新築一戸建ての固定資産税の相場はいくら支払うの？ 固定資産税の評価証明書って？公課証明って？
よく、申込のタイミングや契約前になると固定資産税はいくらくらいですかという質問を多く受けるので、ざっくりとした金額を把握する意味で説明させていただきました。
ローンを返すだけではなく、ランニングコストが必要です。ランニングコストとして代表的な固定資産税について勉強しておく必要があります。
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固定資産税の計算式とは
土地や建物などの不動産の固定資産税の計算式自体はシンプルです。そして、税金は、毎年1月1日に土地や建物を所有している人に課せられます。計算のもとになる固定資産税評価は、地価公示価格等の7割を目途にするというだけで、地価公示価格によって決められているわけではありません 。ざっくり計算する時は、実勢価格の7割くらいをめどに計算すると目安がでてきます。
固定資産税の計算式
不動産の評価額×1.4%=固定資産税
仮に土地が坪50万で30坪なら約1500万。これが仮に実勢価格の値付けなどだとしたら、固定資産税評価額はおおよそ７割程度になりますので、土地の固定資産税評価額は約1050万くらいになります。
一方、建物の固定資産税評価額は、ざっくりと計算する場合、坪単価50万で建てるとして建物代として1500万円、建築工事費の50～60％を目安にして、約750万円～約900万円ぐらいになります。 これは、建売住宅の3000万円くらいの新築一戸建てを想定しています。
土地・建物ともに標準税率1.4％を掛ければ税額が計算できることになります。
ただ、土地に関しては住宅用地の特例が、建物に関しては新築住宅の特例がそれぞれ適用されます。そうすると土地の評価額は1/6に減じられて175万、建物の評価額は適用期間だけは1/2に減じられて375～450万ぐらいということになる。
土地・建物の合計で550万～625万になります。これの1.4％だから8～13万くらいが目安になります。経験上、大阪・兵庫エリアの新築一戸建てでは、土地建物あわせてちょっと高めでも15万円くらいに収まっていることが多いです。かなり高めと思った時でも18万円くらいでした。
これは建物の特例期間が終わると、建物の分が高くなります。
土地の評価価格の出し方
実勢価格とは、不動産が実際に売買されるときの価格・相場のことであり、評価額は実勢価格の70%ほどの価格が目安になります。
■評価額を出す計算式
実勢価格がわかれば、その価格に0.7をかければ、おおよその評価額を出すことができます。
実勢価格 × 0.7 = 評価額
土地の課税標準額の出し方
ざっくりと計算した評価格をもとに「課税標準額」を出していきます。
「課税標準額」と「評価額」は通常一致する場合は、そのまま計算すればいいのですが、優遇措置がある場合それを加味して課税標準額を出し、それをもとに1.4％をかけて計算します。
まず、土地の場合には、 マンションや戸建てなどの住宅用地では固定資産税を安くする優遇措置が取られているので「課税標準額」と「評価額」は異なる額となります。
■住宅用地に係る課税標準額の特例
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の場合：評価額×1／6＝課税標準額
一般住宅用地（200㎡以上の部分）の場合：評価額×1／3＝課税標準額
課税標準は原則として3年に1度評価が変わります。
建物については、新築一戸建ての場合、3年間、床面積120㎡まで1／2（半額）になる制度があります。
・「認定長期優良住宅」の場合：3年 → 5年に延長されます。
・耐火・準耐火建築物で3階建て以上の場合：3年 → 5年に延長されます。
・上記の2点を両方満たしている場合：3年 → 7年に延長されます。
以上のように建てたり、購入したりすると新築一戸建てには軽減措置があるとしても固定資産税がかかります。
地域や建物の構造などによって異なりので、相場とか目安というものはありませんが、
新築一戸建て住宅の場合は12～18万円程度が目安といえます。
新築一戸建の固定資産税の相場は、
新築一戸建てで、30坪の土地で、木造の平均的な建坪30坪くらいの場合、
1２・13万円～17・18万円程度が平均的な相場といえます。
新築一戸建ての建売住宅の決済時は、建物はまだ課税されていないことが多く、土地だけの固定資産税の精算となります。そのため、日割り分は、10万円以内に収まっていることが一般的です。
建物は経年劣化して金額が下がっていきますが、土地は評価額が経年劣化で下がることはありません。
固定資産評価証明書とは
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固定資産税のもとになる評価格を正確に知りたい場合、 固定資産評価証明書を取得しなければいけません。 固定資産評価証明書は、市区町村役場の固定資産課税台帳に登録されている不動産の固定資産評価額を証明するもので、 固定資産税評価額は、納税通知書に添付されている課税明細書でも確認可能です。
固定資産税はこの固定資産評価額を元に１月１日の所有者に課税されます。
不動産価値は経過年数や環境の変化に左右されるため、固定資産評価額は3年ごとに見直しが行われています。また、新築や増改築をした家屋や、地目の交換、文筆、合筆などが行われた土地は、翌年度に固定資産評価額を再決定します。
評価証明書を取得の仕方
固定資産評価証明書は市役所で簡単に取得できます。窓口で取得する際に必要となるものは、交付申請書・本人確認書類・証明手数料等が必要になります。 郵送でも請求可能です。
取得費用は市町村によって異なりますが、1通あたり300円程度かかります。
固定資産公課証明書とは
固定資産公課証明書には、固定資産評価証明書の内容に加えて、固定資産税の課税標準額（税の計算のもととなる額）および税相当額、都市計画税の課税標準額および税相当額が記載されています。つまり固定資産税の金額を知りたいときは、評価証明ではなく公課証明書を取得しなければいけません。
不動産取引では、固定資産税や都市計画税は１月１日の不動産の所有者が納税するため、前の所有者と次の所有者で固定資産公課証明書に記載されている税相当額を日割りして精算していきます。
１月から３月に決済する場合、その年の日割り精算だけでなく、来年度分も前の所有者に請求がいってしまうため、来年度分については公課証明が取得できるタイミングか納付書が届くタイミングかどちらかで精算します。あるいは、その年の金額で決済時に精算する場合もあります。
固定資産評価証明書と固定資産公課証明書の取得方法
固定資産評価証明書と固定資産公課証明書 は、市区町村の窓口や出張所などで簡単に取得できます。窓口で取得する際に必要となるものは、 運転免許証や健康保険証などの本人確認書類・証明手数料・交付申請書等が必要になります。 郵送でも請求可能です。
取得費用は市町村によって異なりますが、1通あたり300円～400円程度かかります。
また、不動産の所有者本人だけでなく、その代理人が取得することもできます。その場合は、委任状や、代理人自身の本人確認書類（運転免許証や健康保険証など）が必要となります。
固定資産公課証明書は、物件引き渡し時の固定資産税と都市計画税の日割り計算だけでなく、登記費用（登録免許税）を算出するときにも、利用します。
そもそも固定資産税とは家や土地にかかる税金
そもそも、固定資産税とは、土地・建物そして償却資産にかかってくる税金のことです。
その年の1月1日の時点で所有している人が固定資産がある所在地の市町村に納めなくてはならない税金のことを固定資産税といいます。
固定資産税が課税される日とは
固定資産税が発生するのは、1月1日です。
その金額は、市区町村が算出した固定資産税評価額に基づいて、同年の4月1日から翌年の3月31日までの分が、毎年4月頃、ゴールデンウイーク頃に納付書が市町村から送られてきます。
マイホームに限らず、土地や建物などの固定資産を所有していると、その固定資産が所在する｢市町村｣に税金を納めなければなりません。
固定資産税はその年の1月1日現在で所有している人に対して課税される仕組みで、その課税は固定資産課税台帳に記載されている価格の1.4%となります。
固定資産税は、不動産を所有している間、毎年課税され、納税方法は（例 ）6月、9月、12月、2月 の年4回に分け支払うか一括で支払うかです。納付方法としては、払込用紙によって銀行や郵便局あるいはコンビニなどで支払うか、銀行口座からの引き落としも可能です。めんどくさい方は、引き落としにするのがいいと思います。
支払いのタイミングは、（例）6月、9月、12月、2月の年4回です。
各自治体によって支払期限が異なるため、詳しくは自治体のホームページ等からご確認ください。
固定資産税・都市計画税の支払期限【大阪市】
- 第1期分：5月7日（水曜日）まで
- 第2期分：7月31日（水曜日）まで
- 第3期分：12月25日（水曜日）まで
- 第4期分：3月2日（月曜日）まで
納税通知書には納期限という形で記載されています。
又、都市計画税は、都市計画法による｢市街化区域内｣にある土地と建物が課税対象となります。そのため、市街化調整区域や、都市計画区域外の土地や建物には課税されないことになっています。都市計画税も同じく固定資産税評価額が基準となりますが、税率は固定資産税よりも低く0.3%で計算します。
家を購入した年の固定資産税は誰が払う？
結論からいいますと、決済時に日割り計算します。
仮に7月に家を購入した場合、引き渡し以降分の固定資産税を負担することになります。そもそも固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に支払い請求がいく仕組みなので、購入して所有権が移転したとしてもその年の固定資産税の納付書は購入者には税務署から届きません。
だから、不動産の取引では家の引き渡しの際に、その年の固定資産税を日割り計算して決済時に清算してしまいます。
【豆知識】この時、建売住宅の場合、タイミングによっては土地だけの可能性もあります。建物の固定資産税も日割り計算になるかどうかのポイントは新築建物が｢いつ完成したか」という点です。
固定資産税が課税されるかどうかは基本は「建物が完成しているかどうか」で判断されます。 この課税されるタイミングは市町村によって異なります。新築後１ヶ月以内に表題登記を行わなければならないと法定されていますが、ペナルティは事実上ないため、建物の固定資産税を支払らいたくないため、12月に完成していても完了検査を受けずに、わざと1月に完了検査を持ち越すことがあります。表示登記はお客様が見つかり、契約後、住宅ローンの本審査の承認後、行っていくのが一般的です。私の住んでいる大阪府豊中市では、建物が建物が完成しているかどうかが基準ですが、実態としては、表示登記が完了したタイミングが多いそうです。表示登記が完了すれば、自動的に豊中市の方にその情報が流れてきて管理しているようです。12月になると、建物が完成しているか見回ったり、豊中市で小型飛行機を飛ばして、航空写真を撮ったりして確認しています。そして所有者に完成しているかの確認をして課税していく流れになります。ここでのポイントは、外構ができていなくても関係ないという事です。厳しく課税していく市町村とそうでない市町村とさじ加減が多少違う印象です。大阪府池田市の場合は、完了検査のタイミングが基準になっており、完了検査が終わっているかは、市の方でわかるので、表示登記がされていなければ、所有者に連絡して確認していくそうです。また、私の実家のある兵庫県加古川市では、完了検査を受けている受けていない関係なく、建物の完成が確認できれば、即課税していきます。
新築一戸建ては固定資産税が減額！
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固定資産税は住宅ローンを組んだばかりの新婚夫婦などにとっては、非常に大きな負担となります。そこで、一定の条件を満たすマイホームを購入した場合、固定資産税を減額してもらう制度がありま
新築一戸建ての場合、軽減されて納税通知書が届くことになります。
土地の固定資産税減免措置について
土地についても一定の要件を満たす場合について固定資産税の軽減措置があります。
- 200ｍ2までの小規模住宅用地…1/6減免措置
- 小規模住宅用地以外の住宅用地…1/3減免措置
固定資産税が高い土地や建物は？
①角地は高くなります！
交差点やT字路など、道路が交差した場所にある土地は「角地」とみなされます。角地は、建物の一方だけが道路と面している土地よりも便利なので、土地の評価額が高くなります。
②RC（鉄筋コンクリート）造や軽量鉄骨の家は木造と比較して高くなります！
RC（鉄筋コンクリート）造や軽量鉄骨の家は家屋の課税標準価格も高く設定されているので 固定資産税が高くなります。また、木造と比較すると劣化しにくいため、家屋の評価が下がりにくく、築年数が経っても固定資産税が下がりにくい傾向があることも知っておいた方がいいです。
夫婦共有名義の場合はどうなるの？
土地と家屋の持ち分割合を決めて、夫婦の共有の資産とした場合どうなるのでしょうか？
この場合、2人に対してそれぞれに納税通知書が届くというわけではなく固定資産税は、共有者全員の連帯債務となり、
納税通知書は、固定資産税の代表者に送付されます 。
つまり、固定資産税が10万円で持ち分割合が 5：5であっても、夫と妻に5万円と5万円ずつの納付義務が発生するわけではなく、10万円を2人で支払っていく形になります。
固定資産税の納付は年に4回分割でも一括でも金額はほとんど同じ
固定資産税の納付時期は基本的には年に4回となっています。市区町村や自治体によってその納付期限は違うかもしれませんが4回分割で支払おうが、1括で支払ってもほとんど金額は変わりません。
金額が同じなら分割払いが理想
一括払いを選ぶと4月という1年のうちのまだ早い段階で固定資産税を一括で支払わなければいけなくなります。しかし分割払いにしておけば4分の1ずつを支払っていけばよく、資金繰りに余裕を持つことができます。
一括払いと比べて手持ち資金に余裕が持てるという大きなメリットを生み出します。分割の場合、固定資産税を分割で支払うまで手元に置いておける現金が増えるのでお薦めです。
固定資産税は一括で支払ってもメリットはありません！
めんどうな方は口座振替で自動的に支払う
銀行や郵便局口座からの口座振替を設定しておけば毎年の引き落とし時期に継続して固定資産税を口座振替してくれます。振替手数料はかかりませんので、めんどくさいとかうっかり忘れる可能性のある方は口座振替がお薦めです。
固定資産のような税金は支払いをうっかり忘れると延滞金がかかってくるので、口座振替にしておくと支払いをうっかり忘れてということを防ぐことができます。
固定資産税の支払い方法には、主に3つあります。
・指定の金融機関（銀行や郵便局）
・コンビニエンスストア
・口座振替
固定資産税の納付期限切れ
固定資産税の納付書はまとめて送付されてきます。
ポイントは期限を過ぎると延滞金（最大で14.6％）が発生しますので、遅れていると気づいた場合はできるだけ早く支払うことをお薦めします。
納税通知書を紛失した場合
毎年、4月頃、ゴールデンウイーク頃に送られてくる納税通知書を紛失した場合、その通知書の再発行はできませんが、振込用紙は再取得できます。
まとめ
固定資産税の滞納期間が長くなると、住宅を差し押さえられてしまうこともあるので、注意が必要です。 固定資産税について正しく理解し、ライフプランに影響が出ないように考えて家を購入することが大切です。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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