注文住宅と建築条件付き土地の新築戸建の付帯工事費用を徹底比較？どっちがお得なの？
1000万円で家が建つというキャッチフレーズは本当？
家を建てる時、建物以外にも付帯工事費用が発生します。だから1000万円で家が建つことはありません。建物代プラス付帯工事費用として、200万円～300万円は必ず必要となります。巷では、1000万円で家が建つというようなCMなりキャッチコピーを見たことがあり、勘違いしてしまうかもしれませんが、実際にはそんなことはありませんので、注意しましょう！
具体的に、自由設計で家を建てる場合、建築条件付き土地を購入するケースとハウスメーカーで家を建てる場合、建物代以外でかかる付帯工事費用を具体的に説明させていただきます。
それぞれの比較した予算感は、
ハウスメーカー＞建築条件付き土地＞ローコストメーカー＞建売住宅
のようなイメージです。コスパを求める場合は、建売住宅です。
どこまでを建物代に含めるかは、各社違うので、見積もりの詳細をきっちりみて判断するのがいいと思います。
新築一戸建ての建築条件付き土地の建物以外にかかる付帯工事費用とは
建築条件付き土地の場合
①建築確認・設計費用（50万円前後のところが多いです。）
②水道市納金（市町村によって違います。）
③地盤調査費用（メーカーによっては、建築費に含んでいるところもございます。）
④地盤改良費（50万円前後くらいのところが多いです。）
⑤外構費用（100万円くらい）
建売と比べて、建築条件付土地は、利益がたっぷりのっているので、モノの割には割高に感じます。下記のような建築条件付き土地の費用は、建売の場合は、コミコミの場合が多いです。
建築条件付き土地というとどういう物件のことかよくわからない方もいるかもしれません。
簡単に言いますと、フリープラン、自由設計と謳って広告しているタイプの土地のことです。
更地の場合、建築条件付きつまり工務店が決まっている場合がほとんどです。 好きなハウスメーカーで建築する場合、古家付きの土地を解体して建てていくことが多いかもしれません。基本的に一般的な売主様は、売れていない状況で、お金をかけて更地にしたがらない傾向があるためです。
建築条件付き土地は、売建住宅とも言われます。自由設計とアピールしているものの現実的には、制限も多く結局のところ建売住宅とさほど変わらないといったマイナス面もあります。
（金額は土地30坪位の2階建ての平均的な住宅での目安です。）
①建築確認申請・設計費用
ローコストメーカーでは、15万円前後～30万円前後のところが多いです。
建築条件付き土地の場合、50万円くらいです。
大手のハウスメーカーでは、建築費の10％くらいが目安で工事費に含まれるケースもあります。
②水道市納金
市町村によって違います。
給水管の口径により異なり、20万円～30万円くらいですが、高いと100万円ちかい市町村もあります。
③地盤調査費用
メーカーによっては、建築費に含んでいるところもございます。
６万円から７万円くらいです。
④地盤改良費
一般的な柱状改良の場合、50万円前後くらいのところが多いです。
軟弱地盤の場合、100万円以上かかる可能性があります。
⑤外構費用
30坪くらいの土地の場合、60万円～70万円くらいのところが多いです。
建築条件付き土地の場合、100万円くらいのところも多いです。
⑥仲介手数料
土地にかかる仲介手数料が発生します。
尚、建築条件付き土地の場合、値引きは難しいです。
関連記事：新築一戸建て建築条件付きの土地（売り建て）の価格交渉の方法は！？
関連記事：新築一戸建ての仲介手数料は値引き・無料にできるの？値引き交渉の方法と営業マンの心理
※建築条件無しで自分でハウスメーカーを選んだ場合、建築条件付き土地（売り建て・自由設計）と比較して確認申請・設計費用が安く設定されていることが多いです。又外構費用も割安になります。
また、建築条件付きの物件の場合、上記の費用が含まれていないことがよくあるので、全部でかかるお金がどれくらいか必ず確認が必要です。
建築条件付き土地（自由設計・フリープラン）は建物価格に400万円から500万円くらい利益をのせてピンハネしているため、建物代だけみると建売の仕様とさほど変わらない割には割高になり、30坪くらいの建物だと1,700万円から1,800万円くらいが一般的です。土地では、利益がそれほど取れないため、建物で利益を取ります。
ハウスメーカー・ローコストメーカーで建築時の付帯工事費用
以下の費用は、ハウスメーカーで、新築一戸建てを建てる場合、必要になる費用です。
上記費用（建築条件付き土地の場合）に加えて、注文住宅の場合、必要になるものもあります。
※下記は、ローコストメーカーを想定して記載しています。
注文住宅の場合
①建築確認・設計費用（15万円前後～30万円前後のところが多いです。）
②水道市納金（市町村によって違います。）
③地盤調査費用（メーカーによっては、建築費に含んでいるところもございます。）
④地盤改良費（50万円前後くらいのところが多いです。）
⑤外構費用（60万円～70万円くらいのところが多いです。）
＋
❶解体費用（古家がある場合のみ）
❷仮測量費用（表示登記もあわせて同じ土地家屋調査士に頼むと無料になることもあります。）
座標の入った測量がない場合、建築確認申請ができないため、必要となります。
❸設備取出費用（上下水の引込がない場合や、引き込みの口径を20ｍｍに変更の為、掘削して取り換える場合）（40万円～50万円位）
❹工事車両駐車場代（大工等が工事期間中、車を止めれるところを2台分くらい）3か月くらいが目安です。
❺整地費用・造成費用（フラットな土地の場合、造成工事は必要ございません。）
2ｍ以上の擁壁の土地は造成費が高くなる可能性がございますので避けるのが無難です。
❻地鎮祭費用（希望の場合）
❶解体費用
（古家がある場合のみ）
❷仮測量費用
表示登記もあわせて同じ土地家屋調査士に頼むと無料になることもあります。
座標の入った測量がない場合、建築確認申請ができないため、必要となります。
数万～数十万円くらいが目安です。
❸設備取出費用
上下水の引込がない場合や、引き込みの口径を20ｍｍに変更の為、掘削して取り換える場合
（40万円～50万円位）
上下水道の本管が、前面道路にない場合、100万円以上のコストがかかる可能性があります。
❹工事車両駐車場代
（大工等が工事期間中、車を止めれるところを2台分くらい）3か月くらいが目安です。
❺整地費用・造成費用
（フラットな土地の場合、造成工事は必要ございません。）
2ｍ以上の擁壁の土地は造成費が高くなる可能性がございますので避けるのが無難です。
❻地鎮祭費用
（希望の場合）
その他に、 住宅性能評価をつける場合、住宅性能評価書取得費用30万円～40万円必要になります。
あとは、引っ越し費用、家具・家電購入費用等が必要になります。
上記のようにローコストメーカーで建築する場合、2019年４月より以前は建売の金額より安くなるという逆転現象が起こっていた時期もありましたが、建築費の高騰・人件費の高騰で2019年４月頃からほとんどのメーカーが建築費のコストの値段改定を行ったため、逆転現象はなくなりました。ただ土地を購入して、ローコストメーカーで建築する場合、建築条件付き土地ほどの利益がのっていない分、割安に購入できるといえます。
建売の場合は、以上の費用がコミコミになっていることが多いので、やはり建売が一番コストパフォーマンスがいいと思います。
建売でも必要な諸費用も必要になる
注文住宅も建築条件付き土地も共通で、下記のような、建売でも必要な諸費用が必要になります。
関連記事：新築一戸建の諸費用の具体的な内訳と相場！節約できるのはどれ？いつ支払う？中古物件の相場は？【徹底解説】
①登記関係費用
②契約に貼る印紙代
③銀行関係費用（ローン保証料等）
④仲介手数料
⑤火災保険
⑥固定資産税の日割り分等
が、物件価格以外に必要になります。
関連記事：新築一戸建てをローコストメーカーで建てる費用は？建築費以外にどんなものが必要？ローコストメーカーの家ができるまでの流れ
自由設計で建てる時の住宅ローンの注意点
土地取得費用や中間金を支払うためにつなぎ融資を利用する場合は、その手数料と金利（６か月分ほど）が必要です。 土地代にもよりますが、1500万円くらいの土地で、つなぎ融資の費用として、40万円から50万円くらいは予算としてみておいた方が無難です。これは、金融機関によって、対応が違います。分割融資が可能な場合は、つなぎ融資は発生しません。
自由設計で検討する場合は、銀行関係費用として、建売でかかる銀行費用プラスαの費用が発生する可能性があります。
自由設計で建てる時のポイントのまとめ
各ハウスメーカーに、見積もりを取るとわかりますが、各社見積もりの出し方が違います。本来、建築費に含まれる内容のものも別途いくらのような出し方をしています。それらを全部足して、建物代はいくらかかるのか判断して、比較検討しましょう。坪単価だけで、判断することはできません。メーカーによって、どこまでを建築費用に入れているかは、メーカーによってバラバラだからです。
【ポイントその１】
どこのメーカーも建築費は準防火エリアで50万円から60万円程高くなります。
これは、ハウスメーカーによって違います。ローコストメーカーの場合は、50万円から60万円くらいが目安です。
法22条エリアなのか防火・準防火エリアなのか確認する必要がございます。
【ポイントその２】
前面道路にガス管の本管がきていないあるいはそのあたりの地域全体的にガスが来ていないケースの場合、オール電化かプロパンにする必要がございます。
オール電化の場合、メーカーにもよりますが、60万円から70万円程高くなります。
【ポイントその３】
金融機関によっては、土地を先行決済する時に分割融資ができるところとできないところがございます。できない場合、つなぎ融資が必要になります。その場合、金融機関に支払う手数料と金利負担が発生します。土地が2000万円くらいで5カ月くらいつなぐとすると40万円から50万円の別途コストが発生します。
つなぎ融資が必要な代表的なところはフラット35です。つなぎ融資のコストを抑えるためには、中間金等を要求してこないハウスメーカーを選ぶことです。
【ポイントその４】
3階建てにすると建築費が100万円～200万円高くなります。構造計算も必要になりますので、コストが高くなり工期も長くなります。
そもそも狭小地（20坪以下）の場合や、土地25坪くらいしかなく、駐車場を2台確保を絶対条件としている場合にはメリットがあるといえます。
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