新築一戸建てを建てる際、値段で飛びつくと後悔する可能性のある土地のまとめ

建築の基礎知識 新築一戸建て

新築一戸建てを建てる際、値段で飛びつくと後悔する可能性のある土地のまとめ

値段だけでとびつくと大変なことになります。思わぬ出費がかさむこともあれば、そもそも買う価値のない土地であったりすることも結構あります。安いには安いなりの理由が必ずあります。プロが現地確認すると安い理由がよくわかる物件も多く存在します。

■再建築不可の土地

土地の価値が低いケースも…】
「すごく安い!」と驚くほど安い物件は、ほとんどが再建築不可です。再建築不可物件は、するしかなく、そもそも通常の住宅ローンは難しいです。

現金で購入するから関係ないと思っていたとしても、購入して本当に売却しなくてはいけなくなった時に困ることになります。売りにくくもなりますし、素人には難しい物件です。

■借地権

再建築不可物件の次に安いパターンで多いです。諸々の制約がかかり、地代が発生します。借地には様々なパターンがありますが、一時期はやった定期借地権の物件は最近は地価が下がったためあまりみなくなりました。

■用途地域


「住居専用地域」も資産価値に影響してきます。周りの環境や雰囲気が悪いと資産価値に影響してきます。将来的に近所に飲食店や工場が建つリスクがあり、まわりに工場等が多いとあまり環境はいいとはいえません。マンションや戸建てばかりで実質的に「住居専用地域」のように見えるところもありますが、実は工業エリアのケースも多くあります。将来的なところも加味して購入することが大切です。

■擁壁の設置が必要となる

擁壁が高い土地は、やり替える場合、かなりのお金がかかるので、素人の場合あまり手を出さない方が無難です。

場合によっては待ち受け擁壁が必要となる可能性もあります。

擁壁のある物件は相場よりかなり安くなります。擁壁をやり直すだけで1,000万円かかったりすることは普通にございます。できるだけ手を出さない方が無難です。

■車両が入れず建築費アップ


街の歴史があるところは、道の狭いところが結構多く存在します。これが建築コストにも影響することは探すとき頭の片隅においておくといいと思います。目安として、3m以上あるかどうかを基準にするといいと思います。自分は車に乗らないから関係ないと思っても、大通りから家にたどり着くまでに厳しい道があると、資産価値にも影響します。当然、将来売りにくいのでそのあたりを加味した値段で買わなければいけません。前面道路が狭すぎる土地や旗竿部分が細すぎる、旗竿部分が階段などの土地は、工事車両が入れない可能性もあるようなところは、まちがいなく建築費アップになります。

■水道管/ガス管の引込料がかかる

前面道路から引き込めるかは確認した方がいいです。
上下水道の本管がかなり遠くにある場合そこから引き込むためにはかなりお金がかかります。
200万円、300万円かかるケースもございます。

ガスの本管が遠い時は、プロパンにするかオール電化にするかの選択肢になります。
ガスの本管が遠いとき、オール電化住宅にしてごまかしている物件も多々あります。

■RCの古家が付いている

古家が建っていると解体費用がかかります。
木造であれば、いいのですが、RCの場合 、解体費用が木造に比べてかなり高くなります。

■建築条件付き


土地価格を安くして客寄せし、建築費で元を取る方法だと知らずに契約してしまいました……という方が多いかもしれません。
不動産会社が建築でもうける方法です。建築費に利益をのせています。

■旗竿地  

有効面積が少なくなります。土地面積や延床面積が実質的に狭い!?
旗竿部分を含んだ土地面積なので、当然、有効宅地面積は小さくなります。間口が広いと、駐車場スペースとして利用でき、整形地よりも安く購入できることから場合によってはメリットも生まれることはありますが、ポイントは日当たりに問題がないかだけ、必ず確認が必要です。

■間口が狭い


間口が狭いと見た目も不細工な家になりますし、自由にプランができたとしても間取りの自由度がほとんどないです。
最低でも2間半以上は欲しいところです。できれば3間くらいは欲しいです。間口が狭いと間取りが限定されます。

■防火地域である


防火地域で戸建てを建てる際は「耐火建築物」としなければならないため、通常の木造住宅で建てるよりも建築費がアップします。

■斜線制限


家の広さを制限するのは、建蔽率と容積率だけじゃありません。南向きで横長な土地と出会い「どの居室も陽当り最高ネ」と喜ぶのも束の間、狭小地の場合は高度制限がかかり、容積率いっぱいに建てられないことを知っておく必要があります。部屋が取れたとしても母屋下がりになることも考慮に入れて検討しなければなりません。そもそも土地が広ければ特に問題ありません。土地が小さい場合注意が必要です。

■セットバック


セットバックしなければならないことが決まっているのに、物件資料にセットバック前の土地面積が記載されているケースが多いので、実際の有効面積がどれくらいあるのかは確認しておくのが理想です。考えていた間取りが入らないという事になれば困ると思います。

その他

大きな墓地などに面している、交通量の多い幹線道路沿いである、嫌悪施設が近くにある、心理的瑕疵がある等も注意が必要です。
交通量が多いと車の出し入れが厳しくなるのと子供が心配になりますし、音もうるさいです。

タイトルとURLをコピーしました