住宅ローン審査は保証会社がする!審査が通りやすい「全国保証」は都銀・地銀で使える!全国保証でダメならフラットしか選択肢はない!

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住宅ローン審査は保証会社がする!審査が通りやすい「全国保証」は都銀・地銀で使える! 全国保証でダメならフラットしか選択肢はない!

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住宅ローンの審査をするのは「保証会社」

多くの金融機関では、「保証会社の保証を受けられること」 が住宅ローンの借り入れの絶対条件となります。 この保証会社は、グループの系列の保証会社と独立系の保証会社があり、多くの金融機関では、系列と独立系の両方の保証会社を利用して、金貸し業を行っています。一般的には、系列の保証会社の方が審査が厳しく、独立系の保証会社の方が審査が緩くなっています。

その独立系の保証会社の代表が全国保証で、よく知っている都銀・地銀のほとんどの金融機関が利用しています。

保証会社の大きな役割は、住宅ローンの審査をするだけでなく、住宅ローンを借りた人が、返済がいきづまった場合に、その人に代わって金融機関にお金を返済することです。(代位弁済)ただし、住宅ローンを借りた人にとっては、借金がゼロになるわけではなく、債権が金融機関から保証会社に異動するだけです。

ポイントは住宅ローンの審査は、銀行がするのではなく、保証会社が住宅ローンの審査をするということです。

だから、審査が通りやすい金融機関を探すには、どの保証会社が通りやすいのかという視点で考えないといけません。

保証会社を利用しない住宅ローンもありますがプロパーローンと呼ばれ、基本的には、保証会社より厳しい印象があります。当然、保証会社を利用していないので住宅ローンを借りる場合は、保証料がかかりません。ネット銀行がその代表例です。フラット35も保証会社を利用しませんが、物件の担保力を重視するため、人物の評価が緩くなっているのが特徴です。フラット35は、物件の担保評価はかなり厳しめといえます。フラット35Sが利用できない物件では、否決される確率が非常に高いのが特徴です。

保証会社には系列の保証会社と2次保証がある

保証会社には、金融機関のクループ系列の保証会社と、金融機関の系列に属さない独立系の保証会社があります。

メガバンクや地銀などには、系列の保証会社を持っていることが多く、まずはその保証会社を利用します。一方、独立系の保証会社は、2番目の保証会社として、系列にとらわれることなく、銀行や信用金庫、信用組合など多くの金融機関と提携して、利用できるようになっています。

独立系の保証会社の代表が全国保証ですが、系列の保証会社を持っていない金融機関は、1番手の保証会社として全国保証を利用します。兵庫・大阪エリアでは、系列の保証会社がなく、全国保証を1番手の保証会社として利用しているところは但馬銀行が有名です。

自分は、銀行で住宅ローンを借りたが、どの保証会社を利用しているかわからない場合は、登記簿謄本をみるとわかります。保証会社が、抵当権設定しているので、必ずいくらの借り入れをして、どの保証会社を利用しているのかわかるようになっています。

そうすると、どの銀行で審査をしても、同じ保証会社が審査するのであれば、結果は同じではないかという疑問が残ります。しかし、現実的には、全国保証の取り組み方に違いがあり、同じとは言えません。審査がきわどい方は、全国保証を積極的に利用している金融機関を利用した方が得策です。多くの金融機関では、どちらかというと、系列の保証会社でテーブルにのらないお客様は、全国保証で承認を得れる可能性がある方でも、取り扱いをしません。

銀行の審査の仕方は、系列の保証会社でまず審査して、ダメなら全国保証で審査するという使い方をしているところが多いです。いいお客様(属性のいいお客様)は系列の保証会社を利用した方がグループにメリットをもたらすので、当然の使い方といえます。

全国保証とパイプの強い金融機関を選ぶのが得策です。

そして、それぞれの銀行では、全国保証と取り決めがあり、全国保証でどの銀行で利用するかで貸出金利が違います。その窓口の金融機関が貸出金利を決めることになります。昔は、三井住友信託銀行が、全国保証の積極的な取り扱いをしており、全国保証でもぎりぎりの属性でも系列の保証会社と同じくらいの金利で貸し出しをしていました。本来リスクにもとづいて、貸出金利を高くするべき内容の方もかなり安い金利でしたので、知っている営業マンはよく利用していたと思います。しかし、全国保証での取り扱いの割合が大きくなりすぎ、問題になり現在では、系列の保証会社でテーブルに乗らない場合、一切取り扱いをしないというスタンスになっております。

必ず、2番手の保証会社を利用できるとは限りません

銀行や信用金庫、信用組合など多くの金融機関では、2番手の保証会社として、全国保証を利用しているので、どの銀行や信用金庫、信用組合で審査してみも、結果は同じではないかと思ってしまいますが、そうではありません。

必ず、それぞれの金融機関では、色眼鏡をかけてみているので、全国保証の使い方には3パターンあります。

①銀行によっては、系列の保証会社でテーブルにのらない場合は、全国保証で審査はしない

②系列の保証会社で審査をしたが、きわどいラインで落ちてしまった場合、全国保証を利用する

③系列の保証会社だけでなく、同時に積極的に独立系の保証会社を利用してくれる

積極的に、全国保証を利用する金融機関の方が、全国保証で最悪、承認が欲しいと考えている場合、金融機関の絞り込みが重要になってきます。自分の属性(勤務先・勤続年数・年収等)に自信がない場合、積極的に全国保証でやってくれる金融機関を選択しないといけません。

保証会社の中で一番、住宅ローンの審査が緩い!全国保証でダメならフラットしか選択肢はない!

変動金利を利用したく、フラットは利用したくないという場合、全国保証を利用して審査を通すことが最後の砦となります。どの金融機関も、全国保証が落ちて、系列の保証会社で審査が通るということはほぼありません。

それだけ、全国保証の審査は緩いという肌感覚があります。全国保証でダメなら、フラットしかないというくらい緩いです。

2次保証の全国保証を利用すると金利が高めになる

基本的に、 銀行や信用金庫、信用組合など多くの金融機関がネットで掲載している魅力のある金利は、系列の保証会社で審査の承認を得た場合の最優遇の金利です。

系列の保証会社は、無理だったが、独立系の2番手の保証会社で審査して、承認を得た場合、金利は必ず高くなる傾向があります。条件がそこそこよくても金利で、0.8%台くらいのところが多いと思います。

系列の保証会社より審査は緩い!審査基準は?

基本的に、独立系の保証会社は系列の保証会社より審査が緩い傾向にあります。だから、全国保証で否決されて、系列の保証会社でひろってもらったという経験はありません。

系列の保証会社では、ざっくり年収負担率の話をしますと年収の7倍、7.5倍くらいですが、全国保証の場合、年収の8倍くらいが目安になります。

信用情報の延滞についても、系列の保証会社より、緩く見る傾向があります。ただ、43条但し書きの物件など担保となる物件が弱いと否決になる傾向があります。

そもそも独立系保証会社の最大手、全国保証とは?

独立系保証会社の最大手全国保証株式会社ですが、もともと、厚生年金加入者などに住宅ローン融資を行っていた年金福祉事業団の保証会社として、1981年に設立されました。1997年からは民間住宅ローンの保証業務を開始し、業績を拡大してきた経緯があります。

現在、銀行、信用金庫、信用組合など、多くの金融機関と提携して第2の保証会社として保証業務を行なっており、全国に展開しています。

全国保証は、新規購入時のローンだけでなく、借り換え、住み替えローンなど、幅広い資金使途にも対応しています。

全国保証の公式HPはこちら

全国保証は貸し出しリスクにより保証料が高くなる

住宅ローンの金額や借入期間、融資を受ける人の返済能力や住宅の担保価値などから総合的に判断して、段階的な保証料を適用しており、全部で5段階あります。

5段階にすることにより、リスクの高い人でも利用できるように対応しています。

返済能力が高そうな人や、担保価値の高い住宅の場合は、保証料が割安になり、逆にリスクが高いと判断された場合には保証料が高くなる仕組みです。安い場合は、系列の保証会社で借りるより保証料が圧倒的に安くなります。しかし、高い場合は、保証料が、系列の保証会社と比較して1.5倍くらいにはなりますので、諸費用が高くなることを覚悟しなければいけません。

全国保証は審査が通らない人の最後の砦?

系列の保証会社がある場合、通常、多くの金融機関はその保証会社を優先的に利用します。

しかし、系列の保証会社の場合、貸し倒れによる不良債権化すると、融資審査は厳しくせざるを得ません。一方で、金融機関としては、融資を行って貸し出し残高を増やしたいと考えています。そのため、リスクの高い案件については全国保証に保証を依頼して融資を実行して売り上げ(残高)に貢献しています。

つまり、リスクの低い融資は系列の保証会社で保証を行い、リスクの高い融資については全国保証というように、金融機関が使い分けをしています。

全国保証を利用した融資については、仮に貸し倒れとなっても、系列ではないためグループの不良債権は増加しないので、金融機関にとっては大きなメリットです。また、系列の保証会社を持たない金融機関にとっても、全国保証を利用することで、貸し倒れリスクに対応できるメリットが生まれます。

全国保証としては、リスクに応じた保証料を取ることで、貸し倒れになった場合でも保証料で埋め合わせをして、不良債権化を防ぐことを考えています。

全国保証を利用するメリット・デメリット

系列の保証会社の審査が通らなかった場合には、その銀行で融資を受けることができないところを、全国保証を利用することで融資を受けることができるというメリットがあります。

系列の保証会社と比較すると金利は高くなり、リスクに応じて保証料が割高になるのはデメリットですが、金利が高く、割高の保証料を負担しても、どうしても住宅ローンを借りられるところで借りたいという方は大きなメリットがあります。金利が系列の保証会社より高いといっても昔の金利に比べるとそれでもまだ安い低水準にあります。

メガバンク・地銀など系列の保証会社がある金融機関に住宅ローン融資を申し込んで、金利が高めになった場合、全国保証を利用してなんとか通してくれている可能性が高いです。

全国保証での貸出金利は、銀行によって違いますので、そのあたりも意識して住宅ローンの絞り込みを行いましょう!

まとめ

まず、保証会社には、金融機関のクループ系列の保証会社と、金融機関の系列に属さない独立系の保証会社があるということは知っておいた方が銀行を絞り込みローンを通していくうえで重要なことです。

系列の保証会社で審査が通らない場合でも、全国保証のような独立系の保証会社を利用することで、金利や保証料が割高になるというデメリットはありますが、住宅ローン融資を受けることができるという大きなメリットがあります。

そして多くの銀行が第2の保証会社として全国保証を利用しているので、審査がダブらないようにも注意しなければいけません。

事前審査の左上のあたりに、保証会社の名前の記載があります。そこに、系列の〇〇保証と全国保証の名前の両方がのっていれば、全国保証も利用してくれる可能性があるということです。

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