資産価値の高いマンションの選び方とマンション購入前に確認すべきこと!自主管理のマンションはローンで否決?

マンションのポイント

資産価値の高いマンションの選び方とマンション購入前に確認すべきこと!自主管理のマンションはローンで否決?

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資産価値の高いマンションの選び方

買い換え・住み替えは当たり前の時代になりました。マンション購入つまり住宅購入は、リスクの低い不動産投資でもあります。少し知恵を絞るだけで、数百万円得をしたり損をするのが不動産取引です。

住めるし、貸せるし、売れるしというマンション購入の原則を満たした物件を購入しておけば、いざ買い換え・住み替えするときに困ることはなくなります。

将来、どちらが売りやすいでしょうか?

●駅徒歩5分で70㎡の3LDK

●駅徒歩15分で90㎡の4LDK

仮に価格が同じであったとすれば、前者(3LDK)を購入するのが鉄則です。

都心部で購入するなら駅徒歩5分圏内に絞り込みマンションを買うなら60m²くらいでもいいので、広さを妥協するのが賢明です。これが、損をしない、戦略的なマンション選びです。家族数が少なくなり、単身者や夫婦2人の世帯が増えてきているから、マンションの場合、60㎡~70㎡くらいが一番つぶしが効くと考えられます。

居住性と資産性のバランスをどうするのか、どこで妥協するのかは、価値観によりますが、住めるだけでなく、貸せる・売れるマンションを重視して購入することは、スゴク大切なことです。

購入前には、必ずいくらで貸せるマンションなのか、10年後いくらで売れるのかをシュミレーションしてからマンションを購入するのは、マンション購入のキホンです。

マンション購入で一番大切なのは、立地でありロケーションです。マンションの価値は立地でほぼ決まってしまいます。知っておいて損はないのが、コンパクトシティ計画つまり「立地適正化計画」 です。

当社が活動している大阪・兵庫エリアでは、極端に過疎化が進んでいるところはあまりありませんが、過疎化が進んでいるエリアでは、街の中心部に比べて、郊外の世帯数が少ない地域を立地適正化計画区域に指定し、住宅や役所・学校などの公共施設、医療・福祉・子育て施設、商業施設などを街の中心部である「居住誘導区域」に集約するコンパクトシティ計画が進んでいます。 各市町村のHPをみると徐々に進めていることがわかります。北海道の夕張市などは有名です。 

簡単にいいますと、広範囲にわたって人が住んでいるとコストがかかるので、中心部に集約して、人口密度を保ち、行政サービスやインフラ整備を効率化するという考え方です。  

コンパクトシティ計画における居住誘導区域「外」のエリアは、今後、商業施設、医療施設、教育施設など生活していくうえで欠かせない施設がなくなり、資産価値が下落します。

注意すべきは、この計画を進行させる自治体は年々増えているということです。

購入を検討している物件が立地適正化計画区域に指定され、居住誘導区域「外」になっていないかどうかを各自治体のHP必ずで確認して、前に進めましょう。

今後、予算を削るためにターゲットにしていくのは、「災害のリスクのある場所」などです。 がけ崩れが発生する可能性のある土砂災害警戒区域に指定されているところは、自治体が今後「居住誘導区域」から外していく可能性があります。

居住誘導区域のエリアと、そうではないエリアとでは20年後、30年後、資産価値に大きな差が出できます。
北摂・阪神間エリアでは、まだ地方のようなことはないですが、そのあたりも意識して、検討するのが賢明かもしれません。

パソコン1台あれば、仕事ができる環境になり、働き方の多様化などから、自宅や自宅近くのシェアオフィスで仕事をするといったフレキシブルな働き方ができるということで、通勤の便を全く考えずに、単に安いからという理由で中途半端な物件を検討するのは、愚の骨頂です。

賢く購入すれば、資産として残り、貸せば、家賃収入を手にすることもできるし、高く売ることもできますが、賢く購入しなければ、負動産になります。

負動産になれば、売るに売れなくなり、管理費・修繕積立金だけが発生し、毎月払い続けないといけなくなります。最後は、スラム化廃墟になります。

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マンションを解体するだけでも、1住戸あたり400万円から500万円かかるといわれています。古くても人気のあるマンションは、管理がよく、ロケーションが素晴らしいのが共通点です。

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マンションを選ぶ時のポイント【購入者目線】

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マンションの査定では、立地、周辺環境、マンションの状態や築年数などの様々なポイントがありますが、一番のポイントは立地です。 マンションの価値の8割くらいは立地で決まります。

将来、購入して後悔しないためには、資産価値の見極めが大切です。

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マンションの価値の8割くらいは立地で決まります。

➊マンションの立地、ロケーション

マンションの眺望や景観、その地域が将来廃れてしまうのか、発展するのか、駅から近いのか、近くにスパーがあるのか等立地面での評価です。

当然、最寄駅からの距離が近い方が査定額は高くなります。(マンションの場合駅徒歩10分以内が基本です。) 駅から遠いマンションでは価格の下落率が高く、反対に駅近のマンションでは駅の人気にもよりますが、価格が下がりにくく、反対に新築購入価格より高く売れる物件もございます。

マンションの価値が上昇する可能性のある立地は、新駅ができるもしくは再開発エリアです。

マンションは駅からのアクセスは、戸建てとは比較にならないくらい重要です。駅徒歩5分駅徒歩10分では、広告したときの引き合いの強さが全然違います。

周辺環境はどうなのか

マンションの近くに日常的な買い物をするスーパーや商店街があるか、また学校(特に小学校)や保育園が近くにあるかなども重要です。 マンションは幹線道路や線路沿いの物件も多いですが、騒音が買主様の決断に大きく影響することもあります。 幹線道路沿いのマンションは比較的安めで売りに出ます。騒音も資産価値に直結しますので、慎重に検討することが大切です。

値段は安いが、ロケーションが微妙なマンションはできるだけ避けましょう!

➋マンションの状態や築年数

建物の安全性に対する評価として、新耐震以上かどうか、土壌汚染などがないかなども重要なポイントです。 特に、新耐震の耐震構造の建物であることは、査定の際により有利になりました。 資産価値としては新耐震の物件を購入した方がいいと思います。

銀行によっては、旧耐震のマンションに消極的なところが多くあります。銀行の選択肢が限定されてくるので不利になります。

 1981年6月以降に建築確認を受けた建物で耐震工事をしていない物件は、査定が非常に低くなります。旧耐震なのか新耐震なのか重要なポイントです。耐震工事を受けた物件は価値が高くなります。 

建築確認を受けてから建物完成までの時間を考えると、少なくとも1982年以降の完成がひとつの目安となるでしょう。 リフォーム前提で検討する場合は、新耐震か旧耐震かを意識して探すといいと思います。

築年数築年数はマンションの安全性とも関連しますし、間取りや設備の点からも重要です。 古いマンションの場合、間取りが現代生活にあっていなかったり、設備(特に水回り)が使いづらかったりするからです。 建て替えのこと等、将来のことを考えるとできるだけ、築年数の新しい物件を探した方がいいと思います。

築年数が古いマンションは、スラブ厚が200mm以下の可能性があります。

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❸管理と修繕の状態

区分所有というマンションの特徴から、管理や修繕の状態も重要なポイントです。マンションが一戸建てと違うのは、管理費や修繕積立金が徴収されることにあります。 これらがしっかり管理され、メンテナンスや大規模改修工事に使われている場合は査定額が上がります。

逆に管理がずさんで、メンテナンスが十分でない場合は、査定額が下がります。管理の状態は資産価値に直結します。住民の管理の意識が高いかどうかも非常に重要です。賃貸に貸している住戸が多い物件は管理状態が悪くなります。自己居住率の高さも大変重要です。賃貸で貸していて、本当の所有者と連絡が取れない状況にある住戸が多い物件は将来的にスラム化していく可能性が高まります。 管理費や修繕積立金の額とそれが適正に管理されているか、過去の修繕工事等の履歴、マンション管理規約の内容などきっちりみることが大切です。 管理組合や管理会社などの状況は重要なポイントとなります。

管理組合がしっかりしていないと、修繕がうまく進まなかったり、最悪の場合は管理費の横領なども考えられるためです。 管理会社を変えるだけで、メンテナンス力が向上し、管理コストも下げることができる場合もございます。 修繕の方法ひとつで、建物自体の傷みが減り、マンションの査定額にも重大な影響を及ぼすことになるのです。 規約については、ピアノなどの騒音、ペットなどの飼い方の問題について、どのように取り決めているのかもポイントです。取り決めがなくあいまいな場合、トラブルになります。 これらの取り決めによって快適に暮らせるだけでなく、住民同士のトラブルも減るわけです。結果として「住みやすい」物件となり、マンション評価額に目に見えない形で影響するのです。 規約を改善するには住民間の総意の形成などの手間はかかりますが、コストをかけずにマンションの価値を上げる点で、よい方法であると言えます。

自主管理のマンションは、銀行の担保評価に影響するので注意が必要です。

敷地内の駐車場の有無や金額、管理費・修繕積立金の金額が影響します。 敷地内に借りられる駐車場がない 場合、近隣に月極めで契約できるところがあるのかもポイントです。基本的には購入希望者は敷地内に駐車場があることを望みます。資産価値を考えて、敷地内の駐車場の台数もチェックしましょう。

中古マンションのメリットは管理状況を確認できることです。

❹階数と方角、角部屋

物件が高層階にあるほど条件がよくなるほか、角部屋や南向きにベランダがある物件などは有利になります。 上層階が価格が高く、下層階の価格は低いのが一般的です。 低層マンションならば、1階の場合には専用の庭がついていると査定額がアップします。 

同じマンションでも1階上か下かで全く評価が違うケースがございます。

バルコニー側の前に建物があるかないかでも眺望・日当たりが大きく違ってきますので、前にかぶっているのかいないのかの確認は重要です。

例えば、購入してから5階建ての賃貸マンションが目の前に立った場合、5階か6階かで市場価格は違ってきます。 部屋の方角というポイントは、そのマンションによって査定に対する影響も違い、大阪市内の物件では北側バルコニーでも普通に売れたりします。 角部屋かどうかもポイントです。通風もよく、騒音面でも片方しか接する部屋がないために安心できるです。

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断熱の視点から考えると、中層階の中の部屋が住み心地がいいです。夏は涼しく、冬はあったかいです。

最上階は、暑いです。

❺施工会社と分譲会社

建物の信頼性に対する評価として、施工会社がしっかりした会社であるか、分譲会社の信用があるかも重要になります。(築年数の新しめの物件の場合) 施工会社がきちんとした会社であればマンションに不具合がある確率は減ります。 施工会社と分譲会社をチェックしましょう。

古い物件になると分譲会社が倒産している物件もございますが、経験上、中古市場で売買されるときそれほど影響を受けることはございません。やはりマンションは立地が重要です。

中古のマンション取引では、分譲会社が、倒産していたとしても、売りやすさには影響はありません。そのマンションの立地が一番大切です。

❻リフォームや修理の状況 

不具合があるのかないのかマンション全体ではなく、物件に対して個人でやったリフォームや機器類の入れ替えの状況もポイントです。購入後、予想外の費用がかかってしまうということがないようにすることが大切です。

リフォ-ムされている部分については、リフォーム代を削減できることになります。不具合があるかどうかも事前に必ずチェックが必要です。

給湯器とかは、購入してすぐは使えていたけれども、すぐにダメになったということも十分考えられます。床暖房対応の給湯器や床暖房対応のフローリングは高めになります。

マンション購入前に確認すべきこと

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①内法面積と壁芯面積

マンションの場合、部屋(=専有部分)の面積を表す(測る)方法として、壁や柱の厚みの中心線で測る「壁芯(へきしん)面積」と、壁の内側で測る「内法(うちのり)面積」があります。
そして、パンフレットや広告などに記載されている専有面積は「壁芯面積」によるものですが、不動産登記簿の「専有部分の建物の表示」欄にある床面積は「内法面積」が記録されています。

登記簿に記録された床面積はパンフレットなどに記載された専有面積よりやや狭くなりますが、この違いは、実際に生活をする上でそれほど大きな支障となるとは考えにくいので、ついつい見落としてしまいがちなのですが、実は、住宅ローン控除を利用する上では大きな問題となりますから注意が必要です。

★住宅ローン控除の対象となる建物の床面積は50㎡以上とされていますが、この面積は登記簿上の床面積、すなわち「内法面積」が対象となっています。
だから、住宅ローンを利用する場合には、必ず登記簿に記録された床面積も確認が必要です。

②大規模修繕の予定について

マンションは新築からおおむね12年前後で大規模修繕を実施するものですから、大規模修繕に関する計画の有無や内容などもしっかりと確認する必要がございます。

また、月々の修繕積立金の額が極端に少額の場合、大規模修繕の際に積立金不足から各住戸に対して一時金の徴収を予定しているマンションも珍しくありませんので、既に積み立てられた金額がどの程度なのかもしっかりと確認る必要がございます。

③管理費等の滞納・管理の状況について

マンションを購入する時、売主が負担すべき管理費や修繕積立金が未払いとなっている場合、その未払い金に対する支払い義務は買主が引き継ぐことになっています。
だから、売買契約を結ぶ時は、管理費や修繕積立金などの未払い金の有無を必ず確認する必要がございます。

万一、売主に未払い金があると判明したときの主な対策方法は2つです。
1つは、契約から引渡しを受けるまでの間に、売主の責任においてちゃんと清算しておいてもらうという方法。
1つは、決済時、売買代金から未払い分を差し引いて売主へ残代金を支払うという方法です。

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【ポイント1】
マンションの価格は新築時がもっとも高く、築20~25年頃でほとんど金額は落ち切ります。狙い目は築25年~築30年くらいです。

築25年を過ぎると、価格の変化はゆるやかになります。
金額が緩やかにしか落ちていない物件を購入すれば、将来もし売却することになったとしても、値崩れの心配が少ないということです。
手頃な価格で購入でき、将来もし売却することになった場合にも損が出にくいということになります。

築古物件の魅力は、まずなんといっても価格がリーズナブルであることです。

立地の良い物件が多いことも、築古ならではの魅力です。
アクセスが良いロケーションのいいエリアは、すでに開発されていて、新築マンション用地が限られています。
立地条件を優先して物件を探すのであれば、築古物件ほど選択肢が多くなります。

マンションの資産価値は立地に大きく影響します。

土地が潤沢にあった頃のマンションは、敷地がたっぷりとしていて、設計にゆとりがあることも特長です。
マンションの土地は専有面積に応じて居住者間で共有する形になるので、敷地が大きければ各々の持ち分も大きくなります。
立地が良く、持ち分が大きければ、土地の持ち分以下の金額にはなりにくいです。

建物の寿命は管理状態に左右されます。
いまは新築でも、適切なメンテナンスがなされなければ、20年後にはスラム化している可能性もございます。

計画的に修繕が行われているかといった管理状態は、新築マンションはまだ分かりませんが中古はこれまでの実績を確認できるメリットもございます。
 

【ポイント2】
新耐震のマンションを選ぶことです。

新耐震基準は、1981年6月以降に建築確認を受けたすべての建物に適用されています。
耐震性能については、「昔の基準のままで、大きな地震が来たら倒壊するのでは」と心配されている方も多いと思いますが、築25年前後のマンションは、すでに新耐震基準が適用されています。

築25年前後の中古マンションはここが魅力!

❶新築や築浅と比べ、価格が安価
❷立地の良い物件が豊富、新築では買えない立地が手に入る
❸敷地が広く、土地の持ち分が大きい(マンションによります)
管理状態が分かる
❺新耐震基準に適合している

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