建築条件付き土地の条件を外すことはできるのか？よくあるトラブル回避方法とは【売建の新築戸建】

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インターネットで、売土地の情報を集めても、なかなか価格や立地などで気に入った物件が見つかりません。なぜなら、めぼしい土地は、業者が買い取って建売や売建にしたりしているからです。狙っていた地域で割安に思える土地が見つかった場合、大概「建築条件付き土地」です。ここでは、建築条件付き土地についてよくある疑問とよくあるトラブルについて、不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説します。

そもそも建築条件付き土地（売建住宅）とは？

建築条件付き土地とは、その土地で家を建てる場合、指定された工務店・施工会社に依頼して家を建てる契約を結ばないといけないのが、土地の購入条件になります。

ポイントは、「建築条件」には「指定された工務店・施工会社に依頼すること」と「指定の工務店と一定期間内に請負契約を結ぶこと」の２つあることです。指定された工務店・施工会社とは、土地の売主か、売主が指定した工務店・施工会社です。また一定期間内とは、よく多いのが3カ月ですが、その建築条件付き土地ごとに異なります。

土地の売買契約をしてから3カ月という期間内に、間取りや仕様を決めて、指定された工務店・施工会社と請負契約を結ぶ必要がある土地を、建築条件付き土地ばれたいますが、自由設計といいながらも、間取りや仕様は決まっていたりすることもあるので、「売建住宅」とも言われています。

結局のところ、先に建ててから売るのか、お客様が決まってから建てるのかの違いで、建売住宅とそれほどかわらないのが、売建住宅です。本当に自由設計と思って契約すると大変なことになります。

業者にとっては、土地は先行決済できるので、資金回収が早くできるというメリットがあります。また、建売ではなく、売建になっている理由として、土地分の事業融資は借りやすいが、建物分の事業融資は借りにくいという側面もあります。

土地の建築条件を外すことはできるのか？

基本的に建築条件付き土地は、利益率の高い商品で、建売住宅よりかなり割高になります。土地と建物の両方から利益を取るので、建物の利益分をのせて、土地を購入することで、建築条件を外すことができる可能性はあります。

建築条件は仮に外せたとしても相場よりかなり高い金額になります。400万円～500万円くらい高くなるかもしれません。

建築条件付き土地というのは、土地を売って儲けて、家を建ててもらってまた儲ける事で二重に儲ける仕組みになっています。 建築条件を外す為には、土地の値段に建物の利益分を上乗せして払う事で外してもらうしか方法はありません。

2000万で建築条件付きで売り出されている土地の建築条件を外して貰う為には、2000万円の土地に家を建てた時に発生する利益の400万～500万円を上乗せして2500万円くらいの土地代を払えば建築条件を外して貰えることになります。土地の方に利益配分があるのであれば、もう少し安くなるかもしれません。

相場よりも大幅に高くなってもそれでも構わないから、どうしてもその土地の立地条件が気に入っていて希望のハウスメーカーで注文建築の家を建てたいのであれば、お金を出す価値はあるかもしれません。 1円も払わずに建築条件だけを外してくれる建築条件付きの土地は存在しません。

また、相場より高すぎる場合、住宅ローンの担保評価に影響を与えて、減額の可能性がリスクとして残ります。

売主は土地と建物の両方から利益を出す

「建築条件付き土地」の価格は、条件のない土地と比べて安くなっている場合があります。

これは、土地を販売した利益に建築利益を上乗せして建物でも儲けようとしているからです。

土地の利益が低めでも、建物の利益を合わせるために、指定の工務店での建築の請負契約を交わすことで、トータルでの利益を見込んで土地を仕入れています。

条件なしの土地の価格で2,500万円の物件が、条件付きの土地の場合、2,000万円くらいで売り出していることがあります。これは、あくまで、売るための見せ方です。

一見、500万円得した気分になりますが、実際には建築コストに上乗せされ、購入者が負担していることに気づいていないことがほとんどです。土地の利益率を低くして、安く売り出した方が土地価格をリーズナブルに見せることができます。

「建築条件付き土地」が条件のない土地より安いのは、建物での利益を抱き合わせにして利益を取る仕組みになっているからです。

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土地と建物の同時契約を避けることでトラブル防止

建築条件付き土地を購入して新築一戸建を建てる場合、2つの契約を結ぶことになります。「土地の売買契約」と「建物を建てるための工事請負契約」です。この2つは、できるだけ同日に契約しないことが、トラブル防止に役立ちます。

土地の売買契約のみを行った状態であれば、建物の請負契約に合意できない場合、その土地の契約を白紙撤回できます。しかし、建物の工事請負契約を結んでしまうと、白紙にできず、解約したい場合には違約金を支払わなければなりません。

よくあるトラブルの原因は土地の売買契約と建物請負契約が同日に結ばれているパターンです。

まぜ、不動産会社の営業マンは、 土地の売買契約と建物請負契約が同日 にしようとするのかご存じでしょうか？

なぜなら、土地売買契約締結後も、買主が建物の請負契約の合意が至らない場合、なんのペナルティーもなしで、土地の契約を白紙撤回できるからです。不動産会社の営業マンとしては、せっかく契約まで至った土地なのに白紙撤回される可能性が3カ月間も残るのに、その土地の販売活動はできません。白紙解約されるリスクだけが残っているからです。白紙解約されると動くだけ動いて1円も入ってこないことになります。

　そのため買い主側とはすぐに建築請負契約を結び、白紙解約のリスクや不安を排除したいと考えるのでそ同日にまとめてしてしまおうと考えます。もともと建売住宅を探していて、建売住宅とさほど変わらないのが建築条件付き土地と理解して、間取りや仕様にも納得して、理解している場合には問題ありませんが、注文住宅を探していた方の場合、同日にするとトラブルの原因になる可能性があります。

土地売買契約と同時に建築請負契約書に署名捺印を求める営業マンは珍しくありません。しかし、もしそれに応じてしまった場合、買主は白紙解約はできなくなりますので、たとえ間取りや仕様等に納得いかなくても、請負契約書どおりにすすめていくしか方法はありません。

　注文住宅を探していた方が、本当に自由設計と勘違いして購入した場合にトラブルになります。建築条件付土地では、建物はある程度の基本プランや仕様が決まっており、大幅に外れるような変更希望は不可か、それなりの追加オプション費用を要求されます。

そのため、そもそもの基本プランが納得いかない場合、大きな問題になります。白紙解約できれば、問題はありませんが、請負契約をしてしまっていると、納得できない間取りや仕様でも受け入れるか、違約金を支払って解約するぐらいしか選択肢はありません。

新築一戸建て購入でトラブルが一番多いのが建築条件付き土地

建築条件付き土地のトラブルは、自由設計と勘違いして購入する時だけでなく取引の中にも潜んでいます。仲介会社から建築条件付き土地を購入することが多いと思いますが、仲介するのは「土地のみ」で、建物は、請負契約になるので仲介手数料は発生しません。

土地の売買においては仲介手数料が発生するのは当然ですが、建物の請負先についてはもともと指定されており請負契約なので、仲介手数料はかからないものとみなされます。

ここでの注意点は、ローン事務代行手数料と同じように、請負紹介料のような名目で、請求されることがよくあります。建物の仲介手数料分を請求されます。請負契約では、仲介手数料を取ることができないので、代わりに違う名目で請求します。ローン事務代行手数料もグレーです。

土地と建物の請負契約の合算金額の仲介手数料を請求されることが多いので注意が必要です。

また、まき直し契約による請求もよくあります。土地の契約を合意解除して、建物の「請負契約」もあわせて1本化して、建売住宅として「土地付き建物売買契約」にまき直し契約をすることでことで土地+建物の仲介手数料を請求してくる場合もよくありますが、これは完全な違法です。

住宅ローンは、注文住宅と同じで、土地と建物代金を一緒に借りることはできない

建築条件付き土地は、土地と建物がセットになった契約ですが、住宅ローンは、注文住宅と同じで、土地と建物の費用を一緒に借りることができません。つまり、先に土地の代金を支払い、その後建物が完成したら、建物の費用を支払うという流れになります。工務店によっては、注文住宅と同じで、着手金と中間金が必要になるところもあります。

土地先行決済となるので、土地の代金や着手金、中間金を1次的に立て替えるつまり現金を用意することができない場合、住宅ローン実行までの一次的な融資である「つなぎ融資」の契約が必要となります。つなぎ融資は住宅ローンではないので、金利は高めです。

融資は、土地と建物一括でしか融資ができない金融機関も多いですが、土地の融資と建物の融資と分割で融資できる金融機関もあります。着手金や中間金がなければ、少ない自己資金で、資金繰りをつけることは可能です。

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