新築戸建て建てる時、ブロックで土留は大丈夫？２段擁壁の物件は買ってはいけない！

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相場より安い土地を見つけたと思うと、その多くは、それなりの擁壁があったりします。土地を探すときだけでなく中古戸建を検討する時も、ブロックでの土留め擁壁や2段擁壁について知っておかないといけないことがあります。 土地や戸建てを探すときの要注意点について不動産業界歴20年以上のプロが解説していきます。

ブロック積み擁壁の強度って大丈夫？

建築基準法、宅地造成等規制法では、擁壁の材料は「鉄筋コンクリート造、無筋コンクリート造又は間知石練積み造等」と定義されています。

法律的にどうこうというよりも、ブロック積みで作れば、強度・耐久性からみて危険だと感じる感覚は間違いでないと思います。

ブロック積み擁壁の土地を購入してしまった方は、そのブロック土留めでは新築を建てる許可が下りない可能性があります。

ブロックは水を通しやすく、雨水にさらされてしまうと、中に入っている鉄筋が錆びやすい性質もあります。

ブロックで土留は５段までが限界です。
これ以上積み足しての土留はできません。
認可のないブロック施工による土留めは違法になるので注意が必要です。
一般のコンクリートブロックは、土留には使えません。

ポイントは、宅地造成等規制法にかかっていないエリアで、２m以下の土留めは建築確認申請等の義務がないので、そこそこの高さまで土留めとしてブロックが使われていたり、審査がない分、安全性が担保されているかの確認がある意味必要になります。

又、土地の安全性が担保されていない、つまり家を建てる時、民間審査機関が建築確認の審査をしますが、審査や検査をきっちりしていない可能性もゼロではないといえます。 つまり、ブロック擁壁まできっちり見ていない可能性もあります。

　特に木造２階建ての場合は構造計算の審査も免除されているので、現場検査、中間検査があるといっても、きっちりと現場をチェックされていない場合も可能性としてはあります。

コストを削減するために、ブロックを限界以上に積み足すことは建築許可が下りないだけでなく、強度不足で倒壊します。

関連記事：買ったらダメな新築一戸建！値段で飛びつくと後悔する可能性のある土地のまとめ

高さが２ｍ以上ある擁壁の土地を購入する場合、確認済証があるかどうか、必ず役所で確認しましょう！土地を購入する時だけでなく、中古戸建を購入する時も注意しましょう！

新築一戸建てを建てる時、建築士が安全な既存擁壁として認めてくれず擁壁工事をやり直す必要がある場合、高さにもよりますが、擁壁をやり直すと莫大なコストがかかることを忘れてはいけません。やり直すだけで1000万円かかることもあるくらい擁壁のやり直しにはコストがかかります。相場より安い土地があると思って、現地みにいくと２ｍ以上の擁壁があることが多いです。 安易に手を出さないのが賢い選択です。
宅地造成等規制法 の規制がかかっているだけでなくて、砂防法もかかっているエリアの場合、さらにコストがかさむ可能性があることを覚悟しなければいけません。

又、高低差のある土地を購入した場合、深基礎にして、トータルのコストをおさえることも考えることができます。

仮に、土圧のかからない壁としてのブロック塀の場合、控え壁をつければ、2.2mの高さまで積み上げることが許可されていますが、ブロック塀の控え壁があっても2.2ｍの物件には注意が必要です。

参考：2018年大阪北部地震のブロック塀の被害要因調査報告書

参考：吹田市内でコンクリートブロックを擁壁（土留め）として使用できるのか？

参考：宅地造成等規制区域内で既存擁壁を引き続き使用することはできますか。

参考： 一般財団法人 日本建築防災協会 既存ブロック塀等のチェックポイント

２段擁壁のある土地の購入は買ったらダメ！

違う材質の擁壁を組み合わせて、積み上げている擁壁のことを｢２段擁壁｣と呼んでいます。
上と下の擁壁が一体化していないので危険です。

2段以上の多段ブロック積み擁壁は、安全性に問題があるので、原則、買わないという選択肢が正しいと思います。

古い擁壁（既存擁壁）がある物件（土地・中古戸建）を検討するときには、擁壁の状況を確認するだけでなく、劣化状態を注意してチェックする必要があります。

新築戸建てを建てるために土地を購入したとしても、２段擁壁のある土地には、地盤の補強無しに、建物の建築することはできません。

あるいは、２段擁壁に対して土圧の負担を全く掛けないように建築するしか方法はありません。

比較的、新しい擁壁でも、亀裂やひび割れが生じている場合もあるので、購入前に必ずチェックしましょう。

とにかく擁壁の物件は擁壁の高さや面積にもよりますが、新しく擁壁をやり直す建築費用が、数百万円から数千万円になる可能性は高いです。

古い擁壁がある物件を検討するときには、その劣化状態を注意して確認する必要があります。

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ニュータウンの老朽化した擁壁は要注意！寿命に近い擁壁が普通に取引されている

擁壁の寿命は「約50年」くらいというのが、一つの大きな目安として正しい判断となります。にもかかわらず気にせずに擁壁のある物件を購入する人が多くいることに驚きを感じます。

国土交通省などの基準では、コンクリート造の擁壁の耐用年数は30年〜50年程度とされています。しかし、設置された環境や構造によっては、50年を待たずに危険な状態になることもあれば、適切にメンテナンスされていればそれ以上持つこともあります。

1970年代、高度成長期に開発された分譲地で擁壁をやり直さずにそのままにしている状態で、現在普通に取引されている土地や戸建てが多く存在します。築50年近い擁壁がある場合、特に注意すべきポイントを整理しました。新築建売でも擁壁をそのまま利用して、土圧をかけないようにして建築しているケースも多くあります。擁壁をやり替えると、数千万円のコストがかかり、費用対効果があわないためです。

擁壁の寿命と「危険」のサイン

50年が経過した擁壁は、コンクリートの中性化が進み、内部の鉄筋が錆びて強度が低下している可能性が高いです。以下のサインが出ていたら、寿命を超えている（＝いつ崩れてもおかしくない）危険な状態です。

チェックすべき劣化項目

• ひび割れ（クラック）: 幅0.3mm以上のひびや、そこから白い粉（エフロレッセンス）が出ている。
• はらみ（膨らみ）: 壁面が外側に押し出されて膨らんでいる（土圧に耐えられていない証拠）。
• 水抜き穴の詰まり: 雨の後に水抜き穴から水が出ていない、または穴が泥で埋まっている（背面に水が溜まり、圧力が倍増します）。
• 目地のズレ: ブロックやコンクリートのつなぎ目に段差ができている。

なぜ「50年」がリスクなのか

日本の宅地造成等規制法が大きく変わったのが1961年（昭和36年）や2006年です。 50年前（1970年代）に造られた擁壁には、以下のようなリスクが隠れています。

1. 「既存不適格」の可能性: 現在の建築基準を満たしていない「古い基準」の擁壁であることが多く、地震の際に崩壊するリスクが高い。
2. 無許可擁壁の存在: 当時、検査を受けずに造られたものもあり、基礎がしっかりしていないケースが見られます。
3. 石積み・大谷石の風化: コンクリートではなく石を積んだタイプの場合、50年も経つと石自体がもろくなっていることがあります。

放置することのリスク

老朽化した擁壁は、土地の所有者に管理責任があります。

• 工作物責任: 擁壁が崩れて隣家や道路に被害が出た場合、過失がなくても所有者が損害賠償責任を負うのが原則です。
• 資産価値の下落: 古い擁壁がある土地は、売却時に「解体・造り替え費用」分が大幅に値引きされるか、買い手がつかない原因になります。

注意: 2025年4月からは、擁壁を含む宅地防災に関する法規制も強化されています。特に大規模な修繕には自治体の許可が必要になるケースもあります。

まずはどうすればいい？

もし「危ないかも」と感じる箇所がある場合は、まずは専門家（建築士や宅地造成の業者）による診断をお勧めします。自治体によっては、擁壁の点検や改修に対して助成金を出しているところもあります。

隣地の擁壁が危険な場合も注意！待ち受け擁壁が必要

隣地の擁壁が老朽化し、崩落の危険がある場合、ご自身の敷地内に「待ち受け擁壁（防護壁）」を設置することは、自分の身を守るための「最終手段」として非常に有効です。

結論から言えば、「法的に設置が義務付けられているわけではありませんが、隣人が修繕に応じない場合の防衛策として検討すべき選択肢」となります。

状況を整理するためのポイントを解説します。

待ち受け擁壁が必要になるケース

本来、擁壁の修繕責任はその所有者（通常は上の土地の持ち主）にあります。しかし、以下のような場合は「待ち受け擁壁」の検討が必要になります。

• 隣人が修繕を拒否している: 「お金がない」「まだ大丈夫だ」と言われ、話し合いが進まない場合、崩落を待つのはリスクが高すぎます。
• がけ条例への対応: 建て替え時に、隣地の擁壁が安全と認められない場合、行政から「建物との間に防護壁（待ち受け擁壁）を造る」か「建物を崖から遠ざける」ことを条件にされることがあります。
• 緊急性が高い: すでにひび割れが大きく、大雨や地震でいつ崩れてもおかしくない場合。

待ち受け擁壁を設置するメリット・デメリット

メリット	デメリット
即時の安全性確保: 隣人の対応を待たずに、自分の敷地の安全を確保できる。	高額な費用: 全額自己負担となる（1m²あたり5〜10万円以上かかることも）。
建築許可が下りる: 古い擁壁があっても、防護壁があれば新築・建て替えが可能になる。	敷地が狭くなる: 擁壁の厚みや控え壁により、使える庭や駐車スペースが削られる。
精神的安心感: 台風や地震のたびに怯えなくて済む。	隣人トラブルの火種: 「うちの擁壁をバカにしているのか」と感情的になるケースがある。

設置する前に踏むべきステップ

いきなり自費で工事をする前に、以下の法的な権利と手続きを確認してください。

1. 妨害予防請求権（民法）: 客観的に危険な状態であれば、隣人に対して「自分の土地に害が及ばないよう予防措置（修繕）をしろ」と請求する権利があります。
2. 自治体への相談: 「宅地防災」の担当部署に相談してください。行政から隣人へ「指導」や「勧告」を出してもらえる場合があります。
3. 助成金の確認: 自治体によっては、危険な擁壁の「除却」や「改修」だけでなく、「防護壁（待ち受け擁壁）の設置」に対しても補助金が出る場合があります。

費用と構造の目安

待ち受け擁壁は、土砂の直撃に耐える必要があるため、通常のブロック塀（補強コンクリートブロック造）では強度が足りず、鉄筋コンクリート（RC）造で設計するのが一般的です。

[重要] 高さが2メートルを超える場合は、工作物の「建築確認申請」が必要です。また、構造計算が必要になるため、必ず専門の建築士や土木業者に依頼してください。

擁壁の崩落事故が多くなっている背景

2025年から2026年にかけて、都心部を中心に老朽化した擁壁の崩落事故やその危険性が相次いで報じられています。特に大きな衝撃を与えた事例や、共通する背景を整理しました。

最近の主な崩落・トラブル事例

東京都杉並区（2025年9月〜10月）

住宅密集地にある高さ約5m、築50年以上の擁壁が突然崩落しました。

• 状況: 擁壁の上に建っていた木造2階建て住宅が、擁壁ごと下の道路側へ倒壊。がれきが隣のマンションにまで流れ込みました。
• 教訓: 事故の数日前から「ひび割れが広がっている」という兆候がありましたが、対応が間に合いませんでした。

宮崎県国富町（2025年秋）

大雨の影響もあり、住宅地の擁壁が広範囲にわたって崩落。

• 状況: 擁壁の崩落により家の一部が宙吊り状態となり、近隣住民が避難を余儀なくされました。

東京都渋谷区富ヶ谷（2026年4月〜5月）

崩落そのものではありませんが、建設工事に伴う「盛り土」と「既存擁壁の取り壊し」によって高さ約10mの崖が出現し、住民が訴訟を起こした問題です。

• 状況: 豪雨時に土砂が道路へ流出。「熱海のような土石流が起きるのでは」という住民の不安に対し、2026年4月、東京地裁が仮の工事停止命令を出す異例の展開となりました。

なぜ今、事故が相次いでいるのか

これらの事故には共通する「2つの時限爆弾」が隠れています。

① 高度経済成長期の「寿命」が一斉に到来

日本の宅地造成が最も進んだ1960年代〜70年代に造られた擁壁が、50年〜60年を経て一斉に劣化の限界を迎えています。当時の基準は現代より甘く、構造計算が行われていないものも少なくありません。

② 「雨の降り方」の変化

50年前には想定していなかった「線状降水帯」による猛烈な雨が、擁壁背面の土圧（水の重さ）を一気に高めています。水抜き穴が詰まっている古い擁壁にとって、近年の大雨は崩落の引き金になります。

事故が起きた時の「責任」の重さ

最近のニュースで特に強調されているのが、「所有者の自己責任」です。

• 1,000万円超の修繕費: 杉並区の事例のように家ごと崩れた場合、擁壁の再構築と家の建て直しで数千万円の負担になることがあります。
• 行政の介入強化: 2025年4月からの法改正（盛土規制法などの運用強化）により、自治体が危険と判断した擁壁に対し、所有者へ改善命令を出すケースが増えています。

ポイント: 渋谷や杉並の事例は氷山の一角と言われています。専門家の推計では、全国に100万〜200万箇所もの「老朽化した危険な擁壁」が潜んでいるとされています。

もし、お隣の擁壁が「5m」という高さであれば、万が一の際の破壊力は杉並の事故と同等かそれ以上です。ご自身の敷地を守るための「待ち受け擁壁」や、専門家による「点検」は非常に現実的な防衛策と言えます。

大阪市西成区（山王）で発生した崩落事故の教訓

大阪市西成区（山王）で発生した崩落事故は、擁壁の老朽化と危険性を象徴する非常にショッキングな事例として、今も専門家の間で語り継がれています。

記憶に新しいですが、2021年6月に発生した、住宅2棟（後に計3棟）が崖下に転落した事故は、報道で崩落する瞬間の映像が記憶にこびりついているかもしれません。

この事例は、「隣地の擁壁」や「寿命」の問題をすべて含んでおり、擁壁がある土地や戸建てを購入するリスクを示唆するものです。

西成区（山王）の崩落事故の概要

事故の映像は全国的に報じられましたが、その内実は非常に深刻なものでした。

事故の状況

• 発生場所: 大阪市西成区山王（天下茶屋駅の近くの傾斜地）。
• 規模: 高さ約10mの擁壁が、幅数十メートルにわたって崩落。
• 被害: 崖の上に建っていた家屋がバラバラになりながら崖下へ落下。奇跡的に住民は避難しており死傷者は出ませんでしたが、家財すべてを失う凄惨な事故となりました。

なぜ起きたのか（50年超の寿命と構造の問題）

この事故の原因は、まさに今回のトピックそのものです。

• 大正・昭和初期の擁壁: 崩れた擁壁の多くは戦前や戦後間もない時期に造られたもので、現代の「鉄筋コンクリート造」ではなく、石を積み上げただけのものや、強度の低い構造でした。
• 雨と排水不足: 事故当日は大雨ではありませんでしたが、前日までの雨が土中に溜まり、排水が追いつかずに土圧が限界を超えたと考えられています。
• 所有者の不在・放置: 擁壁の一部は所有者が不明であったり、管理が届いていなかったりと、住宅密集地特有の難しさがありました。

西成の事故から学ぶ「今のリスク」

西成区のような傾斜地（上町台地の縁など）に限らず、大阪府内には同様のリスクを抱えた場所が点在しています。

リスク要因	西成の事例で見えた教訓
工作物責任	崩落した擁壁の所有者が、多額の賠償責任を問われることになります。
連鎖倒壊	1つの擁壁が崩れると、隣り合う家の地盤も一気に緩み、連鎖的に家が沈下・倒壊します。
行政の介入の難しさ	民有地の擁壁は、行政が勝手に直すことができません（民事不介入）。「危ない」と分かっていても、所有者が動かない限り対策が遅れるという現実があります。

大阪の現在の状況（2025年〜2026年）

西成の事故以降、大阪市では「がけ地等防災対策支援事業」などを強化しています。

現状の動き:

現在、大阪市内の特に古い住宅地（西成区、天王寺区、阿倍野区などの一部）では、ドローンや目視による一斉点検が行われるようになっています。もしご自身の近隣で「50年経過した5mの擁壁」があるなら、それは行政が指定する「危険箇所」に含まれている可能性があります。

西成の事故が起きた時も、実は事前に小さなひび割れや、擁壁のわずかなズレが報告されていました。あなたが今感じている違和感や不安は、非常に重要な「前兆」かもしれません。

擁壁のある物件の購入は慎重にしなければいけない

近隣の相場と比較して、割安な物件だなと思う物件には、必ずといっていいほど擁壁があることが多いです。万が一、その擁壁をやり直す必要がある場合、1000万円以上のコストがかかる可能性があります。駐車場がカルバート（堀込車庫）になっている物件も要注意です。

擁壁がある物件の場合、２段擁壁にかかわらず、慎重に商談をすすめる必要があります。購入後、擁壁をやりかえないといけないことが分かったとすると、予算オーバーになる可能性があります。

安く売られているにはそれなりの理由が必ずあります。それを理解した上で購入することが大切です。

まとめ

土地を探す時、安いからと言って、安易に擁壁がきつい土地を購入しないことが大切です。仮に２ｍ以上ある場合、まず検査済証があるかどうかから確認しましょう。強度的によくわからない古い擁壁や強度に問題のある危険な２段擁壁がある土地は避けた方が無難です。
そのままの状態では建築の申請が通らないですし、危険です。相場より安い土地は、前面道路が狭いとかきつい擁壁があるとか必ずなにか理由があるはずです。

ＲＥＡＬ　ＢＡＮＫ
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