新築戸建を売主から直接買うと仲介手数料は無料で、お得なのか?(建売・売建住宅)

建築の基礎知識 新築一戸建て

新築戸建を売主から直接買うと仲介手数料は無料で、お得なのか?(建売・売建住宅)

新築一戸建てを売主から直接購入すると手数料は無料になります。しかし必ずしもお得といえないケースも多く存在するため、新築一戸建てを購入するときの注意点を不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。

関連記事:関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入はこちら

新築にも仲介手数料って必要なんですか?

予算の関係上、中古一戸建を検討して、探していた方は、中古物件を購入する場合、仲介手数料は物件の3%+6万円かかるということは、よくご存じだと思います。
しかし、なかなかいい中古物件に出合わず、リフォームをするコストを考えると意外と新築一戸建て買うのと金額がそれほど変わらないと気づいて、検討した場合、見積もりで新築にも仲介手数料が必要なことを知って驚いたことはないでしょうか?
実は、新築一戸建てにも売主物件仲介物件があって、仲介手数料が必要な新築と、必要でない新築があるということです

新築一戸建ての売主物件と仲介物件の違いを知っておこう

関連記事:関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら

新築一戸建ての分譲住宅で売主となるのは、デベロッパーやハウスメーカー、パワービルダーなどが中心です。購入する場合は、直接売主から購入するから、仲介手数料は、発生しないと思い込んでいる方もいらっしゃるかと思います。

しかし、新築一戸建ては取引形態の違いから、売主物件仲介物件の2種類があります。売主物件は、土地を仕入れて住宅の建設を行うなど、開発をした売主が直接、販売活動を行っている形態です。スーモやホームズ等の広告の物件情報には「売主」と記載されています。

これに対して仲介物件は、売主である分譲会社と買主の間に入って仲介会社が販売活動を行う形態の新築一戸建です。仲介会社が物件の販売を積極的に行い、買主様と分譲会社の間に入って、取引を行います。契約成立時には、売主と買主の双方に仲介手数料の支払いが発生します。仲介物件の場合は、広告には「仲介」や「媒介」と記載されているので判断ができます。

そもそも仲介手数料とは?仲介手数料の計算の仕方は?

仲介手数料とは、不動産の売買を行う際に不動産業者によって物件を仲介してもらった際に生じるもので、売主と買主の双方に請求されるものです。

仲介手数料の金額はいくらか?

国土交通省の告示で決められている仲介手数料は、売買価格に所定の割合を乗じて求めることになっておりますが、売買価格の金額によって割合が相違しています。

仲介手数料の上限の計算式は、以下の通りです。

仲介手数料の上限の計算式

消費税を抜いた不動産売買金額仲介手数料の上限額
200万円以下の部分売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分売買価格の4%+消費税
400万円超の部分売買価格の3%+消費税

仲介手数料は消費税の対象ですから、消費税も加えられます。

仮に売買価格が4,000万円とした場合、以下の金額が仲介手数料の上限となります。

  • 200万円以下の部分
    200万円×5%=10万円
  • 200万円超~400万円以下の部分
    200万円×4%=8万円
  • 400万円超の部分
    3,600万円×3%=108万円

上を合計して消費税をかけます。126万円×1.1(消費税)で138.6万円となります。

仲介手数料の簡易的な計算方法がある

仲介手数料には簡易的な計算方法があります。それは、以下の計算式で求める方法です。

売買価格×3%+6万円=仲介手数料

「なぜ6万円を足すのか?」と思うことでしょうから、念のためにこの点も解説しておきます。

400万円以下の部分は3%ではなく段階的に5%と4%になっていますが、これらが3%で計算した場合と比較して以下のとおり6万円の不足となるわけです。この6万円を補うために、6万円を足すと帳尻が合います。

  • 200万円以下の部分 → 10万円-6万円(200万円の3%)=4万円
  • 200万円超~400万円以下の部分 → 8万円-6万円(200万円の3%)=2万円

多くの不動産の売買価格は400万円を超えるため、速算式で簡単に仲介手数料の金額を求めることができるのです。

新築一戸建ての売主物件は仲介手数料無料で購入できる

一般的に中古物件を購入するときは「不動産仲介業者」を介して取引をしないといけないことはなんとなく知っていると思います。ただ、新築一戸建ての場合、仲介手数料が発生するイメージがわきにくい方もいらっしゃるかもしれません。

実際、売主から直接、新築一戸建てを購入すれば、仲介手数料はかかりません。

不動産広告に「仲介」とか「媒介」と書かれている場合、販売しているのは売主ではなく仲介業者です。

スーモやホームズのような不動産のポータルサイトをみていると、以外と売主が直接販売している新築が少ないことに気づくと思います。そしてよく同じ物件が、いろいろな会社から掲載されているのを見たことがあるのではないでしょうか?

これはいわゆる「仲介物件」の新築一戸建てです。

この場合、仲介手数料が発生します。仲介業者は、ローンの代行や交渉の代行など不動産取引に係る一切を代行してくれます。この仲介サービスの対価として、買主は仲介手数料を支払います。

基本的には成約価格の3%+6万円+消費税が上限ですが、普通は上限の金額を支払うことになります。

4000万円の新築一戸建てなら138.6万円(税込み)です。売主物件ではこの仲介手数料が無料になるというメリットがあります。ただメリットばかりではないことは知っておかないといけません。

関連記事:新築一戸建て(価格3000万円)の購入の諸費用ローン込みの諸費用はいくらかかるの?内訳はどうなるの?

仲介物件の新築一戸建てが多い理由は

また、仲介物件の新築一戸建てが多い理由は、不動産の流通の仕組み経営の効率化などが考えられます。大手の分譲会社では、仕入れに特化して、販売は仲介会社に任せて経営の効率化を図っています。そのため、大手の建売住宅は必ず仲介会社を介して購入することになります。

大手の建売分譲会社が直売しない理由として経営の合理化・効率化だけでなない理由があります。それは、直売してしまうと、いい分譲地の情報が入りにくくなるという側面があるからです。

また、販売もしている場合、土地情報が入りにくいというデメリットが生じることも仕入れに特化する理由の一つに挙げられます。

やはり、営業マンをかかえると、多額のコストがかかり、事業のリスクが高くなることから、合理的な判断で、販売を仲介会社に丸投げしてしまった方がいいと考えて、直売しないというところ多くなっている理由だと思います。

仲介物件は「仲介手数料がかかるから損している」と考える人もいますが、販売活動のコストが仲介手数料として別にかかるか、販売価格に含まれているつまりその分多く金額をのせているという違いに過ぎません。売主物件も販売活動のコストはかかりますし、営業マンの人件費を考えると、仲介手数料分だけでは元が取れずそれ以上に上乗せされた価格で販売されています。

【新築戸建の疑問】なぜ新築買うのに仲介手数料がかかるの?直売が少なく仲介会社を通してしか買えないことが多い理由とは

売主物件は結果的に割高な物件を購入する可能性がある

昔は、売主が直売の物件は多かった印象がありますが、今は、経営の効率化のため、企画に特化して、販売は仲介会社に任せる分譲会社がほとんどとなっています。大手の建売り分譲会社では、仕入れに特化してコスト削減を行っています。

直売する場合、営業マンをかかえないといけません。営業コスト・広告コストがその分かかります。結局、その分は、価格にのせられていると考えた方が自然です。売主から直接購入することばかり考えていると、結果的に高い物件を購入してしまうかもしれません。

直売の営業は、相場よりかなり高い物件を売らないといけないので、強力な営業力に頼って販売します。家を買おうと思っていない人にも必死で営業をかけてきます。熱心と感じるかしつこいと感じるかは、人によります。

売主物件がなぜ割高になるのか?その本質とは?

関連記事:関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら

不動産流通の仕組みを理解していると、腑に落ちる部分があります。なぜなら、営業マンをかかえて、直売している場合で、オープンにしていない場合、分譲地の土地情報が入りにくいというデメリットが生まれます。土地の情報の多くは、仲介会社から情報を取得します。仲介会社は、仲介手数料で売り上げの元になるため、情報を流した土地を分譲会社に買ってもらってさらにその物件を販売すると、売り上げという観点から、メリットが生まれます。

だから仲介会社は、再販売をまかせてくれる業者に優先的に情報を回します。さらにいうと、独占して販売させてくれるとさらに優先して情報を流そうとします。独占して販売させることを、専任返しといいます。多いのが、専任返し3ヶ月というものです。

これは、3ヶ月だけ、優先的に販売を任せるというものです。その後、レインズに売主で直接登録され、どの仲介会社も取り扱いできるようにオープンになります。売主もオープンにした方が、早く売れることはわかっているが、今後、土地情報がもらえるように専任返しをおこなっています。また、パワーバランスにおいて、大手の建売分譲会社は、あまり専任返しを行いません。

そのため、土地の仕入れ決済が終わるとすぐにどの仲介会社でも取り扱いできるようになります。オープンにした方が早く売れることが分かっているためでもあり、薄利多売で回転率を重視するビジネスモデルであるがゆえの戦略です。

大手の分譲会社は専任返しをしないものの広告活動等でうまく立ち回り、仲介会社とのつきあいをうまくして土地情報を仕入れしています。

土地情報の流れが、仲介会社から多く入っているため、仲介会社を通して購入するつまり仲介手数料が発生する新築一戸建てが多く存在します。ほとんどの新築が購入するとき、仲介手数料が発生します。

自社だけで売るところは情報提供が後回しにされるため、どこの分譲会社も買わなかった土地情報を考えられない高い金額で買って、それをゴリゴリの営業力で売り切っていくというビジネスモデルになってしまっています。

営業マンを養うためには、高くても買うしかないという状況に追い込まれています。

会社を回すために無理して高くても買わなければいけない状況になってしまっています。つまり、そもそも割高な土地を購入しているので、販売価格も割高になってしまい、かつ、営業マンの給料を支払わないといけないので、きっちりと利益を追求するので、結局割高な物件に仕上がってしまうという側面があります。

売主物件だけに絞り込んで探すと不利になる

確かに、仲介手数料だけの視点で見ると、仲介物件は損をしているように感じるかもしれませんが、結局のところ、トータルのコストを考えて比較検討しなければいけません。売主物件は、金額そのものが割高に設定されているため、比較すると、仲介手数料を支払ってでも、比較すると、かなり割安だったという可能性は高いと思います。

それよりも、売主が直接販売している物件は、かなり数が少ないため、選択肢が少なくなりすぎてしまうというデメリットがうまれることが一番のデメリットかもしれません。また、仲介物件の新築一戸建てでも仲介手数料を格安で利用できるところも数は少ないですが、ないことはないのでそういった仲介会社を利用すると、お得に新築一戸建てを購入することができます。

関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入はこちら

売主物件は仲介サービスがないデメリットもある

売主物件を直接購入するということは、なんでも自分で交渉することになります。また、売主物件つまり仲介手数料が無料であるということは、仲介サービスを受けられないデメリットも生まれます。

この場合、売主は不動産の知識はあるが、多くの買主様の場合、あまり経験のないサラリーマンで不動産の取引をよくわかっていないケースが多いと思います。サラリーマンは、専門でない不動産のことに多くの時間を使いにくい立場です。

「ローン手数料」などを筆頭によくわからない費用を請求されてもなにもわかりません。よく多いのが登記費用をのせているケースです。いつも不動産取引をしていると不自然に感じるくらいの割高な登記費用でも疑いなく支払うことになってしまっているケースはよく散見されます。これは間違いなく一定の金額をバックしていると考えられます。(これは本当によくあります。)

一概に仲介手数料がかからないメリットばかりではなく、デメリットも多く存在することも頭の片隅には置いておかなければいけません。

関連記事:関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら

REAL BANK
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町1丁目16番10号 メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
E-mail:info@realinfobank.com
【当社HP】
https://www.realinfobank.com/


タイトルとURLをコピーしました