【2022年】新築一戸建(建売住宅)購入時、知っておくべき減税、補助金のまとめ!こどもみらい住宅⽀援事業とは

住宅ローン控除

【2022年】新築一戸建(建売住宅)購入時、知っておくべき減税、補助金のまとめ! こどもみらい住宅⽀援事業とは

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これから新築一戸建て(建売住宅)の購入を検討している方は、 こどもみらい住宅⽀援事業ローン控除住宅取得資金贈与の特例の3つは必ず知っておきましょう。

こどもみらい住宅支援事業(2022年度新設されました)

こどもみらい住宅⽀援事業は、⼦育て⽀援及び2050年カーボンニュートラルの実現の観点から、⼦育て世帯や若者夫婦世帯による⾼い省エネ性能を有する新築住宅の取得や住宅の省エネ改修等に対して補助することにより、⼦育て世帯や若者夫婦世帯の住宅取得に伴う負担軽減を図るとともに、省エネ性能を有する住宅ストックの形成を図る事業です。
子育て世帯や若者夫婦世帯が一定の要件を満たす新築住宅を購入、あるいは省エネ改修などをした際に補助金が交付されます。

事業名:こどもみらい住宅支援事業(令和3年度補正予算)

予算額:542億円

こちらは、2021年11月に創設された新しい補助金制度です。
こどもみらい住宅支援事業は、子育て世代・若いご夫婦の世帯が「高い省エネ性能を持つ住宅」を建てやすくするために補助金を支援する制度です。

18歳未満の子を有する世帯、夫婦のいずれかが39歳以下の世帯が対象です。

適用される新築住宅は、ZEHや認定長期優良住宅、断熱等級4かつ一次エネ等級4を満たすなど高い省エネ性能を有する住宅とに限定され、省エネ性能に応じて60万〜最大100万円が補助されます。

補助のポイント

①注文住宅の新築 ②新築分譲住宅の購入
住宅の省エネ性能等に応じて60万円から100万円

2021年11月26日から2022年10月31日までに契約を締結した住宅が対象となります

引き渡し・入居については、一戸建ては2023年5月31日まで、マンションなどの共同住宅では、10階建て以下の場合は2024年2月15日、11階建て以上の場合は2024年12月31日までとなっています。

申請は、補助事業者として登録している建築事業者や販売事業者が行います。契約するハウスメーカーやデベロッパーなどが登録事業者になっているか確認が必要です。

関連記事: 国土交通省「こどもみらい住宅支援事業」の詳細はこちら

こどもみらい住宅⽀援事業の適用条件と補助される金額

申請時、以下のいずれかの条件に該当する世帯(両方ともに該当する必要はありません)

  • 子育て世帯:18歳未満の子供がいる
  • 若者夫婦世帯:申請時にどちらか一方が39歳以下である
補助事業対象者リンク
① 注文住宅の新築建築主詳細はこちら
新築分譲住宅の購入購入者詳細はこちら
③ リフォーム工事発注者詳細はこちら

①注文住宅の新築および②新築分譲住宅の購入については、
子育て世帯又は若者夫婦世帯が取得する場合に限定されているのがポイントです。

子育て世帯とは申請時点において、子(年齢は令和3年4月1日時点で18歳未満
すなわち平成15(2003)年4月2日以降出生の子)を有する世帯。
若者夫婦世帯とは申請時点において夫婦であり、令和3年4月1日時点でいずれかが39歳以下
(すなわち昭和56(1981)年4月2日以降出生)の世帯。

補助される金額は高省エネ性能のレベルによって異なります。

ZEHの基準を満たす住宅
Nearly ZEHの基準を満たす住宅
ZEH Readyの基準を満たす住宅
ZEH Orientedの基準を満たす住宅
100万円/戸
高い省エネ性能等を有する住宅80万円/戸
省エネ基準に適合する住宅60万円/戸

最も補助金額が大きいものは、100万円/戸で、ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)の基準を満たす新築住宅に支援されます。

新築一戸建(建売住宅)の場合は、 ZEHや認定長期優良住宅の物件は、ほぼないと思いますので、断熱等級4かつ一次エネ等級4を満たしているかがポイントになります。

こどもみらい住宅⽀援事業の申請方法と期限

申請はハウスメーカーや事業者によって行われるため、買い手の手間はかかりません。ただし、2022年(令和4年)10月31日までにハウスメーカーと契約し、着工する必要があります。

建売住宅ではなく土地を購入して、ハウスメーカーで建築する場合、かなり早めに動いておかないと間に合わない可能性がでてきます。

こどもみらい住宅⽀援事業の手続き期間

交付申請の予約

2022年3月28日 ~ 遅くとも2022年9月30日

交付申請期間

2022年3月28日 ~ 遅くとも2022年10月31日

こどもみらい住宅⽀援事業の新築分譲住宅の条件とは

こどもみらい住宅支援事業の対象となる方

以下の1と2を満たす方が対象になります。

1.子育て世帯または若者夫婦世帯である

  • 子育て世帯とは、申請時点において、2003年4月2日以降に出生した子を有する世帯です。
  • 若者夫婦世帯とは、申請時点において夫婦であり、いずれかが1981年4月2日以降に生まれた世帯です。

2.こどもみらい住宅事業者と不動産売買契約を締結し、新築分譲住宅を購入(所有)する方

「こどもみらい住宅事業者」は、購入者​に代わり交付申請等の手続きを代行し、
交付を受けた補助金を購入者​に還元する者として、予め本事業に登録をした住宅事業者です。

※宅地建物取引業の免許を有する事業者からの購入に限ります。

2022年2月・3月の時点で完成して売れ残っている物件(建売住宅)は、 断熱等級4かつ一次エネ等級4を満たしている物件でもこどもみらい住宅支援事業の補助金の対象とはならない可能性が高いです。登録してから着工している物件でないと対象にはなりません。2022年1月に入ってから登録しているためです。2022年4月以降も売れ残りの完成物件の場合、適用される物件かどうか確認しておく必要があります。2022年3月・4月以降に着工している物件であれば、条件を満たしていれば、適用される可能性は高いです。

こどもみらい住宅支援事業の対象となる新築住宅

以下の1~6を満たす住宅が対象になります。

1.所有者(購入者)自らが居住する

「居住」は、住民票における住所(居住地等)で確認します。

2.土砂災害防止法に基づく、土砂災害特別警戒区域に立地する

「土砂災害防止法」とは、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(平成12年法律第57号)です。

3.不動産売買契約締結時点において、未完成または完成から1年以内であり、人の居住の用に供したことのないもの

「完成」は、完了検査済証の発出日で確認します。

4.住戸の床面積が50㎡以上である

「床面積」とは、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により算定。
なお、吹き抜け、バルコニー及びメーターボックスは除き、階段下のトイレ及び収納等の面積を含めます。

5.証明書等により、下表のいずれかに該当することが確認できる

ZEH住宅強化外皮基準に適合し、再生可能エネルギー等を除き、基準一次エネルギー
消費量から 20%以上の一次エネルギー消費量が削減される性能を有する住宅
※BELS 評価書に記載される「ZEH」「ZEH-M」「ZEH Oriented」「ZEH-M Oriented」「ZEH Ready」「ZEH-M Ready」「Nearly ZEH」「Nearly ZEH-M」も対象になります。
(「ゼロエネ相当」は強化外皮基準に適合しないため対象外)
証明書類
はこちら
高い
省エネ性能等を
有する住宅
次の a)~c)のいずれかの性能を有する住宅
a)認定長期優良住宅
b)認定低炭素住宅
c)性能向上計画認定住宅
一定の
省エネ性能を
有する住宅
品確法に基づく日本住宅性能表示基準(平成 13 年国土交通省告示第 1346 号)で定める
断熱等性能等級4 かつ 一次エネルギー消費量等級4の性能を有する住宅
※建築物省エネ法に基づく省エネ基準への適合を本事業の要件とするため、品確法で定める断熱等性能等級4の基準のうち、結露の発生を防止する対策に関する基準を満たさない住宅も対象です。

「品確法」とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律(平成11年法律第81号)です。

「建築物省エネ法」とは、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律(平成27年法律第53号)です。

6.交付申請時、一定以上の出来高の工事完了が確認できる

以下の①②のいずれかの方法で確認します。
②については、建築士による証明書が必要です。

1. 基礎工事(杭基礎の場合は杭工事)の完了

2. 省エネ性能等に応じた住戸あたりの補助額に総戸数を乗じた金額以上の出来高の工事完了
建築工事の契約金額(税込)×出来高(%)≧ 住戸あたりの補助額×総戸数

すまい給付金(2021年度終了したが、現在復活の可能性なし?)

消費税率の引き上げによって不動産価格が実質的に上昇していますが、この負担を減らしてマイホームを購入しやすくするための制度がすまい給付金です。

すまい給付金制度の実施期間

すまい給付金制度は、消費税率の引上げられる平成26年4月以降に引渡された住宅から、税制面での特例が措置される令和3年12月31日までに引渡され入居が完了した住宅を対象に実施しています。ただし、一定の期間内に契約した場合は、令和4年12月31日までに引渡され入居が完了した住宅が対象です。

対象となるのは、収入額の目安が775万円以下の方。

新築住宅・中古住宅(消費税課税対象の住宅のみ・主に買取再販中古住宅)ともに利用できます。

2022年1月の発表では、制度の対象となる住宅の引き渡し・入居期限が2021年12月31日から2022年12月31日へと1年延長されました。ただし、新築注文住宅は2021年9月30日までに契約、新築分譲住宅は2021年11月30日までに契約していることが条件となります。

2022年4月現在、これから申請することはできません。現時点では、復活はなさそうです。

償却期間が5年以上の住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、対象となる住宅の要件は下記のとおりです。

新築住宅の対象要件
床面積が40m2以上の住宅施工中に検査を受け、
1:住宅瑕疵担保責任保険に加入
2:建設住宅性能表示の利用
3:住宅瑕疵担保責任保険法人から保険と同等の検査を実施
という3つの条件のうち1つ以上をクリアしていること ※2021年度から住居面積が40m2以上に緩和されました 住宅ローンを利用しない場合は、現金取得者として扱われ、上記に加えてさらに次の条件が追加されます。
 現金取得の場合の追加条件・住宅取得者の年齢が50歳以上
 ※引き渡しを受けた年の12月31日時点での年齢・収入額が650万円未満・フラット35Sと同等の基準を満たす住宅

関連サイト:国土交通省 すまい給付金

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の改正のポイント

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入する際の金利負担の軽減を目的とした税制優遇制度です。年末時点のローン残高に応じて、所得税および住民税が一定の比率で控除されます。
築住宅も中古住宅(既存住宅)も その比率が、ローン残高の1%が0.7%と改正されました。

2021年度まで1%だったのに0.7%に下がった背景には、現在の住宅ローン金利が低すぎるため、借りた方がお得になる逆ざやが起こっていたことに起因します。1%も控除すれば金融機関へ支払う利息よりも減税による節税額の方が多くなってしまいます。 実際には、ネット銀行では、0.4%を切っていたりするので、0.7%よりもっと下げるべきではという意見もありますが、融資事務手数料の負担を考えるとローン控除のために無理にローンを組むメリットが以前のようにはなくなってしまいました。ローンを組むことにより団体生命保険に加入できるメリットは生まれますが。

ただ、支払っている所得税・住民税以上には還付されないので、平均的な年収の場合、改正による影響はほとんどなさそうです。

住宅ローン控除は1972年に導入された住宅取得控除制度が前身となり、以降たびたび改正・継続を繰り返し、2022年度も継続され、2025年まで4年間延長されます。今後、ローン控除は縮小傾向になっています。

適用期間

住宅ローン減税は4年間延長され、2022年~2025年に入居を開始した方にそれぞれの条件が適用されます。
2022~2023年に入居 2024~2025年に入居で条件が下記のように違ってくるのがポイントです。

新築住宅は改正によって影響が少なく、住宅を購入した年から最長13年間の適用となります。(2024年以降の入居の場合、「長期優良住宅・低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」に該当しない住宅は最長10年間の適用となります)。新築の場合、平均的な年収であれば、ローン控除の所得税・住民税を控除しきれていない層については、13年に延びたことでメリットがあるかもしれません。

控除額を決める「ローン借り入れ額」の上限

2022年度からの住宅ローン控除は、省エネ基準を満たしている住宅に対しては、レベルによって控除額を算出する際に用いられる「年末時点のローン借り入れ残高」の上限を4段階に分けて、より性能の高い住宅に誘導しています。

長期優良住宅・低炭素住宅5,000万円
2022~2023年に入居
4,500万円
2024~2025年に入居
ZEH水準の省エネ住宅4,500万円
2022~2023年に入居
3,500万円
2024~2025年に入居
省エネ基準適合住宅4,000万円
2022~2023年に入居
3,000万円
2024~2025年に入居
上記に該当しない住宅3,000万円
2022~2023年に入居
0円※
2024~2025年に入居

※2023年までに新築の建築確認をした場合、2,000万円となります。

適用要件

住宅ローン減税を受けるためには、次のような要件を満たす必要があります。

  • 住宅を取得した日から6ヵ月以内に住み始めること
  • 床面積が50平方メートル以上の住宅であること
  • 10年以上の返済期間の住宅ローンを組んでいること
  • 控除を受ける年の年収が2,000万円を超えないこと(3,000万円から引き下げられました)
  • 住み始めた年とその前後の2年ずつ(計5年)の間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと

適用方法

住宅ローン控除を適用する初年は、住宅を取得した翌年2~3月中に確定申告が必要です。2年目以降は、給与所得者であれば年末調整の際に必要書類を提出すれば、確定申告なしで控除が可能になります。

【そのほかの減税措置】

減税措置減税の内容
不動産取得税の軽減評価額や税率の軽減
固定資産税の減額新築住宅の建物の固定資産税を一定期間(一戸建て3年間、マンション5年間)2分の1に減税
登録免許税の軽減新築住宅の所有権保存措置などの税率を軽減
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の特例措置登録免許税などを軽減
譲渡所得買換え特例住宅の買い替えで売却益が出た場合の課税を繰り延べ
譲渡損失の損益通算および繰り越し控除住宅の買い替え・売却で損失が出た場合に最大4年間繰り越し控除が受けられる

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ZEH補助金(2022年度も継続予定)

ZEH支援事業とは、電気やガスといったエネルギーをあまり使わなくても快適に過ごせる家、ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)の建築を奨励するための支援事業です。

2050年カーボンニュートラル実現、脱炭素社会の実現に向けた重要なテーマで、ZEH普及政策は令和3年度から、2030年目標実現に向けて動いています。

省エネ基準比20%以上を実現し、さらに再生可能エネルギーの導入により、年間の一次エネルギー収支をゼロにすることを目指す住宅がZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)と呼ばれており、これにあたる物件をZEHビルダー/プランナーとして登録されている施工会社などに依頼して新築する場合、補助金を受け取ることができます。

ZEH(ゼッチ)支援事業、次世代ZEH+は、経済産業省と環境省による国の補助金制度です。

ZEH住宅は、省エネ性能のグレード別に「ZEH」「Nearly ZEH」「ZEH Oriented」の3種類があります。

ZEHとして認定された物件の場合は「ZEH支援事業」という補助金名で、55万円を受け取ることができます。また、ZEHに加えて再生可能エネルギーの自家消費を拡大したZEH+として認定されれば、「ZEH+実証事業」という名目で100万円が補助されます。なお、2022年度の補助金額は2021年度から変更が発生する予定です。

ただし、ZEH支援事業は公募による抽選、ZEH+実証事業は各ZEHビルダー/プランナーに割り当てられた枠内で応募し、抽選により決定するため、必ずしも補助金を受け取れるわけではないことに注意が必要です。

参考記事:経済産業省と環境省のZEH補助金について

参考記事:令和4年度 経済産業省・国土交通省・環境省 3省連携事業はこちら

ZEH補助金申請対象となるZEH住宅の要件は?

  1. 所有者自身が自ら居住する戸建専用住宅。
  2. SIIに登録されているZEHビルダー/プランナーが、設計、建築、改修、または販売を行うZEH住宅。

ZEHビルダーとは? ZEHプランナーとは?

  • ZEHビルダー:建設会社
  • ZEHプランナー:主に建築設計会社

ハウスメーカー、工務店、建築設計事務所、建売住宅販売者等で、SII(一般社団法人 環境共創イニシアチブ)に登録する必要があります。

政府は方針として、2020年までに半数程度の新築住宅をZEHに、2030年には新築されるほぼすべての新築住宅をZEHにすることを目標としており、今後はZEHがスタンダードになることが予想されます。

ZEHには以下2つの段階によって事業が分かれており、いずれの段階の要件を満たしているかによって、補助金額が変わります。

  1. ZEH支援事業
  2. 次世代ZEH+実証事業
ZEHの種類内容補助金額
ZEH一般的なZEHの要件である一定以上の断熱性能・省エネ基準比20%以上・再生可能エネルギー導入100%以上を満たしていること。60万円
Nearly ZEH断熱性能・省エネ性能はZEHと同等基準。
太陽光発電によるエネルギー生産率が75%以上。
( 寒冷地・低日射地域・多雪地域に限る )
60万円
ZEH oriented断熱性能・省エネ性能はZEHと同等基準。
太陽光発電なしでOK。( 都市部狭小地※及び、多雪地域の二階建以上に限る )
60万円
ZEH+断熱性能・省エネ性能はZEHと同等基準を満たし、さらに一次エネルギー消費量25%以上削減
以下のうち2つ以上を導入した住宅
更なる高断熱外皮(Heat20のG2レベル)
高度エネルギーマネジメント(HEMSの導入)
自家消費拡大のため充電設備、または、充放電設備導入
105万円
Nearly ZEH+断熱性能・省エネ性能はZEHと同等基準。
太陽光発電によるエネルギー生産率が75%以上。
(寒冷地や都市狭小地等に限る)
105万円
ZEHの種類内容補助金額
次世代ZEH+断熱性能・省エネ性能はZEH+、Nearly ZEHと同等基準を満たし、さらに一次エネルギー消費量25%以上削減。

以下いずれか1つ以上を導入した住宅
蓄電システム
燃料電池
V2H充電設備(充放電設備)
太陽熱利用温水システム
105万円

先進的再エネ熱等導入支援事業と併願すれば、さらに90万円を加えて受け取ることができます。

2021年度の受付期間は2022年1月7日で終了していますが、今後新築住宅を建てたり新築分譲住宅を購入したりする際は、必ずチェックしておきたい補助金です。

【住宅取得資金贈与の特例】親からの資金援助は最大1,000万円まで非課税に

最後に両親や祖父母などからの資金援助(住宅取得資金贈与の特例)についても改正され2年間延長されました。

住宅取得資金贈与の特例の概要

住宅取得資金贈与の特例とは、両親や祖父母(直系尊属)から住宅取得のための資金援助を受けた際に、一定額までの贈与税が非課税になる特例です。非課税となる額(非課税限度額)は以下の通りです。

■住宅取得資金贈与の特例

家屋の種類非課税限度額
一定の耐震性能、省エネ性能 の良質な住宅1,000万円
上記以外の住宅500万円

贈与の非課税枠は年々縮小!

このように一定の性能を満たせば、最大1,000万円までの資金援助が非課税になる、メリットの大きい制度です。しかし一方で、この制度は富裕層の相続税対策になるため「金持ち優遇」との批判も根強く、2019年度は最大3,000万円だった非課税限度額が、2020~2021年は1,500万円、そして2022年度は1,000万円と年々縮小されています。そして今後さらに縮小される可能性が高く、将来的には制度そのものがなくなってしまうかも知れません。親や祖父母からの資金援助を考えている方は、早めの検討がお薦めです。

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