住宅購入資金に対する贈与税は非課税枠がある！住宅購入の資金援助を受ける時の注意点
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財産が無償で渡された場合、それを「贈与」といいます。たとえば、マイホームを購入する時、その資金を両親に援助してもらう場合、贈与になります。
この贈与が発生した時は「贈与税」を払わなければならないことがあります。この場合、贈与税を払うのは贈与を受けた側です。
ただし、贈与税には非課税枠があります。たとえば「暦年課税」なら年間110万円までが非課税です。また、マイホームの購入に関しては最大1,500万円までは贈与税がかからない「住宅取得等資金の非課税の特例」という制度も設けられています。住宅の購入時、知っておくべきその注意点について解説いたします。
個人から財産を受け取ると贈与税がかかるのはご存じですか？
贈与税の課税方式：①暦年課税
暦年課税とは、1年間に受けとった財産の合計額から110万円（基礎控除額）を差し引いた額に一定の税率を乗じて贈与税を計算する方法です。受け取った財産額が110万円以下なら贈与税の申告義務は生じません。税率は以下の表を参考にしてください。
特例税率
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | 0円 |
| 200万円超400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円超600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 600万円超1,000万円以下 | 30% | 90万円 |
| 1,000万円超1,500万円以下 | 40% | 190万円 |
| 1,500万円超3,000万円以下 | 45% | 265万円 |
| 3,000万円超4,500万円以下 | 50% | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55% | 640万円 |
贈与税の課税方式：②相続時精算課税
相続時精算課税は受けとった財産の合計額から2,500万円（特別控除額）を差し引いた額にかかる税金です。税率は一律20％となっています。
たとえば、3,000万円の贈与を受けたとすると、課税対象は特別控除額を差し引いた500万円となり、その20％である100万円が贈与税となるわけです。また、この場合の財産額はのちに相続が発生した時に相続税の課税対象となってきます。
家を購入時、住宅資金贈与の非課税枠を利用できる
2022年、非課税となる金額が最大1,500万円から1,000万円へと縮小されます。
住宅購入時、両親から援助をしてもらう場合、要件を満たせば、贈与税はかかりません。
住宅資金贈与の特例を活用するための条件
住宅取得等資金の非課税の特例を適用するためには、いくつかの要件を満たさなければなりません。その要件は大きく「受贈者（贈与を受ける人）に関する要件」と「住宅に関する要件」とに分けられます。
あくまで住宅を新たに取得するための資金援助に限定されますが、 亡くなる前3年以内の贈与はなかったことにされる、贈与税の3年内加算のルールも適用されないのが大きなメリットです。
受贈者に関する要件
- 贈与者の直系卑属（子や孫）であること
自分の両親や祖父母からの贈与であるという意味です。配偶者の両親・祖父母からの贈与は対象外となります。 - 贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること→ 令和4年4月1日以降の贈与から18歳以上に引き下げられる。
- 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること（床面積が40㎡以上50㎡未満の場合には、1,000万円以下）
- 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、贈与された住宅取得等資金の全額をあてて住宅を購入し、住み始めること
※贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していない場合には、この特例の適用を受けることができなくなります。
贈与税の申告期限は、贈与した年の翌年2月１日から3月15日までです。
配偶者の両親・祖父母からの贈与は対象外となるので注意が必要です。
配偶者の両親・祖父母からの贈与がある場合は、共有名義にしておくなどの対策が必要になります。
配偶者が収入合算していなくても、担保提供者として名義を入れることはできます。しかし、保証会社の承認がいるため、住宅ローンの本審査を進める前に、名義をどうするかは固めておかなければいけません。
また、融資実行後、あとから名義を入れるために、保証会社の承認を取ることは簡単ではありません。
借りたことにすれば大丈夫なのか？
親から子が「融資」を受ける場合は、贈与とみなされて贈与税が課税されないように注意する必要があります。
金銭消費貸借契約書を作成して、金利も設定し定期的に返済してお金の貸し借りがあったことを立証できなければいけません。 金融機関とのローン契約に伴う融資事務手数料のようなものがかからないので、メリットがあります。
以上に加えて、住宅に関する要件があります。
＜適用できる住宅（省エネ住宅）の条件＞
・断熱など性能等級4、もしくは一次エネルギー消費量等級4級以上である
・耐震等級2以上もしくは免振建築物である
・高齢者など配慮対策等級3以上である
・家屋の床面積が40㎡以上240㎡以下で、床面積の半分以上が居住用
参考記事：住宅取得等資金の贈与を受けたとき 国税庁
2022年住宅資金贈与の特例の改正内容とは
2021年12月10日に「令和4年度 税制改正大綱」によって、2021年末で終了予定だった子や孫への住宅購入のための資金の非課税贈与制度が、2023年末まで延長されることになりました。
しかしながら、非課税となる金額が最大1,500万円から1,000万円へと縮小されます。
＜主な改正内容＞
①適用期限
もともと期限を「令和3年（2021年）12月31日まで」と定めていましたが、この期限が2年延長され、「令和5年（2023年）12月31日」まで適用延長となりました。
②非課税限度額
| 住宅の形態 | 非課税限度額 |
| 耐震、省エネ又はバリアフリーの住宅用家屋 | 1,000万円 |
| 上記以外の住宅用家屋 | 500万円 |
改正前は住宅取得契約の締結時期によって条件がありましたが、今回は契約の締結時期が条件から外されました。
また非課税限度額は最大1,500万円から1,000万円に改正されました。
③中古住宅の築年数要件
対象となる住宅用家屋の要件であった築年数基準を廃止し、登記簿建築日付が昭和57年1月1日以降の家屋は新耐震基準適合とみなされます。
④受贈者の年齢要件
成人年齢が20歳から18歳に引き下げられたことに伴い、令和4年4月1日以降の贈与から18歳以上に引き下げられます。
またこれらの改正は、2022年（令和4年）1月1日以後に贈与により取得する住宅取得等資金に係る贈与税について適用されます。
住宅資金贈与の特例を活用する際の注意点
住宅取得等資金の非課税の特例を利用する際の注意点としては次の二つが挙げられます。
- 贈与税の納税は不要でも申告は必要
- 相続時精算課税制度も適用できる
贈与税の納税は不要でも申告は必要
住宅取得等資金の非課税の特例の適用を受けるには、贈与税の申告が必要です。たとえ贈与税を払わなくてもいい場合でも申告をおこなわなければいけません。
申告の期間は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間で、管轄する税務署に贈与税の申告書を提出します。
相続時精算課税制度も適用できる
住宅取得等資金の非課税の特例はすでにふれた相続時精算課税と併せて適用できるため、非課税額を大きくすることができます。
しかし、相続時精算課税を選択には注意が必要です。それ以降は110万円の非課税枠をもつ暦年課税を選択することができなくなるからです。その後に贈与を受けた場合は相続財産として積み上げられていくことになります。
参考記事：住宅取得資金贈与の非課税はまだするな！デメリットあり
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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