中古住宅購入にかかる諸費用の相場と支払いのタイミングは？ 新築住宅と手付金が違う！
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中古住宅（中古マンション・中古戸建）を購入するときは、物件価格そのものの費用のほかに「諸費用」として様々な費用がかかります。中古の一戸建て、中古マンションにかかわらず新築マンション、新築一戸建てでも諸費用は必ずかかります。新築と中古では、諸費用ではありませんが、初期費用となる手付金の金額が大きく違います。
今回は、新築とも比較しながら中古住宅を購入するときにかかる諸費用にはどんなものがあるのか、どれくらいの金額が目安で相場なのか、具体的にシミュレーションもしていきます。
- 中古住宅購入時（中古マンション・中古戸建）の「諸費用」の相場とは
- 中古物件（中古マンション・中古戸建）の契約時必要な手付金の相場とは
- 中古住宅を購入時のおおまかな支払いスケジュール
- 中古住宅（中古マンション・中古戸建）購入の場合、消費税は必要なのか？
- 中古住宅（中古マンション・中古戸建）の「諸費用」は具体的にいつ支払う？
- 「中古物件」にかかる諸費用の具体的な内訳と相場！新築となにが違う？
中古住宅購入時（中古マンション・中古戸建）の「諸費用」の相場とは
中古の一戸建てや中古マンションを購入すると、物件価格以外に「諸費用」といわれる税金、登記費用、仲介手数料、火災保険、固定資産税の日割り分など、さまざまな種類の費用がかかります。
中古住宅の場合、入居前にリフォームが必要な場合、物件価格＋リフォーム費の合計金額で、予算を考えないといけないので、費用は物件価格と諸費用以外にもかかる点にも注意が必要です。
リフォームの金額考えたら、新築買ってた方がよかったとならないように注意が必要です。内覧の時、リフォーム会社にも立ち会ってもらって、申し込みをする前に、見積もりを取って全体の金額を把握することが大切です。
中古一戸建て：物件価格の6～10％
中古マンション：物件価格の6～10％
※減税の効かない古いマンション、古い戸建ての場合、諸費用が10％を超えることもあります。
住宅ローンを利用する方が多いですが、住宅ローンを利用する場合、おおよそ8％前後くらいになることが多いです。
7％～8％くらいとすると、物件価格が2,000万円の中古物件の場合の諸費用は140～160万円くらい、3,000万円の場合の諸費用は210～240万円くらいが目安となります。
新築より中古の方が諸費用はやや高めになります。
中古物件（中古マンション・中古戸建）の契約時必要な手付金の相場とは
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新築と中古住宅（中古マンション・中古戸建）では、初期費用が大きく違ってきます。それは、売り手が素人かプロかが大きく影響しています。新築では、売主次第にはなりますが、4000万円、5000万円の物件でも物件価格の5％に満たない手付金50万円とかでも契約してくれることがあります。
中古物件の契約に必要な手付金は、5％～10％が相場で、10％くらいを要求されることがよくあります。例えば、3000万円の中古マンション・中古戸建ての場合、150万円～300万円が相場となります。
逆に、新築の場合、売主が業者となり、5％～10％というこだわりはそれほどなく、4000万円、5000万円の新築でも100万円くらいの手付金でも問題なく契約できるところは多い印象です。
そういった意味では、新築の方が、初期にかかる費用は少なくなるといえます。
手付金は、最後の決済つまり引き渡しの時に物件価格に充当されるお金で別途かかるお金ではありません。
初期費用は、新築より中古の方が多くかかります。
中古住宅を購入時のおおまかな支払いスケジュール
支払い時期の目安と相場（引き渡しまでの目安）
新築一戸建て建売住宅の場合、契約から引き渡しまで1ヶ月くらい（分譲会社による）ですが、中古物件の場合、1ヶ月半～2ヶ月くらいが目安です。中古の場合、引き渡し時期は売主様の都合も考慮して調整していきます。
費用の支払い時期と金額の目安と相場
◆売買契約時に必要なお金
・手付金（価格の10％程度）、印紙代 （2万円→1万円※物件価格1000万円超え5000万円以下の場合） 、仲介会社によっては仲介手数料の半金
◆引き渡し時に必要なお金
【ローン契約】 印紙税（2万円※物件価格1000万円超え5000万円以下の場合）・・・金消契約時支払っている場合は決済時不要
【決済】 購入物件の残代金（物件価格－手付金等）、登記費用、仲介手数料、火災保険料、融資事務手数料（保証料型の場合、保証料と事務手数料）、固定資産税の日割り、管理費・修繕積立金日割り分
◆引き渡し後必要なお金
【リフォームする場合】 リフォーム費用（リフォームの内容次第）
【引越し】 引越し代や家具・家電購入費用など
【半年後】 不動産取得税（0円～60万円ほど）
新築の場合、減税措置があるため、2000万円から4000万円くらいの新築一戸建て建売住宅の場合、ゼロ円の場合が多いですが、築年数が古いほど減税が少ないので、中古物件の場合、不動産取得税が発生する可能性が十分あります。
中古住宅（中古マンション・中古戸建）購入の場合、消費税は必要なのか？
新築一戸建ての場合、建物には消費税がかかります。
しかし、個人が売主の中古住宅の場合、物件価格に消費税はかかりません。
ただ、中古物件でも不動産会社が所有していてリフォームしていたり、リノベーションしている物件の場合、リフォーム費用に消費税がのせられています。消費税込みの金額で販売されることが一般的です。
そのほか、仲介手数料には消費税がかかっています。 また、登記費用のうち「司法書士報酬」などにも消費税がかかっています。
個人が売主の中古物件には消費税はかかりません。
関連記事：不動産に消費税はかかる？新築一戸建て、中古一戸建て、売土地の場合は？新築一戸建ての購入タイミングは？
中古住宅（中古マンション・中古戸建）の「諸費用」は具体的にいつ支払う？
「売買契約」時に支払う費用とは
1.「手付金」として売買代金の5％～10％程度
2. 印紙代 1万円
3．仲介会社によっては、仲介手数料の半金
契約時に支払う「手付金」の金額は代金の5％～10％程度が目安ではありますが、最終的には売主・買主の合意があれば契約することは可能です。極端なことをいうと、売主が、ゼロ円でもOKといえば、契約は可能ですが、現実問題ゼロ円で契約することはあまり聞きません。大手仲介会社の場合、手付金が5％を下回ると契約に慎重になります。
「手付金」は決済時、売買代金の一部として充当されますが、決済までの人質として手付け解除期間までであれば買主の都合でキャンセルする場合、手付金を放棄することにより契約を解除することができます。手付け解除期日を過ぎると、違約解除になり違約金が、物件価格の10％～20％に設定されています。
手付金は諸費用ではありません。決済時、売買代金に充当されます。
■売買契約時に支払う購入諸費用
| 諸費用 | 内容 |
|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書に収入印紙を貼る形で納める税金で、売買代金によって印紙代は違います。例えば物件価格が1000万円を超え5000万円以下の場合、税額は1万円（2022年3月31日まで。） |
| 仲介手数料の半金 | これは、仲介会社によって違います。契約時半金、決済時半金の場合もあれば、決済時全額の場合もあります。仲介手数料は、「（成約価格×3％＋6万円）＋消費税10％」を上限となります。 |
「決済時」に支払う費用とは
「残代金」を支払う
売買代金から手付金を引いた「残代金」を売主に指定された口座に振り込みます。
ネット銀行の場合、決済前に残代金だけでなく他の諸費用も含めて振込先と振り込み金額を確定させすべて入力を完了させます。
住宅ローン関係費用・登記費用・仲介手数料等の諸費用を支払う
住宅ローンの審査で、本承認がでて、決済日を確定すると、金融機関と住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）が可能になります。このとき、ローン契約書に貼る印紙代（印紙税）が必要になりますが、最近は決済時にまとめて支払うことも多いです。銀行関係の費用については、差し引き実行となります。つまり融資事務手数料や印紙代等が差し引かれて、通帳に入金されます。そこからひとつひとつ出金をかけ、仲介手数料・登記費用・火災保険料等を、それぞれ指定の口座に振り込むでいくことになります。登記費用は、現金で出金し、その場で手渡しすることも多いです。
■決済時に支払う購入諸費用
| 諸費用 | 内容 |
|---|---|
| 印紙税 （ローン契約時） | ローン契約書に貼る形で納める税金です。税額は借入額によって異なる（借入額が1000万円を超え5000万円以下の場合は2万円で、特約がある場合、プラス200円の印紙が必要になります。優遇金利を利用する場合、20200円になることが多く、ネット銀行では電子契約となり印紙代はかかりません。） |
| 登記費用 | 所有権の移転登記・抵当権設定登記の登録免許税と司法書士の報酬など必要です。（新築の場合は、プラス表示登記費用が発生します。） |
| 住宅ローン借入費用 | 融資事務手数料として、融資金額×2％＋消費税がかかります。3000万円の住宅ローンの場合、66万円かかります。保証型を利用する場合、100万円の融資あたり、約2万円の保証料がかかります。また銀行に支払うローン事務手数料が3万円～5万円＋消費税がかかります。 融資事務手数料型の方が、初期費用が保証型よりやや高めになりますが、金利は保証型より低めになります。融資事務手数料型を選ぶ方の方が多いですが、条件により保証型の方がお得になります。ネット銀行は、融資事務手数料型のみの取り扱いになります。 |
| 仲介手数料 | 「（物件価格×3％＋6万円）＋消費税10％」を上限とする「仲介手数料」を仲介会社に支払います。3000万円の中古物件の場合、105.6万円かかります。 |
| 火災保険・固定資産税等の清算金 | 固定資産税や都市計画税は、関西の場合、4月1日を起算日として日割り精算します。マンションの場合はこのほかに管理費や修繕積立金が必要になります。 火災保険は構造によって、大きくかわるため、戸建てよりマンションの方が安いです。また、中古物件と新築では、違いはありません。 火災保険料・地震保険は10万～35万円程度（最長の10年一括契約・地震保険1年更新の場合） |
新築マンションと中古マンションの違いは、新築マンションには、修繕積立一時金がかかりますが、仲介手数料は発生しません。中古マンションは、修繕積立一時金が発生しませんが、仲介手数料が発生します。やや新築マンションの方が安くなるといったレベルです。
新築一戸建てと中古戸建ての違いは、新築一戸建てでは、表示登記がかかりますが、中古戸建ての場合は、表示登記はかかりません。また、注文住宅（新築一戸建て）では、中古物件ではかからないつなぎ融資の費用が別途かかる可能性があります。建売住宅では、つなぎ融資はかかりません。
両者とも仲介手数料はかかりますが、新築一戸建て建売住宅の場合、当社のような新築一戸建て仲介手数料無料・半額のサービスを利用すると、圧倒的に割安に購入できます。
減税の効かない中古物件の場合、登録免許税が高くなります。中古物件購入の方が、新築一戸建てと比較して諸費用は高くなる可能性が高いです。
「引き渡し後」に支払う費用
リフォーム費用
中古物件を購入してリフォームをする場合、引き渡し後でしかリフォームを開始できません。つまり所有権移転後、自分の所有となってからリフォーム開始です。リフォーム会社とは、決済後すぐにリフォームを開始できるように段取りするとスムーズです。リフォーム費用をローンで支払う場合、リフォーム完了後、融資実行となります。
リフォームは、決済後スタートとなります。
引越し代や家具・家電購入費用等費用
引越し費用の目安は10万円～20万円くらいで、２月～４月くらいのシーズンは高めになります。平日より土日の方が高く、午前より午後の方が安い傾向があります。シーズンではなく
混んでいないタイミングであれば、６万円～７万円くらいで収まる可能性があります。また、新居に新調しなければいけないカーテンやエアコンやテーブルなどの家具があれば、そのあたりの予算も確保しておく必要があります。
不動産取得税がかかる可能性があります
不動産取得税は、建物や土地を取得するとかかる税金で引き渡しの半年後くらいに、忘れた頃合いに都道府県から納税通知書が送られてきます。
「中古物件」にかかる諸費用の具体的な内訳と相場！新築となにが違う？
表示登記費用は新築戸建にはかかりますが、中古戸建にはかかりません。
・印紙税
売買契約書に貼る印紙代がかかります。
物件価格1,000万超～5,000万円以下の場合2万円→1万円（2022年3月31日まで軽減措置あり）
・不動産取得税
不動産を取得したときに一度だけ課税されます。一定の条件を満たす不動産の場合、軽減措置により非課税となることもあります。古くなるほど、軽減が少なくなるので、古いほど、不動産取得税が発生する可能性があります。
固定資産税評価額×4％（2024年3月31日まで軽減措置あり）
・登録免許税
所有権の登記にかかる税金で、一定の税率が定められています。
固定資産税評価額×0.4～2％（建物のみ、2022年3月31日まで軽減措置あり）
登録免許税と不動産取得税が、新築より高くなる可能性があります。
・司法書士費用
司法書士に代行を依頼する所有権移転登記・抵当権設定登記をしてもらう報酬額です。決済時の立会料等も含まれます。
住宅ローンを利用している場合で、所有権移転登記・抵当権設定が1本の場合、12万～13万円程度
諸費用ローンを利用して、抵当権設定が2本になる場合、プラス2万円～3万円です。
・住宅ローン抵当権設定登記（借入ありの場合）
住宅ローンを利用して家を購入する場合、金融機関が建物と土地に抵当権を設定します。
抵当権とは、借主がローンを返済できなくなった時、その不動産を担保に優先的に弁済を受ける権利のことで、金融機関は、最悪、競売で資金回収を図ろうとします。
住宅ローン借入額×0.4％
・固定資産税、都市計画税（精算金）
土地・建物を1月1日時点で所有している人が、その年の1年分の税金を納めないといけません。決済時、関西の場合、４月１日を起算日として日割り計算して精算します。
固定資産税：固定資産税評価額×税率1.4％（標準税率）
都市計画税：固定資産税評価額×税率0.3％（上限）
・火災保険料、地震保険料
住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入を金融機関が借り入れの条件としています。保険の加入する内容によって、金額はピンキリですが、構造が金額に大きな影響を与えるため、戸建（木造）よりもマンション（RC）の方が圧倒的に安いです。また、現金の場合は、入らなくてもだれからも加入するように言われませんが、加入するのが望ましいです。地震に備える場合、地震保険が必要となります。 地震保険は、リスクの大きさから、国との共同事業となりますので、どの保険会社でも条件が同じであれば、金額はどこでも同じです。
火災保険料・地震保険料は10万～35万円程度（最長の10年一括契約・地震保険1年更新の場合）
・仲介手数料
不動産会社などが仲介に入り、中古住宅（一戸建て、マンション）を購入する場合、仲介手数料が発生します。
新築一戸建ては、仲介手数料がかかる物件とかからない物件があります。売主直売の場合、仲介手数料がかかりません。しかし、直売しない分譲会社が多いため、仲介手数料がかかる新築戸建が多くあります。
しかし、 新築マンション購入時には、確実に仲介手数料はかかりません。マンションは販売戸数が多いため、販売専門の販社に販売代理という形で売主が6％支払う形態が多いためです。
成約価格×3％＋6万円＋消費税がかかります。
「住宅ローン」にかかる諸費用の内訳と相場！新築との違いとは？
住宅ローンの費用に関しては、中古も新築も違いません。融資金額がポイントです。
・印紙税
住宅ローンの契約書に貼る印紙代です。
20200円 （特約込み）
※物件価格1000万円超え5000万円以下の場合
・融資事務手数料
金融機関に支払います。融資事務手数料型と保証型があります。両方利用できる金融機関の場合、融資事務手数料型の方が、貸出金利が低く設定されているため、融資事務手数料型を利用する方が多いです。保証型にもメリットがあり、繰り上げ返済をかなり早いペースでする場合、保証金がいくらか戻ってきます。初期費用はやや融資事務手数料型の方が高くなります。
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融資金額×2％プラス消費税
融資事務手数料型ではなく保証型の場合、保証料が100万円あたり約2万円かかります。またローン事務手数料として、3万円～5万円プラス消費税がかかります。
保証型は、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、返済を肩代わりする保証会社に保証料を支払います。ネット銀行は融資事務手数料型のみの取り扱いで保証型は利用できません。またフラット35も事務手数料を融資金額の1％～2％支払います。
また、保証型の場合、外枠方式（先に支払う）と内枠方式（金利上乗せ）があり、初期費用を減らしたい場合、金利に保証料を0.2％のせて支払うことも可能ですが、トータルコストで考えると先に支払った方がお得です。
・適合証明書（フラット利用の場合）
住宅が融資基準に適合するかの調査にかかる手数料です。適合証明が取得できないとフラット35を利用することができません。
５万円～10万円
戸建かマンションかによっても金額が違い、マンションの方がやや安いです。
新築の場合、分譲会社によっては、10万円を超える金額で設定されていることもあります。
注文住宅で、家を建てる場合、つなぎ融資のコストが余分にかかる可能性があります。
中古物件購入でフラットを利用するときの要注意点
フラット35を利用する予定の場合、中古物件を探すときは、適合証明書が取得できる物件かどうかが重要です。内覧する前に、適合証明書が取得できる物件かどうか確認してから内覧することをお勧めします。
気に入ったとしても、適合証明書が取得できない物件だと、フラット35が利用することができません。
フラット35は、人物の審査は緩いが担保評価が厳しいため、注意が必要です。違法建築では、適合証明書を取得することができません。中古戸建てでは、違法建築は無数にあります。
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中古住宅でネット銀行を利用する時の注意点
ネット銀行では、契約前に審査をする事前審査では、担保評価を行いません。そのため、古めの中古物件を購入する場合、注意が必要です。また、リフォーム済みや改装済みの物件の場合、相場より高めになるので評価が出にくい可能性もあります。
担保評価が、出ない場合、減額になる可能性があります。また、昔流行った、定期借地権等の物件は、取り扱い不可となることが多いのも注意が必要です。前面道路が43条の物件や越境のある物件には注意が必要です。否決されるリスクもはらんでいます。
中古住宅（中古マンション・中古戸建）の具体的な諸費用
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中古住宅購入時の諸費用は、住宅ローンをどれだけ組むかや、諸費用ローンを利用するか等、さまざまな条件によって大きく異なりますが、諸費用ローンはなしで、本体だけの住宅ローンで融資事務手数料型で利用した場合で、シュミレーションしています。
物件価格2,000万円の中古マンション、築25年以上、借入金額2,000万円での概算、諸費用のシュミレーション
仲介手数料：72.6万円
登記費用（登録免許税・司法書士報酬）：約35万円
印紙代（売買契約・金消契約）：約3万円
固定資産税：約10万円
融資事務手数料：44万円
火災保険料：約10万円
不動産取得税：約25万円
ローン事務代行手数料（仲介会社による）：約10万円
—————————-
諸費用合計：約209.6万円
※当社では、ローン事務代行手数料を請求しておりません。また、仲介手数料の割引がございます。
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◇物件価格3,000万円の中古戸建て、築浅物件、借入金額3,000万円での概算、諸費用のシュミレーション
仲介手数料：約105.6万円
印紙代（売買契約・金消契約） ：約40万円
売買契約書 印紙代：約3万円
固定資産税：約12万円
融資事務手数料：66万円
火災保険料：約30万円
不動産取得税：約10万円
ローン事務代行手数料（仲介会社による）：約10万円
—————————-
諸費用合計：約176.6万円
※当社では、ローン事務代行手数料を請求しておりません。また、仲介手数料の割引がございます。
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諸費用を節約する方法とは
無駄なお金を支払いたくない！住宅購入時の諸費用は、少し工夫するだけで大きく金額が変わってきます。
・少しでも金利の低い条件のいい銀行を探す
３０００万円のローンを組んで0.1％違うだけで、35年のトータルで、55万円ほどの差が生まれます。1％違えば、580万円くらいの差額が生まれます。安易に住宅ローンを選ぶと、将来、大きな差額が生まれます。
・団信への加入とともに生命保険を見直す
団体生命保険とは、住宅ローンの契約者が返済途中で死亡や高度障がい状態となった場合、残りのローンが保険金で支払われ住宅ローンの残債がチャラになる保険です。これは、金利の中に含まれています。オプションのがん団信や３大疾病にも加入する場合、加入している生命保険を見直すことで、生命保険料を抑えることができる可能性があります。
関連記事：糖尿病で住宅ローンの審査に落ちた！住宅ローンで否決 謝絶とは？団体生命保険に加入できないとどうなる？
・火災保険の補償内容・保証期間を見直す
保険会社や補償内容を見直すことで節約でき、補償内容を絞り込むことによって、大きな金額を削減できます。まずは、再調達価格の金額の調整に始まり、水災を入れるかどうか、家財を入れるかどうかが大きく金額に影響するので、ハザードマップを確認したりして、できる限り不要なものを削減することが大切です。
火災保険は最長10年の契約が可能ですが、１年契約を継続して10年間繰り返す場合より、10年など長期契約の保険料を一括で支払うほうがトータルでは安くなります。また将来的には、最長の期間が10年でなくなるかもしれませんし、値上がりするかもしれません。１年契約の場合、値上がりの影響を受けてしまいます。
なお、地震保険料は国で基準が決められており、地域や物件によって差はありますが、保険会社による差はありません。
関連記事：火災保険を考える手順とは？家財保険・水災・地震保険・個人賠償・類焼特約は付けないといけないのか？
・仲介手数料が割安で信用できる会社を選ぶ
中古住宅でも、仲介手数料の割引が利用できる会社で、信用でき安心な取引ができる会社があります。また、仲介手数料だけでなく、値引き交渉を積極的にやってくれる営業マンの方が、トータルでコストを抑えることができます。
値引きによるメリットは仲介手数料にも影響を与えます。、仲介手数料は物件の成約価格によって変わるので、物件自体の値引きができれば、その分仲介手数料も安くなります。
・ローン事務代行手数料が不要の仲介会社を選ぶ
仲介会社によって、ローン事務代行手数料を請求する会社と請求しない会社があります。請求する仲介会社が多いですが、請求しない仲介会社を選べば、10万円ほど削減できます。
中古住宅の諸費用のポイントと注意点
諸費用をローンで組み込むと金利が高くなります。これは、新築住宅でも同じで、諸費用ローンを利用すると貸出金利が高くなる可能性があります。
「諸費用ローン」は、諸費用を住宅購入の借入金額に組み込むことができるローンで、自己資金が少ない場合のかなり助かりますが、住宅ローンの審査が厳しくなることは知っておかなければいけません。
やはり貸す方からすると物件の担保価値以上の貸し出しには慎重にならざるを得ません。
購入時の年齢が高くなればなるほど自己資金が求められます。諸費用分くらい持っていて当たり前という感覚です。50歳を超えて審査をする場合、諸費用は自己資金で、用意した方がいいことが多いです。
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