理想の土地の選び方！いい土地に絶対出会えない理由とチャンスをものにする方法

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いい土地になかなか出会わない、出会えないという方が、効率的に土地を探す方法をまとめてみました。いい土地を見つける方法を不動産業界歴20年以上のプロが解説していきます。

土地を探すときの手順

土地から探して注文住宅を建てる場合、どのような手順を踏めばよいのか、順を追って解説します。

土地・建物の予算を決める

まずは、土地と建物あわせてどれくらいの価格（予算）にするのか決めないといけません。また、土地と建物の価格に加えて、諸費用が発生するので、それらも含めて予算感を持つ必要があります。次に、建物にどれくらいコストをかけるのか建物の予算感を養っていく必要があります。どのハウスメーカーであればざっくりとどれくらいの建物代がかかるのかわかっていないとどの程度土地に費用をかけられるのか予算を決めめることができません。どの程度、建物にこだわるのかどのハウスメーカーにするのか絞り込んでいないと土地にかけれる予算がわからず、探していてもフワフワとした探し方になってしまいます。

結局のところ、建物分の予算を引いた額が土地の探すべき予算（価格）になります。土地の予算を確実に決めるためには、まずはハウスメーカーの予算感がわからない限り前に進みません。建物代の予算が決まらずに、土地を契約してしまうと土地購入後に理想の建物を建てる資金が足りなくなるもしくは、最初考えていた建物と全く違うものにしないといけなくなる可能性があります。

条件を明確にして優先順位をつける

土地と建物にかける予算のバランスも大切です。毎月の支払可能額から土地・建物の合計の予算がはじき出されます。土地と建物の合計の予算が決まれば、土地にお金をかければ、建物代を削らなければならなくなり、土地にお金をかけなければ、建物代に予算を割くことができます。建売住宅の場合、土地と建物セットの金額で販売されているのでわかりやすいですが、ハウスメーカーで建築する場合、そうではないので、まずは、土地と建物の予算感・相場観を養うことが大切です。

ハウスメーカーを決め建物代の予算がはっきりしたとしても、土地にかけれる予算が少なすぎると、希望のエリアでまったく希望の土地がでてこないかもしれません。また、相場とズレすぎていると、永遠に探したとしても見つけることができず、永遠に購入することはできません。土地に関しても一定の相場観をつけた上で、ハウスメーカーを絞り込んでいく必要があります。相場より割安な物件が売り出されることはあっても、相場とかけ離れたまともな物件が市場にでてくることは100％あり得ません。
まずは、スーモやホームズ等のポータルサイトで希望のエリアでどんな物件がでているのかみて相場観を養うことからスタートです。

仮に、どうしても利用したいハウスメーカーがあるとすると、土地を探しやすくするために、エリア、駅からの距離等の利便性、小学校区やスーパーなどの周辺環境、土地の広さ、日当たりなど、さまざまな諸条件条件から、優先順位をつけ、それぞれ妥協点をさぐっていくしかありません。特にエリアや利便性のランクを下げると、相場は下がるので、見つけやすくなります。特に利便性を最優先に考える方は、基本的にはマンションを選択する方が多く、そこまで利便性を追求せず駅徒歩20分～30分を許容し、かつ予算を一番重視する場合は、建売住宅が適しています。コスパを考えるのであれば、建売住宅です。優先順位やバランスの置き方は人それぞれ違いますので、自分だけでなく家族できっちりと話し合うことが求められます。

建物代3000万円くらいの予算でハウスメーカーで検討している方は、資産を買うというより夢を買います。不動産流通の視点から見ると売却時確実に資産を大きく目減りすることになるためです。ローコストメーカーで建てようとする方は、資産と夢のバランスを取ろうとする意識の方が適しています。

土地の予算が決まれば本格的に絞り込んで探す

基本的に、土地から優先的に探しても、ハウスメーカーから優先的に探してもゴールにはたどり着きますが、建物の予算感・土地の相場観は、探す上において必須となります。その手間暇がわずらわしいと感じる方やコスパを求める方は、建売住宅の方が向いているかもしれません。

建物の予算感・土地の相場観が出来上がり、土地の予算が決まれば、 土地を探すためにすることというと、仲介会社の営業マンやハウスメーカーの営業マンに声をかけておいたり、スーモやホームズ等のポータルサイトで土地情報を見ていくことになります。

ネットで探すことが一般的な今、スーモやホームズ等ポータルサイトで掲載されていない土地・不動産情報は基本的にはありません。

めぼしい土地が見つかれば最終確認して契約・土地先行決済

めぼしい土地がみつかれば、上下水埋設管の状況等による付帯工事にかかるコストも含めて、トータルの予算がとれくらいなのか把握していきます。

土地を探すときは、利便性だけでなく周辺環境などを含め総合的に判断が必要になります。理想の土地でも、土砂崩れや水害のリスクもあります。ハザードマップも必ず確認して 土砂崩れや水害のチェックが必要です。また、以前は工場があった土地の場合など、土壌が汚染されているリスクも考慮する必要があります。全体のコストを考える上では、上下水官の引き込みがあるのかないのか、地盤改良が必要になる可能性があるのかの確認もしておく必要があります。

土地が決まったら契約します。当然、土地の契約には手付金が必要となります。土地と建物完成時に分割して融資ができる金融機関もありますが、分割融資ができない金融機関も多くあります。利用したい金融機関がその住宅ローンが建物の完成・引き渡しのときにしか融資実行できないのか、つなぎ融資が必要になるのか確認が必要となります。土地購入段階で、手付金として支払う自己資金が最低限必要となります。請負契約の時にも契約金が必要になるので、建売住宅を購入するよりもまとまったお金が必要になります。

ハウスメーカーで家を建てる場合、土地を先に決済しなければいけません。先に決済つまりお金の清算をして所有権を移転してからでないと着工できません。金融機関が分割融資できる銀行なのかできない銀行なのか。つなぎ融資を利用しないと、資金繰りがつかないのかによって、諸費用が大きく変わってきます。土地の金額にもよりますが、半年ほどひっぱるとして、つなぎ融資のローン事務手数料・金利負担は馬鹿にならない金額になります。ハウスメーカーでは、着工金、中間金を必要とするハウスメーカーも多いです。その場合、分割融資が可能な金融機関でも、つなぎ融資が必要になってきます。ローコストメーカーでは、契約金だけ必要で着工金や中間金が不要なところもあります。その場合、分割融資が可能な金融機関であればつなぎ融資を使わずに決済が可能になります。

最終的には、土地代と建物代だけでなく諸費用も含めて全体でいくらになるのかを把握した上で商談を進めていく必要があります。

不動産業者の土地情報は共有され掘り出し物はありません

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不動産の情報は、裏（レインズ）でつながっています。だからどの業者に行っても同じ物件が紹介されます。

「納得できる土地がみつからない！」と考える方は多くいます。それは、なぜか？

インターネット（ポータルサイト等）などに掲載されている土地の情報では割安な物件は存在しても掘り出し物はありません。しかし、仮に分割しなくてもいいほどほどの１区画のいい条件の土地があったとしても、ポータルサイト等のインターネットには出回りません。なぜなら、一般のお客様に情報を流すと、単なる両手取引で終わってしまいます。買取業者に買い取ってもらい建売分譲の再販つまり一定期間販売を独占して成約すれば、再度、両手取引になるからです。つまり、片手仲介の４倍の仲介手数料がころがりこんでくることになります。そのため、どうしても一般のお客様に情報は流れなくなります。不動産仲介は、手数料ビジネスのため、どうしてもこのような流れになります。このあたりは、両手取引が合法化されている日本では仕方なく割り切りが必要になります。

また、新築建売として、再販できれば、2回目の両手取引は、建物代も含んだ仲介手数料を得ることにもなります。単なる土地の両手取引だけで終わるのと利益率が全然違います。

仮に２区画以上に分割できる土地がある場合、一般のお客様１人に売却するより、業者に売却した方が早く高く確実に売れることになります。買い取った業者は、それを分割し事業化します。また、同じ土地でも２区画で事業計画を立てる業者より３区画で事業計画を立てることができる企画力やノウハウがある業者の方がよりその土地を高く買うことができます。資金力・企画力とノウハウの高い業者が有利となります。

また、10区画以上、20区画や30区画ほどの分譲地となれば、オークション形式による入札となり、分筆され事業化されていきます。

仮に一般の売り主が分割して１区画づつ売ろうとしても売ることはできません。反復継続して売却するためには、宅地建物取引業の免許が必要になるからです。つまり、免許のない人が反復継続して不動産取引を行うと「業」にあたり、宅建業法１２条で禁止されており違法となります。自分の土地を区割りして２回以上に分けて販売した場合、事業性は高いと考えられます。

基本的に、スーモやホームズで掲載されている物件は、業者が買い取っても利益がでない物件が掲載されていることになります。

土地情報が入るとまずは、長期的に再販がもらえる業者に打診していき、その業者が無理なら、再販もらえるが期間短めの業者に打診していきます。再販で専任返しをしてくれる業者を優先的に買取を打診していきます。それでも無理なら、再販なしでも金額の折り合いをつけることができる業者へ情報が流れます。どうしても自分たちの情報網で買取してもらうことができなかった物件が、一般の方への紹介となり、スーモやホームズ等のポータルサイトに掲載されていきます。つまり、買取では無理で売れなかったものがようやく一般に出回るという流れになります。

ただ、あともう少し値段が下がれば、事業化が可能な物件も存在します。そのような物件が下がるのを待ち、買取可能価格になれば、買取り、事業化していくケースもあります。このような物件は、掘り出し物ではありませんが、少し割安感を感じる物件です。

不動産業者は業者ネットワーク「レインズ」で情報を共有化

不動産会社は、物件情報をどこから仕入れしているかといいますと、不動産業者しかみることができない情報システム「レインズ」があり、そこに情報が集められる仕組みになっています。専任媒介では７営業日以内、専属専任媒介では５営業日以内のレインズ登録が義務づけられています。そのシステムの名称は「レインズ」と呼ばれ「REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM(不動産流通標準情報システム)」の略称です。

レインズは、国土交通省指定の公益法人「不動産流通機構」によって運営され、全国の不動産業者が加入しています。地域によって全国で4つ、東日本、中部圏、近畿圏、西日本にシステムが分かれていましたが、現在システムが統一されています。

不動産業者は、裏でつながっているため、基本的に情報のでどころは同じです。

■土地を売りたい場合、不動産業者に依頼をし　その不動産会社が土地の情報をレインズに登録します。
■土地を買いたい人が、不動産業者に相談すると、不動産会社の営業マンがレインズを検索して紹介していきます。

現時点では、レインズは一般の方に、解放されているわけではなく、不動産業者しか閲覧できません。アメリカでは、レインズと同じ機能を持つ「MLS（エムエルエス）」が、不動産会社でなくても、閲覧が可能になっています。すべての人が、お金を払えばそのデータベースにアクセスすることが可能になっています。

なので、日本で不動産を探す場合、不動産会社を介してみることになりますが、その探すときのポイントとして時間を無駄にしないための注意点があります。

仮に多くの不動産会社にお願いしたとしても、情報の出どころは同じということです。

不動産会社を何件も回るのは、めんどうですし、その度に、電話が矢のごとくかかってきて煩わしく時間を無駄にしてしまいます。
そのため、信用できる不動産エージェントを見つけると、楽に探すことができます。営業マンを絞り込むことがポイントです。また的確なアドバイスをもらえると、よりスムーズに判断でき、いい物件をとらえることができる確率が上がります。

関連記事：【不動産業界の裏側】ポータルサイト(スーモ、ホームズ)の仕組みを徹底解説

媒介契約種類で売り手の属性や、業者の属性から判断できるものがある

土地を売りたいと考えた場合、必ず不動産仲介会社と『媒介契約』を締結してから売却がスタートとなります。また、相続登記がまだの場合、遺産分割協議書を作成し、所有者を確定させ、名義変更を完了してからのスタートとなります。

媒介契約は3種類
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」 は、宅地建物取引業法により、指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられています。ただ、一般媒介でもほとんどの物件はレインズに登録されていきます。一般媒介の場合、複数の仲介会社と媒介契約を結ぶことになるので、レインズに登録しないと不利になるため必ず登録しようとします。レインズ登録していれば、他の業者にお客様が入れば、片手取引にはなりますが、成約し仲介手数料をもらうことができます。レインズ登録していない業者は、知られることはなく自社のかかえているお客様だけにしか情報が届かないため、レインズに登録した仲介会社に成約されてしまい仲介手数料はゼロとなります。

一般媒介でレインズ未登録になるケースは、売り手がほんとうに水面下で動きたいと思っているか、仲介会社の営業マンに悪意があり、売り手が情報弱者で未登録に誘導された場合に限定されます。経験上、広告は控えてほしいという売り手は、100人に１人くらいはいるかもしれませんが、レインズ登録を控えてほしいという売り手はかなりレアな案件で私の経験上、記憶にはありません。また、一般未登録に誘導して囲い込みを狙うケースは、流通性の高い駅徒歩５分圏内の人気マンションでは可能性がありますが、土地・戸建てではあまり聞くことがなくほとんどありません。

売り手が結ぶ3種類の媒介契約がある

■専属専任媒介契約
売却の依頼は１社のみ、売主自身で売買取引相手を探せません。
顧客と媒介契約締結後、　５日以内にレインズに登録義務があります。
1週間に１回以上文書による業務の処理状況を報告義務があります。

■専任媒介契約
売却の依頼は１社のみ、売主自身で売買取引相手を探せます。
顧客と媒介契約を締結後、７日以内にレインズに登録義務があります。　　
2週間に１回以上文書による業務の処理状況の報告義務があります。

■一般媒介契約
売却の依頼は複数の会社に対し可能、売主自身で売買取引相手を探せます。
登録が任意のため、レインズへの登録義務はありません。レインズ登録と未登録選べます。

売り手が少しでも高く売るためには、一般媒介で２社くらいに絞り込むのが原則としてはベスト選択肢です。私ならそうします。複数の業者を窓口にできるため、囲い込みを抑止する効果、競争意識を意識させることができるためです。ただ、２社以上にすると営業マンのモチベーションを低下させるリスクがあるので２社くらいに絞り込みます。その物件は、必ずレインズに競って登録されます。このあたりの背景が、理解できている方ということになるので、一般媒介で依頼されているということは、不動産取引のリテラシーが高い方が選ばれている傾向があります。

しかし、一般媒介の中には、相場とかなりズレた高い金額で売り出されている物件も散見されます。その場合、一般媒介で、４社も５社も窓口にしているケースが多いです。２社くらいに絞り込んで一般にしている方は、このようなズレたことはしません。このように相場とズレた一般媒介の物件の場合、慎重に検討する必要があります。

一方、専任媒介で売り出される売り手の傾向として、不動産取引のリテラシーがそれほど高くなく、かつ素直なお客様が多い傾向があります。そのため、よくも悪くも業者のいいなりになり、まれに相場より少し安めにでてくることがあります。例えば、遠方の業者がレインズ登録した場合、その業者は、そのエリアの相場に精通していないため、売り手が専任で業者の言いなりになった場合、相場より安くでてくることがあります。

そのような場合、年間に数件ほどで数は少ないですがレインズに登録された物件に、レインズをみて業者が買い付けを入れるほどの金額でレインズに登録されることがあります。このような物件の場合、スピードが重要です。このようなケースの場合、即決できる判断力が、養われていないと購入することはできません。

基本的に買取案件のレベルの土地（分割できる分譲用地）は、レインズ登録される前に、業者に紹介され、業者の判断は早いため、そのまま成約していきます。このレベルの案件は、大手仲介会社でも1店舗あたりでは年間に数件あるかないかで、多くはありません。また、店舗ごとにでも大きく違い、カバーしているエリアに建売として適したエリアが多いケースの場合は、多くなりますが、そうでないエリアの場合、そういった案件は極端に少なくなります。

そもそもいい土地は、業者買取に流れる

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いい土地の情報は、必ず買取業者に情報が流れます。買取が無理な場合に一般の買い手に情報が流れます。先ほど解説しましたように、業者に買い取ってもらって両手取引をして、再販してまた両手取引になれば、手数料が４倍になります。一般の買い手に紹介して単なる両手取引で終わらせたくないため、再販をもらえる分譲会社にあたりをつけるのが、仲介営業マンの思考回路です。

不動産仲介は、手数料ビジネスであるということが理解できれば、仲介営業マンの思考回路が理解できます。そのため、売り上げを追求すると一般のエンドユーザーに情報を流すより、業者買取をやっていくことが効率がいいことになります。

そのため、掘り出し物は存在しないという認識で探すことが大切です。ただ相場より割安で購入することは可能だと思いますので、即決できる決断力と相場観を養っていくことが近道となります。なぜなら、相場より割安感のある物件は、成約するスピードが速く、検討している間になくなってしまうことが多いためです。

不動産会社は手数料ビジネスで「売り手」「買い手」を見つけ両手取引ができれば、手数料が増えます。また、レインズ登録されるまでに５営業日もしくは７営業日のタイムラグがあります。１分１秒でも早く情報を得たいということであれば、存在する仲介会社のすべてに声をかけておかないといけないことになります。

気に入る土地がどこからでてくるのかは全くわからないですし、どのタイミングででてくるかも未知数です。相性のいい不動産エージェントをできるだけ早く見つけ、そして味方につけて、ポイントをおさえ効率的に探すことが大切です。

基本的に、売り出し価格は、相場より1割ほど高めの金額からスタートしていくのが、定石です。あせって高掴みしないように、注意が必要です。

更地になっている土地は業者が買い取っている可能性が高い

基本的に、一般的な売り手の場合、古家がついていても、更地にすると、解体費用がかかるので、積極的にやりたがらない傾向があります。まれに、解体する方もいますが、どちらかというとかなりレアだと思います。

そのため、売り手が一般の方の場合、古家付き土地という形で売り出すケースが多いです。すでに更地になっているということは、これから建売住宅が分譲されるか、もしくは建築条件付きの土地の可能性が高くなります。

【チャンスを見逃さない】中古住宅を探してみる

だれがみてもわかりやすい土地、だれがみてもすぐにいい土地と判断ができてしまう土地は割高になっています。

土地だけを探していてもなかなか見つかりません。長いあいだ探している人ほど、土地だけでは見つからない可能性が高いです。可能性を高めるためにも、中古住宅も見ていく必要があります。中古住宅を解体すればいいだけです。

売り手の中には、建物の価値はなく古家付き土地で売り出すのが妥当だとしても、中古戸建で売り出したいと考える方もいらっしゃいます。その建物に愛着があるためです。そのような場合、土地だけでみると割高な金額設定になっていることがあります。リフォーム等にお金をかけていた場合も、同じ理屈で、 土地だけでみると割高な金額設定になっていることがあります。 売り手自身が相場とのズレがあることに気づくまでに時間がかかるケースです。

逆に、中古住宅の中には、まだまだ使える価値が評価できる家でも、土地だけの評価の価格で売り出されていることもあります。中古住宅にも検討の余地がある買い手の場合、そういった物件を見逃さないことも大切です。

ポイントは解体工事費用ですが、木造なのか軽量鉄骨なのか鉄筋コンクリートなのかによって金額が違います。また、建坪や前面道路の幅員の状況によっても違います。木造で一般的な住宅であれば、ざっくりと100万円から200万円くらいが目安です。

また、中古住宅（古家）が建っているということは上下水道の引き込み工事のコストを抑えることができる可能性があります。これは、大きなメリットです。ただ、水道メーターが13ｍｍという物件も多いので、20ｍｍに変えることにコストは発生することは多いです。

上下水の本管が、前面道路になく遠くから引っ張ってこないといけない場合、引き込み工事だけで200万円～300万円かかる可能性も十分あり得ます。表面的な部分だけでなく、そういったリスクを回避するために、しっかりと検討していく必要があります。

土地の探し方として、更地だけに絞らず、古家付き土地や中古住宅も合わせて探がすことが大切です。

【チャンスを見逃さない】値引き交渉をしてみる

インターネットで土地を探しているとき、価格の上限を予算内で絞りすぎるとチャンスを逃します。なぜなら、値段交渉できるかもしれないからです。予算を意識しすぎて、上限を抑えるとかなり情報が減ります。まずは少し高めの土地も一応見ておくことが大切です。価格改定があるかもしれません。また、値引き交渉をして予算内におさまるかもしれません。

基本的に値引き交渉は、買い手側に入って仲介をする不動産会社の担当を介して交渉することになります。売り手が一般の方の場合、売り手の売却理由によっても交渉のしやすさが違いますし、タイミングによっても大きく違ってきます。

不動産会社を介す場合、買い手側の仲介に入ってもらう営業マンのレベルもうまくいくかどうかに関係してきます。相性のいい不動産エージェントをまず見つけておくことが大切です。

また、売り手が一般の方の場合、大幅な値段交渉が入った場合、機嫌を損ねて「その人にだけは売りたくない」と感情的になられる方もいらっしゃいます。自宅への愛着や思い出が強ければ強いほどそうなる可能性があります。嫌われたら購入自体が難しくなります。売却理由を確認してほどほどの絶妙なところをついていく必要があります。

ただ、値段交渉の注意点として腹が決まってから交渉しなければいけません。中途半端な交渉に意味はなく売り手の本音を知ることはできません。「希望の値引き額になれば必ず購入をしたい」という意思を売り手にぶつける必要があります。必ず購入するという気持ちが伝わらなければ、売り手の本音はでてこないですし、商談を前に進めることはできません。意思表示は書面で行い申し込み書（買付証明書）を記入して進めていきます。記入する内容として希望の金額以外に、手付金の金額や金額の折り合いがついた場合の契約の日時、引き渡しの期日・希望日等を記入していきます。契約までには、住宅ローンの事前審査の承認があることが契約の条件となります。

【チャンスを見逃さない】企画力・アイデア

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わかりやすい土地だけを探さないことも大切です。建売業者は、限られた条件の中で、企画力やアイデアを駆使して魅力的な物件へと作り変えていきます。

最初は、イメージがわかなくても慣れてくれば、限られた条件の中で、妥協点を見いだせる可能性があります。

ただ、擁壁のある土地は、注意が必要です。安い土地は、大概、ガッツリと擁壁がある土地が多いです。なぜ注意が必要かというと、莫大なコストがかかる可能性があるからです。また、担保評価の観点から住宅ローンが利用できないような土地もしくは住宅ローンがつきにくい土地も安くなります。

安くなっている物件は、安いなりに必ず理由があります。その理由を理解することが大切です。それを理解しないと土地探しはかなり遠回りすることになります。

建築条件付きの土地の建築条件を外してもらっても割高なことが多い

更地になっている土地が気になって調べてみると大概、「建築条件付き土地」という、決められた建築業者で建てなければならないという条件が付いていることもよくあります。更地になっているということは、業者が買い取っている可能性が非常に高くなります。

建築条件付き土地というものは、基本的に土地に利益をほとんどのせず、建物にガッツリ利益をのせて売る抱き合わせ商法です。確かになかなか売れない土地の場合、建築条件を外して土地だけで売ってもらう交渉が可能なケースもあります。しかし、土地だけ売ると、ほとんど利益がないので、建築条件を外せても、「400万円、500万円高くその土地を買ってくれるのであれば、建築条件を外せますよ」ということになります。

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結局、相場から見るとかなり割高にその土地を購入しないといけなくなるので、あまりいい買い物ではないことが一般的です。

関連記事：建築条件付き土地の条件を外すことはできるのか？よくあるトラブル回避方法とは【売建の新築戸建】

【まとめ】土地探しだけでなく取引全体をみてくれる相性の営業マンを味方にする

同じ土地をみても、営業レベルによりどんな提案をもらえるかは違ってきます。まず、土地と建物あわせてどれくらいの予算になるのかを判断できなければ、決断することはできません。

土地を売りたいお客さんを抱えている会社であれば、7営業日（専任）、5営業日（専属専任）以内にレインズ登録されるまでのタイムラグの間の物件を直接情報をもらえるかもしれません。早く検討できる時間が確保できるメリットは生まれます。しかし、多くの物件の売り出し価格は、相場より割高になります。また、両手取引のために両手の物件へ強引に誘導されていく可能性があります。なぜなら、売り出し価格は、相場より1割くらいのせて高めの金額から売り出すのが一般的だからです。数回、価格改定をしていく前提で売り出し価格を決めていきます。こなれた金額に下がったとたん1番手、2番手と買い付けが入ることがよくあります。

レインズをみているとわかりますが、どこかの業者に売り物件が集中しているというわけではなく、分散して売りに出されてきます。なぜなら不動産を売るとなると、知人等信用でき安心できるところに相談するからです。そのため、遠方の業者がレインズ登録することもよくあります。かといってすべての業者に声をかけるわけには限られた時間で探さないといけないことを考えると労力的に割があわないと思います。そういった意味では、業者を絞り込むと同時に、信頼でき相性の合うプロの不動産エージェントを探すことが大切になります。

最近では、売り手を見つけるために、複数に一気に査定依頼をかける一括査定サイトを利用する業者が多くなっており、売り手も強引なキャッチにひかかり流入していきます。一括査定サイトが入り口で売りにでてくる物件の特徴として、相場よりかなり高めの金額に仕上がっているケースが多くなります。なぜなら、業者同士がつぶしあい自社で媒介契約を取るために無理にわざと高い金額で査定するためです。

基本的には大手ほど一括査定サイトを利用して広告費・お金をつぎ込んでいます。そのため、大手の方がレインズ登録は多い傾向はあります。しかし、値段が高めで売り出されるケースが大半であることと、売り手の流入経路が分散化していることから、少しでも情報を早くと考える場合、複数の業者にベットする必要性があります。

基本的に、不動産仲介の仕事は、小資本でレインズさえあれば１人で完結できる仕事のため、一定のレベルになると独立していきます。そのため、分譲用地仕入れの視点から見ると中小の業者の方がぽろっとすごくいい情報を持っていることがよくあります。

長年不動産業界をみていると基本的に生き残る営業マンは２つのタイプに分かれます。エンドユーザーの対応がうまい営業マンと土地仕入れ情報のうまい営業マンにわかれます。どちらもできる営業マンはかなりレアでその才能はトレードオフの関係にあります。エンドユーザーの対応がうまい営業マンは、土地情報をうまく仕入れる能力が欠けています。逆に土地情報をうまく仕入れる能力が高い営業マンは、エンドユーザーの対応がかなり苦手です。そのため、水面下で動くことが多く表にはあまりでてきません。

また、複数声をかけるにしても、ほどほどに声をかけその後、業者を絞り込んだ方がいい理由として不動産営業は、昭和的で、しつこい営業もあり、かなりうざく感じたり腹が立つ可能性があるためです。 だから絞り込むと同時に、信頼でき相性の合うプロの不動産エージェントを探すことが大切になります。

購入リスクを的確にアドバイスをもらえると、判断するまでの時間軸が一気に短縮できます。

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