これから不動産は上がるのか下がるのか？低金利政策がカギ！マンションバブルの原因と新築一戸建の割安感！
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中古マンション価格は新築マンション価格と連動している
これから不動産が上がるのか下がるのかを考えるときに、中古マンション価格は新築マンション価格と連動することは知っておく必要があります。
以下に、首都圏における中古マンションと新築マンションの平均価格の推移を示します。
中古マンション価格の動き方は、新築マンション価格の値動きとほぼ同じように動いています。
新築マンション価格が上がれば中古マンション価格も上がり、新築マンション価格が下がれば中古マンション価格も下がるこちになります。
新築神話が根強い日本では、新築を希望する人が多くまず新築を優先して検討する傾向があります。
ところが、新築の価格が自分にとって上がりすぎ手が出なくなると、中古も検討範囲に入れる方が多いです。中古市場は需要と供給のバランスで成り立ちますので、新築の値段と中古の値段が同じであれば、新築を誰もが購入します。
値段のバランスにおいて、新築と比較して、適切に値段差をつけると、そのバランスにおいて成約していきます。
つまり、新築が高くなると、中古価格もその分、高くしても売れることになります。
あくまで新築との値段のバランスが問題なければ売れていくので、分譲価格が低い時代の物件は、分譲価格より高く売れる物件もでてきます。
新築マンション価格の動向を知れば、今後の中古マンション価格の予測ができることになります。これは、新築一戸建てと中古戸建ての関係も同じように動きます。
新築マンション価格は土地価格・建築コストの値上がりと連動している
新築マンションの値付けは、土地代に建築費を足して、適正な利益をのせた価格で分譲されます。何に連動して値動きするかは、土地の取得コストと建築コストになります。
新築マンション価格は土地価格と建築コストに連動することになります。
新築マンションを建てるには、土地を仕入れて建物を建てる必要があります。
土地については、特に人気が高い都心部のマンションほど、建物建築費よりも土地価格の割合が大きくなる分、土地価格がマンション価格に与える影響は大きくなります。
下記は、建築コストの推移を示すと以下のようになります。人件費の材料費の値上がりを考えるとまだまだ値上がりする余地はありそうです。
低金利と不動産価格の関係とは
金利が低くなると不動産価格は上がります。
金利が高くなると不動産価格が下がります。
現在の分譲マンションの局地バブルの本質は史上空前の低金利です。 又、戸建も主要駅の徒歩10分圏内の物件は局地バブルの影響を受けています。
金利が、低ければ、支払いが下がります。それだけ、融資が可能になるということです。融資金額をより多く貸せるということにつながります。当然支払いも安くなるので、買いやすくなります。
不動産価格は、融資が緩いかどうかによって大きく左右されます。ほとんどの方は、不動産を購入する時、住宅ローンを利用して購入するからです。
今は、融資が緩められていて、じゃぶじゃぶの状態なので、価格が高止まりしています。金融引き締めが行われれば、不動産価格も下がる可能性がありますが、これから先も低金利政策は、ずっと続いていきそうな雰囲気です。
マンションに比べ、戸建は局地バブルの影響が少ないと思いますが、影響を受けているエリアもございます。そういったエリアを外して、新築一戸建てを購入すると、低金利も利用でき、お買い得に購入できます。
コンクリートの値段がめちゃくちゃ上がっています！
局地バブルは低金利に加えて、建築コスト、人件費の高騰が輪をかけてバブルを引き起こしています。
不動産価格の高騰の根本的理由は、ゼロ金利政策が原因！
不動産を購入する方のほとんどは、住宅ローンを組んで不動産を購入するので、借りやすく低金利になればなるほど値段が上がる傾向があります。
東京五輪後に局地バブルの崩壊「不動産価格急落」は起こるのか？
東京が2020年の夏季オリンピック・パラリンピック開催地になることが決定された直後から、「不動産価格は東京オリンピックまでは上昇し続け、オリンピック後に大きく下落する」と多くの人がそれを信じている方も多いですが、実際のところはどうなのでしょうか？
又、オリンピックが開催されようがしまいが、低金利政策が続く限り、価格が落ちることはなさそうです。
マンション価格はまだ上がる！？予測するために重要な要因
今検討している方にとって、マンション価格は上がるか下がるのか気になるところです。
低金利が続いている
マンション価格がまだ上がる理由として、低金利が続いていることが一番大きな理由です。
新型コロナウイルスによって、景気が後退したことから、当面は、金利が上がる見込みはなくなったと思われます。
低金利が継続されれば、個人が住宅ローンを組んで不動産を購入しやすい状況が続くことになります。
ということは、売りやすい状況が続くので、ディベロッパーの用地の仕入れも強気の金額で仕入れることになります。
このように、分譲用地の取り合いで、土地価格は釣り上がり、土地価格が上がる要因はまだ存在することから、不動産価格はまだ上がる可能性を秘めています。
建築費が高止まりしていること
マンション価格がまだ上がる理由として建築費の値上がりが続いていることも関係があります。建築費は、これからまだまだ上がる可能性はありそうです。
マンション価格を引き上げる要因は土地価格も重要ですが、建築費の値上がりも大きな影響を与えます。
これから不動産の価格が下がることはあるのか？
まず、低金利が続く限り、価格が下がる可能性は低いと考えれます。
不動産価格に一番大きな影響を与えるのは、金利です。
金利が上がるか下がるかだけで、不動産価格に大きな影響を与えるので、金利動向を考えると不動産価格が下がる要因は少ないといえます。
オリンピック開催地では、インフラの整備を行い、莫大（ばくだい）な公共投資の影響で、地価が上昇したり、雇用が創出されたりして、一時的に景気が良くなるというのは、イメージがわくと思います。
12年にロンドンオリンピックを開催した英国では、後に政府が「オリンピックが英国不動産市場に与える影響はなかった」と発表しています。経済規模の大きい国はオリンピック後、それほど影響を受けていないという事実です。
結局、日本においてもオリンピック後に不況になり、不動産価格が全般的に急落するというシナリオは、まったく裏切り相場が下がる気配はまったくありません。
不動産価格は、不況の影響を受けないのも大きな特徴です。不況になると商業用不動産は影響をうけますが、住宅は、不況であろうが住むところは絶対必要なものなので、不況になったからと言って購買意欲が下がることはありません。
下がる気配がまだまだ感じられません！
一等地はパリみたいにひょっとすると値下がりしないかもしれません。 一方、一等地以外のところは、金利が上昇してくれば、下がってくる可能性がありそうです。 現在、不動産デベロッパーは慢性的な人手不足による建築コストの膨張などを背景に、新築マンションの供給量を絞り、エリアを絞り、専有面積を絞り価格を調整しながら供給しています。
住まいに「買い時」はない！結局、自分のタイミングで自分に合った物件選びをする
結局、不動産価格が下がる気配はありませんが、仮に不動産価格が下がったとしても、金利は間違いなく上がっていることになります。結局のところ、購入のタイミングは自分のタイミングで考えるしかありません。
値段の上がり始める頃の平成25年の変動金利の実際の貸出金利は、1％前後でした。
コロナショックにより大きく落ち込んだのは2020年の4月と5月だけで、その後すぐに不動産取引は、回復しています。2020年の夏以降、売り控えによって、売り出し物件が少なくなったのに対し、購入者層のコロナのもう一部屋需要がかなり強く、相場は以前より強くなっています。
購入層は、コロナの影響を受けていない人が多いです。
結局、今後の価格の動きを予測するのは様々な要素がからみあうので非常に難しいことです。
購入のタイミングは自分のタイミングで考えベストな物件選びをすることが大切です。
新築マンションと中古マンションどちらがお買い得？
どちらもメリット、デメリットがありますので、物件次第、立地次第ということになります。
駅近にこだわるならねらい目は中古マンション
現在新築マンションを建設するためには坪80万円から坪90万円で1戸あたり70㎡～75㎡の３LDKであれば、2000万円の建築コストがかかってしまいます。それに加え、局地バブル的な地価の高騰で新築分譲マンションの金額は異常な金額になってしまっています。
これから先も、人手不足から建築の人件費は、上昇することを考えると、建築コストは、緩やかに上昇していくと考えられます。
中古マンションの価格と新築マンションの価格は連動します。
他の物件との値段のバランスによって成約していきます。
新築マンションの価格につられ、中古マンションの価格も高騰しています。
これからは、マンションを購入する場合、かなり目利きが必要になります。
中古市場の価格は需要と供給のバランスにより価格形成され、新築マンションの値付けよりより弾力的に動いていきます。
金利の上昇とともに、中古マンションの価格が一部のブランドマンションを除いて下がる可能性を秘めていますが、低金利政策は、まだまだ続きそうです。
一番のねらい目は、ミニバブル前の平成15年、平成16年、平成17年頃の中古マンション又、リーマンショック後の土地の仕入れをおこなった平成24年、平成25年頃の施工の中古マンションです。
新築時の分譲価格そのものが安かったから、その分安く市場に出やすくなります。
新築の価格と中古の価格は連動して動くので、新築の価格が上がれば、中古の金額も上昇していきます。
局地バブルのエリアでは、新築時の分譲価格よりも高い金額で取引されることも、よくあります。
しかし、仮に中古市場が崩れても、新築マンションの販売価格は下がることはありません。供給を絞り込むためある程度、高止まりか、もう少し上昇する可能性もありそうです。
土地の原価が下がらないのは、ホテル業者による強気の土地購入でマンション業者で太刀打ちのできない金額で購入しているからです。
大阪エリアで1種単価で＠100万円を超えて、収支があうのは、ホテル業者でないと難しいです。
建築コストも下がらないのは、建築費の高騰と建設現場はどこも慢性的な人手不足です。
戸建も局地バブルの影響を受けているので金利動向には、注意してみておく必要がございます。
これからは戸建も購入するにあたって目利きが必要です。
1番のねらい目は新築一戸建！
新築一戸建てはまだまだ割安感があるので値上がりする余地があります。
新築マンションの価格と値段のバランスを考えると、新築一戸建てはあきらかに割安感を感じます。
新築分譲マンションの建築コストが5年前の1.5倍くらいの金額になっているのに対し、戸建は、1.1倍から高くても1.2倍くらいの感覚です。
新築マンションの価格を見ると、同じ金額で比較すると5年前３LDKが購入できていたが今は２LDKの広さしか手に入らないイメージです。
マンションは局地バブルの影響をもろに受けている印象です。
最近は、新築マンションを検討しているお客様が、マンション価格がかなり高いので、新築一戸建てもあわせて検討し始めると、新築一戸建てが意外と安いと気づく方がいらっしゃると思います。
明らかにマンションと比較すると割安感があります。
言い換えると、まだまだ価格の上昇余地があるといえます。
世界全体の不動産をみると、まだまだ東京の不動産が安いことに気づきます。
ゼロ金利政策が続く限り、言い換えると低金利政策が続く限り、不動産価格が安くなることは考えにくいと思われます。
低金利政策がいつ終わるのか考えると、日本の産業構造の転換をしないかぎり、日本の復活はないとすると、しばらく今の状態が続くと考えられます。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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