が決められているので、わかりやすいです。

路線価から実勢価格を導き出す方法

まず、対象不動産の前面道路の数字をみます。

アルファベットは借地権割合のことで、自己所有の場合関係ありません。
相続税における土地の評価額は 路線価×土地の面積
1㎡当たりの金額が千円単位で記載されています
「100」と書いてあれば、100千円(1平米あたり10万円という意味になります。
例えば、1㎡あたり、10万円で、100平米=30坪の土地の場合、
実勢価
70%から80%が路線価なので、 実勢価格の目安
1平米あたり、10÷0.7約14万2800円(実勢価格の目安)

これを1坪に変換すると、ざっくりと約14万2800円×約3.3=1坪あたり約47万1240円

47万1240円✖30坪で計算できます。
このように路線価から、実勢の価格やおおまかな相場をつかむことができます!
土地を見極める時、路線価対比は必ずチェックしましょう!

1坪は約3.3平米です。

「坪(つぼ)」は尺貫法による面積の単位で、1辺が6尺(=1間(けん)=約1.8182m)の正方形の面積が1坪です。

現在1尺は「10/33メートル」と定められていますので、
1坪=(10/33×6尺)×(10/33×6尺)=約3.305785平方メートルとなります。

 「平方メートル」表記されている土地などの面積を「坪」に換算するには、
○○㎡÷3.305785」または○○㎡×0.3025
で計算することができます。

 また逆に、「坪」表記されている土地などの面積を「平方メートル」に換算するには、
○○坪×3.305785」または「○○坪÷0.3025
で、計算することができます。

路線価は、相続税の計算をするときに、基準になると同時に、実際不動産取引するときも逆算して、取引の金額(実勢価格)が相場の範囲内か確認する時にも便利です。

角地など、複数の道路に面している土地の場合は、正確には全ての道路を考慮する必要がありますが、だいたいの相場を知ることが目的なので、最も高い路線価を参考にしてみても問題はありません。

もっとざっくりと計算したい場合、路線価の150%くらいが実勢価格です。だからいいかえると路線価の1.5倍、つまり路線価×1.5くらいが目安です。

逆に、土地の買取り価格は、路線価の120%~130%くらいに納まっていることが多いので、路線価格×1.2もしくは1.3くらいが目安です。

土地の買い取り、仕入れでは、路線価の150%以上になると人気エリアでも絶対に買い取りはしません。稟議がおりません。路線価対比は目安になります。買い取り、仕入れ価格は、人気エリアほど、路線価の150%に近づきます。

路線価は一律で諸条件が全く加味されていない


相続税路線価は、その道路沿いの標準的な面積・形状の土地の値段を示しています。
ここには、その土地ごとの特徴や事情などが全く加味されていません。
実際は、この金額に修正を加えていく必要があります。形状や面積は別途考慮する必要があるということです。

例えば同じ土地の方角や周辺環境などにより土地の人気度は変わるため、これらを考慮して土地の価格を求める必要があります。
例えば、50坪くらいの長方形の土地が並んでいる区画整然とした住宅地の場合、相続税路線価は50坪くらいの長方形の土地の値段として決められています。
同じ道路沿いであっても、500坪の広すぎる土地や、10坪以下の小さすぎる土地や使いにくい形の土地、角地などの条件によって、当然のことながら金額は変わってきます。

路線価は、実際の条件が加味されていないため、基本的に実勢価格は、路線価よりも高いですが、土地が狭すぎて有効活用できないなどの理由で路線価格は高いが実勢価格は路線価よりかなり低いと言ったこともあります。

相続税路線価が決められていない場所もある


市街地の主要な道路には相続税路線価が設定されていますが、私道などで、路線価が設定されていないことがあります。
この場合には、一番近くの路線価を参考に土地の相場をつかむしかありません。
また、郊外など市街化調整区域等では、そのエリア全体で相続税路線価が決められていない場合もあります。

【ステップ2】固定資産税評価額を参考にして土地相場を見極める

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不動産には毎年、固定資産税や都市計画税が課税されます。
すでに不動産を所有していて、売却を考えている場合、納税通知書や課税明細書の中に記載のある土地の「評価額」の欄で参考値を逆算することができます。

【固定資産税評価額を参考に逆算して土地相場を知る手順】

市区町村から送付されてくる「固定資産税納税通知書」に添付されている「課税明細書」で確認することができます。

土地の「評価額」の欄を見て、逆算して相場を割り出します。
※「課税標準額」ではないので注意してください。

土地の相場の目安は、「固定資産税評価額」÷0.7となります。
例えば、土地の「固定資産税評価額」が2,000万円ならば、
2,000万円÷0.7=2,857万円
が概算の土地の相場です。

「固定資産税評価額」は、固定資産税等を課税するために、市区町村が決めている評価額です。

あくまでも税金を決めるための評価額にすぎません。

なお、「固定資産税通知書」が手元にない場合には、市区町村役場の固定資産税担当窓口で、「固定資産評価証明」を取得すれば「固定資産税評価額」を知ることができます。

人気のあるエリアでは、 「固定資産税評価額」から導き出した金額と比較して 実勢価格の方が、高く成約しますが、人気のないところは「固定資産税評価額」より低く成約します。あくまで、実勢価格の目安を導き出すための参考価格としてみるのがいいと思います。

また、農地の場合には、課税額を抑えるために「固定資産税評価額」が非常に安く設定されていることが多く農地や山林の場合は、立地や法規制などによって取引相場が違うので注意が必要です。

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【ステップ3】公示価格から導き出す方法

公示価格から相場を知ることができます。
地価公示の公表地点は全国で2万6千ポイント・大阪府1715ポイントありますので、あなたの調べたい場所の近くの値段を調べてみましょう。

平均的なエリアでは、実勢価格よりやや安めに設定されていますが、ほぼ同じくらいの印象です。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査はこちらからです。「地価公示都道府県地価調査」をクリックして住所検索からスタートです。

住所で絞ったら、公表ポイントがでてきますので、「地図で確認する」をクリックすると、地図上で地価公示等の公表地点を確認することができます。

公示地価より、路線価の方が使いやすい理由

調べたい土地の場所のすぐ近くに公表ポイントがあるとは限らないのが大きな欠点です。路線価とあわせてみておくといいでしょう。

人気のあるエリアでは、公示地価から導き出した金額と比較して実勢価格の方が高く成約しますが、人気のないところは、公示地価より低く成約します。あくまで、実勢価格の目安を導き出すための参考価格としてみるのがいいと思います。

また、大通り沿いと裏通りでは当然、相場が異なります
大通りの方が、公示地価・路線価等は高くでていることがありますが、住宅地としては、道路1本でも奥に入っている方が、圧倒的に売りやすいです。あなたの土地のすぐ近くに地価公示の発表地点があっても、法規制の違いや様々な観点から相場を考えないといけないので注意が必要です。

【ステップ4】取引事例を参考にする方法

不動産仲介会社では、レインズの成約事例をみたり、その他の成約事例を参考にしながら、実勢価格を算出していきます。最後にご紹介するのは、実際の土地の取引事例を参考にする方法です。

しかし、一般の方は、レインズを見ることができないため、事例はかなり少ないが成約事例が登録されているサイト「土地総合情報システム」を参考にするか、不動産仲介会社に成約事例を教えてもらうしかありません。
個人情報がわからない形で国土交通省が公表しているこちらの「土地総合情報システム」というサイトの「不動産取引価格情報検索」をクリックして進んでください。

仲介会社の査定金額についても、参考程度にみるのが正しい判断です。なぜバラツキがあるかご存じでしょうか?なぜなら、不動産仲介会社の思惑が値段に反映しているからです。例えば、新築マンションへの買い替えで査定される場合は、確実に売れる金額で査定されますが、一括査定で、数社に査定してもらう場合、媒介契約が欲しいがために相場より高い金額で査定されます。そのあたりを加味して、適正価格を自分で導き出さなければいけません。最悪の場合、相場とかけ離れた金額で提示されることも多く高値で出しすぎて売り時を逃すケースもよくあります。


実際の成約価格なので信頼性は高いのですが、成約事例が少なすぎるため精度の高い相場を知ることができないのが大きな欠点です。

大阪府住宅地の土地の相場(基準地価)

下記は、1平米あたりの価格で、単位は千円です。

大阪府の住宅地の動きとしては、 新型コロナウイルス感染症の影響があるものの、大阪市、堺市及び北大阪地域の一部など、利便性 等に優れる住宅地の地価は、前年に引続き微増傾向。一方、町村部など利便性に劣る住宅地 の地価は下落が継続しています。 実際の不動産取引の現場では、コロナ需要つまりもう一部屋需要で賃貸から脱出需要が強く、新築一戸建ての相場はじわりじわり値上がりしている感覚です。同じ支払いであれば、金利が低いため、賃貸より購入した方が、広くかつ設備もグレードアップするためです。

商業地では、 区町村別にみると、上昇率上位が、池田市2.7%、箕面市2.6%、松原市2.5%。 下落率上位は、大阪市中央区マイナス5.2%、大阪市浪速区マイナス3.5%、 大阪市西区マイナス2.8%。 北大阪急行の延伸が計画されている箕面市の一部商業地のほか、駅前の商業地など立地条件の良い 地域では、引続き地価が上昇しています。そのため、立地のいいマンションは、平成25年くらいの相場と比べて坪単価で2倍くらいになっていますが、下がる気配がありません。

一方、新型コロナウイルス感染症の影響によるインバウン ド需要の消失や国内消費の低下により、大阪市中央区や浪速区、西区などでは、地価は下落に転じ た。また、リモートワークの推進や企業のコスト削減によるオフィスの空室率上昇や賃料の微減傾 向が続いていることから、前年は高い上昇率を示していた大阪市北区や淀川区でも地価は下落と なっています。

北摂エリアでは、千里中央が291千円、桃山台が271千円となっています。

千里中央では、1平米あたり29万1000円×3.3で1坪あたり96万円となっています。

大阪府地価調査参照

地方都市でも、立地や土地の希少価値によって、土地価格は高くなる傾向です。

大阪府の基準地の価格1位(住宅地)

価格1位 住宅地:天王寺(府)-2 大阪市天王寺区真法院町117番3 635千円/㎡

対前年上昇率上位1位

住宅地:池田(府)-7 池田市城南1丁目94番  2.3%

商業地:箕面(府)5-3 箕面市船場東3丁目1番1(コム2号館) 7.8%

参照: 令和3年大阪府基準地価格調査(地価調査)の結果について

土地の相場と売却額は違う!土地査定の注意点

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購入の場合、相場がこれくらいだから適正価格であることが確認できますし、売却の場合、このくらいの相場ならうってもいいと売却の意思が固めることができます。

正確な査定額を把握することが大切です。購入の場合、購入しようとしている土地や不動産の価値が適切なのか調べたいところです。また買換えで売却の場合、資金繰りや、税金がどれくらいになるかもある程度、把握することが必要です

路線価などで「相場を調べる方法」や土地価格の相場は、あくまでもざっくりとした相場です。
土地には一つ一つ個性があり条件が違うので、すぐ近くであっても同じ価値とは限りません。

土地の価値は、相場通りとはなりません!なぜなら、実際に売却する場合、近隣の競合物件と値段のバランスによって成約していくからです。そもそも売り出される物件が少なければ希少価値から値段が吊り上がりますし、逆に、売りに出ている競合する物件が多い場合、安くしないと売れません。

分かりやすいのが、マンションです。近隣で、新築マンションが大量に供給されると、中古マンションの売れなくなり、相場が下がります。新築マンションとの値段差をもっとつけないと売れなくなります。戸建も同じで、近隣にどれだけ競合物件があるのかもしくはあったのかも値段が決まる重要な要素となります。

また、土地の値段は需要と供給のバランスで決まるところも大きいので、一般的な相場よりも高く売れることもあります

売り出し価格を決める時は、競合との値段のバランスを考えながら、売り出していきます。中古だけでなく、新築も近隣の競合物件の値段や成約事例を調査してから仕入れて、売り出し価格も微調整して売り出します。
その適正な価格を知るためには、信頼できる営業マンに、査定してもらうしか方法はありません。

また、売却の場合、土地の成約価格=自分の手元に残る額ではないことに注意が必要です。実際、手にすることができるお金は、土地の価格成約価格よりも下回ります。

なぜなら売却にかかる仲介手数料や売渡の登記関係費用、所得税などの諸費用が必要になるからです。土地が売れたとしても、自分の手元に残るのは手数料や司法書士に支払うお金、税金などが引かれた額になります。手取りは少なくなります。

不動産取引の成功は会社名ではなく営業マンの質で決まる!

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不動産会社の査定額は、会社によってというより営業マンによって全然違うということは査定してみるとよくわかります。また、購入のためにいろんな会社に問い合わせてみると見解の違いにも気づくとお思います。

同じ不動産会社でも営業マンレベルはピンキリで、得意エリアであり得意分野であれば精度の高い金額を教えてもらうことができます。

また、ベテランの営業マンであれば、得意エリアでなくても、成約事例や売り出し事例から精度の高い金額を導き出すことができます。

一番の注意点は、売却の査定価格は、仲介会社の思惑によって決まる側面があるということです。それが、査定金額が会社によって大幅に差が開く一番の要因かもしれません。
新築マンションへの買い替えで査定される場合は、確実に売れる金額つまり低い金額で査定されますが、一括査定で、数社に査定してもらう場合、媒介契約が欲しいがために相場より高い金額で査定されます。そのあたりを加味して、売り出し価格を決める時は最終的に適正価格を自分で導き出さなければいけません。 営業の論理、会社の論理で物事が進んでしまっていることが多いのが不動産現場です。

これは、購入する時も同じことがいえます。購入する側は、購入しようとしている物件が適正価格なのか絶対に気になると思います。一般的な営業マンは、売りたいがための営業トークになってしまっています。適切に判断するためには、理論武装することが大切で、自分で判断することが大切です。

しかし、自分で判断しきるにも限界があります。その時に信頼できる営業マンが必要となります。
あなたの土地を最も高く売ってくれそうな不動産会社を探すためには、知名度にとらわれないのは当然のこととして、信頼できる営業マンを探さなければいけません。購入するにしても信頼できる営業マンの知見が欲しい時もあります。

だから、不動産取引の成功には「ご縁」も重要です。

なるべく多くの不動産会社の査定を受けることで、信頼できる営業マンと出会える確率を上げることも大切です。また、 多くの不動産会社に購入の問い合わせをすることにより、 信頼できる営業マンと出会える確率を上がるかもしれません。

不動産取引の成功には、信頼できる営業マンとの縁がカギを握ることになります

売却する場合は、「査定額は不動産会社の思惑によって差が出る」ということをしっかり念頭におき、「複数の不動産会社から査定額を出してもらうこと」が、大切です。
どんなに査定額が高くても査定根拠がしっかりしていなければ、その金額で売れる可能性はほとんどなく、売り時を逃して、最終的には損をします。

購入で、不動産取引はする場合は、ガツガツ営業してくる営業マンよりは、経験豊富で不動産取引の知見のある信頼できる営業マンに任せる方が確実です。

また、不動産取引は、個人の能力に依存するので、知名度が高いから不動産会社が必ず高く売ってくれるとも限らず、購入するにしても、質の高いコンサルティングを受けることができるとは限りません。

少しでも土地の相場が決まる仕組みを理解しておくと、営業マンのレベルの判断するのに役に立ちます。

関連記事:新築一戸建て購入時、信頼できる営業マンの選び方!値段交渉は営業マンで決まる! ピンぼけ営業マンを避ける方法は

まとめ

関連記事:土地・不動産の高価買い取り・高値売却の方法とは

ざっくりとした土地の価格を知る方法

取引事例を参考にする方法

相続税路線価を参考にする方法

固定資産税評価額を参考にする方法

地価公示を参考にする方法

ただ、以上から算出された金額は、あくまでもざっくりとした相場を調べられるだけです。土地が持つ個性である諸事情を含んで査定した場合、金額が違ってくる可能性は十分にあります。
また、実際に売れる価格は相場通りとは限りません。需要と供給のバランスによって変わってきます。具体的に売却を進めるときには、正確な価値を把握することが早期売却の絶対条件となります。

基本的には、成約事例を元に実際の価値を見極めないといけませんが、売り出し物件をみているだけでも、ある程度の相場観を養うのに役に立ちますので全く無駄ではないと思います。路線価から、相場の逆算は、確認するためにプロも必ずチェックしています。

売ったりするときは、不動産会社は査定額の高さや知名度だけで選ばずに、査定根拠をじっくり聞いて営業マンで選ぶのが成功のポイントです。また購入するときも、適正価格を知ることにより、値段交渉をどれくらい入れるべきかという判断ができるようになります。


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