建築条件付き土地購入時の要注意点!違法な仲介手数料がとられる可能性が!【売建の闇】

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建築条件付き土地の要注意点!違法な仲介手数料がとられる可能性が!【売建の闇】

自由設計というセールストークで販売する建築条件付き土地。意外とトラブルが多いのが建築条件付き土地といわれる「売り建て住宅」ですが、 様々なトラブルがある中でも仲介手数料との関係について説明していきます。

そもそも建築条件付き土地とは

多くの場合、土地の売主と指定の建築会社の間には、親会社と子会社といった関係があったりします。わざわざ子会社で販売のための仲介会社を別会社で立ち上げていることも多くあります。そうすると、仲介手数料をとることができます。又、売主自身が直接、土地を建築条件付きで売るケースもあります。

そもそも土地の売主と指定の建築会社との間に一切利害関係がないのであれば建築会社を指定する意味はありません。建築条件を付けるという事は必ず利害関係があると考えてよいと思います。

土地の売主としては、土地の売買による利益だけではなく、建物の建築請負工事代金でしっかりと利益を出せるというメリットがあります。土地は、販売しやすいように、利益は薄くして集客して、建物で利益をきっちりと確保します。だから建築条件を外して土地だけの売買の場合、金額が400万円とか500万円がのせられます。また、建物について建築確認を得ていない段階でも工事請負契約を締結できるというメリットもあります。

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建売を探しているが、自由設計も魅力に感じる人が主なターゲットになります。だから「プランを自由にできますよ」などと営業マンからいわれて、注文住宅と同じ感覚で契約をすすめてしまう方がでてきます。また、注文住宅の土地を探していた人も、希望の立地ということで、妥協して購入するケースもあるかもしれません。たたトラブルとして多いのが、考えていた自由設計と現実との乖離があるケースが多いです。建築条件付き土地は、売建住宅(うりたて)ともいわれますが、内容は、建売住宅とほとんど変わりません。

建売住宅建築条件付き土地(売建住宅)の違いは、先に建てるかお客様が決まってから建てるかの違いだけ!

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建築条件付き土地の闇取引

建築条件付き土地の要注意のポイントは、仲介手数料にあります。他にもよくトラブルになる注意点はありますが、今回は仲介手数料の絞って解説させていただきます。

指定の工務店専任の仲介会社の場合、利害関係が必ずあります。その結果として、利益の最大化を狙っていきます。そうすると、土地の契約だけですませると仲介手数料は土地だけしか取れません。

そこで、土地の売買契約をまずしますが、仲介業者は、いずれ売買契約書の「1本化」して「差し替え」を狙っている業者が存在するということです。これは仲介業者の違法行為で業法違反になります。昔はこういった業者は多かったですが、いまでも存在します。


最初は、仲介業者は「土地売買契約+建物建築請負契約」という形でさらりと説明をして、とりあえず「建築条件付土地」の売買契約を行い、後日「建物建築請負契約」を結ぶという流れになります。


しかし、仲介業者は「最終的には、土地売買・建物売買についての仲介手数料」を取ろうとします。


本来、仲介業者としては宅建業法上、建物建築請負契約に対する仲介手数料は受け取れません。請負の仲介では仲介手数料を受け取れないのです。
合法的(あくまで表面上)に仲介手数料を取るために、建物のプランが決まり「建築確認」が下りたタイミングで、元の契約書(土地売買契約+建物建築請負契約)は合意解除ということにして、同時に「土地付新築一戸建」の売買契約を結び、新しい契約書に差し替えると仲介手数料をとることができます。


買主様からすると「合意解除」という形ですすみますので、表面上は合法なように感じます違法行為です。
しかし、仲介業者は初めから土地建物の仲介手数料を狙うためにやっていますので、本来請求できないものです。当然、売主もそのあたりはわかっています。仲介会社の中には、コンプライアンス的にまずいということで、請負紹介料というような名目で、買主様に請求したりすることもよくあります。

また、その販売に入っている仲介会社は、土地を所有している売主からも仲介手数料をもらいます。売主の中には、1本化していない契約の場合、建物分も出したがらない傾向があるので、仲介会社の利益の最大化を考えると、1本化しようとする傾向があります。(売主が仲介会社に建物紹介料としてわたすこともあります。) だから、両手の場合は、当然そうなっていく可能性はありますが、レインズ登録されている仲介物件の建築条件付き土地の新築で別れの仲介(片手)にもかかわらず売り側の仲介会社が1本化しようとする動機になります。別れの仲介の場合で購入する側の仲介会社はそういう意図はなくても土地・建物の仲介手数料が取れるという事で売り側の仲介会社のいわれるがままにそのまま1本化になっていく可能性はあります。

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指定の工務店で専任の仲介会社の場合、売主との利害関係もからみあうからこそ生まれる手法です。

専任の仲介会社の建築条件付き土地の場合、仲介手数料に注意が必要

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