マンションの不動産取引で知っておくべき分譲単価（坪単価）とは？１種単価とは？
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マンション購入を検討する時、客観的に比較する指標があると比較しやすくなります。マンションの坪単価を目安に安いか高いかを比較するとわかりやすくなります。マンションの専有面積を基準に計算することが一般的です。 マンションの相場、金額を適切に把握するためには、坪単価以外にマンションPERというものがあります。 マンションの坪単価と１種単価、 マンションPER について、不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。
マンション購入時、知っておくべき分譲単価って？坪単価って？
分譲単価は「専有面積1坪あたり分譲価格」のことです。
また、坪単価とも表現します。
例えば新築マンションの広告で「価格：2500万～3500万 専有面積：70m2～90m2」と書いてあったら、2500万÷70÷0.3025＝118万 3500万÷90÷0.3025＝128万 間をとって坪123万円が分譲単価になります。
まず、専有面積を確認しましょう。
例えば、70㎡は、何坪かといいますと、
70㎡×0.3025をかけると、坪数がでてきます。
そうすると、21.17坪になります。
4,000万円のマンションであれば、4,000万円÷21.17＝坪単価188.94万円となります。
新築のモデルルームで販売している営業マンは、競合他社が平均の分譲単価がいくらかを必ず把握した上で営業しております。分譲単価を計算して、比較検討すると高いか安いかわかりやすくなります。
マンションを比較検討をする場合、坪単価で客観的に比較することは、必須ですので、モデルルームに行ったり、中古物件見に行ったりしたときは、必ず気になっている物件の坪単価を把握して、近隣の物件と必ず比較して相場観をつかみましょう！
マンションの価格を検討するときに、物件ごとに価格を比較する方法の1つに「坪単価」は、比較が難しいときに、比較を数値化して坪単価で考えると、住宅選びがしやすくなります。
マンションの坪単価は、建築や不動産の分野では、平米ではなく「坪」という単位をよく使うのはご存じの通りですが、「坪」は尺貫法の単位で、畳2畳分の広さに相当します。
不動産業界では、平方メートルから坪に換算するために、平米数に0.3025を乗じます。
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坪単価は、算出方法を確認して利用する
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坪単価を利用すれば、物件の比較も本当に可視化されてわかりやすいです。
同じマンションでどの階が一番高く販売されているか、同じエリアに建っているマンションでどこが一番安いのかなどが分かります。地域の相場も把握できます。
しかし、坪単価の算出方法を知らずに価格だけ比較するのはオススメしません。次の特性を理解しておくことが必要です。
1. 玄関ポーチ、バルコニー面積が算入されるケースがある
玄関ポーチ、バルコニーは、登記上の延べ床面積に含まれませんが、坪単価の面積には算入されることがあります。
これらの部分が算入されると、同じ条件の部屋でも、ルーフバルコニーの物件と標準的な広さのバルコニーの物件では、坪単価が変わってくるのです。
法律ではっきり定められていないため、坪単価の算出基準は、メーカーによりばらばらです。
そのため、表示されている坪単価だけで、いろいろなメーカーの物件を比較するのはオススメできません。どんな基準で算出しているかをしっかり確認する必要があります。
専有面積を基準にして、算出していくのが一番わかりやすいと思います。
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2. 面積が小さいと、坪単価は割高になる
坪単価は、建物の延べ床面積が小さくなるにつれて割高になります。
たとえ、床面積が小さくても、設置されるバスルームやキッチン、トイレなどの設備が小さくなるわけではないからという側面もあります。面積当たりにかかる費用つまり工事単価が高くなるため、延べ床面積の広い物件に比べて坪単価が上がるのです。
もっとわかりやすくいいますと、ミカン10個を買うより１個しか買わない場合の方が、ミカン１個の値段は高いという理屈と同じです。
3. 坪単価を低くするために設備のグレードを下げている
メーカーが意図的に坪単価を安くするため、住宅設備のグレードを下げたプランにして 希望の設備にするためにオプションでグレードアップ しなければいけないかどうか確認が必要です。その際は、水回りはコスト削減しやすいので、チェックすることをオススメします。
設備全体的にコスト削減していることが多いので、モデルルームで化粧していてもプロがみると全体的に安っぽく見えてしまいます。また、設備だけでなく、最近は、お客様の目に触れる金額を下げるために、狭い部屋のプランが目立ちます。トランクルームやアルコーブの面積を削ったり、主流の３LDKでも狭くしてコスト削減しているため60㎡代の３LDKも結構目に付くようになりました。
オプション化している物件はそれも含めて、坪単価の計算をしなければいけません。
10年前の坪単価と比較するとかなりマンション分譲価格はかなり上昇！
例えば、千里中央駅周辺でいくと10年以上前くらいは、新築でも平均坪単価で170万円～200万円のイメージでした。千里タワーでも平均坪単価は250万円ほどでした。 そのときでもミニバブルに売り切っていなければヤバかったという印象でした。
大阪市内でもそのころ高いといわれていたタワーマンションでも坪250万円くらいでした。今は、千里中央・桃山台界隈では中古でも200万円以上が当たり前で、建築費の高騰等で相場が高止まりしているように見受けられます。建築費の高騰は、人手不足を考えると収まる気配はありません。建築ロボットで合理化されることを期待するしかなさそうです。
大阪メトロ江坂駅では、2021年建築中の新築マンションの坪単価は坪350万円ほどで売りに出ています。数年前の平成２５年くらいの時では、坪単価150万円くらいのイメージで、江坂駅で坪200万円超えるとは考えもできなかった坪単価です。10年くらい前と比べると坪単価は2倍くらいになっています。
今は、北千里でさえ坪200万円超えています。ゼロ金利政策が続く限り、不動産価格は下がる気配を感じられない状況です。
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マンションの規模から土地の価値を見極める
分譲単価は、購入する時、安いか高いかの目安にできると同時に、不動産業者が、土地を仕入れる時の目安にも利用します。
その土地で何戸くらい供給できるのかというのも重要で、ファミリータイプの分譲マンションの場合、ざっくりと計算する場合、専有面積70㎡～75㎡の３LDKの想定で、敷地面積×容積率÷25坪＝供給戸数で概算して、売れる分譲単価から逆算して高いか安いか判断します。
例えば300坪・200％の土地なら300坪×200％÷25坪＝24戸
実際には日影とかで容積を消化できないこともあったり、こんなに単純ではないですが、目安になります。
ざっくりとどれくらいのファミリー系のマンションがどれくらいの規模が入る土地か見極める時、仮に25坪くらいで、計算しています。
分譲マンションの購入を検討している場合、家賃相場も必ずチェックしましょう！
収益性の観点からも、必ずチェックしましょう！
１種単価とは？土地の価値を見極める！いくらで土地が仕入れされたか逆算できる！
１種単価とは、容積率100％あたりの土地の単価をいいます。
マンションは、戸建と違って、上にのせていくことができます。
そこで、容積率100％で考えた場合、土地の坪単価はいくらになるかという発想が必要になります。
例えば、土地面積100坪、容積率200％、土地価格1億円
まず坪単価を計算します。
1億円÷100坪＝坪単価100万円
1種単価の計算式
坪単価÷（容積率÷100％）
容積率が200％なので、
１種単価 坪単価100万円÷２＝50万円
1種単価は50万円ということになります。
大阪市内の条件のいいところでは、1種単価100万円以上で仕入れを行っています。
建築単価は年々上がり続け、鉄筋コンクリートの場合、坪単価は100万円近くなっています。ざっくりと計算する場合、単純に1種単価が100万円とすると、建築単価100万円足して、販売経費と利益を合わせると、280万円くらいの坪単価で売り出されることになります。
計算式は、土地の１種単価＋建築単価×1.4＝280万円
ここでの1.4の係数は、分譲会社によって、販売コスト等の見方が違うため係数は違ってきますが、どこも似たり寄ったりの金額になります。
例えば、分譲単価300万円であれば売れる相場であれば、逆算していけば、1種単価いくらで土地仕入れすれば、いいのか判断ができるようになります。まずおおまかに計算する場合は、このレベルの計算でテーブルにのるのかどうか判断できます。
その土地代に今の高い建築費を足して、不動産業者の利益をのせて、新規分譲するとすると、かるく坪単価約300万円ちかくの分譲マンションに仕上がってしまうという計算ができます。
収益の目線で不動産を安いか高いか見極める時には、必ず知っておかないといけないところです。
マンション用地として、仕入れを考える場合、または、収益でその土地を考える場合、1種単価で検討するのは必須です。
自分で土地を購入して、収益物件として建てる場合は、販管費や利益を考えず、単純に土地取得費と建築費で利回りを計算できます。25㎡のワンルームが何戸入って、利回りがいくらくらいになるか計算するだけすみます。 30坪くらいの土地でも、木造建築でワンルーム建築が可能で、収益物件を持つことができます。
●30坪～40坪ほどの土地の場合、古くなれば、普通の土地として、売り出すこともできつぶしがききます。（木造の場合、解体費も安くなります。）60坪くらいあれば、分割して2宅地として売れるかどうかも見極めのポイントです。
●単に収益物件としてではなく25㎡以上であれば、民泊として収益をあげることも考えられます。この場合、運営日数が制限されていない大阪市内が理想です。お気軽にご相談ください。
マンションの売却・購入は、アーバンサイエンスにお任せ下さい。
マンション見極めの指標 マンションPERとは
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マンションの相場、金額を適切に把握するためには、坪単価以外にマンションPERというものがあります。
分譲マンションの真の価値を判断する際に、東京カンテイが毎年公表している「マンションPBR」と「マンションPER」という指標があります。マンションを購入するにあたって、妥当な金額を見極めるための参考になる指標です。
PERやPBRは、株取引をしている方には馴染みのある指標です。
「マンションPER」は、株価収益率（Price Earnings Ratio）をマンション用にアレンジしたもので、現在分譲されている新築マンションの価格が、その周辺で貸されている分譲マンションの賃料の何年で元が取れるつまり回収できるかを示したものです。
数字が小さいほうが賃料相場の割に安価に分譲されていることになりますし、短期間に購入資金を回収することができるという意味で収益性の良し悪しを示しています。マンションPERを計算するときは、分譲マンションの賃料を採用しなければ意味がありません。分譲マンション貸しと単なる賃貸物件では仕様や設備で大きな違いがあり、とれる家賃が違うためです。
たとえば、年間の賃料収入200万円を得られる物件で、価格が5,000万円とすれば、5,000万円÷200万円で、PERは25となります。
利回りを計算する場合は、200万円÷5000万円で、0.04で４％となります。
プロとして不動産投資をする場合、利回り感を持って、利回りを見ただけで「この物件は高過ぎる、安過ぎる」という判断ができないといけません。
価格が4,000万円ならPERは4000万円÷200万円でPERは20になります。PER20のほうが割安であり、お買い得ということになります。
利回りを計算する場合は、200万円÷4000万円で、0.05で表面利回り５％となります。
利回り5％だったら、不動産の場合、20年で回収できるということではありません。レバリッジを利かせることができるのが、不動産のうまみですが、資金を調達するのに金利が発生しますし、様々な費用が発生します。
2020年の近畿圏のPERの平均は23.1です。（東京カンテイによる）
PERはいいかえると「年間賃料の何倍で買えるマンションか」という指標です。
マンションPER＝マンション価格÷（家賃×12か月）
このマンションPERを逆にして、（家賃×12か月）÷マンション価格にすると、表面利回りが計算できます。
「マンションPBR」は、株価資産倍率（Price Book-value Ratio）をマンションにあてはめたもので、ある期間に新規分譲されたマンションの価格が、中古市場に登場する時に新築当時の何倍になっているかという数値です。マンションPBR＝資産倍率が1倍を超えていれば新築価格より高くなっています。新築当時の価格が割安だったことになり、お得なタイミングで購入したことになります。つまり、マンションPBRは資産性を示す数値で、大きいほうが良好ということになります。
最近は、住み替えを前提に、マンションを探す方が多く、マンションの資産価値を見極めて購入したいという方が多くなっています。そのため、利便性の高い特急や急行の停車駅が特に値上がりしている傾向があります。そのため人気のある停車駅の方がPBRが高い可能性があります。
大きな流れとしては、2000年ごろから、リーマンショックで下がった時を除いて、マンション価格は上がり続けています。このまま、パリやニューヨークのように、かなり古くても普通に取引されるのかマンションの見極めが大切です。
最近、値上がりしているエリアのマンションには共通点があります。それは、再開発エリアです。
※「マンションPBR」「マンションPER」は東京カンテイが考案した独自の指標です。
関連記事：東京カンテイ 2020年の新築マンションPER（近畿圏）
人気の駅での新築一戸建ての徒歩10分圏内はきびしい
例えば、大阪にもアクセスでき、京都へもアクセスできる北摂エリアで人気のある高槻駅周辺でもマンションの値段が高騰したままの状態が続いています。高槻駅で徒歩圏内の新築一戸建てを探すのは非常に厳しい状態です。それなりに戸建でもマンションでも分譲できる土地が出たとしても、戸建業者はマンション業者に入札で勝つことはない。マンション業者が高く購入できるので必ず勝ちます。
容積率いっぱいに上に積み上げることができるので、マンション業者が有利です。コロナ前までは、マンション業者よりもホテル業者が強気の仕入れができていたので、ホテル業者にはマンション業者も勝てませんでした。いまでは、土地があれば、ホテルで収益を図るより、普通に賃貸で貸していた方が、無難ではないかと思います。そのあたりを考えるとこれからのマンションの土地の仕入れ価格がいまよりは安く仕入れできるのではないかと期待しています。
賃貸で普通に貸すより、ホテルで回した方が、利回りがいいと思っていましたが、今は厳しそうな感じです。
新築一戸建ての価格はまだまだ安い
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中古のマンションが、新築分譲価格より高く成約するほどマンション価格は高騰していますが、周辺の新築一戸建ての金額は、肌感覚ではまだまだ安いと感じます。土地の仕入れ価格の高騰、人件費の高騰、建築費の高騰をもろにうけ、ゼロ金利政策によって、吊り上がったマンション価格と比較すると割安感を感じます。
コンクリートの値段がかなり値上がりしましたので、マンション価格にはもろに反映されています。その点、戸建はマンションほど建築コストは上がってはいますがマンションほどではない印象です。徒歩5分以内などの立地条件に特別なこだわりがなく、徒歩20分～徒歩25分が許容できるのであれば、新築一戸建ての選択肢もありだと思います。
マンション価格が高騰しすぎているために、新築一戸建てが安くみえてしまいます。
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