不動産購入は「夫婦共有名義」と「主人単独名義」どっちがいい?選び方の注意点について徹底解説

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不動産購入は「夫婦共有名義」と「主人単独名義」どっちがいい?選び方の注意点について徹底解説

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夫婦でマンション・不動産を購入する際、名義を共有にするか単独にするか悩みます。ここでは共有名義にするか単独名義にするか最低限知っておくべき内容をまとめてみました。

共有名義にするか単独名義にするかは住宅ローンの組み方にも大きく影響されます。

そのため、将来のライフプランやビジョンから名義を単独にするか共有にするか決めなければなりません。共有名義にすると決めた場合、持ち分割合をどうするかも決めていかなけれいけません。

  1. 住宅ローンから考える「共有名義」と「単独名義」の違い
  2. 住宅ローンの組み方から「夫婦共有名義」と「主人単独名義」 を決める
    1. 1.単独で住宅ローンを組む
    2. 2.連帯保証型で収入合算して住宅ローンを組む
    3. 3.収入合算して連帯債務型で住宅ローンを組む
    4. 4.銀行でペアローンを組む
  3. 共有名義にするメリット&デメリット
    1. 【メリット1】住宅ローン控除が夫婦ともに受けられる
    2. 【メリット2】売却時の3,000万円特別控除も夫婦ともに受けられる
    3. 【メリット3】夫婦のどちらかが先に亡くなったときに相続対策できる
    4. 【メリット4】義理の両親から住宅資金に対する贈与税は非課税枠を利用したい
    5. 【デメリット1】離婚時にトラブルが発生する可能性がある
    6. 【デメリット2】相続時にトラブルになる可能性がある
  4. 単独名義にするメリット&デメリット
    1. 【メリット1】離婚時にトラブルになる可能性が低い
    2. 【メリット2】相続時にトラブルになる可能性が低い
    3. 【デメリット1】住宅ローン控除が1人分しか受けられない
    4. 【デメリット2】売却時の3,000万円特別控除も1人しか受けられない
    5. 【デメリット3】名義人が亡くなったときに相続対策とならない
  5. 住宅ローンの連帯保証・連帯債務・ペアローンのまとめ
  6. 不動産を共有名義にする際の2つの注意点
    1. 1.持ち分割合は出資割合に応じて行う
    2. 2.ペアローンで無理して、融資をひっぱりすぎない
  7. まとめ

住宅ローンから考える「共有名義」と「単独名義」の違い

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銀行で収入合算した場合の住宅ローンのポイント

銀行で、収入合算した場合、連帯保証での収入合算が一般的です。連帯保証での収入合算の場合、債権が1本の住宅ローンであることが重要なポイントです。主たる債務者がご主人様の場合、ご主人様が組んだ住宅ローンということで、諸費用ローンまで組んでいる場合、奥様の名義をそもそも入れることができません。

収入合算をしていなくても諸費用分奥様の自己資金を出したので、その分の持ち分を入れるということであれば、担保提供者という形で名義を入れることができます。


シンプルに考えると、住宅ローンを2人で組むか、1人で組むかで、共有名義と単独名義で分けることができればわかりやすいですが、実際には住宅ローンを組んでいなくても、購入資金を一部をだしているのであれば、主人単独の住宅ローンであっても、奥様の名義を入れることも考えることができます。

連帯保証での収入合算が一番多いパターンです。

連帯保証の収入合算のイメージとして、あと少しちょっとだけ予算が足りない場合、補完するイメージです。だから、金融機関によっては、アルバイトでも収入合算できます。

いいかえると、住宅ローンを組む際に必要となる家の購入資金を夫婦どちらか一方だけが負担したなら負担者の単独名義になり、夫婦互いに協力して購入資金を負担したのなら共有名義にするのが自然な形となります。

例えば、3000万円の物件価格で諸費用が300万円かかったとして、奥様が、自分の貯金を500万円出して、残りの2800万円をご主人が住宅ローンを組んで支払っていく場合、出資割合で考えると、奥様が33分の5の持ち分を入れてもおかしくはありません。

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住宅ローンの組み方から考える場合、連帯債務ペアローンの時だけ、共有名義にするのが一般的です。単独で住宅ローンを組んだ場合や、連帯保証で収入合算した場合は、単独名義にするのが一般的です。

住宅ローンの視点から3つのパターンを理解しなければいけません。収入合算する場合、3パターンのいずれかに必ずあてはまります。この3パターンを理解できれば、どの収入合算の方法が自分たちにとってベストなのか判断できるようになります。

収入合算における3種の住宅ローンの違いをまとめると、下記のようになります。

ペアローン夫婦それぞれに異なるローンを組み、1つの物件に2本の債務
連帯債務夫婦が1本の債務に対して全額の債務を負う(フラット35)
連帯保証どちらかがローンを組み、主たる債務者となり、もう一方がその保証人となる 債務は1本だけ

住宅ローンにおいては、住宅ローンを単独名義で組んだ場合は家の所有権全ての持ち分を取得し、共有名義で組んだのであれば夫婦それぞれの負担金額に準じた所有権(共有持分)が双方に与えられると考えますが、住宅ローンを組んでいなくても担保提供者として持ち分を入れることは可能です。

ただ、銀行の審査において、担保提供者として持ち分を入れることを、保証会社が承認しなければいけません。本審査のタイミングで、奥様の署名・捺印、奥様の印鑑証明も必要になります。なぜなら、金融機関は、万が一、支払いが滞れば、その不動産を競売で資金回収しようと考えるからです。

担保提供者として持ち分を入れる場合の注意点として、名義をいれるかどうかは、スケジュール的に、住宅ローンの本審査前までに決めておくということです。保証会社の承認がいるために、本審査後の場合、再度審査しなければいけません。契約上の期日に間に合うように動かないといけないので、できれば契約までに決めておくといいと思います。

契約後、名義を追加する場合は、契約書に名義を追加しないといけません。そのための変更合意書を作成し、署名・捺印を行います。

関連記事:住宅ローンの事前審査で必要な書類とは!事前審査の日数と落ちた時の対応策を徹底解説

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注意すべき点は、実際の負担割合と持分割合の違いです。

つまり、住宅ローンの 負担割合と 持分割合が異なる場合、贈与税等の問題が発生する可能性もあるという点です。また、厳密に言うと返済期間中に、どちらか一人が、収入減少などにより、返済が困難になってしまった場合、もう一人が肩代わりをして負担した場合にも贈与税等の問題が発生する可能性があります。

ポイントは、出資割合に応じて持ち分を決めると言うことです。

共有名義で不動産を取得する場合の注意点として、持分割合を適当に決めると、贈与税が課税されたり、住宅ローン控除で損をする恐れがあるということです。

共有名義にする場合で、新築一戸建てを購入する場合、持ち分割合は、表示登記を行う前に決めておかないといけません。単独名義にするか共有名義にするか決めるだけでなく持ち分の割合も決めておくと言うことです。

住宅ローンの組み方から「夫婦共有名義」と「主人単独名義」 を決める

1.単独で住宅ローンを組む

まずは夫が1人でローンを組むという単独で住宅ローンを組むケースは、夫or妻の単独名義とするのが一般的です。しかし、物件価格の内の一部を、奥様が出資した場合、担保提供者として、持ち分を入れて共有名義とすることもできます。

収入合算をしていない単独名義の場合は、基本的に保証人を立てる必要はありません。

2.連帯保証型で収入合算して住宅ローンを組む

夫の収入だけでは返済負担率がおさまらない場合は、奥様と「収入合算」すればローンが通る可能性が高まります。収入合算しているので、奥様の名義を入れないといけないと考える方もいますが、連帯保証の住宅ローンは、そもそも1本の債権の住宅ローンなので、主たる債務者がご主人様の場合、ご主人様単独名義にするのが一般的です。
あくまで連帯保証は、債務者の返済が滞った場合に保証する義務があるにすぎず、毎月の支払い義務はないので、家の持ち分はないという考え方です。
しかし、物件価格の内の一部を、奥様が出資した場合、担保提供者として、持ち分を入れて共有名義とすることもできます。

基本的に、銀行で収入合算する場合、連帯保証となります。ただ、銀行によっては、連帯保証で収入合算するより、ペアローンで収入合算した方が、借り入れを増やすことができるケースがあります。

例えば、住信SBIネット銀行では連帯保証型の収入合算は、妻の収入の100%を収入合算できず、50%しか収入合算できません。ペアローンであれば、奥様の収入の100%合算できます。

関連記事:住信SBIネット銀行 住宅ローンの審査基準【徹底解説】全疾病保障付はお得なのか?

審査を有利に進めるために、ペアローンを選択する方がいいケースもでてきます。

収入合算する奥様の雇用形態は金融機関によって違いますが、正社員でなくてもOKのところが多いです。主たる債務者は、正社員でないとダメなケースが一般的ですが、合算者に対しては、少し緩くなります。金融機関によっては、アルバイトでも1年以上の勤務があれば、収入合算できるところがあります。

連帯保証人はあくまで債務者の1人ではなく、あくまで主たる債務者ご主人様の保証人でしかありません。

また、団体信用生命保険は、債務者である主人しか加入できません。だから、団体生命保険は加入できません。また、住宅ローン控除で奥様は、収入合算しても連帯保証の場合、利用することはできません。

妻が死亡・高度障害になっても、ご主人様の債務はなくならないといいうことです。また、ローン控除も利用できないので、場合によっては、ペアローンで収入合算する方がメリットが生まれる時があります。

関連記事:夫婦連生団信とは?連帯保証の合算は、主たる債務者以外は団体生命保険の対象外!

3.収入合算して連帯債務型で住宅ローンを組む

連帯保証との大きな違いは、妻も債務者の1人になるという点です。つまりご主人様・奥様の2人とも債務者となります。そのため、ご主人様奥様共有名義となります。

連帯債務で収入合算できる金融機関で代表的なのは、フラット35です。だから、フラット35で収入合算といえば、連帯債務になります。

ローンの契約数自体は1本ですが、夫婦それぞれがローンを負担するので、奥様も家の持分を持つことになります。

持分は当然、共有になるので、住宅ローン控除も夫婦それぞれ受けることができます。しかし、団体生命保険に関しては、基本的にはどちらか一方のみ、つまりご主人様のみとなります。ここは連帯債務型も連帯保証型と同じです。


しかし、2017年よりフラット35は、金利を上乗せすれば、夫婦それぞれが加入できる夫婦連生団信「デュエット」という商品があり、連帯債務の夫婦2人とも団信加入が可能となっています。

ご主人だけ、団体信用生命保険に加入するリスクは、連帯保証と同じで、ご主人様が死亡すれば妻の債務は免除になりますが、奥様が死亡した場合には、例え負担割合が2分の1づつであったとしても夫に全ての債務が請求されます。

4.銀行でペアローンを組む

連帯保証の収入合算より審査が有利になるペアローンを利用する場合も夫婦それぞれが債務者となり、住宅ローンは2本になります。夫と妻が完全に別の住宅ローンを組むというパターンとなります。 それぞれにローン事務手数料が発生します。 だから、持ち分もそれぞれ持つことになるので、ペアローンは、共有名義になります。

また、連帯保証と違うところは、合算者の属性のハードルが高いところです。ペアローンの場合、それぞれが債務者になるので、正社員ではなく、契約社員・派遣社員などの非正規雇用やアルバイトの場合には、審査のテーブルに乗りません。

希望の物件価格が予算より高いがどうしても欲しい場合、ペアローンで組むケースが多いです。また、夫婦それぞれが、バリバリ働き続けることが前提での選択肢です。

ペアローンには、連帯保証にないメリットがあり、それぞれが異なる返済期間・条件でローンを申し込むことができる点です。連帯保証で組んでミックス返済を利用したとしても、返済期間を、調整することはできません。

そしてペアローンの最大のメリットは、ご主人も奥様も団体信用生命保険に加入できる点とご主人様も奥様もローン控除を利用できる点です。

しかし、連帯保証との違いは、連帯保証の場合、団体生命保険に加入しているご主人様がなくなれば、すべての住宅ローンがチャラになりますが、ペアローンで収入合算した場合、ご主人様がなくなっても、別々のローンを組んでいるので、奥様の住宅ローンはそのまま残ります。

共有名義にするメリット&デメリット

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それぞれの状況によってベストな方法は違うため、共有名義と単独名義のどちらがよいのかは単純には答えられません。

関連記事:「連帯債務」と「連帯保証」の違いは? 収入合算時、贈与税が課税されないための注意点と持ち分どうする?【徹底解説】

【メリット1】住宅ローン控除が夫婦ともに受けられる

連帯債務もしくは、ペアローンで、住宅ローンを組んでそれぞれ持ち分を持てば、それぞれ住宅ローンのメリットを享受できることになります。連帯保証で、収入合算した場合は、住宅ローン控除を受けることはできません。

夫婦2人ともそれなりに稼いでいる場合、住宅ローン控除をメリットを最大化することができます。ただ、住宅ローン控除の控除額が、年々減らされていくことを考えると、2人ともローン控除を受けるメリットは、薄くなっていると思います。

関連記事:収入合算の要注意点!「連帯債務者」「連帯保証人」の落とし穴 2人とも団体信用生命保険入れる?

【メリット2】売却時の3,000万円特別控除も夫婦ともに受けられる

不動産を売却して、利益がでれば、その利益に対して住民税と所得税が課税されます。しかし、マイホームの売却に関しては、利益から最大3,000万円が控除される制度があります。

この3000万円控除も、 連帯債務もしくは、ペアローンで、住宅ローンを組んでそれぞれ持ち分を持てば、それぞれ住宅ローンのメリット も共有者それぞれに適用となるので、夫婦の共有なら最大6,000万円の利益まで非課税になります。

ただ、大きく利益が出ない限り、2人分の3000万円控除のメリットは薄いといえます。

【メリット3】夫婦のどちらかが先に亡くなったときに相続対策できる

共有名義にして、持ち分を持つことは、相続対策として非常に大きなメリットになります。

夫婦でそれぞれ持分を分けておくと、どちらか一方が亡くなった場合に相続する資産を少なくできます。資産があればあるほど大きなメリットになります。

例えば、1億円の家を単独名義で購入した場合、名義人が亡くなったときは1億円という金額に対して相続税が課せられます。
しかし、共有名義で5,000万円ずつ負担した場合、片方が亡くなったときに相続される財産も5,000万円となるため、課せられる相続税も低くなります。(実際には、 実勢価格ではなく、土地は路線価図に基づいて評価し、 建物は固定資産税評価額で計算するので、実勢価格1億円の家が1億円で相続税が計算されるわけではありません。 )

【メリット4】義理の両親から住宅資金に対する贈与税は非課税枠を利用したい

マイホームを購入する際、親や祖父母から資金援助を受けると助かりますが、たとえ親族であっても、まとまったお金をもらった場合は贈与税が発生します。

ただ、住宅資金の援助を受ける場合、「住宅取得等資金贈与の非課税」の特例というものがあり、条件を満たせば、利用することができます。適用するには、贈与を受けた人が様々な条件をすべて満たしていることが条件となります。

その条件の中に、贈与が直系尊属(親または祖父母)で行われていることが条件となっています。つまり、ご主人が単独名義で、購入した場合、奥様の両親から援助してもらう形になった場合、条件に当てはまりませんが、奥様の名義が入っていれば、条件に当てはまることになります。

【デメリット1】離婚時にトラブルが発生する可能性がある

共有名義の1番のデメリットは、離婚時にトラブルが発生する可能性があるということです。離婚した場合、いろいろ選択肢はありますが、縁を切るために、きれいに売却するケースが多いです。しかし、共有名義にしていると、売却の契約しようとしても、夫婦それぞれの署名捺印が必要になります。また売却活動をしようとしても、夫婦それぞれの署名捺印が必要になります。

売却するにしても、それぞれの売却価格の意見が食い違い、売却活動が長期化することがあります。 また、長期化すれば離婚する者同士が協力して売却活動をするのは苦痛になることも考えられます。一番最悪なのは、住宅ローンの残債以上の金額で売れない場合です。抵当権を抹消するためには、自己資金をつまないといけないことになります。そうしないと売ることができないので縁を切ることができません。

家を夫婦共有にすると、離婚時に財産分与のことでトラブルになる可能性が高くなります。

関連記事:住宅ローンを収入合算で組むと、離婚できない?支払いはどうなる? 売却できるの?

【デメリット2】相続時にトラブルになる可能性がある

子がいない場合、配偶者が亡くなれば、親や兄弟、姪や甥も法定相続人になります。

例えば、主人を亡くした奥様は相続によって主人の仲の悪い兄弟が共有者になるケースも考えられます。

つまり、夫婦の共有にすれば、将来、相続人が変わることにより仲の悪い相続人と共有しなければいけない可能性があるということです。

単独名義にするメリット&デメリット

【メリット1】離婚時にトラブルになる可能性が低い

単独名義で購入している場合は、名義人の意思だけで、売却が可能になります。そういった意味で離婚時にトラブルになりづらいといえます。

単独で、売却活動が行えるので、離婚する者同士が協力して売却活動をする苦痛はありません。

ただ、奥様が名義を入れていないからといって不利になることはありません。

なぜなら、夫婦2人が結婚生活のなかで築いた財産はすべて財産分与の対象になるからです。

つまり、単独名義でも結婚している時に購入した不動産は離婚するときに財産分与に対象になり売却して利益がでれば、その利益を分けることになります。

つまり、名義が入っていなくても現金を払うことで清算しなければいけません。

関連記事:住み替えローンの審査基準とは?住み替えローンは厳しい!買い替えの流れと注意点を徹底解説

【メリット2】相続時にトラブルになる可能性が低い

単独名義にしておくと、相続時にもトラブルになりにくいといえます。

また、住宅ローンを利用している場合、団体信用生命保険に加入しているので、住宅ローン名義人が死亡もしくは高度障害状態となったとき、ローン残債の返済が全額免除されます。

【デメリット1】住宅ローン控除が1人分しか受けられない

住宅ローン控除が1人分しか受けられないため、住宅ローン控除を使い切るために、メリットを最大化することができません。

【デメリット2】売却時の3,000万円特別控除も1人しか受けられない

マイホームの売却時に受けられる3,000万円特別控除も、1人分のみとなります。

売却時に3000万円の特別控除を2人分享受するためには、かなりの売却利益がでていないといけません。

通常、売却時の特別控除も1人分で十分なケースが多いと思います。

【デメリット3】名義人が亡くなったときに相続対策とならない

名義人が亡くなれば、配偶者や子供に不動産が相続されることになります。

家の価値に対してそのまま相続税の対象となります。当然、共有名義に比べて不利になります。

ただし、実際には、基礎控除があります。相続税は「相続財産が一定の金額以下なら非課税=相続税ゼロ」とされる非課税枠があります。 これが「基礎控除」です。

つまり、相続財産が基礎控除の金額以下であれば、相続税はかかりません。

基礎控除は、以下の計算式で算出します。

3000万円+(600万円×法定相続人の数)=基礎控除額

だから、財産が、基礎控除以下であれば、相続対策のメリットはありません。

相続税が気になる場合は、年110万円の基礎控除等を利用する方法もあります。

住宅ローンの連帯保証・連帯債務・ペアローンのまとめ

ローン契約の本数団信加入・ローン控除
主人のみ(または奥様のみ)1本主人or奥様のみ・ 主人or奥様のみ
連帯保証型(銀行)1本 主人のみ・ 主人のみ
連帯債務型(フラット35)1本夫○妻△・ 主人と奥様の両方
ペアローン(銀行)2本主人と奥様の両方

名義を入れるか入れないかは、結局のところ住宅ローンの組み方に大きな影響を受けることになります。あとは、ローン控除のメリット、団体生命保険のメリットのことを加味しながら、夫婦がこれからどういう働き方を選択していくのかによって決めていくことになります。

関連記事:三井住友銀行 住宅ローンの審査基準 夫婦連生団信あり!

不動産を共有名義にする際の2つの注意点

1.持ち分割合は出資割合に応じて行う

ペアローン・連帯債務で住宅ローンを組んだ場合、家の名義は2人の共有名義になりますが、持ち分の割合については、資金の負担割合に応じて決めないと贈与になる可能性があります。

シンプルに考えると8,000万円の家を購入する場合、主人が5,000万円の住宅ローンを、妻は3,000万円の住宅ローンを組んで家を購入した場合、夫婦だからといって持分は1/2ずつにしようとなると、おかしくなります。普通に考えると、主人の持ち分が、8分の5で、奥様が8分の3となります。

このように2分の1、2分の1にした場合、主人が妻に贈与したとみなされ贈与税が課税される可能性があります。

2.ペアローンで無理して、融資をひっぱりすぎない

ペアローンを利用したり、フラット35で収入合算すると、融資金額を最大化することが可能になります。

住宅ローンは、実際の金利より高めの審査金利で年間の総返済額が年収の35%以内に収まっていないといけないという返済負担率という考え方がありますが、フラット35の場合、審査金利1%台(通常は3%前後)で計算されるため、収入合算して400万円を超えると年収の9倍以上の借り入れが可能になってしまいます。

例えば、主人年収200万円、奥様年収200万円でもざっくり計算すると、400万円の9倍となると3600万円くらいが引っ張れる可能性があります。万が一、奥様の収入が0円になったとすると、ご主人様の年収200万円で、3600万円のローンの返済をしないといけないことになります。

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同じことがペアローンでもいえます。奥様の年収を100%収入合算した状態で、返済負担率いっぱいいっぱいの金額の住宅ローンを組んだとすると、仮に奥様の年収が、大幅に減額になった場合、支払いが厳しくなる可能性があります。

「借りられる額」「返せる額」は、同じではありません。支払いに余裕をみて、住宅ローンを組むことが大切です。

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まとめ

夫婦共有名義と単独名義には一長一短あります。ただ基本的には、住宅ローンの組み方である程度、共有名義にすべきか単独名義にすべきかが決まってきます。

収入合算で住宅ローンを組むことは「予算が上がる」などのメリットがある反面、片方の収入が激減すると大きなリスクもあります。

基本的に、収入合算をするケースは、欲しい物件を購入するために、借入額を増やしたいからという動機でするケースが多いです。やはり、どうしても欲しい物件が出てきたとき、予算を上げがちになります。

ただ、よくよく考えるとかなり無理な返済計画で住宅ローンを組んでしまった、とならないようにだけ注意をしながら、住宅ローン控除のことと、団体信用生命保険のことを考慮して名義を単独にするのか共有名義にするのか決めていくといいと思います。

住宅ローンの組み方を考えているうちに徐々に家の予算も明確になっていきます。

共有持分の不動産の売却や買取査定やお困りごとがあれば相談を無料で承ります。気軽にご相談ください。

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