コロナ禍で前年の年収が低い時のローンの組み方!フラット35の審査で使う前年の年収は銀行と違う? 

住宅ローン【フラット35】

コロナ禍で前年の年収が低い時のローンの組み方!フラット35の審査で使う前年の年収は銀行と違う? 

フラット35の審査で使う年収は銀行と違い年度で切り替わる!

「フラット35の審査で使う前年年収は、銀行と違い、年度で切り替わる」
銀行は、新しい源泉が手に入れば、一番新しい源泉徴収で審査するので、1月になれば、切り替わります。
しかし、フラット35では、昨年の年収は新年度ににならないと採用されないので、4月で切り替わるという事です。


前年の収入、令和2年の収入が減ってしまった人にとって、フラット35は有利な住宅ローンとなります。

その理由は
フラット35の審査で使う前年年収は、銀行と違い1月で切り替わらず、年度つまり4月で切り替わるからです。

フラット35の本承認があればあとで物件の差し替えができる!

フラット35では、昨年の年収は新年度になってから採用するから直近の年収が減った方は、1月から3月までに本審査を出してしまい、できれば、3月中に審査結果がでていることが重要です。

前年の収入だけ極端に減ってしまっているという場合、1月から3月までであれば、その前の前の収入で返済比率を計算してくれることになります。減った収入の直近の源泉を出さなくても大丈夫です。

3月までに、無理に審査を出すのは、気に入った物件がみつからないから無理と考える方も多いと思います。しかし、フラット35の場合、一度、本審査の承認があれば、1年くらいは、同じくらいの担保力のある物件であれば、物件を差し替えるだけで、再審査をしなくて済むということです。

フラットで絶対知っておくべきこと

一旦、本審査の承認を仮の物件で承認を得ておくと、物件を差し替えるだけで行けるという事です!

担保力が同じ物件であれば、物件を差し替えるだけで、再審査にはならない

フラット35Sが利用できる物件で承認の場合、Sが利用できる物件を選ばないといけません!

1年くらいは本承認は、有効です!

収入が減った直近の収入で審査をしたくない方は、3月までにどの物件でもいいので、とりあえず本審査をかけておくという方法があります。

あとは、ゆっくり物件を探して物件を差し替えるだけ!

直近の年収だけ極端に減ったという方は、有効な手法です。

注意点は、担保力が同じ物件を探すことです。建売で審査した場合、建売を探すということで、建築条件付き土地のような物件を選ぶと再審査になってしまいます。フラット35Sが利用できる物件であればSが利用できる物件を探すという事が大切です。


銀行は、新しい源泉が手に入れば、一番新しい源泉徴収で審査するので、1月になれば、切り替わります。
しかし、フラット35では、昨年の年収は新年度ににならないと採用されないので、4月で切り替わるという事です。


つまり令和2年の年収は、令和3年4月以降の申込から審査に適用されます。
よって令和3年の1月~3月の間の申込で求められる前年年収は、令和元年の収入で、返済比率を計算したりされるということになります。
つまり令和2年の下がってしまった収入は使われないということが重要なポイントです。
これを知っていて、仮の物件で本承認を取っておくというやり方をすればまだ令和2年の収入が下がった方も、ゆっくりと腰を据えて探すことができます。
フラット35には夫婦の収入を合算するなど合算にも妙味があり、承認を得る確率を上げる手法となります。

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本審査では、2年度分の収入証明書が必要になります。そこで、2年間大きな変動がなければ問題ありませんし、直近の収入の方が少し高くなっているというのが一番ベストです。

コロナ禍の年収ダウンに有利な返済比率の緩い金融機関とは

返済比率が、緩い金融機関は、フラット35が代表的です。

そもそも 審査金利とは、返済比率を計算する時に採用している金利です。 そして返済比率とは、年間の総返済額が、年収の何%を占めているかという指標です。
簡潔にいいかえると返済比率とは年収に対する総返済額の割合です。 だから、 審査金利ができるだけ低い方が審査を申し込む側にとっては有利に働きます。

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フラット35は、長期の固定金利なので、実行金利である1%前半の金利が審査金利になるため、他の金融機関と比べるとかなり多くの融資金額を引っ張ることが可能になります。

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当然、審査は返済比率だけではありませんが、そもそも返済比率が収まらないと事前審査すら審査してくれず、門前払いとなります。

そして、関西エリアであれば、地銀の方であれば、返済比率の緩い金融機関があります。代表的な金融機関は、関西みらい銀行但馬銀行あたりです。

但馬銀行の場合、変動金利の実行金利0.875%や0.975%で審査してくれる銀行です。審査金利の少しでも低い銀行を選んで、審査を申し込む方が、承認を得れる確率は上がります。全国保証を利用しているので、年収の8倍くらいが目安です。

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関西みらい銀行は、審査金利は、他の銀行とさほど変わりませんが、返済比率が40%までみてくれるので、かなり有利に審査をすることができます。保証会社が経営統合してから、審査基準が緩くなりました。

年収の8.5倍くらいが借り入れできる目安です。

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住宅ローンの審査には前年の年収が必要で、銀行の場合、1月から3月くらいの審査の場合、住宅ローンの審査には前年、前々年の2年間の源泉を出してほしいといわれることもあります。
そうすると、令和3年1月以降の審査では令和2年と令和元年の源泉徴収票が必要となります。
そして返済比率の計算は直近の年収で計算されます。
令和元年の収入なら大丈夫だけど、令和2年の収入では返済比率が収まらないという人やコロナでなければそれなりの年収は確保できるという方は、有利に住宅を購入できる方法を考えていかないといけません。

コロナの影響で年収が下がった人の対処法

一つ目は、値段交渉をして、できる限り安く購入することです。

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二つ目は、諸費用をできるだけ抑えて、トータルの金額を抑えることです。

少しでも安く買うことが大切!

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そして3つ目は、夫婦収入合算で収入を増やして審査を申し込むか返済比率が緩い金融機関を狙って審査をするということです。

そして4つ目は、予算を減らして、融資金額を減らし、その中で気に入った物件を探すという選択肢です。

ただ、4つ目はなかなか見つからない可能性がでてきます。なぜなら、不動産は、コロナ禍の影響を受けていなくて、相場は以前と変わらないためです。

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