新築一戸建（価格4000万円）の購入の諸費用や建物のグレードは安い建売とどう違う？土地仕入値段の計算の仕方？【建売住宅】

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住宅を購入するときには、どうしても住宅本体の価格に目がいってしまいますが、実は住宅の購入代金のほかにも、さまざまなお金が諸費用として必要になり、物件価格だけでは、家を購入することはできません。

また、広いLDKを夢見ることもありますが、コスト的に割安な建売住宅を選択する場合、企画的におおよその広さは決まっています。それは、4000万円の新築一戸建てでも同じことが言えます。予算を上げてもかなり広いLDKはなかなか巡り合うことができません。

値段とのバランスを考えながら妥協点を探らないといけないところになります。

マイホームの購入するにあたって物件のことや諸費用のことをしっかりと、把握しておくとスムーズな家探しが可能になります。後からこんなに費用がかかるのかとならないようにすることが大切です。また、多くの方は、具体的に気に入った物件をみつけて、初めて、仲介手数料の高さに驚くことが多いです。諸費用や予算について解説しながら、家探しのポイントを不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。

関連記事：新築一戸建て（価格3000万円）の購入の諸費用ローン込みの諸費用はいくらかかるの？内訳はどうなるの？

物件価格4000万円「建売住宅」を購入する場合にかかる諸費用の内訳と、金額の目安

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物件価格4000万円「建売住宅」を購入する場合にかかる諸費用の内訳と、金額のおおまかな目安について解説していきます。 物件価格とは別に、①登記費用、②印紙代、③仲介手数料、④銀行の融資事務手数料、⑤火災保険料、⑥固定資産税の日割り分等が購入時必要になります。大きくかかってくるお金としては、仲介手数料、銀行関係費用、登記費用です。

①〈登記費用〉 49万円～55万円（表示登記込み）

表示登記（表題登記）も含めると登記関係費用として合計49万円～55万円くらいが目安です。

「建物表題登記」 が9万円～10万円　（土地家屋調査士報酬）

表題登記（表示登記）は「不動産の建物状況」を公的に登録するもので、権利に関する登記の前提となるものです。 不動産登記簿の「表題部」に記載されます。その内容は建物の「所在」「地番」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「所有者の住所、氏名」などとなります。

分譲会社によっては、14万円～15万円くらいのこともあります。新築建売の場合、土地家屋調査士が指定されることが一般的です。

表示登記（表題登記）の金額は、3000万円の建売と同じです。総額が大きくなったから高くなるというものではありません。

所有権移転登記・抵当権設定登記　40万円～45万円　（登録免許税と司法書士報酬）

建売住宅を購入すると、その建物と土地の所有者を購入者に変更する必要があるため、「所有権移転登記」「所有権保存登記」を行います。 また、銀行などの金融機関で住宅ローンの借入を行う場合は、金融機関が土地と建物を借金の担保とするため、「抵当権設定登記」を行います。

新築の場合、分譲会社指定の司法書士・土地家屋調査士を使わなければなりません。又、課税標準金額がわかれば、計算してくれます。

諸費用ローンを組んだ場合、銀行によって、抵当権設定を1本でできるケースと2本にしないといけないところがあります。抵当権設定を2本しないといけない場合、1本でできる銀行より数万円高くなります。

※ネット銀行の場合、抵当権設定の司法書士が指定されます。

※現金購入の場合、安くなります。

確かにネット銀行では印紙代はかかりませんが、司法書士が指定されるため決済時、2人の司法書士が立ち会うことになります。新築の場合、司法書士が指定されますが、抵当権設定登記だけ銀行指定の司法書士が担当し、それ以外の所有権移転登記等は分譲会社指定の司法書士が担当することになります。そのため、立ち会い費がダブルでかかるので、トータル的には、さほどかわらない印象です。

②〈印紙税〉　契約1万円と金消契約2万200円

不動産売買契約書に印紙を貼ることで納める税金です。

税額は、売買価格により変わりますが、4,000万円の建売住宅の場合は１万円です。（税金です。）

金消契約つまりローンの契約時には、印紙代20200円かかります。（税金です。）

※ネット銀行で電子契約の場合、印紙代はかかりません。

※都銀・地銀で、電子契約する場合、印紙代はかかりませんが、電子契約サービス料のような名目で、11,000円ほどかかります。

③〈仲介手数料〉　物件価格×3％+6万円+消費税

物件価格が高くなれば、仲介手数料も高くなります。だから3000万円の物件より高くなります。

仲介手数料は建売住宅を購入する際に、不動産会社(仲介会社)が売主と買主の間に入り、契約を交わす場合にかかります。その場合、新築建売住宅の広告内の取引態様の部分に「仲介」もしくは「媒介」と記載されています。

大手の建売分譲会社は、営業マンを抱えず企画に特化してコスト削減をしながら経営していますので、多くの建売住宅では、このような仲介手数料が必要になる仲介物件の新築一戸建てが多く存在します。どちらかというと直売の新築一戸建ての方が物件の数的にはかなり少なくなります。またコストがかさむ分、割高にもなります。

仲介手数料は上限金額が決まっており、物件価格×3％＋6万円＋消費税となります。

例えば4000万円の建売住宅の場合、

4000万円×3%＋6万円＝126万円

126万円＋消費税＝138万6千円　の仲介手数料がかかります。

（正規仲介手数料　4000万円×３％＋６万円×1.1(消費税）＝1,386,000円）

当社では、建売限定で、無料または半額となります。仲介業者の中には、仲介手数料だけでなく、住宅ローンを利用する場合、住宅ローン代行手数料のような名目で、10万円～20万円ほど、請求するところも多くあります。当社では、請求しておりません。

この仲介手数料がかかるのは、仲介物件の新築一戸建ての場合です。大手の建売住宅、パワービルダーの新築一戸建ては、仲介物件なので、仲介手数料が発生します。直売の場合、仲介手数料はそもそもかかりません。ただ営業コスト・販売コストがのせられているので価格は割高になっています。

同じ物件を購入するとしても、不動産会社の仲介手数料の金額は違います。上記の計算式はあくまでも、法的に定められている上限の金額であって、定価や正規手数料のようなものではありません。つまり、どの仲介会社を通して購入するかで、諸費用が大きく変わることになります。仲介手数料は、かなり金額が大きいため、できる限り削減したい費用です。初動でどの会社、どの営業マンから購入するかを決めてから、動くことが大切で、決めてから物件を探すとスムーズに取引を進めることができます。申し込みをして途中で仲介手数料を理由に、会社を変えるとなると大きなトラブルになる可能性があります。不動産業界は、車業界と同じで、情報の非対称性で商売しているところがあるので、大手を含め会社の規模が大きいから安心できるということは全くありません。

また、2023年4月よりポータルサイトのスーモが、仲介手数料無料・割引の文言の記載がOKになりました。それまでは、ポータルサイトにお金を支払っているつまりお客様は不動産会社であるため、 仲介手数料無料・割引の文言の記載が禁止されておりました。しかし、 仲介手数料無料・割引の文言の記載がOKになったため、客引きのために、 仲介手数料無料・割引の文言の記載をして、別の項目で回収している業者がいると耳にするようになりました。

ローン事務代行手数料（言い方はいろいろあります。）は、住宅ローンをサポートする費用ですが、本来は、仲介手数料に含まれるべき業務内容です。満額請求に加えて、代行手数料を請求している場合、仲介手数料の上限を超えていることになるので、違法性がありますが、慣習的に請求している会社は多くあります。その他にも適当な項目を作って請求されていることがあるようですので、諸費用の明細をきっちりと確認しなければいけません。

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④〈住宅ローン借入費用〉融資事務手数料型の場合、融資金額×2.2％（税込み）

建売住宅購入時に、銀行などの金融機関から住宅ローンを組んでお金を借りる場合は、その金融機関に対し、印紙税、融資手数料、保証料などを支払う必要があります。ネット銀行の場合、印紙代はかかりません。

保証料もしくは融資事務手数料が必要になります。

融資手数料として支払う場合、金融機関によって違いますが、融資金額×2.2％がかかります。4000万円の借り入れであれば、4000万円×2.2％で88万円（税込み）が必要です。

金融機関によって融資事務手数料型と保証型の両方を利用できるところもあれば、ネット銀行に代表される金融機関では、融資事務手数料型のみの取り扱いになります。保証型より融資事務手数料型の方が、金利は低く設定されていますが、繰り上げ返済して期間を短くしても、保証型のように返金されません。

●銀行に支払うローン事務手数料(都銀・地銀の場合）

33,000円（都銀）～55,000円（地銀）

ネット銀行の場合、不要です。都市銀行もしくは地銀の場合、必要な費用です。

金融機関によっては、「取扱手数料」とか「事務手数料」とか呼び方は違いますが、一般的には３万円から5万円に消費税程度の金額になります。ネット銀行では、発生しません。

●保証料型を選んだ場合

100万円あたり、20600円を支払います。

一括払い（外枠方式）か金利に上乗せする（内枠方式）か選ぶことができます。保証料を無料（０円）にする場合（内枠方式）、金利を0.2％上乗せすることになります。保証料を支払う場合、融資手数料（融資金額×2.2％）は不要です。

一括払いの場合は、融資金額1000万円あたり約20万円が相場です。

金融機関によっては、保証料が無い場合もあります。

4000万円のローンの場合、40×2万円＝約80万円

仮に諸費用300万円で4,300万円のローンの場合、43×2＝約86万円

●融資事務手数料型の場合（融資金額×2.2％）

金融機関によって違いますが、融資金額×2％+消費税の場合が多く、融資金額の1～2％の場合もあります。

仮に諸費用300万円で4,300万円のローンの場合、4300万円×2.2％＝94.6万円（税込み）

どの銀行も融資事務手数料型の方が金利が低く設定しています。繰り上げ返済のスピードが速かったり、最初から借入期間が短い場合、保証料型を利用する場合の方がお得になる可能性があります。

ネット銀行の場合、融資事務手数料型のみの取り扱いになります。

最近は、ネット銀行の利用率が高く、都市銀行・地方銀行でも、保証料型と融資事務手数料型の両方が利用できる場合、支払いに余裕がありローンの期間を15年くらいにしない限り、ほとんどの方は融資事務手数料型を利用する方が多いです。

⑤〈火災保険料・地震保険料〉12万円から25万円

火災保険では、建坪と木造等の構造で決まるので、3000万円の建て売りと比較して特別高くなるわけではありません。3000万円の建売でも4000万円の建売でも建坪は同じだからです。

住宅ローンを利用する場合、万一の火災や地震等の自然災害から家を守る備えとして、火災保険や地震保険への加入が絶対条件となります。

火災保険の保険期間は5年間（2022年10月～）が最長となり、金額は補償内容、契約期間により異なりますが、地震保険も含めて5年間一括払いで12万円～25万円程です。地震保険は、1年更新・5年更新です。

2022年10月より、最長５年になり、値上げが実施されます。大阪エリアでは、以前の1.3倍くらいの費用になります。５年で、12万円から25万円くらいが目安です。

火災保険は、不動産業社が代理店をしているケースにかかわらず、昔は火災保険の加入期間が35年あったのに対し、現在は最長5年になっているため、保険料が少ないため、どの代理店も、家財保険だけでなく様々なオプションをつけて売り上げをカバーしようとするため、どの代理店もフルサービスでの提案は多く、保険会社からそういった指示がでています。特に、不動産会社が代理店をしている場合、無駄な保険に入らないように注意が必要です。

関連記事：【新築一戸建ての諸費用】火災保険･地震保険の無駄を削減するための手順と相場・費用は？誰に相談すればいいのか？

⑥〈固定資産税の日割り分〉

関西の場合、4月1日を起算日にして、日割り計算され実費となります。決済のタイミングでは、建物には課税されていないことが多く、土地だけの固定資産税の日割り計算になります。市町村によっては、建物にも課税されている可能性もあります。

⑦〈ローン事務代行手数料〉

ローン事務代行手数料（言い方は様々）は、請求する会社としない会社があります。金額的には、10万円～20万円くらいのところが多いです。
簡単に言いますと、ローンの手続きをサポートするための費用で、慣習的に請求している会社も多くあります。ローンのサポートは仲介手数料に含まれるべき業務内容で、仲介手数料を満額請求して、ローン事務代行手数料（言い方は様々です。）を請求している場合、仲介手数料の上限を超えていることになるので違法性があります。この費用は削減すべき費用です。

当社では余計な費用は請求しておりません。

⑧〈不動産取得税〉

4000万円くらいの新築一戸建てであれば減税があるので、ほとんどかかってこないことが多いです。

価格4000万円の建売住宅の諸費用の総額はいくら

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一般的には、諸経費の総額は、ざっくりと購入金額の7～9％ほどかかります。

しかし、金融機関によって住宅ローン借入時の諸費用に差があったり、火災保険の補償内容や契約期間の選択によって金額が大きく変動したりしますが、一番大きいのは、仲介手数料の割引があるかどうかです。これによって、 同じ物件を購入する場合でもどの仲介会社から購入するかで、100万円以上の金額は違ってきます。

そのうちの仲介手数料だけで138.6万円が必要になります。ここが節約できると大きく諸費用を削減できることになります。

当社の場合、新築一戸建ての建売住宅限定で、仲介手数料無料か半額のサービスを実施しております。

仲介手数料が無料の場合、160万円くらいで可能になります。半額の場合は、230万円くらいが目安になります。

同じ物件を購入する場合でもどの仲介会社から購入するかで、トータルの金額はかなり違ってきます。

4000万円の建売と3000万円の建売と何が違うのか

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4000万円の建売であろうが3000万円の建売であろうが、建物のコストはほぼ同じです。建物の規格は決まっており、おおよそ建坪30坪くらいで企画していきます。（同じ分譲会社が建築した場合）

高額物件になれば、多少オプションを標準にしたりすることはありますが、全体でみるとそれほど大きな金額ではありません。また、エリアによっては、1坪や2坪くらい増やすかもしれません。しかし、その多くは、30坪くらいで企画されます。万人受けする４LDKの間取りが一般的です。

そのため、土地が広い物件であっても、LDKの広さは狭い土地で企画されるものと大差はありません。平均的には、14帖から18帖くらいの間が多く、16帖くらいに企画されることが結果的に多くなります。20帖を超えるLDKをみることは稀です。

そのため、どんなに土地が広くても、５LDKの間取りをみることはほとんどありません。最大公約数の万人受けする売りやすい間取りを企画します。建坪を増やしすぎてコストが上がった分、販売価格を高くするより、万人受けする４LDKを企画します。費用対効果が見合わないためです。

4000万円の建売と3000万円の建売の違いは、土地の値段が1000万円高いか安いかです。

いいかえると土地仕入れのコストが1000万円高いか低いかの違いになります。つまり金額が高くなったからといって、根本的な部分のグレードは同じといえます。つまり値段が上がっても、建物のコストはどの業者もさほど変わりません。

また、建物の値段が高くなっているからといって、グレードが高いとはいえません。土地の仕入れの値段だけでなく利益率をどれだけとるかにも大きく影響してきます。例えば、建築条件付きの土地や自社分譲している場合は、様々なコストがかかるため、利益率を分厚くしているため、建売とグレードが同じものであってもかなり割高にしないと採算が合いません。その分値段が高くなります。

同じ価値のものを割高に購入するという事は、いいかえると、住み替えできないリスクが高くなるという事につながります。住み替えするためには、ローンの残債以上に高く売らないといけません。価値以上の価格で買うという事は、新築時から含み損をかかえた状態と同じになります。

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4,000万円の建売住宅を諸費用込みの住宅ローンで購入すると毎月の支払いはいくらになるの？

まず、注意点として、銀行のホームページに記載されている最優遇金利は、諸費用ローンを利用した場合、適用されない可能性が高くなります。担保以上の貸し出しになるので、貸し出しリスクが高くなる分、どの金融機関もスコアリングが厳しくなります。だから、最優遇金利が利用できず高めの金利になる可能性があります。ただ、属性（勤務先・勤続年数・年収等）の条件がいい場合、最優遇金利がとれる可能性は全くゼロというわけではありません。審査の確率を上げるためには、諸費用は現金で用意するのが一番理想です。現金で用意するためには、できる限り諸費用を削減するのが近道です。

諸費用を仮に300万円として下記は計算しています。

関連記事：住宅ローンの「保証料」外枠と内枠どっちがお得？保証料型と融資手数料型どっちがお得？

仮にauじぶん銀行で諸費用込みで4,300万円のローンを組んだ場合の支払いは、

毎月の支払いは、変動金利　0.284％で、107,565円となります。（融資事務手数料型）

関連記事：auじぶん銀行の住宅ローンの審査基準徹底解説はこちら

仮に住信SBIネット銀行で諸費用込みで4,300万円のローンを組んだ場合の支払いは、

毎月の支払いは、変動金利　0.32％で、108,234円となります。（融資事務手数料型）

仮に都銀のりそな銀行で諸費用込みで4,300万円のローンを組んだ場合の支払いは、

毎月の支払いは、変動金利　0.34％で、108,607円となります。 （融資事務手数料型）

関連記事：りそな銀行　住宅ローンの審査基準【徹底解説】団信革命はお得なの？

アーバンサイエンスでは諸費用を含め、お客様一人ひとりに合った、トータルでコストが削減できるように資金計画をご提案させて頂きます。

ご不明な点などございましたら、お気軽に当社スタッフにお気軽にご相談ください。

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4000万円の建売住宅購入するために年収はいくら必用？

現在の年収から住宅ローンの「借入可能額」を逆算する

ほとんどの金融機関は住宅ローンの年間返済額は、年収の35％以内が基準になっています。勤務先や勤続年数等の属性がいい場合は、返済負担率が35％を超えても審査が通ることがある銀行もないことはありません。現実的に支払いのこといや金利の貸し出し条件のことを考えると31％～33％くらいにおさめておくのが安心ラインであり無難なラインでもあります。これをもとに、年収別に借入額の目安が下記になります。

4000万円の建売を諸費用も入れると諸費用の金額次第ですが、ざっくり600万円くらいの年収は必要になることになります。ご主人様の年収が500万円の場合、奥様の年収が100万円あればいいことになります。地銀であれば、アルバイトの収入合算が可能なところがございます。

年収の返済負担率を計算するとき、銀行は高めの金利で計算します。変動金利であれば、上昇する可能性もありますので、3％くらいの金利で計算されます。つまり3％の金利で、年間の返済負担率を年収の35％以内に抑えることが借り入れの最低条件となります。

年収400万円の壁とは

大きなポイントは年収が400万円以下になると返済負担率が30％ほどで計算されます。

どの銀行も年収400万円あるかないかで大きな壁があり、400万円超えるのと超えないのとでは借入額が極端に変わってきます。天と地の差がでてきます。

下記の例では380万円と400万円では収入に20万円の差額しかありませんが、借入可能額が500万円以上も違ってきます。

■年収からみる借入額の目安表（審査金利3％の場合）

税込年収	借入額（目安）
300万円	1949万円
350万円	2273万円
380万円	2468万円
400万円	3031万円
500万円	3789万円

今の家賃を目安に住宅ローンの「借入可能額」を確認

住宅ローンの借入額は、自分が毎月返済できる金額をもとに決めるのが一般的で、現在の家賃を意識して支払い可能か考えていきます。例えば、住宅ローンの毎月返済額が現在の家賃と同じなら、問題なし。永遠に家賃払い続けるのはいやだから買っちゃおうと。

ただし、戸建ての場合はかかりませんが、マンションは、住宅ローン返済だけでなく、管理費や修繕積立金・駐車場代なども支払うことになるので、ざっくりと3万円くらいはローンの支払いプラス必要と考えないといけません。ローンに換算するとマンションの場合、1000万円のローンを余分に組んでいることになります。

現在、低金利のおかげで、大阪で、家賃と同じ支払いであれば、よりグレードの高く広い家に住むことができます。

■現在の家賃から見る借入額（目安）金利が0.5％の場合

現在の家賃	毎月返済額が家賃と同じ場合	毎月返済額を家賃より1万円増やす場合	毎月返済額を家賃より2万円増やす場合
6万円	2312万円	2697万円	3082万円
7万円	2697万円	3082万円	3468万円
8万円	3082万円	3468万円	3853万円
9万円	3468万円	3853万円	4238万円
10万円	3853万円	4238万円	4324万円
11万円	4238万円	4624万円	5009万円
12万円	4624万円	5009万円	5394万円
13万円	5009万円	5394万円	5780万円
14万円	5394万円	5780万円	6165万円

※住宅ローン金利0.5％、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なしの条件で試算しています。貸出金利は、審査によって違ってきますのであくまでご参考にしてください。金利が低いと、3800万円のローンでも10万円ほどの支払いでおさまってしまいます。また、0.5％で借り入れた場合、4000万円の新築を諸費用も込みで11万円くらいの支払いで収まることになります。

大阪エリアの相場感で話をすると4000万円くらいの建売の場合、駅からの距離など利便性に恵まれたロケーションの物件が多くなります。そのような立地で、オートロックのこましな賃貸で３LDKとなると家賃は11万円以上することは多いでしょう。新築一戸建てであれば４LDKで広くなる可能性がありますし、賃貸仕様の設備ではなくグレードも上がりますので、生活の満足度が上がると思います。

4,000万円の建売住宅はいったいいくらで土地を仕入れているの？土地と建物の割合は？

大手のハウスメーカーで家を建てると建物代だけで、付帯工事をあわせると3000万円くらいは最低してきます。4000万円くらいは見ておいた方がいいかもしれません。いったい土地はいくらで仕入れしているのか気になってしまいます。

大手の建売業者、パワービルダーの飯田グループを例として考えます。4000万円で売出されているということは、土地の仕入れにかかるコストは、ざっくりと2000万円くらいになります。これは飯田グループの中でも建築費に差がありますので、ざっくりとした平均的なイメージでの計算になります。

建築にかかる建物代つまり原価に販売管理費（本社経費・人件費等）と経常利益分をのせると、1900万円から2100万円くらいになります。仮に売り出し価格が4000万円ということは4000万円から2000万円を引くとざっくりと2000万円くらいの土地価格で仕入れしていると目安がでてきます。

飯田グループの中でも、建築コストを安く建てれるアーネストワンの場合、もう少し土地の取得金額は高くなると推測されます。

土地と建物の割合の金額については、契約書に消費税の金額の記載があるので、その消費税の金額から逆算して計算することができます。契約が決まれば、土地と建物の金額がわかります。

成約価格が確定すれば、エクセルで建物価格が自動計算でわかるので、土地と建物の金額の割合が知りたい場合、分譲会社の担当に聞けばわかります。

消費税がかかるのは建物だけで、土地にはかかりません。収益物件として購入する場合は、減価償却の金額をできるだけ高くだしたいので、建物代が高い方がメリットがあります。

関連記事：新築一戸建て、飯田グループの建売の値引き交渉の方法　価格改定のタイミングを知る！

2000万円の建売住宅と4000万円の建売住宅の建坪は同じ

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イメージだけで考えると4000万円の建売住宅の方が、建坪が大きいのではと勝手に考えてしまいますが、建売住宅では、企画で建坪や建物にかかる予算が決まっており、2000万円の建売住宅でも4000万円の建売住宅でも、建物の大きさは、同じで、違うのは土地の仕入れ価格が違うだけです。

上記でお話ししましたようにどの建売住宅も値段の差は、土地の金額の差です。

建売住宅では、企画や予算が決まっているので、リビングの広さや洋室の大きさ等は、どの物件も似たり寄ったりになります。30坪の土地に30坪くらいの建坪の建物を入れると車1台に4LDKの建売住宅になります。

土地の形にもよりますが、27坪くらいを下回ると、4LDKが厳しくなり3LDK+車1台で企画することになります。だから土地の面積が22坪から26坪くらいの場合、3階建てにするとコストが上がるため、2階建てで、車1台の3LDKで企画されることが多いです。土地の坪数が小さくなるほど、リビングの広さが狭くなります。

土地が、かなり安いエリアで、仮に60坪くらいの土地が付いていたとしても増坪するのは、1坪か2坪くらいまでです。かなり広い土地があったとしても間取りは４LDKになります。

2階建てで企画が難しい土地の広さになると3階建てで企画しますが、大手の建売業者、パワービルダーは、2階建ての方が売りやすいので、3階建ては避ける傾向が強いです。だから、3階建ての物件の場合、地場業者が建てている可能性が高いです。

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