住宅ローンに強い会社はあるのか?住宅ローンを必ず通してくれる不動産屋はあるのか?

住宅ローンで否決

住宅ローンに強い会社はあるのか?住宅ローンを必ず通してくれる不動産屋はあるのか?

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住宅ローンを必ず通してくれる不動産屋はあるのか?

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住宅ローン審査を必ず通せる不動産会社は、犯罪行為・違法行為をしない限り存在しません。また、個人信用情報に異動いわゆるブラックになっている場合、確実に否決されます。

違法行為とは、源泉徴収表や所得証明書などを偽造したりすることです。しかし、それは、私文書偽造や公文書偽造などの犯罪行為で、銀行を騙して、借りることなので絶対に行ってはいけません。また、銀行を騙すパターンとして、車のローンを1本化するのが、「かきあげ」といわれています。また、業者や営業マンが、信用情報を一旦、きれいにするために貸し付けて、諸費用ローンを組ませて回収するのも犯罪行為・違法行為です。

様々な犯罪行為・違法行為を除けば、 不動産会社の力や営業マンの力で、住宅ローン審査が通らない人の審査が通るという事はありません。

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住宅ローンに強い会社はあるのか?

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結論からいいますと、住宅ローンに強い会社はありませんが、住宅ローンに強い営業マンは存在します。不動産仲介業は、属人性が高く住宅ローンを通すために動くのは、営業マンで、その営業マン次第といえます。

サービスのレベルは、営業マン次第です。これは、どの会社にもいえることで、サービスの質はどの営業マンが対応するかでバラバラです。会社で選んでも意味がありません。

そのため、住宅ローン審査が通るか否決かの微妙なラインの方が、住宅ローン審査の申込みする場合に大きな差が生まれます。これは「不動産会社の力」では無く、不動産会社の担当営業マンの知識と経験によって、住宅ローン審査に大きく影響が出て結果が変わる可能性があるということです。

住宅ローン審査では、属性等によりスコアリングされその点数がクリアされていれば承認されます。またその点数によって、優遇金利の幅が確定します。属性や状況によってスコアが減点されにくい有利な銀行選びをすることも非常に大切なことになります。

また、 金融機関のHP上に記載された申込み資格要件に記載された内容を表面上だけで把握していても意味がありません。そのため、その担当営業マンの知識と経験が大変重要になります。経験がないと判断できません。ある銀行の規定では「勤続年数1年以上であれば審査対象資格がある」と書かれていても事実上3年以上で、会社規模がそれなりにないと7~8割方の人が審査で否決される銀行もあります。
派遣や契約社員もOK!と銀行の規定にあっても、殆どの場合が否決される銀行が多いです。
つまり、銀行は、いい条件のお客様を取り込めるように、表向き入り口を広くしていたりすることが多くあります。

表面上では、判断できない部分を経験から判断して金融機関を絞り込んでいくことが大切な作業になってきます。住宅ローン事前審査の際のスコアが少しでも有利になるように不動産会社の担当営業マンの有利な銀行選びとちょっとした努力次第で審査否決が承認か微妙なラインの人の結果が変わる可能性があります。

ほんとうにちょっとした知恵の差だけで結果が異なる可能性があります。

つまり、住宅ローン審査を必ず通せる不動産会社はないが、営業マンの知識や経験次第では承認か否決が紙一重の方が、住宅ローン審査の承認に導ける可能性があるということです。

しかし、信用情報に異動情報があるいわゆるブラックの方でも通る住宅ローンというのは残念ながら存在しません。

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お客様の内容の把握をとことんできるヒアリング能力がある営業マンかどうかが重要!

ちょっとしたことが、承認と否決の分かれ目になることがあります。ほんとうにちょっとしたことです。

住宅ローンの審査で、一番最悪なのは、あとからポロポロと悪い情報がでてくることです。あとから、悪い情報がポロポロでてくると、銀行の印象がかなり悪くなります。たとえ、うっかり忘れていたとしても、意図的にしているととらえるのが、金融機関です。 悪い情報は、最初から出しておく方が、得策です。

そのため、当社では、審査をかける前に内容によってはお客さまの現在のご状況をとことんヒアリングしています。 承認か否決かきわどいお客様については、慎重にとことんヒアリングしていかないと、いい結果を生まないからです。また、承認を得るだけでなくできるだけ、優遇金利がいい条件でとれる金融機関を探っていきます。住宅ローンが通るポイントを知っているからこそ、あらゆる角度から質問させていただき、その情報から判断して、承認へ導くことができます。

勤務先、勤続年数、職種、ご年収、ご家族構成、他の借り入れ状況、過去の支払い遅延履歴、自営業かどうかなど、お客様の内容をきちんと把握することで一番確率の高い、かつ、いい条件で借り入れができる金融機関をご紹介します。

注意すべき点としては、過去に住宅ローンの審査に否決された場合、当社は、やみくもに再度審査せず、内容をじっくりお聞きした上で、金融機関を絞り込みご紹介します。信用情報の照会履歴が、半年は残っているためです。

最近、多くなっているのが、携帯電話の支払い遅延です。携帯電話の場合、クレジットで支払っているという意識が薄いがゆえに危険です。携帯電話の支払い遅延で、ほったらかしにして個人信用情報に、異動情報がついてしまうと、たとえその金額が、数千円としても確実に否決されます。

お客様の内容をきちんと把握して分析した上で、戦略的に住宅ローンの審査を通過する方法の可能性を追求して、ご提案させていただきます。

きっちりと内容を把握するために、2時間以上かかるような場合でも無料相談で受け付けております。

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金融機関によって通りやすい、通りにくいの差は確実にある!

こちらの金融機関では、承認されたのに、こちらの金融機関では、否決されたということはよくあることです。どの金融機関も審査基準は、よく似てはいますが、それぞれに特徴があります。

通りやすい住宅ローンの中で代表的なものがフラット35です。審査金利が、低いため、年収が400万円超えると、年収の9倍以上の借り入れができたりすることがあります。

ただ、フラット35には、物件の担保評価が厳しいという弱点があります。フラット35は、適合証明書が取得できる物件でないと融資ができません。特に中古住宅を探すときは、適合証明書が取得できる物件かどうか必ず意識して探さなければいけません。金融機関の絞り込みは、様々な視点から絞り込む必要があります。

よく仲介会社の営業マンと銀行の営業マンとのやりとりの中でよくあるパターンを紹介します。銀行の営業マンは、少しでも自分の成績として取り込みたいため「厳しいかもしれませんが、なんとかやってみます。」という担当が多いです。しかし、銀行の審査は銀行が、承認か否決を決めることはなく、保証会社が承認か否決かを決めます。

経験の浅い仲介会社の営業マンの場合、銀行の担当の「なんとかします」という言葉を鵜呑みにして動く営業マンがいます。仲介会社の営業マンは金融機関にあたりをつけて、絞り込み作業を行うときに、微妙なニュアンスを読み取り正確に判断しなければいけません。

また、不動産会社の営業マンがお客様に対して「通るように銀行の担当にかけあってみます」と言うこともよくあると思いますが、承認か否決かを判断するのは、銀行ではなく保証会社です。

不動産会社の営業マンが圧力をかけたりしたところで、なにも変わりませんそれよりも、銀行の担当が、保証会社に対して案件をどのように絵をかいて組み立てていくのかが重要です。

早く契約をまとめたいという意識があるため、こうした無責任なことを言うことにより引きつけようとしているだけです。

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住宅ローンが否決される2つの原因とは

住宅ローンが否決される原因は、申込者の属性(年収・勤続年数・勤務先など)だけでなく担保となる物件の担保力も同じくらい重要です。そのため、どんなに属性がよくても、購入しようとしている物件の担保力が低すぎると住宅ローンの取り扱いそのものができません。特に中古住宅を探している方は、要注意です。

なぜなら、金融機関が考えていることが、万が一、支払いが滞った場合、競売にかけて、資金回収することだからです。担保力の弱さは、ある程度自己資金つまり頭金を入れることにより、金融機関が貸し出すリスクが緩和され、融資をひきだすことができます。

つまり、自己資金はできるだけ捻出するほど、どんな場合でも、審査の通過率は確実に上がります。

やみくもに物件を探すのではなく、物件の担保力も意識しながら探すことが大切です。

2022年4月現在、まだまだ物件価格の上昇が予想されます。5年後、10年後、上昇しすぎていた場合、担保力のかねあいから金融機関が、貸出に慎重になることも考えられます。その場合、自己資金つまり頭金が重要になってきます。

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なぜ、他の不動産会社で、住宅ローンは通らないと言われたのに当社で通すことができたのか?

当社で、他の不動産会社では、住宅ローンは無理ですといわれたお客様が、住宅ローンが通ることがあります。営業マンの知識や経験以上にもっと大切なことがあります。1番のポイントは、住宅ローンの承認の難易度が高いお客様は、営業マンにとって手間暇かかるという点です。

そのため、営業効率を考えて、手間暇のかかることを1歩踏み込んで、対応しない会社や営業マンも多いということです。1歩踏み込んで対応するかしないかの差が一番大きいところです。

特に大手の仲介会社になればなるほど、営業効率を考えて、手間暇のかかるお客様は、相手にしません。そして、見切りが早いのが特徴です。どれだけ手間をかけても、いただく仲介手数料は同じだからです。あるいは、売り上げに追いかけられ、時間を割く余裕がないということもあると思います。

これは、ネット銀行を避けて、よく利用する提携銀行を薦める営業マンが多いのと同じ理屈です。めんどくさいと考えています。だから、営業効率を考えずに、お客様の目線で営業している営業マンかどうかが非常に重要になります。

次に差がでるのが、営業マンの経験と知識の差です。住宅ローン審査が承認か否決か微妙なラインの人の場合、不動産会社の営業マンの「金融機関の絞り込みと選択」「銀行の担当者との連携による案件の組み立て」により住宅ローン審査を紙一重で承認に導ける可能性が生まれます。

本気で、住宅ローンを通したいと考えている方は、お客様のことを1番に考えることができ、かつ経験と知識のある営業マンを探すことが第1歩となります。

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