新築一戸建（建売）購入時に仲介手数料が無料になる理由？売主物件と仲介物件の違いとは！

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気に入った物件が見つかり、具体的に商談を進め、必要なお金を教えてもらうと、新築一戸建ての物件の価格以外にもこんなにかかるのかと愕然とすることもあるかと思います。

その中でも特に仲介手数料の金額に愕然とします。家を探し前に、売主物件の新築一戸建てと仲介物件の新築一戸建てのメリット・デメリットを把握したうえで探すと効率よくいい物件に出会える確率が上がります。元大手仲介会社出身者が、仲介手数料を無料・割引でお得に購入する判断ができるように仲介物件の新築建売と売主物件の新築建売の違いと広告に掲載されている取引様態と仲介手数料が無料で購入できる理由・仕組みについて徹底解説します。

新築一戸建にも仲介手数料って必要なんですか？新築には売主物件と仲介物件の2つがある！

売主物件（分譲会社直売）とは

不動産業者（分譲会社）が、直接、土地を仕入れ、新築一戸建ての設計・施工をすべて行ない販売もすべて行う会社があります。広告で判断するためには取引様態をみると判断できます。会社情報をみると〈仲介〉と記載されています。
物件所有者である売主（分譲会社）と買主様（お客様）の間に業者（仲介会社）が介在せず直接の取引になるので、買主に仲介手数料は発生しません。

売主と買主は直接取引することになるので、そもそも仲介会社が入らないので、仲介手数料が発生しない売主が直売している物件のことを売主物件といいます。

もし売り主が直売している分譲会社などであれば直接取引ができるので、仲介手数料は一切かかりません。

見分け方として、分譲会社が、土地を仕入れて建物を建築し、分譲会社が自ら売主となり、モデルハウスなどを設けて販売する場合、売主物件は広告の取引態様に「売主」「自社物件」などと書かれています。

仲介物件の新築一戸建とは

一方、仲介物件とは不動産会社が開発した物件を、売主以外の不動産会社が仲介している物件のことです。
取 仲介会社は、販売活動を行い売主と買主を引き合わせ、価格や引き渡し時期等の取引条件を調整し間に入ってスムーズに取引が進むように動いていきます。契約が成立した際は、仲介手数料（成功報酬）として「物件価格の3％＋6万円（税抜き）」を上限として、売主と買主は仲介会社に支払わなければなりません。 中古物件と同じように仲介物件の新築一戸建てには仲介手数料が発生します。

建物を建築するものの、販売を他社に任せているのが仲介物件ですが、その見分け方は広告の会社情報のところの取引態様に「仲介（媒介）」などと記載されています。

そもそも昔は、営業マンをかかえて、直売する分譲会社もそこそこありましたが、現在では、営業マンを抱えること自体が、コストになり、その営業マンを養うために、高値でも土地を買い続けないと会社が回っていきません。大手建売分譲会社のほとんどが、営業マンを抱えずに、企画に特化して効率的に事業を行っているため、仲介物件の新築一戸建ては、かなり多くの割合を占めるようになっています。

仲介物件の建売業者としては大手建売業者が多く、例えば飯田グループホールディングス（2013年経営統合し傘下に、一建設、アーネストワン、飯田産業、タクトホーム、東栄住宅、アイディホーム等）やケイアイスター不動産・メルディアDC等、多くのパワービルダーの建売物件は「仲介手数料無料の仲介会社」から購入することができます。

仲介物件での新築戸建て購入には仲介手数料が発生する！

上記の説明をまとめますと、新築戸建てが売主物件である場合は仲介手数料はかかりません。しかし、仲介物件は他社が仲介に入っているので、その仲介会社に支払う仲介手数料が発生するということです。

できれば、支払いたくない仲介手数料ですが、気に入った物件があっても、直売ではなくて、仲介会社が販売している新築一戸建ての方が、圧倒的に多いのが現実です。だから、直売している物件に絞り込んで探すと、選択しがほとんどなくなってしまいます。

昔は、分譲会社が、営業マンを抱えて、直売していた物件が多数あった時もありました。営業マンをかかえるとコストがかかるので、合理的に考える会社は、仲介会社に販売してもらうことが一般的になりました。今は特に大手の建売会社（パワービルダー）は、企画に特化して、営業マンを抱えず、販売は仲介会社に任せて、全国展開をしています。時代の流れとともに、営業マンを抱えずに、建売分譲をしているところが多くなったため、仲介会社から、新築一戸建てを購入する場面が多くなってきました。

そもそも仲介手数料とは

新築一戸建ての購入は、多くの方にとって大きな買い物ですが、更に物件購入費以外にも仲介手数料や火災保険料や登記費用や銀行関係の費用などの諸費用もバカになりません。 新築一戸建でも仲介物件の場合、中古物件と同じように仲介手数料がかかってしまいます。

物件購入の時の諸費用が、不動産会社への仲介手数料（３%＋６万円）も必要となるのが通常の不動産取引で、これが特にバカになりません。

そもそも 仲介手数料とは、不動産の売買取引が成立した際に、仲介を行った不動産会社に支払われる成功報酬です。仲介業務を主としている不動産会社は、仲介手数料で成り立っていますので、通常は仲介手数料が発生します。 売買仲介手数料は、法律でその金額の「上限」が定められており、速算式で
仲介手数料は売買価格の「3％+6万円」＋消費税となります。

200万円以下の物件…売買価格の5％
200万超～400万円の物件…売買価格の4％+2万円
200万超～400万円の物件…売買価格の4％+2万円
400万円超の物件…売買価格の3％+6万円
物件の売買価格が高くなれば、それに応じて仲介手数料も高額となります。

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新築一戸建を仲介手数料無料で購入する2パターン

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まずは、売主物件は直売なので、仲介手数料がかからないことは簡単に理解できます。仲介物件の新築建売は、一般的には仲介手数料がかかりますが、仲介会社の中には、当社のように仲介手数料を無料・割引している会社があります。

新築一戸建ての取引態様が「売主」となっている売主物件

不動産会社が新築建売を営業マンを雇用して自社で販売しているパターンが売主物件です。この場合、広告の取引態様という項目が「売主」になっています。または、 「自社物件」や「販売主」のように、仲介物件ではないことが分かる記載がされています。 レインズ登録を自社で行わないため仲介が入らず直売して直接売主と買主が取引をするので仲介手数料は必要ありません。
分譲会社から委託を受けて「代理権」を与えられた別の不動産仲介会社が、売主の代わりに販売業務を行っているケースで「代理」という形も買主側に仲介手数料がかからないケースが多いですがかかるケースもあります。

仲介物件の新築建売を仲介手数料無料・割引の仲介会社から購入する

本来仲介物件の新築建売は、仲介会社を介して購入するため、仲介手数料が発生します。しかし売主・買主の仲介をする双方の仲介に入り両方に仲介手数料を請求できる「両手仲介」の新築建売の場合、買主から仲介手数料をもらわなくても、売主にのみ仲介手数料を請求することだけで利益を確保してビジネスモデルが成り立たせることができれば、買主への仲介手数料を無料が可能になります。このような仲介会社に仲介に入ってもらえると、仲介手数料が無料で購入することができます。

無料・割引の仲介会社を介して取引できない仲介物件がある

独占販売の物件は独占販売の仲介会社からしか購入できない

仲介物件ではあるが、特定の仲介会社でないと、購入できない物件も少数ではありますが存在します。

専任媒介というもので、系列以外の全く関係ない不動産仲介会社に窓口を絞って代わりに販売してもらうものです。この場合、売主と仲介会社がズブズブの関係の場合があります。仲介会社に恩を売るために販売をかませることもあれば、専任返しといって土地の情報をもらって、仲介会社が専任を欲しがる場合に専任媒介を結んで、窓口が1社で、必ず両手の仲介手数料がもらえる状態にして囲い込んで営業していくパターンもあります。
この場合も売り主から直接買うことはできないし、特定の仲介会社に仲介手数料を満額支払い購入するしか選択肢はなく仲介会社もかなり経費がかかっていますので仲介手数料はなんとしても取ろうとします。

半額では購入できるが無料にはできない新築建売がある

分譲会社によっては、利益を最大限にするため、別の子会社をつくり、その子会社に仲介をまかせているケースがあります 。この場合は売り主から直接買うことはできません。無料・割引の仲介会社から購入することができますが、売り手側の仲介手数料が、売り手の子会社の方に入ることになるので、片手取引になり仲介手数料を無料にすることはできません。

また、売り手側に仲介会社が存在するケースがあり、その場合売り手側の仲介会社がレインズに登録します。成約した場合、売り手側の仲介会社は売り手側の仲介会社に支払われることになるので、買い手側の仲介会社は片手仲介になり、買い手にしか仲介手数料を請求することができないため無料にすることはできません。当社の場合、半額で対応しております。

広告が1社だけだからといって専任とは限らない

意外と多いのがこのパターンで簡単にいいますと、分譲会社が広告制限をかけているケースです。分譲会社が仲介会社に恩を売るために特定の仲介会社だけにスーモやホームズ等の広告をしてもいいですよというパターンです。この場合、特定の仲介会社だけしか広告ができず、他の仲介会社はポータルサイトには掲載できません。そのため1社だけしかもしくは数社しか掲載していないことがあります。しかし、このようなケースでも、分譲会社はレインズに登録していることが多く、仲介手数料無料・半額の仲介会社でも取り扱いできる物件が多くあります。そのままスーモに掲載している仲介会社に連絡してしまうと仲介手数料を支払うしかなくなります。スーモが手数料割引の文言を解禁した2023年4月以降増加傾向にあります。

関連記事：【不動産業界の裏側】ポータルサイト(スーモ、ホームズ)の仕組みを徹底解説　仲介手数料とポータルの関係は

不動産流通の仕組みと仲介手数料が発生する仕組みを知る

仲介手数料が無料にできる仕組みをより深く理解するために、不動産の取引の仕組みを簡単にご紹介いたします。

不動産業者は不動産物件を売主より専任・専属専任で委任（受託）を受けると、不動産流通機構（レインズ）に登録する義務があります。毎日、レインズの確認をしながら物件収集を行ったり、新築分譲会社から直接、情報収集を行います。自社で営業マンをかかえていない分譲会社はこのレインズに登録して、情報を拡散させます。レインズに登録して拡散させた方が、早く売れることを、分譲会社は理解しているので、自社で営業を抱えず仲介会社に営業をまかせている分譲会社が多くあります。

レインズとは宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構である全国で4つの公益法人によって運営され、全国の不動産会社はそれぞれの地域のレインズに加入しネットワークで結ばれています。

中古物件では、レインズ登録されることはよくご存じだと思いますが、新築一戸建ても分譲会社がレインズに登録するところが多くあります。飯田グループのようなパワービルダーは土地の仕入れが完了するとすぐにレインズに登録します。営業を抱えて、直売だけをしている会社はレインズには登録しませんが、なかなか売れないと登録することもあります。

分譲会社の本音は、すぐにでもレインズ登録したいと考えています。その方が早く成約できることがわかっているためです。窓口を制限すると分譲会社にとって不利になることを理解しつつも仕方なく専任返しや広告制限をおこなっています。 恩を売るために仕方なくという感じです。

売買物件の取引には【両手取引】【片手取引（分かれ）】の取引があります。これは、これから家探しをしてお得に購入したい方は、知っておくべき内容です。 新築建売を無料で購入できる理由は、両手取引になる新築建売が存在するからです。販売を仲介会社にまかせることにより販売・広告費用をおさえ、そのかわり仲介手数料（販売手数料）を仲介会社に支払います。

片手取引（分かれ）とは

買主は買主側の業者に仲介手数料を支払います。 売主は、売主側の業者に仲介手数料を支払います。
これを 片手(かたて) とか 分かれ と呼びます。片方からだけ仲介手数料をいただくからです。

両手(りょうて) 取引とは

一方、買主と売主との間に１社しか仲介業者が入らない場合は、買主・売主双方から1社に仲介手数料が支払われます。これを業界では 両手(りょうて) と呼んでいます。

売主物件（直売）で新築戸建を購入するメリット・デメリット

売主物件のメリット

やはり売主物件の最も大きなメリットは仲介手数料が無料という点です。また自社の物件で、自社の営業マンが担当しますので物件の構造や設備・仕様など物件のことに詳しいという点もメリットです。

又、直接、売主の担当と交渉できるので、疑問点があれば、直接返答をもらえ話が早いといえます。

売主物件のデメリット

結局、余分にかかる販売コスト・営業コストは金額にのせられているので、販売価格はどちらかというとかなり高めの設定になっています。

そして営業的には、売主物件の場合は自社物件しか取り扱っていません。そのため色々な物件を紹介してほしくても紹介してくれません。他の物件を紹介することができないので、売り切る営業力が求められます。そのため営業スタイルが、自社物件＝世界NO１と思い込んで（惚れ込んで）ガツガツ営業する傾向があります。

一見、仲介手数料がかからないので、お得のように感じるかもしれませんが、営業マンの経費等は当然販売価格にのせられているので、仲介物件の新築一戸建てよりも割高な金額設定になっていることが多いのでトータルコストでお得なのかどうか判断しなければいけません。

又、営業マンを抱えていますので、無理してでも、土地を仕入れないといけません。営業マンのコストとともに土地を高値で買う分、値段が割高にもなります。当然、広告宣伝費ものせています。
結局のところ、広告料等の様々なコストが建物価格にかなり反映されるということです。

もう一つのデメリットは、プロと自分が直接、いろいろ交渉しなければいけません。当然、言いくるめられる可能性も十分にあります。

仲介物件の新築戸建を購入するメリット・デメリット

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仲介物件のメリット

仲介物件の場合、自社の物件に縛られず営業しますので、様々な売主の物件を紹介することが可能です。

仲介物件メインで営業する仲介会社でも、自社分譲もしているケースがあります。その場合は、その仲介会社が売主の物件も紹介してくれます。
仲介物件メインで自社分譲も営業する仲介会社は、営業スタイルや考え方が仲介会社に近く、条件に合う物件があれば、紹介しようとします。自社分譲1本の会社は、仲介手数料が取れるとしても他社の売主物件は一切紹介しません。自社物件を売る方が、利益率が高く、見返りがある給与システムになっています。

また、値段交渉する場面では、プロを雇って、購入するための諸条件を交渉するのと同じことで代わりに値引き交渉等の諸条件の交渉をしてくれるメリットがあります。

仲介物件のデメリット

仲介物件のデメリットはズバリ、仲介手数料がかかるという点です。仲介手数料は100万円を超えるケースも多く、バカにならない金額です。ただ、新築一戸建ては少ないですが仲介手数料割引サービスを実施している会社もありますので、そういった会社から購入すれば、大きく諸費用を削減することができます。

また仲介物件は仲介会社が販売しますが、仲介会社は当然、売主ほど物件に詳しくありません。そのかわり、幅広く紹介してくれます。又、仲介会社が入るので直接、話ができず、ワンクッション挟むことになります。いいにくいことを代弁してくれるメリットはありますが、直接話した方が、話が早いと思うことがあるかもしれません。
経験が浅い営業マンは当然、新築一戸建ての知識はありませんが、経験が長い営業マンでも新築一戸建（構造・設備・仕様）のことが、ほとんどわかっていない営業マンもいます。

しかし、仲介手数料を新築一戸建て建売住宅の場合、割り引いてくれる会社もありますので、そういった会社の営業マンを最初から選んでおくとお得に購入することができます。

仲介物件でも仲介会社を選べば、新築で仲介手数料無料で購入できる！？デメリットはあるのか？

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仲介物件の新築一戸建てを購入する時は、仲介手数料が発生します。普通の仲介会社は、仲介手数料を満額（物件価格×３％＋6万円×消費税）を請求しますが、かなり限られてはいますが、無料・半額で購入できる仲介会社も存在します。

なぜ仲介手数料が無料で可能になるかといいますと、新築一戸建ての場合、分譲会社が販売手数料を出す会社があるためです。両手取引になる新築は、値引きがしやすい土俵があります。しかし、ほとんどの会社は、値引きはしないので、割引してくれる仲介会社は探す必要があります。

その仕組みは、シンプルで本来両手取引になる取引を片手取引にしているだけです。広告コスト・人件費の削減と会社の考え方の違いによって値引きが実現しています。

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仲介物件の新築一戸建てを無料で購入するメリットは大きく諸費用を削減・節約できる等たくさんあります。諸費用を安く抑えることができると、諸費用を現金で出すことができるかもしれません。そうすると、銀行の貸出金利が最優遇金利を利用できる可能性が生まれます。諸費用ローンを使うと金利を上げる金融機関は多く、低金利で35年間、借りることができると総額のコストが大幅に削減できるメリットも出てきます。

ではデメリットはどうでしょうか？あるとしたら、流通している新築一戸建てのすべてが仲介物件でなく売主物件も存在するため、すべての物件を取り扱いできるわけではないというところでしょうか？

新築一戸建て（建売住宅）は、どの仲介会社でも仲介手数料を値切ることができるのか？

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そもそも、 仲介手数料の利率は、あくまで仲介してくれた不動産会社へ支払う上限の金額です。

新築一戸建ての新築一戸建てには、片手になる物件と、販売手数料がもらえる両手の物件があります。

両手になる仲介物件の新築一戸建てに限っては、値切れる可能性があります。基本的に大手の仲介会社では割り引く可能性はゼロに近いと思います。交渉が成功させるか、無料・半額の会社で購入すれば、100万円以上かかっていた仲介手数料を無料になる可能性があり、大きく諸費用を削減することができます。片手の新築一戸建ては無料になることは絶対にありませんが、仲介手数料は不動産購入時にかかる最も高額は諸費用なので、値引きが可能なら交渉、もしくは、無料・半額で購入できる会社で購入しないと100万円以上損をするかもしれません。

仲介手数料は、値引き交渉はできますが、慣習的に、ほとんどの仲介会社では、定価という感覚があり、仲介手数料を割り引いてしか売れない営業マンは、ダメ営業マンと考える風土が業界にあります。そのため、値引きに応じない会社も多く存在しますし、値引きのことを話しすると営業マンの空気がかわり顔色が変わる可能性があります。

そもそも不動産仲介会社は「仲介手数料」が収益となるので、手数料を下げるということは収益が下がることに直結します。

そういったことが面倒という方は、最初から値引きに抵抗のない会社あるいは営業マンを選んでおけば面倒なことはおきません。また、仲介手数料が高いからと言う理由で仲介会社を変える話をすると必ずトラブルになるので最初から仲介会社や営業マンを決めておくことをオススメします。

同じ物件を購入するのに、トータルの金額が大きく違ってきます。

仲介手数料無料で新築建売住宅を購入する方法　まとめ

まとめると、新築戸建て建売住宅を仲介手数料無料・半額で購入する方法としては、以下の2つがあります。  

1. 気になる物件は、まず「仲介手数料無料・半額・割引」の会社に問い合わせる
2. 取引態様「売主」と記載があれば、売主の不動産会社に直接問い合わせる

とりあえず「仲介手数料無料・半額・割引」の仲介会社に問い合わせておけばあとで気に入った物件が見つかったときスムーズに取引ができます。そして不動産取引は、1人の営業マンが契約～決済まで取引を行います。担当営業マンのマインドやスキル次第で取引の満足度の大きな差が出てくるので、問い合わせたタイミングで物件探しのやり取りを重ねて不安な要素あるかないか・まかせることができるのか等見極めていくことが大切です。 信頼のおける担当者と出会うことが大切です。物件を内覧してあとから仲介手数料を理由に不動産会社を変えたいとなるとトラブルになる可能性があるので一番最初に窓口になる営業マンを決めておくことをオススメします。

もちろん新築建売で必ず満額の仲介会社の営業マンでも満足できる営業マンに出会えれば、それでも良いと思います。しかし、仲介手数料は無料で、顧客に寄り添えるマインドと取引業務も的確に遂行するスキルが高い営業マンに出会えるともっと満足度は高くなると思います。

不動産・新築戸建ての購入・住み替えは、思いのほかお金がかかるだけでなく、エネルギーをかなり使い疲れ果てるケースがよくあります。入居後の新しい生活にはいろいろと大きな支出があるので、できる限り不要な支出（諸費用）を抑えることができ、かつ買い手の立場に寄り添い、親身に対応してくれる営業マンを見つけ出だすことが、不動産取引成功の第一歩です。

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