建築条件付き土地はトラブルが多い！購入前に絶対知るべき注意点
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不動産購入で土地を探す際にフリープランや自由設計と書かれた広告を目にしたことがあると思います。いわゆる「建築条件付き土地」ですが、「売建住宅」とも呼ばれ「一定期間内に指定の建築会社で家を建てる」という条件で購入できる土地のことです。つまり、土地の売買契約後、一定期間内（3ヶ月）に住宅の間取りや設備・仕様を決め、指定された建築会社と請負契約を結ぶことが条件になるというものです。
この取引は、建売住宅と比べて間取りをある程度自由に決められる点が魅力に感じるものの、実は制限が多く建売住宅とかわらないということで売建住宅ともいわれ、間取りや予算の折り合いがつかずトラブルになることもよくあります。よくあるトラブルや注意点について不動産業界歴20年以上のプロが解説していきます。
建売住宅と建築条件付き土地は大きな違いがある
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そもそも建売住宅と建築条件付き土地は、まったく違う商品で契約方法そのものが違います。
建売住宅の場合は「土地・建物の売買契約」で土地・建物セットで一つの契約を締結しますが、建築条件付き土地の場合は、「土地売買契約」と「建物請負契約」の二つの契約を別々に締結することになります。
土地・建物をセットで販売する「建売住宅」は間取りや設備・仕様が決まっているのに対し、施工会社が決まっているという点は同じですが、建築条件付き土地は 間取りや設備・仕様が完全には決まっていないのが大きな違いとなります。
建築条件付き土地の条件とは、簡単にいうと「この土地を購入したい場合、決められた建築会社に依頼して家を一定期間内に建てる契約を結ぶこと」がその土地の購入条件になります。
「条件」は２つで「指定の建築会社に依頼すること」と「その建築会社と一定期間内に請負契約を結ぶこと」です。決められた建築会社とは、土地の売主か、売主が指定した建築会社です。また一定期間内とは、一般的には3カ月で、その建築条件付き土地ごとに異なる可能性があります。
このように土地の売買契約から3カ月という期間内に、家の間取りや仕様をほぼ決めて、指定された施工会社と請負契約を結ぶ必要がある土地を、建築条件付き土地と呼び、「売建住宅」とも言われています。
建築条件付き土地は購入時点で土地と建物の総額費用が不透明ですが、建売住宅や分譲住宅は最初から購入金額が明確なので資金計画しやすいことや、完成された家を見て選べる、すぐに入居できるなどのメリットもあります。
建売住宅では取り込めない購入者のニーズを取り込みたいという視点もありますが、建売が難しいという売主の資金繰りの事情が大きくあります。土地の資金回収が早くできるメリットがあります。またプロジェクト融資が建物の分だけ借りにくいという事情があります。
建築条件付き土地のよくある２つのトラブルとは
よくあるトラブル１:土地で広告して建売で契約
建売住宅と違って、本来、建築条件付き土地の場合は、「土地売買契約」と「建物請負契約」の二つの契約を別々に締結することになります。
しかし、この物件は、建築条件付き売買の建売住宅ですというようないいまわしで、建売住宅で契約しようとします。なぜなら、仲介会社にとって、建売での仲介手数料を取った方が利益があるためです。
また、売主も建物請負紹介手数料のような名目では払いたがらないケースもあり、建売契約でまき直したがります。
あの手この手で、仲介会社は利益の最大化を狙っていきます。土地だけの仲介手数料に終わるとうまみがないため、建築条件付き土地で広告して、建築条件付き土地かと思っていると建売で契約を求められることはよくあることです。現場レベルでは令和の時代になっても違法なことがあたりまえのように存在しています。そもそも建築確認がおりていないと建売として広告はできません。自由設計で興味をひき、建売でまき直し契約というのがよくあるパターンです。
建物の仲介手数料は不要
そもそも建築条件付き土地を購入する場合、仲介にかかわるのは「土地のみ」となるため建物に関する請負契約に仲介手数料は発生しません。そのため、建物には仲介手数料は発生しません。
また、仲介手数料という名目ではなく、建物紹介料のような名目でも請求される可能性もあります。ローン事務代行手数料と同じような意味合いです。グレーというよりは、仲介手数料の上限を超えているのでNGとなります。
そこで、合法的に土地+建物の仲介手数料を請求してくるのが、 建売住宅として「土地付き建物売買契約」に差し替えるつまり契約のまきなおしという方法です。
土地の売買においては仲介手数料が発生しますが、建物の請負契約には、仲介手数料はかかりません。（土地売買のみが宅建業法の対象となります。）土地と建物の請負契約の合算金額を請求するのは上限を超えているので違法（宅地建物取引業法違反）です。
関連記事：建築条件付き土地購入時の要注意点！違法な仲介手数料がとられる可能性が！【売建の闇】
建築確認がおりていないと建売で広告も契約もできない
もともと建売での物件であるかのように「この物件は建売です」とまるめこまれることは多いと思いますが、そもそも建売での販売であれば、建築確認がおりてからでないと販売つまり広告を打つことすら違法となりできません。
未完成物件の場合、建築確認を受けていなければ、広告することができず、売買契約を締結することもできません。
建築条件付き土地は、請負契約を締結してから建築確認を申請することになります。建築確認を受けたあとで、土地・建物セットの建て売り住宅での売買契約に差し替える行為は、建築確認前に売買契約をすることを禁じた宅地建物取引業法第36条の規制を逃れる行為で違法です。
よくあるトラブル２:土地売買契約と建物請負契約の同時契約
一般的に土地の売買契約を完了後に建築会社とプランを練って、プランが確定次第、「建物請負契約」を締結しますが、この土地売買契約と建物請負契約は同時にはできません。この二つを同日に契約することは法律上違法となっています。
建築条件付土地売買契約は、工事請負契約の内容が定まらないままに土地の売買契約と同日に工事請負契約を締結すると、契約後に買主の希望する予算や間取りで建物が建築できないことが判明した場合、契約を解除しようとするときに、買主は 工事請負契約の前払金を放棄し、土地売買契約の手付金を放棄しなければならず、 損害を被ることになります。
しかし、業者は、同時契約を進めるのが一般的です。多くの場合、間取り等がふわっとしている状態で、「あとでできます」とあおり、土地と建物の同時契約を急がされることになります。
一定の自由度のある物件でもなんども打ち合わせをすると手間暇かかるので、標準プランやモデルプランでとにかく土地と建物の契約を強引に同日にすすめることもあります。
売買契約と建築請負契約には大きな違いがあり、建築請負契約には宅建業法の規制がかからないことです。宅建業法で定められている違約金の上限額はありません。
そして、同時契約をしてしまうと、簡単には解約できません。 ポイントは請負契約後のキャンセルは違約金が発生することです。
気に入ったプランが入れば何も問題は無いのですが、後で契約を解除したいと思っても、簡単ではなく、2割ほどの違約金を支払うことになります。
契約時に手付金は、設計士を動かして、実際にコストが発生しているのでまず返ってこない可能性が高いです。
土地の売買契約書には「一定期間内に建築請負契約の締結がされない場合は白紙解約できる」といった「停止条件」の項目が必ず明記されています。最低限、明記されているかの確認が必須です。
しかし、上記のような項目が入っていると安心というわけではありません。確かにこういった文面をみると「間取りが気に入らない」などプランに折り合いがつかなかったり、定められた期間内に請負契約が締結できなかった場合は、土地の売買契約を白紙解除することができると認識します。
つまり白紙解除なので手付金や支払い済みの代金など全額が買主に返却され、違約金や損害金を支払う必要も発生しないと。。。
しかし、実際には土地売買契約を白紙解除することができない可能性があります。手付金が返金されないなどの金銭的負担の可能性が十分にあります。また、建築請負契約に基づく違約金を請求される可能性があります。
建築条件付き土地の契約のポイントは、プランを十分考え、納得できる状態になってから土地の契約をすることをオススメします。
建築条件付き土地を購入する際の2つの注意点
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注文住宅と同じレベルでの自由度は期待できない
どちらかというと売り手の事情で、建築条件付き土地にしていることが多いので、本質的には、建売住宅とほとんど変わらず、先に建ててから売るか、お客様が決まってから建てるかの違いしかないことが多いため売建住宅とも言われています。
自由設計とうたっていても現実的には、注文住宅のように自由に家を建てられるわけではないというのが注意点です。指定の建築業者は、大手ハウスメーカーや工務店などさまざまですが、建築会社によって間取りや仕様に制約が多かったり、標準仕様を強制されるという場合もあります。
業者が間取りのモデルプランを用意していて、買い手が自由に選択できる幅はかなり限られたケースが多いのが現状です。
注文住宅に期待する特別な仕様は対応してもらえないことが多く、ほとんど建売住宅と変わらないと思っておいた方がいいかもしれません。
ポイントは土地の契約の前にどれくらい自由にできるのかをしっかり確認することが大切です。
土地と建物代金を一括でしか融資実行できない
建築条件付き土地の住宅ローンにおいての知っておくべきポイントは、住宅ローンは建物が完成してから一括でしか融資をしない金融機関が多いことです。ネット銀行では、手間暇のかかる案件を避ける傾向があり、分割融資をしないところが多いです。
つまり、建築条件付き土地の購入の流れは、注文住宅と同じです。土地を先に決済してお金を払い、建物が完成してから建物代を支払います。
金融機関の中には、土地と建物別々に融資する分割融資をしてくれるところもありますが、多くは一括での融資となります。
つまり、建築条件付き土地を購入する際は建物が完成するまでの間をつなぐ「つなぎ融資」、もしくは「分割実行」を利用して土地の決済をする流れになります。ポイントはつなぎ融資を利用する場合、建売にはないつなぎ融資のコストが別途かかるということです。手数料と金利負担が必要になります。土地の価格にもよりますが、金利が高めに設定されているので、馬鹿にならないコストが発生します。
建築会社が着工金や中間金を設定している場合、分割融資で対応できない可能性もあります。建築会社が融通を効いてくれる場合、交渉したいところです。請負契約をするときにも、手付金が必要になりますが、交渉次第では、譲歩してくれる可能性もあります。うまくいけば、つなぎ融資を避けることができます。
尚、住宅ローンの本審査は間取りや仕様などのプラン確定後に請負契約を締結し、建築費用を確定してから申請することになります。
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