世界的な木材争奪戦、住宅価格は確実に上昇か？低金利政策の不動産インフレに加え、巣ごもり需要で加速！？
不動産価格は、金利政策に連動する
不動産価格は家を購入する際のローンの金利が低いか高いか（金利政策）で決まります。不動産を購入する人のほとんどは住宅ローンを組んで購入するから、現金で購入できる他の商品とは、値段の動き方が違ってきます。不動産は、住宅ローンが組めないと購入することができません。だからこそ、住宅ローンが低金利で借り入れしやすいかどうかが値段に大きく影響します。 変動金利であれば、0.5％を下回る金利で借り入れができ、35年の長期の固定金利でも１％前半で、借り入れができてしまう状況なので、価格が下がる要因がない状況です。
要は、金利が低いと、借り入れを多くできることにつながります。借り入れ額を多くできるということは、価格が高くても購入できるということにつながります。だから値上げしても問題ないということになります。金融緩和と住宅価格高騰は連動します。
2012年頃は、変動金利でも、１％以上の金利で借り入れをしていました。フラット35の35年の長期金利は２％を超えていました。また、2008年頃のリーマンショックの頃にはフラットの金利が３％を超えている時もありました。フラット35の長期金利は、2016年8月には、１％を下回り底を打ってから、じわりじわり金利上昇をしていますが、以前のような２％台の金利まではまだほど遠い状況です。
景気は悪くても価格は上昇するのが不動産（住宅）
生活する上で、住宅は絶対必要なものなので、必要なタイミングの方は、コロナに関係なく(
好景気・不景気関係なく）購入していきます。
過去の状況を考えても、好景気であろうが、不況であろうが不動産価格には、ほとんど影響していません。不況になろうが、住むところは関係なく、絶対に必要なものということで、事業用の不動産と値動きは違ってきます。
株価上昇とは反対に、肌感覚では明らかに景気はいいとはいえない状況ですが、住宅価格はじわりじわりと上がっています。現在は、木材の争奪戦や在庫不足によりこれまで以上に加速すると考えられます。特に在庫不足は、深刻です。
戸建はマンション価格は上昇しているのに、価格上昇が少なく放置されていましたが、巣ごもり需要と在庫不足により、仕入れ価格が、高騰しているため、今後、確実に値上がりしていくと考えています。マンション価格との値段のバランスを考えると戸建は、まだまだ割安で、価格上昇の余地があるといえます。
コロナの影響で家に居る時間が長くなり、世界共通の動きとして建築需要がものすごく高まっています。特にアメリカは、コロナ禍によるテレワーク化により、都心の集合住宅から地方の一戸建てへ需要が極端に拡大しています。
コロナによって需要が減るかと思ったら逆のことが、起きている状況です。
世界的な建築需要で木材争奪戦 「ウッドショック」
新型コロナウイルスの感染拡大が引き金となり、リモートワークの普及などによって、郊外への移住や一戸建ての需要が高まり、金融緩和が拍車をかけ、新築やリノベーション需要が急増しています。
→ 木材価格が高騰
「ウッドショック」と呼ばれる世界的な木材不足の影響が出始めています。不足しているのは梁や柱に使う集成材です。
低金利政策＋巣ごもり需要＋ウッドショック→価格上昇要因となっています。
世界的な建築需要の高まりによって木材価格が高騰しているのが、大きな問題となっています。また、海外からの集成材の調達も難しくなっています。
コロナ禍の影響によって、建築需要が高まってきているのは日本だけでなく世界中で高まっています。世界中で各国が金融緩和策を講じたことに加えて、特にアメリカなどでは在宅時間の増加によって都心の集合住宅から郊外の一戸建てへと移住する人が多く、戸建市場が好調です。アメリカの旺盛な住宅需要は続いており、木材の需給バランスが崩れています。
現在、新築住宅の販売件数は、新型コロナの感染拡大前を上回っており、さらにワクチン接種の広がりによる景気回復への期待感も、木材価格の高騰に拍車をかけていると考えられます。
海外材が品薄で国内材の争奪戦が起きており、作業が止まっている現場もあると聞きます。
「ウッドショック」と呼ばれる世界的な木材不足の影響が住宅建築現場にも広がっており、輸入材が減った影響で国産の木材の価格が高騰し、品薄状態で工期が遅れるなどの影響が出始めています。４月ごろから輸入材が激減し、国産のスギの柱材の価格は2倍くらいになっているそうです。
ハウスメーカーでは、新型コロナウイルスによるライフスタイルの変化とともに、問い合わせが例年の1.5倍、2倍くらいになっているにもかかわらず、外国産木材のコストが高くなり、品薄になっているため、木材の調達に苦しむ住宅メーカーでは、着工時期の遅れなどが目立っています。
「ウッドショック」 のそもそもの原因は、アメリカと中国の木材需要の増加と世界的なコンテナ不足が問題で、コンテナ不足によって海外からの集成材が日本に入ってこないという状況が常態化しています。
鉄骨系が多い大手ハウスメーカーは影響は限定的だと思われますが、木造住宅しか商品のない住友林業等は値上げは確実と思われます。大和ハウス工業は、メインは鉄骨ですが、「木材の使用量が多い『xevo GranWood（ジーヴォグランウッド）』は価格改定、積水ハウスは木造住宅のブランド「シャーウッド」は値上げになるそうです。
また、分譲住宅最大手の飯田グループは、いまのところ影響はでていないと聞いています。ウッドショックの影響はでていませんが、今までにないくらいの在庫不足のため、値段交渉はかなり厳しい印象です。
プレカット材の供給ストップの懸念、契約しても着工いつできるか保証できない？
不足している集成材の価格が更に値上がり、今後、住宅価格の価格がさらに価格が上昇する懸念があり、先が見えない不透明な状況になっています。
材料調達の多くを海外に頼る国内の工務店では、「受注しても着工できない」という状況が今後、常態化するかもしれません。
また、コロナ禍が原因で建築が遅れている受注残が積み重ねってきており、こうした状況に木材不足がさらに着工を遅らせる原因になり、今すぐ、契約をしても、着工が来年という事も現実味がでています。
国産材は急に供給を増やせない
住宅に使う木材の7割は、海外産の木材に頼っています！
国内で、木を切っても現場で使うためには乾燥が必要で、半年ほど時間がかかります。 また、
林業関係者の数もかなり減少していて、将来の国産需要が保証されるわけではないので、急に増産はできないといった事情もあります。そもそも林業はそれほど儲かるビジネスではないためです。
海外からの木材輸入量が減少しているため、国産の木材の需要が高まっています。
世界中の木材がアメリカに集まり、日本にも影響を及ぼし、輸入量が減少したことで、今、国産の木材に注目が集まっています。しかし、急に国産の木材を増やすことは、簡単ではなさそうです。
国産木材の価格は2021年に入って急上昇しており、国産のスギ材の価格が、1.5倍～2倍となっていますが、輸入木材が品薄のため、高価格でも買わざるを得ない状況になっています。 価格に転嫁されるのはやむを得ないといった状況です。
低金利政策が終わらない限り不動産価格は上がり続ける？
2012年12月から始まった安倍政権の経済政策「3本の矢」の1つ、金融緩和が現在まで、異次元で行われています。この金融緩和が始まったころから、低金利により、不動産価格が上昇し始めました。世界的な金融緩和で、世界中の不動産価格が高騰しています。そもそも金融緩和は、デフレ脱却のために始められたもので、インフレ率2％を目指したものです。黒田日銀総裁の任期が、2023年4月なのでしばらくは異次元の金融緩和が続く可能性が高く低金利が続きそうです。
コロナと同じレベルのインパクトがある経済状況といえば、リーマンショックですが、リーマンショック後の不動産の状況がどの程度下がったかといいますと、株価は暴落していましたが、実際の不動産の影響は、10％くらいの下落の印象でした。もとに戻るのに2年くらいかかり、2012年頃から、じわりじわり不動産価格が上昇してきました。不動産価格は、金利政策の影響を大きく受けるとともに、需要とと供給のバランスが崩れた影響も小さいながらあり、巣ごもり需要は、当面続くと考えられるので、バランスが崩れた状態が続くと予想されます。金利政策面と巣ごもり需要で当面は、価格が上がる要素が多くあります。
今回のコロナ禍では、不動産価格に影響があったのが、2020年の4月と5月だけで、6月以降は通常通りに戻り、巣ごもり需要で例年以上に、住宅が売れていきました。反転するスピードが想像以上に早かったという印象です。この4月と5月の頃、どの分譲会社も先行きの不透明感から、仕入れをストップしており、しばらく厳しい目線で仕入れを行っていたこともあり、在庫不足に拍車をかけています。
リーマンショックは2008年9月15日に当時世界トップクラスの投資銀行であったリーマン・ブラザーズが経営破綻したことから始まる金融危機ですが、今回は金融危機というよりは、実態の経済がかなりダメージを受けており、金融緩和は、長期にわたって続く可能性があり、様々な要因から、更なる価格上昇の可能性がありそうです。
アメリカでは、2021年6月 １６日、金融政策を決める連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で、景気回復を受け、「２４年以降ゼロ金利政策見直し」の見通しから前倒しになり、２０２３年中に事実上のゼロ金利政策を解除し、２回利上げする想定を示し、量的緩和策の縮小に向けた動きをしています。
在庫不足の大きな理由は売り控えと巣ごもり需要
売り控えと巣ごもり需要で、需要と供給のバランスが崩れ、新築だけでなく中古の在庫不足も深刻になっています。
新築だけでなく、中古の販売在庫も大幅に減っています。完全な在庫不足になっています。いままで売れ残っていた物件がどんどん売れています。売却の顧客層は、どちらかというと、購入の顧客層より年齢が高く、コロナへの警戒感や、不特定多数の人の内覧の抵抗感から販売を取りやめ（売り止め）が多く、売り控えになり、在庫がどんどんなくなり、値段が上がっていっていく要因になっています。
最近の傾向として、分譲住宅では、在庫不足になっているので、薄利多売路線から利益率をより重視する方向になっており、値段交渉が厳しくなったという印象を現場レベルでは感じております。
まさかの値上がり劇の可能性！いままでにない在庫不足で土地の仕入価格が上昇！
2021年の持家価格は確実に上昇しています。それだけではなく、土地の仕入価格も上がっているので、今後の新築分譲マンションや戸建ては今まで以上に高くなることが確実で、かなり落ち込んだ実体経済を支えるために、金融緩和が長く続くことにより、ますます上昇する可能性を秘めています。
グリーン住宅ポイント制度やローン減税制度（13年の延長）などの住宅取得支援策の影響もあり、年内駆け込み需要が予想されます。しかし、どちらの住宅取得支援策にも期限が設けられており、木材不足により着工・引き渡しができない可能性のことも考えると、2021年は、タイミングが合えば、早いタイミングで購入した方が、お得に購入できる状況になっています。持ち家購入を遅らせれば遅らせるほど損をするかもしれません。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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