資産価値の落ちないマンションとは！築後40年で寿命？ 失敗しない立地と管理のいい物件の選び方

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マンションは、40年経つと、寿命に近づいていきます。マンション購入で失敗しないためには、資産価値が落ちないマンションの選び方を知っておかなければいけません。購入前に最低限知っておくべきマンション購入のポイントをまとめてみました。

資産価値のない限界マンションの最後⁉ 美和コーポ（滋賀県野洲市）から学ぶ立地と管理の大切さ

限界マンションの末路がどうなるか気になるところです。結局建て替えは、現実問題として難しいので、メインテナンスをきっちりと行い、持たせるだけ持たせるしか方法はありません。

マンションも歳を取れば、住民も歳を取ります。

築年数の古い区分所有マンションは価格が手頃でローンが組みやすいため、初めて住宅を購入する方や不動産投資の初心者の方が購入するケースが多いと思います。思わぬリスクが潜んでいるマンションは多く存在します。初めて購入する方は、次のステップアップをイメージして出口戦略を意識して購入している方は、数年で出て行かれる方もいらっしゃいます。

ニュースでご存知だと思いますが、美和コーポ （1972年建築） は、鉄鋼造の陸屋根3階建てで、総戸数は9戸で、 10数年前から空き家状態となり、一部所有者と連絡が取れなかったり、所有者の意思を確認することが困難となっていて、 市が行政代執行による解体に踏み切ることを決めました。

解体実施設計委託料約6000万円を計上した2019年度の一般会計補正予算を市議会で可決しています。
費用が6000万円であれば、9戸で割ると一人当たり約670万円になります。

コンクリートの解体は、お金がかかります。そのため、定期借地権付きの分譲マンションでは、50年後更地にするために、解体準備金を毎月支払います。

外壁や階段が崩れ落ちて、敷地内は草や木々が生い茂った廃墟になっている状況です。スラム化した分譲マンションの末路です。

近くの住民に危険がおよぶ恐れがあるため、市は2018年9月、空き家対策特別法にもとづく「特定空き家」に指定されました。

基本的に、市が回収できない可能性の高い不動産に対して、介入するのはレアなケースだと思われます。

マンションの解体の費用は、義務者から徴収することになりますが、すべての費用を回収できる見通しは立っていない状況だそうです。

分譲マンションを解体する場合、区分所有法上、原則として所有者全員の同意が必要となります。また、建て替える場合も所有者の5分の4の同意が必要です。 分譲マンションの所有者が近隣住民に危険がおよぶ恐れがある状態を解消する義務を履行しないことから、行政庁が分譲マンションの所有者に代わり、このマンションを解体して、後日、行政庁がその費用を所有者から徴収することとなります。

マンションの資産価値は立地がすべて！８割は立地で決まる！

上記のマンションには管理組合がなく、修繕積立金なども存在していないということですので、その費用の徴収には困難が伴うと思います。 今後、こうしたケースも増え、社会問題化するのが目に見えています。例外的に建て替えや解体のための要件を緩和する趣旨の内容の法律改正をおこなうといった対応がないかぎりますます増えると予測しています。 そもそも管理組合がないことが問題だと思います。

ちなみに、銀行ローンの視点からいいますと、自主管理のマンションは、避けられる傾向があります。取り扱い不可だったりします。戸数が少なすぎる物件も要注意です。

又、金融機関の融資のことを考えると、新耐震基準のマンションがお薦めです。

居住者の高齢化が進んでいるマンションでは、 相続をした相続人がその後の管理費や修繕積立金を支払わず放置されてしまう可能性があります。 修繕積立金の滞納については、管理組合が主体となって督促しなければならないのですが、管理組合がしっかり機能していないと、十分な督促が行われないまま、滞納額だけが増えていってしまいスラム化につながっていきます。

こういったマンションですと、相続放棄する方がいいかもしれません。

又、築古マンションの場合は、始めから投資目的で購入した投資家ではなく、単に古くなって自分では住まなくなったから賃貸に出しているだけ、というケースも多く、貸せない物件の場合、賃借人が決まらず空室ばかりが増えるという状況が発生し、スラム化につながります。

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避けるべきマンションとは？幹線道路沿いのマンションは避けた方がいい？

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賃貸を探す方と、分譲マンションを探す方と同じように利便性を求めますが、賃貸はどちらかというと駅徒歩何分という利便性のみを追求する傾向がありますが、分譲マンションを探す方は、利便性と住環境そして値段のバランスを追求していきます。

だから利便性がよければ、なんでもいいかというわけではなく、住環境も含めた立地が重要になってきます。新築分譲マンションで、値付けの仕方は、上に上がればあがるほど値段は高くなっていきますが、例えば、5階の値段と6階の値段が1000万円くらいついていることがあります。

これは、日当たり・眺望が、極端に悪くなることを意味します。5階まで前にかぶってくる建物がなく、6階になると抜けていて、眺望もいいと考えられます。

このように、ブランドエリアほど、かぶりのある物件が売りにくかった経験があります。

そして、立地の住環境という視点で、幹線道路沿いのうるさいマンションより、幹線道路より1本中に入ったマンションの方が、圧倒的に売りやすかった経験があります。確かに、音を通しにくくしていて、ドアを閉めるとほとんど気にならないとしても、ドアを開けるとうるさい場合、売りにくい傾向があります。

マンションの購入は人生で最大の買い物の一つですので、「見送った方がいい物件」のサインを正しく見極めることは非常に重要です。

不動産のプロ視点や資産価値、居住性の観点から、注意すべきマンションの特徴を5つのカテゴリーに分けて解説します。

1. 「管理状態」に不安がある

「マンションは管理を買え」と言われるほど重要です。以下の兆候がある物件は、将来的な資産価値の暴落や修繕不能に陥るリスクがあります。 建物より“人”が終わっていると再生不能に確実になります。

• 修繕積立金が極端に安い、または不足している: 段階増額プランが破綻していたり、一時金の徴収が予定されていたりするケースがあります。 築20〜30年なのに月1万円以下の場合、将来的には、値上げラッシュもしくは 一時金数十万〜100万円請求される可能性があります。
• 管理費・修繕積立金の滞納額が多い: 全体の5%〜10%を超える滞納がある場合、管理組合の運営が機能していない可能性があります。
• 共用部の清掃や整備が行き届いていない: 集合ポストのチラシ放置、電球切れ、ゴミ置き場の荒れなどは、管理体制や居住者のマナー低下を示しています。
• 長期修繕計画がない、または更新されていない: 適切な時期に大規模修繕が行われないと、建物が急速に劣化します。

2. 「立地・周辺環境」に懸念がある

建物自体は耐震補強できたり、専有部分であればリノベーションできますが、立地は変えられません。

• ハザードマップで浸水・土砂災害のリスクが高い: 近年の災害激甚化により、災害リスクが高いエリアは将来的に売却が困難になる可能性があります。
• 周辺に「嫌悪施設」や「空き地」がある: 隣に大きな空き地がある場合、将来的に高い建物が立ち、日当たりや眺望が遮られるリスクがあります。
• 供給過剰エリア: 似たような大規模マンションが乱立しているエリアは、売却時に価格競争になりやすく、値崩れのリスクがあります。

3. 「建物・設計」の構造的問題

住み心地や維持管理に直結します。多くのマンションが現実的には建て替え不可能なマンションですが、 建替えができない＝終わりが見えている資産と考えると、出口戦略を明確にして購入することが大切です。

• 新耐震基準（1981年6月以降）を満たしていない: 旧耐震基準の物件は、耐震診断の結果次第で住宅ローン控除が受けられなかったり、地震保険料が高くなったりします。また、築40年を超えてくると火災保険の加入を拒否される可能性があります。
• 「既存不適格」物件: 建築当時は適法でも、現在の法規では建て替え時に同じ規模の建物が建てられない物件です。将来の建て替えは絶望になります。敷地売却で逃げようとしても不利になります。
• 配管の更新が難しい構造: 床下配管がコンクリートに埋め込まれている（直打ち）タイプなどは、老朽化時の交換コストが膨大になります。

4. 「資産価値」が維持しにくい

• 総戸数が少なすぎる（20戸以下など）: 1戸あたりの管理費・修繕積立金の負担が重くなりやすく、将来的に維持不能になるリスクが高いです。
• 駅から遠く、バス便がメイン: 人口減少社会において、駅から徒歩15分を超える物件は、将来的な需要が大きく落ち込む傾向にあります。できれば、マンションであれば、徒歩10分以内絶対条件で探したいところですが、最近のマンション価格の高騰もあり、多少妥協していくしかないかもしれません。ただし、バス依存度が高く、人口減少エリアは、資産価値の目減りが激しくなる可能性があるので避けるべきマンションです。 売れない・貸せないマンションは、値下がりが確定したマンションです。
• 住民属性がバラバラすぎる： 投資用と実需が混在しているマンションは、合意形成が難しい傾向があります。分譲時、投資用と実需にわかれていなくても、時間の経過とともに、賃貸割合が高くなっているマンションにも注意が必要です。実需でない住民は、管理の意識が薄く、将来の大切な修繕に対しても足をひっぱる可能性があります。そのため、外国人投資家比率が高いマンションも避ける方が無難です。

5. 「接道状況」や「権利関係」

• 再建築不可または接道義務を満たしていない: 再建築そのものができないと敷地売却で逃げるという選択肢の可能性も最初からゼロなので資産価値が極端に低くなります。
• 定期借地権付きマンション（期間が短い場合）: 地代の支払いが必要なほか、残存期間が短くなると住宅ローンが組みにくくなり、出口戦略（売却）が難しくなります。残存期間が短くなると値付けのロジックが、実需のロジックではなく投資のロジックになるため、かなりたたかれた金額でしか売れなくなります。 最近の定期借地権は、50年ではなく70年くらいのマンションも多くなり、賢く購入すればメリットはありますが、どちらかというとプロが好む傾向があります。

築25年のマンションはお買い得⁉お得に購入するコツは市場の歪みを利用する！

立地がよく、ロケーションがすばらしいマンションの所有者に、愛されているマンションは、維持管理も積極的に行っている傾向があり、建て替えの時期が来たとしても、前向きな意見がかわされ積極的に進む確率が高くなると思われます。

マンションの値段の落ち方は、築20年を過ぎたくらいから、緩やかに落ちていきます。裏を返すとこのあたりの築年数が一番、コスパがいいともいえます。

築20年から25年目の物件は、割安感がありねらい目ではありますが、「限界マンション」と「掘り出しもの物件」をきっちり見分け購入することが大切です。

また、ある程度市場がみえてくると、市場の将来性を考えれば、なぜか相場が安く放置されているエリアがあります。このような市場の歪みを突くとお得にマンションを購入することができます。「市場の歪み」を突くのはいい戦略ですが、かなりマーケットに精通する必要があります。そこで、それ以外にも「実務的な工夫」や「売主の事情」を突くことで、結果として割安に手に入れる手法がいくつかあるので不動産実務の視点も踏まえ、代表的な5つのアプローチを紹介します。

1. 「売主の期限」を味方につける

不動産価格は「時間」とのトレードオフになることが多々あります。売主が売り急いでいるとき、割安に売り出されることがあります。これは、再現性の高い見極め方で、売主の売却理由がわかれば、わかることが多いです。なぜなら、売り急ぐときは、買い換えが絡んでいることが多いためです。

• 「売り急ぎ」物件を狙う: 住み替え先が決まっていて二重ローンを避けたい、あるいは相続税の支払い期限が迫っているなど、「早く現金化したい」売主の物件です。指値（値下げ交渉）が通りやすくなります。
• 決算期の法人物件: 不動産会社が在庫として持っているリノベーション済み物件などは、3月や9月の決算期までに数字を上げたいという心理が働きます。この時期は大幅な価格改定や交渉が期待できる「バーゲン」が起こりやすいです。

2. 「不人気な見た目」を「実力」で判断する

多くの人が避けるポイントを、知識でカバーして安く買う方法です。

• 「内装がボロボロ」な物件: 多くの一般客は、内覧時の印象で「汚い＝ダメな物件」と判断します。しかし、立地や管理状態が良ければ、中身はリフォームで新築同様に変えられます。その分、価格交渉もしやすく、自分好みの間取りにしてもトータルコストを抑えられる可能性があります。リフォーム後のイメージができるかできないかの差が大きな差を生み出します。マンションの実力を見極めることが大切です。
• 「大規模修繕直前」の物件: 外壁が汚れていたり足場が組まれていたりすると敬遠されがちですが、修繕積立金が十分に貯まっており、計画通りに工事が行われるのであれば、購入直後に「外観も中身も綺麗な状態」になります。

3. 「情報の非対称性」を逆手に取る

• 「囲い込み」が解けた瞬間を狙う: 売主側の仲介会社が情報を抱え込んでいた（囲い込みをしていた）物件が、売れずに一般公開された直後は狙い目です。相場より高めに設定されていたものが、現実的な価格に改定されるタイミングを突きます。売主は、少しでも高く売りたいと考えているので、チャレンジ価格を好みます。爪を伸ばす売主は多く、売り出し直後は割高な物件が多いです。売主のガス抜きができた頃合いが一番ベストな買い頃です。
• 専任媒介の「お預かり」初期: 信頼できるエージェントと繋がっていれば、レインズ（業者間サイト）に載る直前の「新規物件」をいち早く検討できます。競合がいない段階で、売主が納得する「即決価格」で交渉に持ち込む手法です。ただし、上記で説明したように売り出し直後は、割高な可能性があるので注意が必要です。また、専任媒介で依頼しているのか一般媒介で依頼しているのかも売主属性を見極める一つの目安です。

4. 「融資のハードル」を越える準備をしておく

「現金決済」や「事前審査済み」は、売主にとって強力な安心材料になります。

• 「確実性」で価格を下げる: 同じ3,000万円の申し込みでも、「ローンが通るか不明な人」より「事前審査通過済みで即契約できる人」の方が、売主は2,900万円への値下げに応じてでも確実に売りたいと考えることがあります。

5. 「出口戦略」のない層が避ける物件を狙う

• 「借地権」や「自主管理」の一部: 住宅ローンが組みにくいため、現金購入層や投資家が中心となり、市場価格より2〜3割安く流通することがあります。ご自身が融資の付け方（提携ローンなど）を知っていれば、居住用として非常に割安なコストで住むことが可能です。そのため、定期借地権付きのマンションは、プロが好む傾向があります。定期借地権のマンションは、割安になっているマンションもあれば、所有権のマンションの相場とさほどかわらない価格のマンションもありますので見極めが必要です。

割安物件を探す際の「落とし穴」

割安に見える物件の中には、「安いなりの理由（実質的なマイナス）」が隠れていることもあります。なぜ安いのか理屈で理解する必要があります。相場を理解しきっちりと分析することが大切です。

マンションは管理が重要！自主管理のマンションは避けるべき？

大規模修繕をするためには、1住戸当たり、100万円から150万円はかかります。今後の人件費の高騰を考えると、もっと高くなるかもしれません。大規模修繕は、10数年おきに行います。

例えば、戸数が100戸のマンションであれば、100戸×100万円で少なくとも1億円の予算が大規模修繕で必要になります。戸数が少なすぎると、頭数が少ない分、割高になります。

新築でマンション販売する時は、修繕積立金は、売りやすいように、低く抑えられていることが一般的です。購入する時、修繕積立金が、安すぎると問題があり、大規模修繕をする時に、一時金が発生する可能性があります。

そして自主管理のマンションは、銀行ローンが限られ、厳しくなります。基本的には自主管理のマンションは避けた方が無難ですが、中には、うまく管理してしているマンションも存在します。管理会社に任せるより、直接、管理人を雇ったりするとコストを削減できるので、管理費・修繕積立金が安く済みます。

関連記事：マンション売却失敗、知らない間に大損で後悔！囲い込み横行は、両手取引を禁止していないから

「自主管理のマンションは避けるべきか」という問いへの答えは、「資産価値の維持」を重視するなら原則として避けるべきですが、一部の「管理が行き届いた超優良物件」に限っては、むしろ狙い目になるという、非常に二極化された判断が必要になります。

一般的にはリスクが高いとされる自主管理物件ですが、その正体を深掘りします。

1. なぜ「自主管理」は避けろと言われるのか（リスク面）

多くの不動産会社やプロが避けるよう助言するのには、明確な理由があります。

• 「人（役員）」への依存度がすぎる: 熱心な居住者がいるうちは綺麗ですが、その方が高齢化したり退去したりすると、一気に管理が崩壊するリスクがあります。
• 修繕積立金の管理が不透明: 管理会社による監査がないため、横領のリスクや、単なる計算ミスで積み立てが不足しているケースが散見されます。
• 住宅ローンが通りにくい: 銀行は「管理状態」を担保評価に含めます。自主管理というだけで「融資不可」とする銀行も多く、売却（出口戦略）の難易度が跳ね上がります。
• 告知義務のリスク: マンション内でトラブル（漏水や騒音、孤独死など）があった際、管理会社がいれば記録が残りますが、自主管理だと実態が把握できず、購入後に問題が発覚することがあります。

2. 逆に「自主管理」がメリットになるケース

一方で、一部のヴィンテージマンションなどでは、自主管理がプラスに働いていることもあります。

• 管理費が圧倒的に安い: 委託手数料が発生しないため、月々のランニングコストが抑えられます。
• 住民の意識が極めて高い: 「自分たちの資産は自分たちで守る」という意識が強く、清掃やコミュニティが管理会社任せの物件より良好な場合があります。
• 柔軟な意思決定: 業者を通さないため、修繕工事の際も住民のネットワークで安くて腕の良い業者を直接手配し、コストパフォーマンスの高い維持管理を行っている例もあります。

3. 購入を検討しても良い「合格ライン」の基準

もし自主管理物件を検討するなら、以下の条件をすべて満たしているか確認してください。

1. 長期修繕計画書が作成・更新されているか: どんぶり勘定ではなく、30年先を見越した計画があるか。
2. 修繕積立金が適正に貯まっているか: 30戸程度の規模で数千万円単位の残高があるか。
3. 清掃が行き届いているか: エントランスや駐輪場を見れば、住民の質と管理の熱量が分かります。
4. 重要事項調査報告書に類する書類が出るか: 銀行が融資を判断するための「管理規約」や「総会議事録」がすぐに開示されるか。

自主管理マンションは見極めができればお得なマンション

「初心者や、将来の売却可能性を考える人」は避けるのが無難です。

しかし、もしあなたがそのエリアに精通しており、特定のマンションの住民コミュニティが強固であることを知っていて、かつ「終の棲家」としてキャッシュ（または融資の目処が立っている状態）で購入するのであれば、周辺相場より1〜2割安く手に入る「お宝」になる可能性を秘めています。

売主が「議事録」を保管していれば、住民同士が建設的な議論をしているかチェックすることができます。

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マンション寿命は管理次第で伸びる！管理がいいと資産価値が落ちにくい！

一般的には、マンションの寿命は少なくとも50年以上はもつと言われていますが、管理状態によって寿命が大きく変わってきます。

例えば、管理状態が良好なマンションであれば、建てられてから70年～80年くらいはもつと言われていますし、2010年代の100年マンションのコンクリート強度であれば、きっちりとメインテナンスを行っていれば100年以上は持つといわれています。

しかし、きちんと管理がなされていないマンションの場合、寿命が50年ももたないようなものも存在します。また、経済的寿命で50年持たないといったケースも存在します。

また、古いマンションは耐震基準が低く（旧耐震）、現在のように100年コンクリートのようなコンクリート強度も高いわけではないので、それだけ寿命も短くなっており、現在のマンションと昔のマンションの寿命はひとくくりにはできません。

マンションの寿命は「物理的な寿命」と「経済的な寿命」の2つの側面がありますが、1980年代のマンションでも適切な管理とメンテナンスを行えば、築70年～80年くらいまで寿命を目指すことは十分に可能です。

逆に管理を怠れば、わずか30〜40年で「住めない建物（経済的価値の喪失）」になってしまうこともあります。

1. 物理的な寿命：管理がよければコンクリートは80年くらい持つ

昔のRC（鉄筋コンクリート）構造でも寿命は、70年～80年は持つと言われています。これには「コンクリートの中の鉄筋が錆びないこと」という絶対条件がつきます。

• 管理が良い場合（80年超）: 12〜15年周期で「大規模修繕」を行い、外壁のひび割れ補修や屋上防水を徹底します。これにより雨水の浸入を防げば、鉄筋の腐食を抑えられ、建物は驚くほど長持ちします。
• 管理が悪い場合（30〜50年）: 外壁のひび割れ（クラック）を放置すると、そこから雨水が入り、中の鉄筋が錆びて膨張します。これを「爆裂」と呼びますが、この状態が進むと構造強度が急激に低下し、寿命を迎えます。

2. 設備的な寿命：ここが管理の分かれ目

建物（箱）が丈夫でも、配管（血管）がダメになると人は住めません。

• 給排水管の更新: 築30年前後で配管の「更生工事（ライニング）」や「更新工事（引き直し）」が必要です。
  • 良い管理: 共用部だけでなく専有部（室内の床下）の配管まで含めた一括更新計画を立てている。
  • 悪い管理: 漏水が起きてからパッチワーク的に修理する。最終的に修繕不能な場所が増え、建て替えを余儀なくされる。

「配管」の壁は1980年代マンション特有の悩み

1980年代は、まだ「配管をコンクリートに埋め込む（直打ち）」工法が多く採用されていた時代です。

• リスク: 階下の天井裏ではなく、自分の家の床下コンクリートの中に配管がある場合、水漏れが起きた際の修理費が跳ね上がります。また、当時は「鋼管（鉄）」が主流だったため、築40年経過すると、サビによる腐食が限界に達している物件が多いです。
• チェックポイント: リノベーション済み物件でも「目に見える内装」だけでなく、「床下の配管が樹脂製（サビない素材）に交換されているか」が運命を分けます。

修繕積立金が貯まっていない分譲マンションはかなりヤバイ！

マンションの資産価値を考える上で、修繕積立金のたまり具合はかなり重要です。管理状況を確認する上でも購入前には確認しておいた方がいい点です。新築マンションを購入する場合は、どうなるかは住んでみないとわかりませんが、中古マンションの場合、修繕積立金がいくらたまっているか確認することができます。管理会社にお金を支払って、重要事項調査依頼書を取得すれば確認できます。（費用は1万円から1万5千円くらい）

急に1年間もの間に戸数の割に、売り出される件数があまりにも多い物件の場合、なにかあると考えた方が自然です。

修繕積立金がたまっていないということは、適切な修繕ができないということにつながります。本当は大規模修繕をすべきなのに全くされていないといった場合、修繕積立金のたまり具合を必ずチェックしないといけません。

なぜ修繕積立金が「貯まっていない」状態になるのか？

検討中の物件が以下のいずれかに当てはまる場合、特に注意が必要です。

• 当初の設定が安すぎた: 新築時の販売を容易にするため、初期設定を月々数千円に抑え、その後値上げに失敗したケース。ほとんどの新築マンションは、売りやすくするため最初の修繕積立金がかなり安く設定されています。築10年以上経過しているマンションで、修繕積立金の値上げがないマンションは注意が必要です。
• 滞納者が放置されている: 管理組合が機能しておらず、滞納金を回収できていない。
• 駐車場収入の依存: 昔は駐車場の空き待ちが出るほどでしたが、今は空きだらけで、見込んでいた駐車場の管理収益が入らなくなっているケース。

修繕積立金がたまっていないと具体的にどうなるのか？

不動産実務の世界では、物件価格がどれだけ安くても、修繕積立金が不足している物件は「出口（売却）が塞がるリスク」があるため、プロは非常に警戒します。

なぜそれほど危険なのか、具体的に起こりうる「2つの地獄」を解説します。

1. 「一時金」という名の突然の請求

大規模修繕（外壁塗装、屋上防水、配管更新など）の時期が来た際に、積立金が足りないと、不足分を区分所有者全員で割って「一時金」として徴収されることがあります。

• 相場: 1戸あたり50万円〜200万円、場合によってはそれ以上の請求が突然来ることがあります。
• リスク: 払えない住民がいると修繕が実施できず、建物が急速に劣化するという悪循環に陥ります。

2. 修繕ができず「スラム化」が加速する

お金がないと、必要なメンテナンスを「先送り」せざるを得ません。

• 見た目の劣化: 外壁が剥がれ、エントランスが薄汚れ、鉄部が錆びたまま放置されます。
• 機能の喪失: 雨漏りが止まらない、エレベーターが頻繁に止まる、給水管が破裂するといった実害が出始めます。
• 結果: まともな層が退去し、賃貸化や空室化が進んで、管理組合自体が機能しなくなります。

分譲マンションの建て替えは、等価交換しか逃げ道はない！勝てる条件とは？

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管理をきっちりやっていけば、マンションの寿命は、間違いなく伸びます。しかし、根本的な解決策ではなく、延命策にしかすぎません。建て替えが成功しているマンションの共通点は、容積率が余っており、等価交換により、持ち出しのお金をゼロで立て替えている場合です。

容積率に余裕のあるマンションは、敷地が広く、土地の持ち分も、駅前の都心部にありながら、10坪くらい所有してたりします。そういったマンションは、築年数の割に、価格が高い傾向がありますが、土地の持ち分のことを考えると、納得できる金額であるケースが多いです。

マンションの建て替えは、国内全体で見ても実施例が非常に少なく、「奇跡に近い」と言われるほどハードルが高いのが現実です。しかし、建て替えに成功した、あるいは成功する可能性が高いマンションには、下記のように共通する「勝てる条件」があります。

1. 「容積率」に大きな余裕がある（最重要）

建て替え成功の最大の鍵は、「今の建物よりも、もっと大きな建物を建てられるか」にあります。ほとんどのマンションがココで脱落します。ほとんどのマンションは容積率は余っていません。

• 増床ができる: 余った容積率を使って、現在の戸数よりも多くの部屋を作り、それを一般向けに分譲して利益を得て、建て替えの費用に回します。
• 還元金: 販売利益を既存住民の建て替え費用に充てることで、住民の持ち出し（自己負担）をゼロ、あるいは少額に抑えることができ、経済的な負担がやわらぐため合意形成の可能性を高めます。
• チェック方法: 敷地の広さとその持ち分・都市計画図を確認し、「指定容積率」に対して「現在の容積率」が余っているかどうかを確認します。

2. 「立地」に圧倒的なポテンシャルがある

容積率に余裕があっても、新しく作った部屋が高値で売れなければ意味がありません。

• 駅近・人気エリア: 「高くても買いたい」人が大勢いるエリアであれば、デベロッパー（不動産開発会社）が事業に参画しやすくなります。
• 地価の上昇: 分譲当時よりも周辺の地価が大きく上がっている場合、事業採算性が向上します。

3. 「住民の合意形成」がしやすい環境

法律上、建て替えには「区分所有者の4/5以上の賛成」が必要です。これが最大の難所です。

• 戸数が多すぎない: 数百世帯の大規模マンションよりも、数十世帯の中規模マンションの方が意思疎通がスムーズな傾向にあります。
• 所得層や年齢層の偏り: 住民の経済力に差がありすぎると、費用負担を巡って必ず揉めます。
• 賃貸化率が低い: 外部のオーナー（投資家）が多いと、連絡が取れなかったり、反対されたりして話が進みません。

中途半端な立地のマンションを買うなら、新築一戸建ての購入がオススメ？

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最近、マンション価格の高騰により、新築一戸建ての割安感に気づき始めている方もいらっしゃるかと思います。マンション価格が平成25年くらいから徐々に高騰し、かなり割高感を感じる価格にまで来ているが、新築一戸建ての価格は、実はマンションほど値上がりはしていません。新築一戸建てに関しては建築コストの値上がりがマンションほど大きくないのが原因だと思われます。それにマンションの場合、投機的な値動きにも反応してしまうところがあるのもマンションの新築価格が吊り上がっている一因とも言えます。マンションの資産価値は、立地で8割、9割は決まると思いますので、中途半端に駅徒歩15分のマンションを購入するなら、徒歩20分、徒歩25分の新築一戸建てを購入する方が、将来の建て替えのこととかを考えるとメリットがあると考えます。

逆に資産価値を「将来、現金をどれだけ回収できるか」と定義するなら、「立地の良いマンション」であれば、マンションの方が暴落のリスクをコントロールしやすいことが多いです。

「中途半端なマンション」の資産価値リスク

例えば「築古マンション」「駅から徒歩10分〜12分以上のマンション」「小規模マンション」のような中途半端なマンションを購入すると、資産価値の目減りで資金回収ができない可能性があります。

• 建物の償却スピード: マンションは建物の比重が大きいため、築年数とともに価値が下がりやすくなります。立地が悪いマンションほど建物の償却が早くなります。特に管理が悪いと、前述した通り価値の落ち方は激しいです。
• 立地の優位性: ただし、徒歩10分〜12分程度におさまっていれば、将来的に賃貸に出したり、リノベーションして再販したりする「出口」は、徒歩20分～25分の戸建てより見つかりやすい可能性があります。ただ徒歩15分のマンションには資金回収できないリスクが伴います。あとは築年数やマンション全体のポテンシャルを見極める必要があります。

「駅徒歩20分超の戸建て」の資産価値リスク

戸建ての価値は「建物」と「土地」に分かれますが、駅から遠い場合は以下の懸念があります。 戸建ては「所有」の満足度は高いですが、資産価値としては「究極の個別案件」になります。その土地が持つ「ポテンシャル」の見極めが判断の分かれ目です。 関西エリアの戸建ては、徒歩何分であれば、相場はこれくらいのような決まった相場ではなくエリアにも大きく左右される傾向が強いです。

• 土地価格の下落リスク: 土地は残りますが、その「価格」は需要で決まります。人口減少社会では、駅から遠いエリアから先に需要が消えていきます。将来、売却したくても「買い手がいない（＝価格がつかない）」状態になるリスクは、駅から遠い戸建てなら立地のいいマンションより高くなる可能性があります。
• 「徒歩20分」の壁: 一般的に不動産市場で「歩ける限界」とされるのは徒歩15分以内です。20分を超えると、ターゲット層が「車前提」の人に限定されるため、市場の流動性が極端に落ちます。

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