【2022年】住宅ローン控除の改正でどう変わる？具体的な注意点と新築への影響は？

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住宅購入を考えている方は、住宅ローン減税のことを意識している方は多いと思います。2022年から具体的にどうかわるかをポイントと注意点をまとめました。

2022年から住宅ローン減税はどうなる？
2022年の住宅ローン控除の主な制度改正の概要
中古住宅は大きく影響を受けた？新築の種類によっても違う？
住宅資金の贈与税非課税の特例は２年延長、非課税枠は縮小
こどもみらい住宅支援事業も知っておこう！
新築住宅とローン控除の今後の展開

2022年から住宅ローン減税はどうなる？

住宅の購入を考えている方は、住宅ローンを利用すると税制優遇制度として「住宅ローン控除」でお得に購入できるということを意識しながら検討している方は多いと思います。

1％を大幅に下回る住宅ローンでローンを利用した場合、大半の方が、逆ザヤになることが会計検査院（国の会計についてムダがないかチェックする機関）の指摘を受け今回、改悪の改正が行われました。

逆ザヤというのは、住宅ローンの借入金利が控除率となる1%を下回っているため、毎年の住宅ローン控除額（税の軽減額）が、支払利息を上回ることを意味し、現金で購入できる方も、無理に住宅ローンを組む方が得をする状態になっていました。

ローン残高の１％の減税に対して議論が進む中、2021年末に、１％→0.7％で落ち着き、入居期限が4年間延長され、2022年以降も引き続き住宅ローン控除が受けられることとなりました。

2022年から、控除率が一律で「0.7％」に引き下げられることにより、ローンを組むときの手数料などを加味すると、“逆ざや”状態はおおむねなくなるという状況です。

2021年までの制度の変更点として「控除率」以外にも「控除期間」「住宅性能による細分化」などがあげられます。新築一戸建てに関しては、それほど影響は受けていませんが、中古戸建は、かなり影響を受けた印象です。徐々に、控除額が減らされていく方向性になっています。

結論からいいますと、中古住宅は大きく影響を受けましたが、新築については影響が小さい改定となりました。

全体的には改悪された印象です。新築は影響をさほど受けていない印象です。2024年以降は、
省エネ基準適合住宅であれば、ローン残高の借入限度額が3,000万円と新築と既存住宅と同じになります。

控除期間	期間・控除率
2021年まで	原則10年（特例では13年）	1.0%
2022年・2023年	13年（新築）・10年（中古）	0.7%
2024年・2025年	10年（新築・中古）	0.7％

既に2021年までに住宅ローン控除の適用を受けている場合は、従来通りの条件で利用できますので、改正の影響はありません。

2022年の住宅ローン控除の主な制度改正の概要

制度改正のポイント

・ローン控除制度が4年間延長

・控除率が1％から0.7％に引き下げられる

・控除期間が新築住宅は13年間、中古住宅は10年間になる　

・控除対象の借入限度額が住宅性能によって変わる　

・対象者の所得条件が3000万円以下から2000万円以下に引き下げ

税制改正により、住宅ローン控除の条件と控除される税額の改正が行われます。改正される内容についておおまかにまとめてみました。

変更点	新制度	以前の制度
制度の適用期限	2025年末	2021年末
控除率	0.7%	1.0%
減税期間（新築住宅）	13年間	10年間
減税期間（中古住宅）	10年間	10年間
所得上限	2000万円	3000万円

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1．制度の適用期間が延長

従来は2021年（令和3年）の年末までの入居が対象でしたが、4年間延長され2025年（令和7年）の年末が入居期限になります。この延長によって、2022年（令和4年）以降も住宅ローン控除の利用が可能となりました。

2．新築は控除期間が最大13年間に延長され、控除率が縮小

2022年（令和4年）からは新築住宅については1％から0.7％に下がった分、10年から13年間に延長されました。中古住宅の場合については従来どおり10年間です。

2021年（令和3年）までは控除率が1%だったのに対し、2022年（令和4年）からは0.7%となります。この変更によって、同じ住宅ローン残高でも控除される税額が下がることになります。

控除の対象となるローン残高の借入限度額が3,000万円の場合、最大で3,000万円の0.7%である21万円が控除額となります。毎年21万円の控除を受けると、13年間で273万円の減税です。新築の場合、1％が0.7％になりましたが、期間が10年から13年と3年延びて影響が少なく落ち着きました。

住宅の種類	控除期間
新築住宅・買取再販	13年（長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準、省エネ住宅、省エネ基準適合住宅に該当しない場合は、2024年以降の入居の場合、10年）
既存住宅	10年

※買取再販とは不動産会社などが中古住宅を買取り、一定のリフォームの後に販売している物件を指します。

※　ZEH（ゼッチ）は「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略語で、「家庭で使用するエネルギーと、太陽光発電などでエネルギーを創り、トータルで1年間で消費するエネルギーの量を実質的にゼロ以下の家」のことです。

控除率は「住宅ローンの年末残高の1.0％」から「住宅ローンの年末残高の0.7％」に変更されています。例えば、新築住宅の
省エネ基準適合住宅で、年末の住宅ローン残高が4,000万円の場合、4,000万円×0.7%＝28万円の所得税の控除（控除つまり最大でも28万円の控除となります

所得税で引ききれなかった個人住民税の控除限度額が、所得税の課税総所得金額等の5%（最高97,500円）になります。

その人が払っている税金以上に控除されることはないので、年収が400万円～500万円くらいであればほとんど影響を受けません。700万円以上の年収になると影響を受け、より多くの税金を負担している高年収の人ほど控除率縮小の影響を受けることになります。

3．控除の対象となる借入金額の限度額が変更

住宅ローン控除の対象となる住宅ローンの年末残高の限度額（借入限度額）は以下の通りです。

【住宅の種類別　借入限度額（2022年・2023年）】

住宅の種類	借入限度額
新築住宅長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円
新築住宅 ZEH水準省エネ住宅	4,500万円
新築住宅省エネ基準適合住宅	4,000万円
その他の住宅	3,000万円
既存住宅長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅省エネ基準適合住宅	3,000万円
その他の住宅	2,000万円

新築の 省エネ基準適合住宅 は4000万円です。建売でも大手飯田グループの新築は、
省エネ基準適合住宅を満たしています。

また、新築住宅の借入金額の限度額は2024年（令和6年）以降、引き下げられ、省エネ基準への適合が住宅ローン減税の要件となることに注意が必要です。

【住宅の種類別　借入限度額（2024年・2025年）】

住宅の種類	借入限度額
新築住宅買取再販長期優良住宅・低炭素住宅	4,500万円
新築住宅 ZEH水準省エネ住宅	3,500万円
新築住宅省エネ基準適合住宅	3,000万円
その他の住宅	0円（ただし、一定の場合は適用対象外）
既存住宅長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅省エネ基準適合住宅	3000万円
その他の住宅	2,000万円

2024年以降に建築確認を受ける新築住宅については、省エネ基準への適合が住宅ローン減税の要件とされ、これに適合しない「その他の住宅」については住宅ローン減税が受けられなくなります。

そのため、2024年以降の新築住宅は、省エネ基準適合住宅以上の物件が供給されることになりそうです。

●長期優良住宅とは

長期にわたり良好な状態で使用するための措置が構造と設備に講じられた優良な住宅です。

●低炭素住宅とは

二酸化炭素の排出を抑えるための対策が講じられた住宅です。

●ZEH水準省エネ住宅とは

ZEH基準、つまり日本住宅性能表示基準の断熱等級５かつ一次エネ等級６の性能を有する住宅です。

●省エネ基準適合住宅とは

日本住宅性能表示基準の断熱等級４以上かつ一次エネ等級４以上の性能を有する住宅のことです。新築の8割くらいが該当するといわれています。

中古住宅の改正のポイント

【借入限度額（中古住宅）】

●長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の場合
2022年～2025年：3,000万円　
●その他の住宅の場合
2022年～2025年：2,000万円

新築を購入する場合、断熱等級４以上かつ一次エネ等級４以上の性能を有するかどうかは必ず確認しましょう！

4．利用者の所得上限が引き下げられた

住宅ローン控除を受ける条件の一つに「所得（収入）要件」があります。こちらは「所得3,000万円以下」から「所得2,000万円以下」に変更されました。

【2022年　住宅ローン控除　新旧対照表】

比較	旧制度
控除期間	原則10年（特例で13年）	原則13年
控除率	1.0％	0.7%
借入限度額	長期優良住宅・低炭素住宅は5,000万円それ以外は4,000万円	長期優良住宅・低炭素住宅に加え、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅など環境基準が新設・細分化され、新築住宅・買取再販は3,000〜5,000万円、既存住宅は2,000〜3,000万円
所得上限	3,000万円以下	2,000万円以下

5．住宅ローンの借入限度額が引き下げられる

2022年以降は、借入限度額の上限は、省エネ性能により4段階に分類されています。借入限度額がもっとも高いのは、長期優良住宅・低炭素住宅で5,000万円です。次にゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH水準省エネ住宅）で4,500万円、省エネ基準適合住宅で4,000万円、その他の住宅で3,000万円となります。

新築住宅は省エネ性能を高くするほど借入限度額が高くなり、住宅ローン控除による減税額が大きくなります。ただし、省エネ性能が高いと建築費も高くなるため、減税目的だけでなく建築費の総額やローンの返済計画についても考えることが大切となります。

2024年（令和6年）以降は、借入限度額が引き下げられます。長期優良住宅・低炭素住宅で4,500万円、次にゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH水準省エネ住宅）で3,500万円、省エネ基準適合住宅で3,000万円です。

新築住宅は省エネ性能を高くするほど借入限度額が高くなり、住宅ローン控除による減税額が大きくなります。ただし、省エネ性能が高いと建築費も高くなるため、減税目的だけでなく建築費の総額や費用対効果についても考えることが大切となります。

6．その他の改正内容

所得要件や中古住宅の築年数要件など控除額に直接関係しない改正内容をまとめました。

所得要件引き下げ

⇒年収3000万円以下から2000万円以下を対象へ

住宅ローン控除が適用できる年間の所得が3000万円以下から2000万円以下に変更されました。中間所得層を対象とした制度となったというわけです。

新築住宅の床面積要件緩和

⇒50㎡から40㎡へ緩和！

新築住宅の床面積要件が50㎡から40㎡へと緩和されています。40㎡というと1LDKほどの間取りで単身者や2人暮らし向けのコンパクトマンション購入などの需要を考慮されています。

登記簿上の住居専有面積は、内法計算となり、パンフレット（広告）に表示されている面積より小さくなるので注意が必要です。
パンフレット（広告）に表示されているのは、壁芯計算で、壁の中心からはかった面積です。

上記は、2023年までに建築確認をした住宅が対象です。年間の所得が1000万円以下という要件が付いています。

中古住宅の築年数要件緩和

⇒中古住宅は昭和57年（1982年）以降に建築された住宅が適用対象に

2021年までの制度では鉄筋コンクリート造などの耐火住宅は築25年、木造住宅などの非耐火住宅は築20年という適用条件に当てはまらなければ既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書、または耐震基準適合証明書（既存住宅性能評価書）の提出が必要となっていました。

しかし、2022年の改正では1982年以降の住宅は新耐震基準に適合すれば、上記のような証明書を取得する必要が無くなりました。登記簿上の建築年だけで適用が証明できることになり、手続きも簡略化されかなりわかりやすくなりました。

中古住宅でも「宅地建物取引業者が取得し、リフォーム工事が行われた一定水準の居住用家屋」は、買取再販住宅として新築住宅と同様の扱いとなります。

中古住宅は大きく影響を受けた？新築の種類によっても違う？

今回の改正で新築住宅をひとくくりにせずに階層を分けて、ＺＥＨ、省エネ基準が追加されました。環境性能のレベルに応じて優遇が手厚くなる仕組みになっています。

逆に、省エネ基準適合住宅以外の新築一戸建てと中古住宅は借入限度額が4000万円から3000万円に引き下げ、2024年以降の入居では0円（2023年までの建築確認で2000万円）、控除期間が10年となります。

国土交通省の資料によると2019年度の新築住宅の省エネ基準適合率は8割くらいといわれているので、新築住宅の多くは優遇の対象になると考えられます。

改正後の住宅の中古・新築による違いをまとめてみました。

	新築・中古
住宅の種類	長期優良住宅	ＺＥＨ	省エネ基準	その他一般新築住宅	中古認定住宅	中古一般住宅
控除率	0.7％
控除期間	新築13年・中古10年
残高の上限	5000 万円	4500万円	4000万円	3000万円	3000万円	2000万円
1年間の控除額	35万円	31.5万円	28万円	21万円	21万円	14万円
トータルの最大控除額	455万円	409.5万円	364万円	273万円	210万円	140万円

認定住宅（長期優良住宅）が一番控除金額が多く455万円となっています。新築の場合、８割くらいが省エネ適合住宅に鄭号しているので、それほど影響を受けてはいませんが、中古住宅については改悪された印象です。

【最大控除額】

●長期優良住宅（認定住宅）の場合
5,000万円（借入限度額）×0.7%＝35万円×13年＝455万円
●ZEH水準省エネ住宅の場合
4,500万円（借入限度額）×0.7%＝31.5万円×13年＝409.5万円
●省エネ基準適合住宅の場合
4,000万円（借入限度額）×0.7%＝28万円×13年＝364万円
●新築その他の住宅の場合
3,000万円（借入限度額）×0.7%＝21万円×13年＝210万円
●中古認定の場合
3,000万円（借入限度額）×0.7%＝21万円×10年＝273万円
●中古その他の住宅の場合
2,000万円（借入限度額）×0.7%＝14万円×10年＝140万円

長期優良住宅の申請・審査には20～30万円がかかり、長期優良住宅を維持するのランニングコストを考える性能が満たされた住宅であることが証明されるもののメリットは薄いと考えます。

省エネ基準住宅のハードルは低く、建売住宅でも満たしている物件が多いことから、費用対効果を考えると建売住宅はメリットが大きいです。

最大の控除額と実際に控除される金額とは必ずしも一緒ではないということです。住宅ローン控除は納めた所得税と住民税から行われるため、年収によって控除額の上限は異なってきます。納税している以上に戻ってきません。

住宅資金の贈与税非課税の特例は２年延長、非課税枠は縮小

住宅ローン控除に加えて、住宅購入を検討している方が知っておかないといけないのが、住宅資金の贈与の非課税の特例です。

ご両親から、資金援助を受けるとき、住宅資金については贈与の非課税の特例を利用できます。
父母や祖父母など直系尊属からに限定されているのがポイントです。例えば、主人名義で家を購入する場合、奥様の両親からの援助は適用されないということです。

⇒父母、祖父母からの住宅資金の援助は最大1000万円まで非課税枠

また、父母や祖父母など直系尊属から住宅購入資金の贈与を受け、一定の要件を満たす場合に、贈与税が非課税になる特例については、適用期間が2023年末まで2年間延長されました。ただし、非課税枠は現行の最大1500万円から最大1000万円に縮小され、住宅取得契約の締結時期に関わらず、住宅の種類に応じて下記の金額が非課税限度額とされました。

住宅の種類	贈与税非課税限度額
耐震・省エネまたはバリアフリー住宅	1000万円
上記以外の住宅	500万円

なお、非課税特例の適用対象となる住宅について、築年数の要件は廃止され、新耐震基準に適合している住宅（登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降の住宅）であることが新たに要件として付け加えられました。

また、現行制度では「20歳以上」だった受贈者の年齢要件は、「18歳以上」に引き下げられました。

1,000万円の非課税限度額が適用されるのは、次の①～③のいずれかに該当する住宅が要件です。①断熱等性能等級４以上もしくは一次エネルギー消費量等級４以上、②耐震等級２以上もしくは免震建築物、③高齢者等配慮対策等級３以上となり、新築であれば、それほどハードルは高くなさそうです。

関連記事：耐震等級３は新築一戸建に必要なのか？耐震１は、震度７が２回で倒壊！？

こどもみらい住宅支援事業も知っておこう！

こどもみらい住宅⽀援事業は、⼦育て⽀援及び2050年カーボンニュートラルの実現の観点から、⼦育て世帯や若者夫婦世帯による⾼い省エネ性能を有する新築住宅の取得や住宅の省エネ改修等に対して補助することにより、⼦育て世帯や若者夫婦世帯の住宅取得に伴う負担軽減を図るとともに、省エネ性能を有する住宅ストックの形成を図る事業です。

グリーン住宅ポイントに変わるような事業です。

補助金額

①注文住宅の新築　②新築分譲住宅の購入
住宅の省エネ性能等に応じて60万円から100万円

③リフォーム
実施する補助対象工事および発注者の属性等に応じて5万円から60万円

対象期間

契約期間　2021年11月26日～遅くとも2022年10月31日^※
着工期間　事業者登録以降
交付申請期間　2022年3月28日～遅くとも2022年10月31日^※
（交付申請の予約　2022年3月28日～遅くとも2022年9月30日^※）

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新築住宅とローン控除の今後の展開

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2024年以降の入居からは原則として省エネ基準に適合する住宅でなければ住宅ローン減税が受けられなくなります。今後の新築探しは、省エネ基準への適合があるかないかは、かなり重要になります。住宅取得者にとって住宅ローン減税の適用は経済的メリットとして大きいことを考えると、新築は省エネ基準への適合が必須となることが予想され、ウッドショック、ウクライナショックに加えさらに建築費の値上がりが予想され価格にのってくると予想されます。
　今後、取得対象住宅が省エネ基準に適合している根拠として「住宅性能評価」の利用が、絶対条件となれば、かなりのコスト増になります。

控除割合が1%から0.7%となり、損した気持ちになる方も多いですが、平均的な収入の世帯にとっては、あまり変わりありません。逆に、新築の場合、13年に延びる分、控除しきれていない層にとってお得になる可能性があります。

マーケットメカニズム的には、低金利やローン控除は、住宅価格にも織り込まれて、住宅価格はその分上がっている側面があります。低金利が続く限り、新築の値上がりは続くことは、間違いなさそうです。
今後のローン控除は、ローン残高の上限を小さくなることを踏まえると、住宅ローンの残高が大きい価格帯4500万円～5000万円以上の新築の動きに影響を与えるのではないかと予想されます。

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