池田泉州銀行 住宅ローンの審査基準【徹底解説】厳しい？金利・手数料は？がん特約は？
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池田泉州銀行は、がん100％保証付きが無料つまり金利上乗せなしのキャンペーン中で地銀の中では魅力的な金融機関です。2022年に審査基準が見直され、厳しくなった面と緩くなった面があります。現在、収入合算においては連帯保証とペアローンしか利用できませんが、2024年1月から連帯債務も利用できるようになります。不動産業界歴20年以上のプロが、実戦での経験から得た情報を交えながら池田泉州銀行の住宅ローンの審査基準を徹底解説していきます。尚、 当ブログの記載内容は、経験に基づく一般的なお話しであり、個別の審査結果をお約束するものではありません。 個別の住宅ローンのご相談は、アーバンサイエンスまでお気軽にご相談下さい。
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- 池田泉州銀行の住宅ローンの審査基準
- 池田泉州銀行の特徴は
- 池田泉州銀行の保証会社
- 池田泉州銀行の審査金利
- 池田泉州銀行の住み替えローンは利用できるのか
- 池田泉州銀行の返済比率は緩いのか
- 池田泉州銀行の収入合算
- 池田泉州銀行の実質金利（最大金利優遇後）
- 池田泉州銀行の店頭金利は
- 池田泉州銀行のミックス返済は可能か
- 池田泉州銀行の銀行手数料
- 池田泉州銀行の保証料
- 池田泉州銀行の諸費用ローン
- 池田泉州銀行の最低必要勤続年数・雇用形態
- 結婚予定で合算する場合の取り扱い方
- 池田泉州銀行の新築一戸建の場合、分割実行可！
- 池田泉州銀行で後売り、買い先行でのダブルローンは利用できるのか
- 旧耐震のマンションの取り扱いはできるのか
- 池田泉州銀行はセカンドローンは利用できるのか
- 車のローンを1本化する商品ができました！
池田泉州銀行の住宅ローンの審査基準
池田泉州銀行は、契約社員、派遣社員の人でも申込むことができ、やや審査金利が低めに設定されていますが、諸費用ローンを組むと審査金利が上がり審査が厳しくなります。審査金利や雇用形態は緩めに設定されていますが、審査の厳しさ自体は、比較的都銀の審査に近い印象があります。また、地銀なので池田泉州銀行の住宅ローンは利用できる地域に制限があります。
また、これから結婚で新居を購入するといった場合、利用しやすい金融機関です。一般的な金融機関は、収入合算する場合、本審査までには、籍を入れなくてはいけません。池田泉州銀行の場合、決済後に籍を入れる形でも取り扱い可能です。自分たちのタイミングで籍を入れたいという方は利用しやすい金融機関です。
池田泉州銀行の特徴は
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銀行の特徴としては、地方銀行の中では、
変動金利は、比較的魅力的な金利です。又、保証料型と融資事務手数料型の両方が利用できる金融機関となっております。ただし、保証型は内枠方式限定となります。
35年固定金利 1.35％です。（2024年3月）この金利は、融資事務手数料型での取り扱いとなります。都銀・地銀・ネット銀行の中でも、長期の固定金利は、かなりお得になっています。
ミックス返済可能な銀行です。
一部繰り上げ返済は手数料無料です。
アルバイトでも収入合算できます！
諸費用ローンに対しても優遇金利可能です。
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返済期間40年ローンが利用できる銀行です。支払いを少しでも低くしたい方にはメリットがあります。また、融資額をできる限り増やしたいという方は、必ずチャレンジすべき銀行です。
地銀の場合、利用可能なエリアが気になるところですが、北は京都市、西は神戸市、東は大阪に近い奈良エリア、南は、和歌山市まで可能です。
疾病保障には、どの銀行も年齢制限があります。 45歳までの商品もあれば、50歳までの商品もあります。51歳以上の人で住宅ローンに疾病保障を利用したいと考えるのであれば、65歳まで加入可能なのが住信SBIネット銀行の全疾病保障です。
池田泉州銀行の保証会社
池田泉州銀行の利用する保証会社は
❶池田泉州信用保証
❷全国保証
いずれの保証会社も利用することができますが、全国保証の方が金利が高くなります。
池田泉州銀行の審査金利
諸費用ローンを利用する場合、審査金利が上がります。
つまり、諸費用を借り入れする場合、審査が厳しくなるということですが、他の金融機関が３％を超えているところが多いことを考えると、審査金利はやや低めといえます。
諸費用なし 2.675％
諸費用あり 2.875％→2.675％（2022年11月～）
2022年10月まで諸費用ローンがあるかないかで、審査金利が違いました。諸費用ローンがある時の方が審査金利が高くなっていましたが、2022年11月から2.675％で統一されました。しかし、スコアリングのシステムそのものは変わっていないので、諸費用ローンを利用した方がスコアリングが悪くなる傾向は変わりません。
諸費用ローンを組むと審査が厳しくなる金融機関はかなり多いですが、池田泉州銀行もその一つです。審査を有利に進めるためには、できるだけ諸費用を削減して、現金で用意する努力が必要です。
諸費用ローンを利用しても抵当権設定1本で可能です。2本になるより登記費用が安くなります。
そもそも審査金利とは、実行金利とは違います。返済比率を計算するために金利上昇も踏まえた上で高めの金利で計算していきます。
池田泉州銀行の住み替えローンは利用できるのか
池田泉州銀行では、住み替えローンはありますが、審査の仕方が他の銀行より厳しめです。既存の住宅ローンを含めて審査金利が上がるので、借入可能額が厳しくなります。
住み替えローンは、売れる金額が既存の住宅ローンの残債を下回った時、その差額分を、新規のローンにのせるローンのことで、売却の決済と購入の決済を同日にしなければいけません。
住み替えローン（担保抹消ローン）を利用する場合、審査金利は４％での計算になります。審査金利４％は他の金融機関と比較して厳しめの水準です。※住み替えローンの以前の住宅ローンの残債は、1000万円までしか上乗せできません。
住み替えローンを利用する場合、審査金利が上がります。つまり審査が厳しくなるということです。現在残っているローンも４％で計算しなおして、返済比率があうかどうか計算します。
住み替えローンは、どの銀行も審査がきびしくなりますが、最低限定、年収450万円以上は必要となります。
住み替えローンの必要書類：既存の住宅ローンの通帳の写し1年分、購入当時の売買契約書
池田泉州銀行の返済比率は緩いのか
400万円未満（300万円台） → 35%
400万円以上 → 40%（審査基準が緩和されました）
明確な規定はございませんが、年収300万円未満（返済負担率ただし30％）で返済比率が30％ぎりぎりの場合、優遇金利幅が厳しくなる可能性がございます。
返済比率に関しては、大阪の地銀の中では、一番緩くなりました！関西みらい銀行より多くの融資を引っ張ることが可能になりました。
※以前は上場企業等の属性であっても、返済比率35％を超えることできませんでしたが、上場していなくても40％の返済負担率で審査されます。かなり緩和されました。
最長50年の住宅ローンが可能になりました！
最長50年の住宅ローンが可能になったため、年収400万円以上の場合、返済負担率40％で審査が可能になることを考えると、審査に通ればかなり融資額を引っ張れることになります。長く組むことができるということは、毎月の返済額を落とすことができます。ただし、優遇幅が悪くなる可能性があります。
仮に年収400万円であれば一般的な金融機関では審査金利3％、年収の返済負担率35％で計算されることが多いですがその場合、35％だったらざっくりと年収400万円だと3000万円くらいまでの借り入れしかできませんが、審査金利2.675％で返済期間40年、年収の返済負担率40％だと理論上は、3900万円くらいまで融資を引っ張れることになります。
最大年収倍率で、9.5倍～10倍まで可能になりました。池田銀行と泉州銀行が合併した時、池田銀行の審査がベースになっていましたが、2022年以降、以前の泉州銀行のように審査を緩めていっている傾向があります。返済比率については、全国保証と同じくらいのレベルにまでなりました。
例えば、アルバイトでも収入合算できるので、仮にアルバイトの収入が100万円として、合計500万円として計算すると、400万円＋100万円の収入で、理論上最大4900万円くらいの融資を引っ張ることが可能になります。あくまで理論上の数値で本当に4900万円で審査が通るとスゴイですし、返済的に恐ろしいです。そもそも審査金利が低めなので、現実的には、返済負担率35％くらいまでで考えておくのがいいと思います。
期間40年で返済比率40％の場合、他行ではテーブルにはのらないことが一般的なので、承認がでるとしても金利は高めで着地することが多いです。
池田泉州銀行の収入合算
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借り入れ額を増やすための手段として収入合算を利用する方が多くなっています。池田泉州銀行では、収入合算の方法として、連帯保証とペアローンが利用できますが、2024年1月から、連帯債務での収入合算が利用できるようになります。連帯債務での収入合算は、1本の住宅ローンですので、事務取扱手数料が1本分で済むというメリットがあります。
合算者がアルバイト・パート（1年以上・源泉1年分）・派遣社員（1年以上）・契約社員（3年以上・雇用契約書が必要）の場合は収入合算は可能ですが、アルバイトの合算は、1年以上の場合、収入合算可能です。
★収入合算者が産休・育休中は、育児休業給付金の実際の支給金額を合算することが可能です。
ただ、産休中・育休中で一時的に収入が下がっている場合、明確な取り扱いの規定がないため、属性によっては、フルで働いていた時に近い金額でみてもらえる可能性もあるので、一度チャレンジしてみる価値はあります。
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池田泉州銀行の実質金利（最大金利優遇後）
変動金利
0.57％（保証型）内枠方式限定 （金利上乗せタイプ）～
0.32%(事務手数料型）～ 0.47％（ガン団信付き）（事務手数料型）～
上場企業・公務員等の属性の場合、一般団信であれば事務手数料型で、0.32％（諸費用ローンなし）が最優遇金利となります。諸費用ローンを利用する場合、0.37％が最優遇金利となります。ガン団信100％を利用する場合の最優遇金利は0.47％です。 上場企業・公務員等の属性以外のお客様でも、物件価格に対して自己資金1割入れる場合もどうように審査されます。 上場企業・公務員等の属性以外の場合、0.525％～0.575％（ガン団信付き）で着地する可能性があります。
35年固定 1.05％ （2022年10月現在）→1.35％（2024年3月現在） 融資事務手数料型での取り扱いになります。35年固定は、他の金融機関と比較して、低めに設定されています。
保証料型と事務手数料型の両方利用できる銀行です、ただし、保証料型を利用した場合、内枠方式つまり金利上乗せ型しか利用できません。
どこの銀行でも同じですが、毎月金利は変動します。決済がまだまだ先でという場合に注意が必要なことは、実行する月の金利が適用されることです。店頭金利に注意して、みておきましょう。
変動金利はほとんど動きはないと思いますが、長期の固定金利は少しですが、毎月変動しております。
池田泉州銀行の店頭金利は
この金利から優遇金利分が引かれて実行金利となります。
変動金利 2.675％
20年固定 4.5％
基準となる金利ですので、把握しておいて欲しい金利です。この金利から優遇幅が決められ実際に実行される金利が確定します。
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池田泉州銀行のミックス返済は可能か
ミックス返済は可能です。長期の固定金利が低い銀行なので、長期の固定金利と変動金利をミックスして借り入れたいという方には興味をもっていただける銀行です。
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池田泉州銀行の銀行手数料
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保証会社によって事務取扱手数料が違います。
池田泉州信用保証 55,000円（税込み）
融資手数料型（池田泉州信用保証）をご選択の場合は、上記事務取扱手数料とは別に、融資手数料として借入（融資）金額×2.2％（消費税込）が必要になります。 また、電子契約を利用する場合、印紙代は不要になりますが、電子契約手数料11,000円（税込み）が必要になります。
池田泉州銀行は、ミックス返済可能な銀行です。変動金利が不安で長期固定に興味がある方にメリットが有る銀行で、他行より35年固定の金利が低いです。また、3000万円のローンを固定金利（1500万円）と変動金利（1500万円）に分けて組むミックス返済も可能です。但し、手数料が×2となります。
諸費用ローンの利用の場合でも、手数料は1件分になります。
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池田泉州銀行の保証料
100万円あたり約20,600円かかります。
金利を0.2％上乗せすることにより、保証料をゼロ円にすることもできます。 （内枠方式）
2022年10月現在、外枠方式が廃止され、保証料型を選択する場合、内枠方式限定での利用となります。
つまり、前払い方式ではなくなるので、保証料としての初期費用が発生しません。少しでも諸費用を抑えたい場合には、メリットがあります。
尚、融資手数料型を利用する場合、保証料は必要ありません。
関連記事：住宅ローンの「保証料」外枠と内枠どっちがお得？保証料型と融資手数料型どっちがお得？
池田泉州銀行の諸費用ローン
本体価格に対し1割以内の規定はございません。→1割までに変更（2020年1月）
諸費用ローンに対しても優遇金利ございます。
諸費用ローン利用の場合でも抵当権設定が1本です。
諸費用ローンを利用しても抵当権を1本で設定できるということは登記費用が安く済みます。
諸費用ローンを組む場合、年齢55歳まで
自営業者扱いの場合、諸費用ローンは厳しい傾向にあり、自己資金を入れて下さいといわれる可能性があります。どの金融機関でも自営業者の場合は、諸費用＋自己資金が最低限求められます。
池田泉州銀行の諸費用ローンの大きな特徴は、50万円までの金額は領収書が必要ないという点にあります。
諸費用は50万円まで、領収書が不要です。この部分は、他の銀行と比較して緩いところです。家電等の費用にあてることが可能です。ただし、諸費用ローンは、物件価格の1割までとなります。
45歳を超えると審査が厳しくなり、定年がいつで、退職金がどれくらいあるのかといった点も重要なポイントになってきます。
諸費用ローンを利用すると金利が高くなります。現在最優遇金利で0.32％ですが、諸費用ローン有りの場合、0.37％が最優遇金利となります。
池田泉州銀行の最低必要勤続年数・雇用形態
勤続年数は1年以上です。
ただし、住み替えローンを利用する場合、勤続年数3年以上が条件となります。
原則は1年以上ですが、属性によっては1年未満でもみてもらえる可能性があります。勤続が5年未満の場合、職務経歴書を求められる可能性があります。経歴に一貫性がある場合、積極的に記載した方が承認の確率が上がります。
池田泉州銀行は、雇用形態に決まりがなく、契約社員、派遣社員でも申込むことができます。
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結婚予定で合算する場合の取り扱い方
一般的な銀行は、結婚予定で合算する場合、事前審査の段階では、籍を入れていなくても、問題はありませんが、必ず本審査までには、籍を入れておかなければいけません。池田泉州銀行の場合、本審査までではなくても取り扱ってくれることがあります。そのまま、本審査・ローン契約・決済とすすめて、決済後、自分たちのタイミングで籍を入れて、後日、その証明書類を提出する形でも対応してくれます。
池田泉州銀行の新築一戸建の場合、分割実行可！
分割実行可能な金融機関です。土地を購入して注文住宅で、家を建てる場合、分割実行できるとつなぎ融資のコストが削減できるので、お得に購入することができます。
3分割まで可能になりました！（2022年10月現在）
※土地から購入して、ハウスメーカーで建築する場合、つなぎ融資は利用できません。分割実行のみとなります。以前は2回に分けての分割実行となり、中間金等のために、分割実行はできませんでしたが、2022年10月現在、中間金の分割実行が可能になり、全部で３回まで分割実行が可能になりました。（ただし、建築するハウスメーカーが、池田泉州銀行と提携していることが条件になります。）諸費用ローンは可能となります。50万円の諸費用まで領収書はなしで可能です。
分割で実行したり、リフォームローンをリフォーム完了後融資実行する場合、抵当権設定が2本になります。
池田泉州銀行で後売り、買い先行でのダブルローンは利用できるのか
昔は、ダブルローンに関しては利用可能でしたが、現在では、原則として利用できません。金消契約までには、既存の住宅ローンが残っている自宅の売却の売買契約書が必要になります。
仮に既存の住宅ローンを残したまま、新規のローンを組んでも返済比率が収まる年収であったとしても、最低限、自宅売却の契約が終わっていることが絶対条件となります。ある都銀であれば、決済後、半年以内に売却して下さいというような条件をつけて、決済することはありますが、池田泉州銀行では、できません。
そのため、池田泉州銀行では、仮に既存の住宅ローンと新規の住宅ローンを合わせて仮に返済比率がおさまるとしても、先行売却が条件となります。ダブルローンが利用できない都銀・地銀としては、紀陽銀行も同じく返済比率がおさまってもダブルローンは利用できません。
旧耐震のマンションの取り扱いはできるのか
池田泉州銀行は、住宅ローン完済時のマンションの築年数が65年まででしか、取り扱いできませんでした。つまり旧耐震のマンションでも取り扱いができるものの限られた期間しかローンを引っ張ることができませんでした。2023年現在では、65年の基準が撤廃され、年齢が若ければ、旧耐震のマンションでも35年ローンの利用が可能になりました。
池田泉州銀行はセカンドローンは利用できるのか
現在、自宅があり、自己居住用の物件を購入する時、セカンドローンで購入することは可能ですが、金利が、通常の住宅ローンより高くなり１％前後の金利になります。自宅の住宅ローンが残っている場合、新規のローンとあわせて返済比率があわなければいけません。勤務先が、公務員もしくは上場企業以上が最低条件となります。
又、自宅が別にあり、セカンドとして購入する場合も利用は可能ですが、住宅ローンが残っていると厳しい審査になります。
車のローンを1本化する商品ができました！
2023年池田泉州銀行では、大阪エリアの地銀では、初めて、車のローン等無担保のローンを住宅ローンに1本化できるローンができました。（金利1.675％）ただし、金額は500万円までで、期間も30年までで、本体の住宅ローンとは、別に抵当権設定されます。借り換えできるのは、無担保のローンで、事業性資金は除かれます。
車のローンがあると、期間が短く、返済比率を大きく圧迫するため、希望の住宅ローンを引っ張ることができないことがよくあります。そういった場合、この1本化できるローンを利用すると、期間30年まで延ばすことができるため、借入額を増やせるメリットがあります。このようなローンの類似商品は、ろうきんやJAが先行して商品としてありました。
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ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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