新築一戸建て購入時の諸費用はいつ支払うの？諸費用込み住宅ローンの場合どうなる？ いつまでにお金を用意すればいいの？
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新築一戸建てを購入するときには、物件の金額だけなく様々な諸費用が発生するのは、なんとなくご存じだと思います。
諸費用のなかには様々な税金や、住宅ローン保証料、仲介手数料などが含まれます。
契約時、決済時だけでなく入居後にも発生する諸費用があり、「これって何の費用？」本当にこんなにかかるの？と想定外の金額の大きさに愕然とします。そして、諸費用ローンを組まずに、現金で支払う場合、いつ支払うのか押さえておく必要があります。仮に諸費用ローンを組んだとしても契約時に手付金を支払わなければいけません。
「これって何の費用？」
頭金0円で広告に書いてあったのに・・・
ポイントは、諸費用ローンを組んだとしても、契約の時に手付金と印紙代だけは、絶対に現金で用意しなければいけません。
新築一戸建て購入時にかかる諸費用を、現金を用意するので、いつ払えばいいのと思う方も多いと思いますので、支払うタイミングを軸に徹底解説していきます。
①新築一戸建ての申し込み・契約時に支払うお金は？
申し込み・契約時に必要なお金
①印紙代
②手付金
③仲介手数料半金 （業者によります）
申し込み時、一般的には、お金は必要ありません。認印で買い付け申込書に署名と捺印をするだけで、意思表示が可能です。業者の中には申込み証拠金のような形で10万円程度お金をとるところもあります。当社では、取っておりませんが。。この申込証拠金は、キャンセルした場合、返金されます。
ポイントは諸費用ローンを組んだとして、自己資金ゼロで購入しようとしても、手付金と印紙代は最低限契約時に必要になります。
少しでも初期費用をおさえるためには、手付金の減額交渉をするしかありません。結局のところ売主（分譲会社）がOKすれば契約はできますが、最低ラインとして50万円くらいのところは多いです。
■印紙代【契約時】
契約時必要になります。
不動産の売買契約を結び契約書を作成したときに、印紙を貼らなければなりません。
新築一戸建てに関する売買契約書は課税対象の文書です。 印紙を購入して提出することで印紙税という税金を支払うことになります。 これが印紙税です。 契約書に貼った印紙に割り印をして契約を締結します。
契約時に印紙の原本をお持ちいただくか不動産会社が原本を用意してくれる場合は、その代金を契約時もっていきます。
国に納める税金なので節約する事ができません。
購入金額により所定の額が定められており、 金額： 売買価格が1,000万円超〜5,000万円以下の場合は本則2万円（2024年3月31日までは軽減措置により1万円）5,000万円以上1億円以下は30,000円
印紙は郵便局で購入できます。
■手付金【契約時：諸費用ローン組んだ場合、最後に戻ってくる】
契約時必要です。
新築一戸建の売買契約を結ぶ時、必要な費用が「手付金」です。
手付金は買主が売主に支払う費用で物件価格に別途必要な費用というわけでなく、最後の決済の時に、残代金に充当されるお金です。諸費用ローンを組んでいた場合、最後に戻ってくるイメージです。本体価格と諸費用分のローンが、口座に入金されます。それから振り込みますが、本体価格の残代金は手付金を差し引いた金額になるので、すべて振り込みが完了した後、通帳の中に手付金の金額分が残ることになります。
新築一戸建ての場合、相場は、100万円程度です。
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つまり、4000万円の金額では手付の相場で考えると５％から10％なので、200～400万円必要になりますが新築一戸建ての場合は、５％以下でも問題ございません。
手付金は、諸費用ではありません。物件価格のうちのいくらかを先に支払うだけで、決済時、物件価格に充当されます。
売買契約後に手付金は物件費用に充てられるので安心してください。中古物件では、5％～10％の手付金を要求されますが、新築一戸建ての場合、そこまで要求されません。そのため、新築一戸建ての方が、最初に用意しなければいけない現金は、中古よりも少なく済みます。
しかし、買主都合でキャンセルをした場合（手付解除）は手付金は戻ってこないので注意が必要です。
手付金は、諸費用ではありませんが、最初に必要なお金として認識しておく必要があります。
■仲介手数料（半金）【契約時】（仲介手数料が無料の場合、必要なし）
契約時必要です。
仲介手数料を、決済時まとめて支払うか、契約時半金・決済時半金にするかは、仲介会社によって違います。大手の仲介会社の場合、必ず契約時半金、決済時半金となります。
当社では、仲介手数料が発生する場合、決済時にまとめてとなります。
200万円以下の部分 ⇒ 200万円の5%+消費税
200万円を超え400万円以下の部分 ⇒ 4%+消費税
400万円を超える部分 ⇒ 3%+消費税
※400万円以上の物件の場合、売買代金の3%+6万円×消費税で算出できます。
あくまで上限で、仲介手数料は不動産会社が自由に設定することができます。仲介会社によっては、新築一戸建て購入の際の仲介手数料が抑えられる場合もあります。
売買契約時に半分、引き渡し完了時に半分を支払う仲介会社もあれば、引き渡し完了時つまり決済時に全額支払う仲介会社もあるということです。
②住宅ローン契約時（金消契約）に支払うお金は？
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■印紙代【住宅ローン契約時もしくは決済時】
最近の銀行では、最後の決済の時に、ローン契約にかかる印紙代を差し引いて融資実行するケースが多くなり、ローン契約時に用意することはほとんどなくなりました。
最近は、金消契約時（ローン契約時）に印紙の原本を持ってくるようにいわれる金融機関はほとんどなくなりました。最後の決済時に、差し引き実行されることが多いです。
電子契約する場合、印紙代は必要ありません。
これは、金融機関によって違いますが、金消契約時に印紙代が必要になります。印紙の原本をローン契約時お持ちいただきますが、最近、印紙代を最後の決済の時に清算する金融機関が多くなっています。その場合、ローン契約時には必要ありません。
最近、印紙代を最後の決済の時に清算する金融機関が多くなっているので、ローン契約時、必要かどうか確認しましょう。また、必要な場合、原本を持って行く形になります。 郵便局で購入して持って行くことになります！金消契約の場所は、銀行の住宅ローンセンターで行うことが一般的です。
なにか借り入れがあり、例えば、車のローンとかリボ払いとかある場合で、返済比率のかねあいで完済条件でローンの審査の承認をもらっている場合、銀行にもよりますが、おそくともローン契約時には、完済証明を提出しなければいけません。また、フラット35を利用する時、遅くともローン契約前（金消契約前）に適合証明書の提出が必要になります。
③決済・引き渡し時に必要なお金は？
ほとんどの諸費用は決済・引き渡し時に支払う形になります。
決済時（引き渡し時） 必要なお金
①登記費用（所有権移転・保存登記） 35万円～40万円
②表示登記費用こちらは新築一戸建ての場合、必要になります。 9万円～10万円
③火災保険・地震保険料 決済の日から保険が開始できるように段取りしましょう！ 15万円～35万円
④仲介手数料半金 あるい は全額 成約価格×3％＋6万円×消費税
⑤住宅ローン関係諸費用 融資事務手数料型の場合 融資額×2.2％ 銀行手数料3万円～5万円に消費税
印紙代 2万200円
⑥固定資産税・都市計画税の日割り分
※フラットを利用する場合、適合証明書が必要になるので、発行手数料が別途かかってきます。5・6万円～10万円くらいが目安です。
関連記事：新築一戸建て（価格3000万円）の購入の諸費用ローン込みの諸費用はいくらかかるの？内訳はどうなるの？
■登記費用【決済時：登録免許税と司法書士報酬】
決済時必要になります。
不動産の所有権を保存・移転登記を行います。
新築一戸建てを購入すると登記費用として「登録免許税」と「司法書士への支払い」が発生します。
登録免許税は固定資産税評価額に税率をかけることによって求められ、特例措置も適用されます。
登記手続きは専門的な知識が必要になるため、司法書士が行います。新築一戸建ての場合、司法書士が指定されることが一般的です。
■表示登記費用【決済時：登録免許税と土地家屋調査士報酬 】
決済時必要になります。
また、新築一戸建ての場合は登記のために建物を調査する必要があるので、「土地家屋調査士報酬」もかかります。
新築一戸建ての場合、土地家屋調査士が指定されることが一般的です。
■火災保険・地震保険【決済時】
決済時必要になります。
火災保険とは、火災や様々な災害から保証してくれる保険で、住宅ローンを組む方は、必ず入らないといけない保険です。火災保険は、「建物」と「家財」の2つに分けられ、「建物」は絶対加入が必要ですが、「家財」は加入しないという事もできます。銀行の方から、担保物件には火災保険をかけるようにいわれます。現金の場合はだれからも言われませんが、もしもの時のことを考えると、決済当日から保険がかかるようにしておいた方がいいと思います。
関連記事：【新築一戸建ての諸費用】火災保険･地震保険の無駄を削減するための手順と相場・費用は？誰に相談すればいいのか？
火災だけが補償の対象ではなく、台風や落雷などといった自然災害、水漏れや盗難など様々な損害も対象となります。
金額や商品によって金額は様々で、15万円～35万円くらいが相場で、家財保険までかけると必ず25万円以上はかかります。再調達価格を、抑えると、15万円以下でも可能になります。どの保険会社も再調達価格は平均的な金額を出してきますが、その価格の30％くらいまで下げることができます。
また、住宅ローンにおいては、地震保険は任意になりますが、検討している方も多いです。
火災保険は地震は対象ではないので、地震による不動産の損害は地震保険でカバーします。
関連記事：耐火性の高い新築一戸建ては火災保険が安くなるの？はこちら
住宅ローンを利用した場合、火災保険は絶対に入らないといけません。
家財保険や地震保険は、任意です。そして、地震保険は、政府と共同で事業をおこなっていますので、どの保険会社を選んでも同じ条件の保険内容であれば金額は同じです。
■仲介手数料の半額あるいは全額（仲介手数料が無料の場合、必要なし）
決済時必要になります。
仲介会社（不動産会社）を通して新築一戸建てを購入するときには、仲介手数料が発生します。
希望に合った新築一戸建てを探したり、住宅ローン契約の代行をしたり、売主との調整など様々なサービスに対する手数料を仲介会社に支払います。
仲介手数料は成功報酬ですので売買契約前に費用が発生することはありません。
売買契約時に半分、引き渡し完了時に半分を支払うパターンと引き渡し時に全額支払うパターンがあります。
仲介手数料以外にローン事務代行手数料のような名目で、10万円～20万円位要求する仲介会社も多くあります。当社では無料です。
仲介手数料の全額の場合は、上記のとおり
仲介手数料 = （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税です。
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■住宅ローン関係諸費用
決済時必要になります。
住宅ローンを契約するときにも、様々な諸費用が必要になります。
住宅ローン契約における銀行事務手数料や、住宅ローン保証料等のお金が、差し引かれた状態で、住宅ローンを利用する金融機関の通帳に入金されます。
団体信用生命保険（団信）とは、世帯主に万が一のことがあって住宅ローンを払えなくなったときに、残債を払わなくても済む保険のことです。
■固定資産税・都市計画税の日割り分
決済時必要になります。
4月1日（関西エリア）を起算日として、決済時の年度分を日割り計算して精算します。1月から3月に決済する場合、新年度分については、後日、金額が確定後、精算します。また、その年と同じ金額で精算してしまうこともあります。
支払わなければいいけないお金は、ほとんどが最後の決済の時に必要になります。
関連記事：固定資産税の相場はいくら支払うの？固定資産税の評価証明書って？公課証明って？
諸費用ローンを組んでいる場合、手付金分のお金が、通帳の中に残る状態になります。語弊がある言い方かもしれませんが、最後に手付金が戻ってくるような形になります。
④引き渡し後（決済の後）
引き渡し後（決済の後）
①不動産取得税
②追加工事費用
③家電購入費
④引っ越し費用
⑤アンテナ工事費用
⑥固定資産税・都市計画税（1月から3月に決済した場合、翌年度分）
■不動産取得税
引き渡し後必要です。
引き渡し後必要になります。
不動産取得税は、不動産を取得した人が都道府県に支払う税金です。
新築一戸建て取得後3ヶ月～半年くらいの間に「納税通知書」が届き、決められた納期までにコンビニや郵便局などで支払います。
計算方法は、
土地・建物の税額 ＝ 固定資産税評価額 × 4％
です。
固定資産評価額とは、地域・面積・年数などによって決まるその土地・建物の評価額です。
新築一戸建ての場合、床面積の広さなどの条件によって軽減措置が受けられます。
関連記事：新築一戸建ての不動産取得税の軽減措置についてはこちら
■追加工事費用
引き渡し後必要です。
最近の外構は、オープン外構が主流となっています。どうしても屋根のない駐車場に屋根をつけたい場合や、バルコニーに屋根をつけたい場合、追加工事費用が必要になります。
バルコニーには屋根は付いていません。バルコニーの屋根をつけるために、10年保証とのからみがあるので、外壁に穴をあけたりする工事の場合は注意が必要です。
■家具家電購入費
引き渡し後必要です。
賃貸に住んでいた時の家具や家電製品をできるだけ再利用できれば、コスト削減につながりますが、新築一戸建てを購入するなら、思い切って買い替えてしまおうと家具・家電を買い替えるケースもあるかもしれません。
特に、エアコン、照明器具、カーテン、カーテンレールは費用がかかる部分です。
エアコンを新築一戸建てに移設させたい場合は、撤去費用と設置費用を考えると節電にもつながるので、新しいのにいっそのこと買い替えてしまおうと考えるかもしれません。
新築一戸建ての場合は、マンションと違って、エアコンのホースを通す穴が空いていないため、工事費用が比較的高い傾向がありますし、付け替えるとあまりよくないと聞いたりします。
いつも、内覧時に説明することですが、新築一戸建てにはカーテンレールがついてないことが一般的です。
新築一戸建て建売住宅では、カーテンレールは付いていません。
カーテンは、ハイサッシなどで、既製品でなければ、結構高くつきます。
カーテンは、４LDKの一般的な広さで、15万円から30万円くらいの予算はみておきたいところです。
■引っ越し費用
引き渡し後必要です。
距離や荷物の量が多いとそこそこの金額になるのが引っ越し代です。
時期によって、金額は大きく違ってきます。又、当然、土日より平日の方が安く午前より午後の方が割安に引っ越せます。
特に2月頃から3月末、5月上旬くらいまでと年末・年始は引っ越しのピークになるので、引越し費用が大幅に上がってしまいます。
■テレビ・アンテナ工事費用
引き渡し後必要です。
新築一戸建て建売住宅では、アンテナ・カーテンレールは付いておりません。
屋根の方をみると、くるくるまいてある線が見えると思いますが、その線でテレビにつなぐのですが、テレビ線を引き込む工事が必要になります。
アンテナをつけてテレビ線を電線から引き込む
ケーブル回線などでテレビ視聴を申込む
アンテナの方が、初期コストがかかりますが、長い目ではアンテナの方が安いかもしれませんが、台風のこととか考えるとケーブル回線を利用している人も多いです。
飯田グループの新築一戸建てでは、網戸がオプションになっています。
アーネストワンは、シャッターがオプションの場合があります。
飯田グループのオプション提携会社が、網戸の金額を2021年4月より値上げしました。飯田グループすべての会社は一律ではありませんが、以前は11万5千円+消費税でしたが、14万円～15万円に値上がりしています。
■固定資産税・都市計画税（1月から3月に決済する場合、新年度分）
引き渡し後必要です。
決済時の年度分については、日割り計算されます。
固定資産税とは、所有する不動産（土地・建物）に対して課せられる税金です。
その年の１月１日時点で所有している人に対して、5月頃に市町村から納税通知書が届きます。1月から3月に決済する場合、１月１日所有者である分譲会社の方に請求がいってしまうため清算が必要になります。しかし、新年度の納税額が確定していないため、4月1日以降公課証明書の金額、もしくは、納付書の金額で精算します。場合によってはその年つまり前年度の金額で精算してしまうこともあります。
固定資産税の計算方法は、
固定資産税＝固定資産税評価額×標準税率1.4％です。
関連記事：固定資産税の相場はいくら支払うの？固定資産税の評価証明書って？公課証明って？
仲介手数料は契約時請求する会社としない会社がある
大手の仲介会社では、仲介手数料を契約時、半金、そして決済時、半金が鉄則です。しかし中小の仲介会社では、決済時に全額請求するところがほとんどです。契約時に半金とるメリットとすると、資金回収が早くなり、資金繰りが楽になるという側面もあれば、手付け解除や違約解除したときでも、契約が成立しているので、仲介手数料は必要になってきますが、契約解除したので支払いたくないという方が出た場合でトラブルになった場合、最悪でも半金は即回収できていることになるからです。
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