新築一戸建て建売住宅のムダな諸費用を削減したい！節約できる３つの費用とは
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新築一戸建ての購入には本体価格だけでなく大きな費用がかかります。土地・建物の代金の他にも、仲介手数料やローン、登記の費用などさまざまなコストが必要とされますが、ちょっとした工夫や努力で節約できる費用も少なくありません。不動産流通の仕組みを理解しているだけで、100万円単位の削減ができます。
新築一戸建て購入の諸費用のなかのどれが削減できるのか
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諸費用をなんとか削減したい！
どうすればいいの？
削減できる３つの諸費用とは
この３つの諸費用が削減できる！
①仲介手数料
②住宅ローン代行手数料
③火災保険
削減できるか一つ一つ、検証していきます。
建売住宅の場合、不動産仲介会社等への支払いは削減できる
①新築一戸建の仲介手数料は削減できます。
成約価格に対して、3％+6万円×消費税がかかります。
仲介手数料は、割引サービスを実施している不動産仲介会社で購入すると、かなり節約できます。
新築一戸建ての場合、両手取引になることがあります。その場合、仲介手数料の値段交渉は可能になるかもしれません。
当社の場合、新築一戸建て建売限定で、仲介手数料無料・半額のサービスを実施しています。
このサービスを利用すれば、仮に無料対象物件の場合で、4000万円の新築一戸建てであれば、
4,000万円×3％+6万円×消費税=138.6万円
成約価格×３％＋6万円に消費税です。
138.6万円も削減できます。車1台が購入できる金額です。
仲介手数料の値引きの交渉をすると、嫌悪感を示す営業マンもいます。そういった交渉が面倒という方は、最初から割引を提案している会社で最初から相談するのがいいと思います。
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更に値段交渉ができればその分、節約できます。
この仲介手数料が大きいです。諸費用の半分くらいを占めています。
ここを削れば、大きく節約できます。
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②ローン事務代行手数料は削減できます。
不動産仲介会社によって違いますが、10万円くらいが一番多く、高い会社ですと30万円ほど気が付いたら取られてたという事もあります。こちらは当社であれば削減できます。
当社では無料です。
よくわからない費用！！
ローン事務手数料は、請求する会社としない会社が存在します。意外と請求する会社は多いです。
税金や登記費用は削減できません
税金関係や登記費用は削減できません。ただし、登記費用の中には、税金である登録免許税と司法書士の報酬が入っています。場合によっては、司法書士の報酬を交渉することは可能です。
①印紙税
印紙代は税金なので削減できません。
契約に貼る印紙とローン契約に貼る印紙が必要です。ネット銀行を利用すれば、印紙代は不要ですが、抵当権設定の司法書士は指定されており、分譲会社の指定する所有権移転等の司法書士と２人がかかわることになり、少し割高になるので、印紙代についてはトントンになるイメージです。
②不動産取得税
不動産取得税は税金なので削減できません。
③登録免許税
登録免許税は税金なので削減できません。
④登記手数料（司法書士報酬）
新築一戸建ての司法書士は、分譲会社指定の司法書士になります。
指定の司法書士なので相場の金額であれば、なかなか削減しにくいです。
相場から考えて、高い場合、交渉させていただくことは可能です。
基本的に新築一戸建ての場合、司法書士は分譲会社から指定されます。関西エリアで３０坪くらいの建売住宅の場合、登録免許税と司法書士の報酬をあわせていつもだいたい35万円から40万円くらいでおさまります。評価格が高く登録免許税が高くなった場合、42万円とか43万円になったりすることはあります。稀ですが、相場から考えて、かけ離れた見積もりをだされたことはあります。それほど評価格が高くないにもかかわらず、例えば50万円くらいの金額とか。司法書士の報酬金額が、20万円を超える場合、かなり悪質な印象があります。その場合、こちらで交渉させていただきます。
⑤固定資産税の日割り分
税金なので、削減できません。
住宅ローン関連費用は削減できません
銀行関係の費用は、削減できないので、金利条件のいい銀行を探すことが大切です。
銀行の費用のポイントは、保証料型を選ぶか融資事務手数料型を選ぶかで費用が違ってきます。
①融資事務手数料
金融機関に支払う事務手数料は削減できません。
金融機関によって、融資手数料型と保証料型の両方を利用できる金融機関があります。融資手数料型は、繰り上げ返済しても保証料型のように、短くなった分の保証料が戻ってくるようなことはありませんので、その分金利は保証型より低く設定されています。保証型を選んだ方が得になる場合と融資事務手数料型を選んだ方が得になるケースがあるので、個別で確認した方がいいです。
②ローン保証料
銀行ローンで保証料型を選択する場合、削減はできませんが、金利に上乗せすることはできます。
内枠方式と外枠方式があり、内枠方式にすると、初期の費用を節約することができます。しかしコストはトータルで考えないといけません。
金利条件で、融資手数料型を選択する方は多いですが、その場合、金利に乗せることはできません。
金融機関に支払うお金は値切れませんが、金利面も含めてトータルコストを削減できる金融機関を選ぶことは可能です。金利の条件のいい金融機関を可能な限り探そう！
確かに銀行関係の費用の削減はできませんが、お得にローンを組むことは可能です。わずかな金利の差で総額は大きく違ってきます。
当社では、お客様の状況を考えた上で、お得な金融機関をご紹介させていただきます。
関連記事：auじぶん銀行の住宅ローン審査基準【徹底解説】審査は厳しいのか？ がん50%保障団信無料はお得？
火災保険料・地震保険は工夫して削減できる
火災保険は内容によってかなり幅があり、安いと15万円くらいでおさまりますし、高いと30万円～35万円かかります。（戸建の場合）
本当に必要な保険の内容だけに絞り込んで節約することが可能です。
こちらは削減可能です。
必要な内容を絞り込んで節約するだけでなく、どの保険を利用するかによっても割引率が違うので、２，３社見積もりをとって比較検討した方がいいと思います。同じ保険会社でも、団体割引があると見積もりの金額は違ってきます。銀行と提携している保険会社の団体割引は、悪くなくないことが多く2割くらいはあるのですが、見積もりは、フルサービスで提案されると思います。
地震保険の加入は任意です。地震保険は、政府との共同事業ですので、どの保険会社で申し込んでも内容が同じであればどこでも金額は同じです。
火災保険は、補償範囲を広くすればそれだけ保険料は高くなります。必要な補償か、十分な補償か、補償に対して保険料は見合っているかなどをよく検討して無駄なくかつ安心な補償を付け節約していきましょう。補償の中で、水災への補償は付けるかどうかは大きく金額に影響を与えます。水災の必要がないのであれば、水災を削ると大きくコストダウンにつながります。一戸建てでゲリラ豪雨や河川の氾濫、土砂災害などの被害が想定できる場合は水災補償を付けることを考えた方がいいのですが、可能性が引くそうであれば付けなければいいと思います。自治体が発表している「ハザードマップ」を確認して、購入予定の住宅がある地域でどのような災害が起こりやすいかを調べましょう。また、ほかの保険と重複している補償は無駄になりますので注意が必要です。個人賠償責任保険は自動車保険ですでに特約として付帯されているかもしれません。これは、金額はそれほど大きくないですが、積み重ねが重要です。
地震保険制度は、国と損害保険会社が共同で運営しています。だから、どの保険会社で加入しても補償内容が同じであれば、金額は同じです。火災保険とセットで加入しなければならず、地震保険単体では加入できません。保険金額は、火災保険の保険金額の30％～50％の範囲で設定します。建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度額です。
耐震等級3の場合、地震保険が半額になります。
賢く節約しましょう！基本的に保険の営業は、必要ないものまで勧められることが多いと思います。本当に必要なものを見極めて入りましょう。
１、仲介手数料
２、ローン事務代行手数料
３、火災保険
以上の３つは工夫により節約することが可能です。
そして、諸費用ではありませんが全体のトータルコストを大きく削減できるのが住宅ローンです。できるだけいい条件で、ローンを組める銀行を探しましょう！
金利が、0.1％違うだけでも、35年間の総額は数百万円違う事もあります。
そして、値段交渉も大切です。
この一つ一つの積み重ねが、大きな金額となります。
火災保険の大きな流れと考える順番は、まず、家財保険を付けるか付けないかで、次に水災を付けるか付けないかで、その次に、地震保険を付けるか付けないかを検討していきます。あとは、細かい特約例えば個人賠償特約や類焼損害補償特約を付けるかどうかです。類焼補償は、近隣の家に飛び火した時の損害にお支払いする保険金ですが、金額はそれほど高くありませんので、付けておいても全体としてそれほど大きな差はありません。
火災保険を考える手順
１、家財保険をかけるのかどうか
２、水災を付けるのかどうか
３、地震保険をつけるのかどうか
評価額も大きな影響を与えます。
評価基準は、新価と時価があります。
新価で評価した金額で設定することをお薦めします。新価とは新築で立て直すための価格のことで、再調達価格ともいわれます。
それぞれの保険会社では、建坪等により算出される評価格が、決まっていますが、プラスマイナス30％の調整 （保険会社により違う） ができるようになっています。ここを下げると、保険料が下がります。
契約書に土地価格と建物価格の記載がありますが、パワービルダーでは、大量発注により建築コストが、一般の工務店よりかなり建物価格が安くなっていますが、実際にその建物価格で、再建築しようと思っても無理な金額ですので、最低でも1500万円以上の価格で設定した方がいいでしょう。また将来、もっと建築費が上がる可能性があることも考慮した方がいいかもしれません。
建築条件付き土地の諸費用に注意！大手建売会社は、コミコミ価格表示。
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建築条件付き土地の諸費用に注意が必要です。また、建売でも、注意が必要な時があります。
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建築条件付き土地つまり売り建ての新築一戸建てで多いのですが、よく、資料の下のところに小さく、外構費用別途100万円とか水道市納金別途とか建築確認申請費用50万円別途とか記載があったりします。これは、建売の新築一戸建てでも外構費用だけ別途とかはあるのですが、多くは建築条件付き土地の場合によく付いています。土地に利益をのせて、販売すると売りにくいので、建物に利益をのせて、販売します。建物代も外構等別途にした方が、割安に見せることができます。
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大手の建売分譲会社は、コミコミ価格での販売価格が一般的です。だから、別途いくらとか必要ありませんので、純粋に諸費用がいくらなのか考えるだけで大丈夫です。
なによりも、建築条件付き土地の場合、値段交渉は厳しいという事実です。建売住宅より100％コストが高くなることは覚悟しなければいけません。
建売の時でも、建築条件付き土地と同じように、外構費用別途になっている時があります。大切なのは、トータルの金額でいくらになるのかということを確認することが大切です。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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