新築一戸建てを契約!表示登記って?必要なものは?表示登記錯誤による抹消の委任状って何?

建築の基礎知識 新築一戸建て

新築一戸建てを契約!表示登記って?必要なものは?表示登記錯誤による抹消の委任状って何?

新築一戸建てを購入すると表示登記が必要になります。そもそも表示登記とは・・そして表示登記の必要書類・表示登記の相場を徹底解説していきます。

そもそも表示登記とは

表示登記とは、まだ登記されていない土地や建物について、新規で行う登記ですが、
新築一戸建てを購入した場合、建物を建てると、一番最初する登記です。 建売住宅の場合も、分譲会社は、お客様が決まってから登記をするのが一般的で、決済までに表示登記を行います。

新築一戸建て建売住宅では、買主名義で表示登記を行います。

「新築」された建物には登記記録がないので、 建物について初めて登記簿の表題部を新設し、どのような建物であるか、所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積および所有者の住所・氏名を明らかにする登記です。
この登記をすることにより、今まで無かった対象不動産の登記簿が初めて作成されます。以前この登記は『建物表示登記』と言っていましたが、不動産登記法の改正により建物表題登記となっています。

この登記を扱う専門家は、「土地家屋調査士」で、現地にて土地・建物の調査行っています。 そして、新築一戸建て建売住宅の場合、分譲会社が土地家屋調査士を指定してくるケースが一般的です。

又、その建物の所有権を他人(第三者)に主張するためには所有権の保存登記をしなければいけません。

完成してかなり時間が経っているのに表示登記がされていないのは建売住宅では一般的で、表示登記の名義を買主名義にするのは主に登録免許税のコスト削減がからんでいます。

買主名義で表示しておけば、登録免許税が1000分の4で 済むところを、不動産業者名義で表示登記をするとそれだけで 1000分の20とかなり高くなります。

登録免許税の計算方法

税額 = 課税標準 × 税率

保存登記税率1000分の4→軽減税率1000分の1.5

(2022年3月31日まで 保存登記税率0.4% 軽減税率0.15%

新築住宅の保存登記の特例

自己居住用の住宅→賃貸契約書の写し

②新築又は取得後1年以内に登記されたもの

③床面積(登記床面積)50㎡以上

住宅用家屋証明書

登録免許税の軽減の適用を受けるには、その建物が特例の適用を受けるものであることを証明した「住宅用家屋証明書」が必要となります。証明書の申請については司法書士が申請者の代理者として、市区町村から交付を受ける手続きをおこないます。

新築一戸建て建売住宅では、建物の固定資産税を次の年から課税されないために、12月半ばに完成したとしてもすぐに完了検査を受けずに、次の年にまたぎ1月になってから完了検査を受けることによって課税されないように計らいます。

関連記事:新築一戸建ての固定資産税の相場はいくら支払うの?固定資産税の徹底解説はこちら

表示登記を行うタイミング

また、銀行から融資を受ける時には抵当権設定登記をしますが、建物に保存登記がされていることが必要です。そして、保存登記を行うには、表示登記をしないといけません。だから、決済までに表示登記を行っていないと、決済ができません。表示登記は、市町村によっても違いますが、おおよそ1週間位で完了します。おそくても、決済の1週間前には、表示登記をかけておかないといけません。

住宅ローンの本審査の承認がでしだい表示登記を行っていく流れになります。

表示登記の相場とは

表示登記には登録免許税はかかりません。ほぼ全額が代行手数料となります。現地にて建物の調査の実施や図面作成が必要なため、料金は登録免許税がない割にはと考えると比較的高く感じますが、9万円から10万円くらいのところが多いです。

登録免許税が課税されるのは3つの登記です。

  1. 所有権保存登記
  2. 所有権移転登記
  3. 抵当権設定登記

表示登記をするための必要書類

大手建売分譲会社と契約する場合、契約のタイミングで住民票1通賃貸契約書の写し以外に印鑑証明書1通が必要となります。

表示登記の用意していただく書類

1、住民票 1通

2、賃貸契約書の写し

3、印鑑証明書 1通

ここで、なぜ印鑑証明が、表示登記の書類として求められるかというと、何らかの理由で、表示登記をしたが決済できなかった場合に備えて、印鑑証明と表示登記錯誤による抹消の委任状を預けることになっています。 契約時分譲会社の担当が預かり、指定の土地家屋調査士に渡してくれます。

基本的には、契約時、表示登記錯誤による抹消の委任状に署名捺印して印鑑証明とともに提出します。

個人的には抹消委任状が使われたことは、一度もありません。

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