なぜ注文住宅より駅近の建売の方がコスパがいいのか？一戸建ての建物の価値は築年数でどれくらい下落する？
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注文住宅か建売を購入するかで迷っている！
実際に築年数によって、一戸建ての建物の価値がどのように変化するのか知りたい！
家を売却しようと思っているけど、どれくらいで売れるのか知りたい！
一戸建てを購入したいけど、なるべく損をしたくない！
注文住宅か建売、自分たちに適した新築一戸建てはどちらなのかについて解説します。
結論から申し上げますと、コスパ(資産）を考えるなら建売です。夢を買うなら注文住宅です。そこには、日本の中古市場の流通マーケットの歪みが大きく影響しています。建物を評価する仕組みができあがっていないため、建物の価値が正当に評価されないのが中古の流通市場だからです。
日本では木造住宅の場合、築２５年～築30年ほどで建物の価値が０円とされてしまうのが一般的です。
夢を買うなら注文住宅でもOK！資産を買うなら立地のいい建売
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例えば注文住宅で、購入して、10年～15年後に売却する場合、多くの物件は、債務超過になっている可能性が高くなります。おそらく、ローンの減っていく金額より、資産が目減りしていくスピードの方が早く、手持ちのの資金を入れないと売却ができない状態になります。しかし、立地のいい建売であれば、債務超過にならない可能性があります。
資産価値の目減りは建物の価値によるものではなく、不動産の価値は立地によって決まるものだからです。
とはいえ建物をある程度評価して欲しいと考えますが、日本の住宅政策が、新築住宅に偏った政策を続けてきたことが一番の問題点で建物を評価する意識が醸成されていません。新築住宅の購入にインセンティブを多く与える政策は、築25年以上経過していると、更地にして新築を建てようとするモチベーションを誘発させます。実際に、それくらいの築年数になると更地で検討する方が多いです。また、日本の文化や風潮が新築に傾いているというところもあります。
いまでこそリノベーションの意識も高まっていますが、どちらかというと戸建てではなく、マンションに向かっています。リノベーション業者は、鉄筋コンクリートのマンションに絞り込んでいる業者は多くあります。またリノベーション業者も一昔前は、戸建てのリノベーションはリスクが高く避けていましたが、最近ようやく参入してくる業者も増えては来ました。
最近は国が政策として古い家を壊して新築するのではなく、リフォームや住宅診断などを普及させて中古住宅の流通を活性化させようと取り組んでいます。しかし、現実としてまだまだ浸透しておらず、建物の価値を、適正に評価される仕組みが整っていないのが日本の中古市場です。
適正に建物が評価される仕組みができていない中古市場で、仮に新築時かなりこだわっていいものを使って建築したとしてもマーケットではあまり評価されません。単純に築何年の物件としか評価されません。売るときにこの意味がわかると思います。そうすると、無駄にこだわって建築すればするほど、こだわった分のお金分を売却時回収できないことになります。
購入者の目線からすると、まだまだ利用価値のある不動産が評価されずに売られている物件を目利きがあればいいものを安く購入することができます。
以上のことから、コスパ重視で物件を資産として購入するなら、立地のいい建売、資産価値はどうでもよく夢を買うという意識の方は、注文住宅が適しています。
マンションや中古戸建てのリフォームも同じで、評価されにくい傾向があります。リフォームをしても10年くらい経過すると、市場では全く評価されず、仮にリフォームして数年でも次の購入者は、新しくまだまだ使えるものでも新品にやりかえたいという方が多いです。こだわってリフォームしたとしても、買い手に評価されない可能性が高く、売るときに、リフォームすることはその分のお金を回収できない可能性が十分あります。
不動産は立地で勝負が決まる
立地の重要性を強く意識している方つまり利便性が高く、住環境もそこそこいいところは、戸建てよりもマンションの方を求める傾向があります。マンションの立地であれば、利便性が重要なので駅徒歩5分と駅徒歩10分でもマンションの将来の価値は、天と地の差がでてきます。広告を打つとよくわかるのですが、マンションの場合、 駅徒歩5分と駅徒歩10分ではひきあいの状況が全然違います。
マンションの場合、資産価値の8割～9割くらいは立地（利便性）で勝負が決まります。戸建ての場合、そこまでではなくマンションほど利便性がなくても、住環境とのバランスがとれていれば、駅徒歩20分～25分くらいでも全く問題ありません。売りに出すと、比較的早く売れていきます。
そもそも現実問題として、マンションほどの立地では戸建ての分譲はありません。なぜなら、土地仕入れで建売業者はマンション業者やホテル業者等には必ず負けるからです。 建売業者は上に住宅を積んでいけるマンション業者に入札価格で勝つことはありません。特急等が止まる大きな駅ほど駅周辺はマンションばかりです。大きな駅ほど、戸建ては駅から離れないと買えません。
また、マンションを求める方は、利便性をかなり重視しますが、戸建てを求める方は、利便性も大切ですが、住環境も大切にします。夫婦共働きの方は、利便性を重視して探す傾向があり、マンションを選択するケースが多く感じます。利便性もそこそこ求めるが、住環境も求めたいという方は、立地のいい建売を選ぶ方が多いです。
利便性はそれほど気にならず、より快適な住環境を求める方で、予算的に余裕のある方は、注文住宅を選択する傾向があります。
予算の兼ね合いで中途半端な立地で妥協して、注文住宅を建てるくらいなら立地のいい建売もしくは立地のいいマンションがオススメです。立地のいい不動産は資産を築けます。夢を買うと負債だけが残ります。
バス便の辺鄙なところで家を建てるのは、砂漠の上に家を建てるのと同じです。
不動産は、うまく買えば資産になりますが、へたをうつと負債になるだけです。資産にならない不動産を買うくらいなら賃貸で住んでいる方がマシだと考えています。すべての不動産が資産となるわけではありません。負債になる不動産も多くあります。営業マンにのせられないことが大切です。強い営業力が必要な物件ほど実際の価値より高く売られていることが一般的です。
よりいい究極の未来を手に入れるには、情報弱者にならず賢く選択することが大切です。
一戸建ての建物の資産価値の目減りと築年数の関係
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そもそも、一戸建ての資産価値は【土地】と【建物】をあわせたものですが、 土地は経年劣化しないので、時間が経っても価値が変わりません。
ただ、土地の相場は、一定ではなく、相場が上がることもあれば下がることもあります。周辺の土地が再開発されれば、人が集まってきますので、その分土地の資産価値は上昇します。
しかし、建物は経年劣化するので年数が経過するごとに価値が下落していきます。
そして、日本の中古市場では一戸建ての木造住宅は、築２5年ほどで建物の価値が０円として取引されています。
住宅として使えないわけではなくても、評価されないのが日本の中古市場の特徴です。
つまり、建物を適正に評価する仕組みが機能しておらず適正に評価されないので新築から築２５年にかけて、建物の資産価値は落ちていき、最後は土地の価格のみになります。こだわって、建築すればするほど損することになります。
しかし、最近ようやく、国主導でリフォームや住宅診断などを普及させていこうとする機運が高まりつつあり、中古住宅の流通を増やそうと取り組んでいます。取り組みそのものは評価できるものの、適正に評価されるところまで仕組みが浸透しておらず機能しているとはいえません。
本来、築25年以上の古い家でも構造や定期的なメンテナンスやリフォームの有り無しで、建物価格をある評価される中古市場が健全だと思っています。これができない根底には、新築に偏った政策を行ってきたというだけでなく、日本の不動産取引の透明性が担保されていないことが大きな問題としてあると考えています。ここが政府主導で改善されない限り、永遠に適正に評価される仕組みは浸透しないだろうと思っています。
築25年でゼロ評価になるのは査定方法にも関係している？
中古市場では、近隣の類似物件との値段のバランスにおいて、成約していきます。買い手は、築何年の物件としかみていない方が多く、フルリフォームの見積もりをして、新築とそれほど値段の差がでなくなると新築に流れていきます。そこに加えて、新築購入のインセンティブがあり、税金面等のことも含めるとより加速して新築に流れていきます。
そのため、中古価格は、新築価格と連動して動くことになります。価格差をつけないと、中古物件を購入する動機が生まれません。
２５年で建物の価値が０円などという取引習慣になっているかという原因の一つに、不動産価値を算出する方法として、取引事例比較法が主流であることも少なからず影響しています。
不動産価格の査定方法 としては、【取引事例比較法】と【原価法】と【収益還元法】いう3つの方法があります。中古物件（実需）を査定するときには、主に取引事例比較法で査定するのが一般的です。
ただ、 中古戸建の場合、類似物件の取引事例が少ないという問題があるため、土地部分については取引事例比較法、建物部分は原価法で評価し、近隣の新築相場や中古相場の値段のバランスも考えながら、中古戸建全体の価格として算出します。築年数が浅い場合は、新築相場の影響を強く意識して値付けしていくことになります。新築の値段より割安に値付けしないと売れ残ってしまいます。
＜ 取引事例比較法 ＞
そもそも取引事例比較法とは、 駅からの距離や買い物施設や病院等の生活施設の近隣の状況、土地の形や高低差、前面道路が接道している方位や前面道路の幅幅、建物の築年数など 、類似物件の成約事例を基準に、比較して、価格を調整した上で査定額を算出します。
＜ 原価法 ＞
そもそも原価法とは、建物を新築する際にかかるコストを計算し、そこから経年劣化分を減額して価値を求める方法です。
同じ建坪の建物を建てるのにいくらかかるのか（再調達原価）を算出し、経年劣化した分を差し引いて求められる価格が積算価格です。
積算価格 ＝ 再調達価格 ー 減価額
ここでは、グレードの高いハウスメーカーで建てた注文住宅では高く評価する必要がありますが、近隣との値段のバランスも加味しないと売れ残っていくため、そのあたりも補正して売り出し価格や適正価格を算出していきます。そのため、資産価値の目減りが大きくなります。
耐用年数がまだまだあっても買い手に評価されない限り、値段にはのせることができません。
グレードの高いハウスメーカーで建てた注文住宅でも、築25年～築30年を超えると評価されなくなります。
買い手がリフォームの見積もりをして、新築とそれほど値段の差がなく魅力がないと気持ちが新築に流れます。この金額だと新築買った方がいいかなと。
築年数が古くても、リフォーム履歴や建物の状態によって、その価値を評価をしてくれる買い手が増えると、その分プラスして査定しやすくなります。
同じ物件でも不動産会社によって査定額に差がでるのは、強気に査定するか弱気に査定するかの違いが原因の一つです。また目線の違いも影響を与えます。最近では、一括査定で競争するが故に、相場と乖離した金額の査定をされてしまうこともよくあり注意が必要です。一般的に戸建てでは、差がでやすい傾向があります。マンションでは出口戦略がある程度決まっているため、差がでにくい傾向があります。
新築から築２５年までの資産価値の目減りの仕方
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物件ごとに下落スピードや下落する価格は異なりますが、おおよそ25年～30年で建物の価値はゼロ評価になります。物件によってはもっと早く20年くらいで評価ゼロとなるケースもあります。
なるべく安く家を建てたり物件を購入する方が、資産価値の目減り額や割合を抑えることができます。ただ、安ければいいという物でもありませんが。
築５年くらいの一戸建ての資産価値
土地の値段が一定つまりわかりやすく考えるため土地の相場の値上がりや値下がりがないという前提で話をしますと、この築5年くらいまでが一番大きく値段が下がるタイミングです。
なぜなら、新築には不動産会社の利益が乗っているからです。建売の場合、経常利益で5％～10％くらいで、粗利15％～20％くらいです。パワービルダーの場合、強制的に価格を下げて在庫回転率つまり規模の経済で勝負するビジネスモデルのため、赤字で売り切っている現場もあります。
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注文住宅では、建築費にハウスメーカーの粗利が3割くらい乗っています。その分が購入した途端下がる要因になります。
新築価格を支えているのが新築プレミアです。その要因が全てなくなりますので、大きく下落する傾向にあります。新築プレミアとは新築という夢に支払うお金です。
要は、利幅の少ない物件を選ぶことが、一番資産の目減りを防ぐことができることになります。利幅が少ない順番でいくと、建売、その次が建築条件付き土地、その次が注文住宅となります。
注文住宅の場合、建物価格が3,０００万円の物件だと、買った途端900万円くらい値下がることになります。
ただし、立地のいい建売の場合、築５年程度であれば新築時とそれほど変わらない値段で売れることもあります。立地次第では、新築の値段より高く売れる可能性もあります。
マンションの値段が新築分譲価格よりも高く売れることがある理屈と同じで、立地がよく希少性が高いと、土地の値段が上がり、いい値段で取引できることになります。不動産は建物にこだわるより、立地にこだわる方が、資産を守ることができます。なによりも価値があるものをより割安に買うことが大切です。
物件の実力（価値）を見極め、値段以上の価値のある物件を選ぶことが後悔しないための鉄則です。なぜならば、住宅購入は、初めてする比較的リスクの低い不動産投資だからです。
自宅購入＝不動産投資
築１０年から築15年の一戸建ての資産価値
築１０年～築15年経過すると、建物の価格はざっくりと半値くらいになります。建物の価格が3,０００万円だとすると１,5００万円は値下りするイメージです。あとは、土地の価格次第で売れる金額が決まります。
新築は新築プレミア価格がのっているため購入直後に大きく値下りすることが多いため、築５年と築１０年～築15年を比較した場合、築5年ほど値下がり幅としては大きくありません。
築10年～築１５年も経つと、家が傷んできたり汚れが目立ってきますが、利用の仕方やメンテナンスの状況で、資産価値はかなり変わってきます。査定に行くとわかるのですが、築5年でも使い方によって全然印象が違います。
そこそこ丁寧に使用されている場合とそうでない場合で大きく金額にひらきがでる築年数でもあります。建物のメンテナンスを怠っていたり、室内がボロボロで見た目が悪い物件の場合は、同じ築10年～築１５年でも数百万円の差はでてきます。
家が高値で売れるかどうかは、築年数も重要ですが、見た目つまり第一印象が非常に大きく影響してきます。
築年数が浅いけど見栄えの悪い物件より、築年数が少し古くても綺麗な物件の方が、早く売れるし高く売れる傾向があります。買い手は素人ですので、見た目は非常に重要です。
築10年～築１５年くらいが、ちょうど外壁塗装が必要なタイミングになりますが、まだメインテナンスが終わっていない場合、買い手は、そのあたりも含めてトータル費用を考えることになります。
また、ちょうど給湯器の寿命も近づいている時期になるので、そのあたりの費用も含めて買い手は検討していくことになります。当然、クロスやCFは全居室張り替えは必要になると思います。
ちなみに築20年くらいだと、 建物の価値としては、数百万円程度のせられて売られていることが多いです。これだけ築年数も経過しているとメインテナンスをどの程度しているのか建物の状態によって金額はかなり変わってきます。
築２5年から築30年の一戸建ての資産価値
築２5年～築30年になるとほとんどの場合、建物の価値はゼロとしてみられることが一般的です。残るのはほとんど土地の価値だけです。２5年経っても、土地の価値が上がっていれば高く売れます。
これくらいの年数になってくると、家が傾いている物件もあったりします。2階の部屋を歩くだけでわかるような物件もあります。このあたりの築年数になると 耐震性や構造に問題ないのか気になります。多くの方は、リフォームして住むというよりは、更地にして新築を建てる目的でみていく物件になります。なかには、建物評価ゼロのお買い得物件を探している方もいらっしゃいます。しかし目利きが必要です。
築25年を超えてる物件でも 耐震性や構造に問題なければ、リフォームして住むことを 検討してもアリだと思います。逆に問題があれば、検討を辞めるかもしくは、更地にして新築を建てる検討をすることになります。
日本の政策的には、今後中古市場を活性化していくつまり中古物件を適切に評価される市場を作るために、2024年１月以降に建築確認を受けた新築住宅の場合、一定の省エネ基準を満たす住宅でない場合は住宅ローン減税を受けられないとしています。しかし、 省エネ基準の基準がまだまだ低いと感じます。
2021年より以前は築２１年以上経過した木造住宅は、耐震診断などをして耐震性や構造に問題ないことを証明しない限り、購入者は住宅ローン控除を利用することができませんでした。
2022年税制改正で登記簿上の建築日付が昭和 57 年１月１日以降の住宅であれば、住宅ローン控除を受けられるようになり、中古住宅のローン控除の条件が緩められました。
中古住宅の場合は、新築住宅の適用条件に加えて、下記のいずれかの条件をクリアすればOKとなります。
1.1982年1月1日以降に建築された住宅であること
2.現行の耐震基準に適合していること
1981年以前の旧耐震の中古住宅には、耐震基準を示す耐震基準適合証明書などが必要です。
国土交通省住宅局
築25年～築30年以経過すると建物の価値はゼロ評価でほぼ土地値になりますので、土地の値上がりとかがなければ築40年でも築50年でも価格はほとんど変わりません。
なぜかというと、建物と違って、経年劣化しないため土地の価値が残り続けるからです。
だから、築25年くらい経過して土地値で売っているまだまだ使える中古一戸建ては、目利きができれば超お買い得な物件になることがあります。資産になる不動産を買うには、 価値があるものをより安く買うことが大切です。つまり値段以上の価値のある物件を選ぶということです。これは、中古に限らず、新築戸建てにも同じことがいえます。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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