大阪で4500万円の新築一戸建を購入予定、夫年収400万円、妻年収300万円で住宅ローンの支払いは大丈夫？
大阪の北摂地域で4500万円の新築一戸建てを購入予定です。
夫の年収400万（38歳）
妻の年収300万（34歳）
1歳と4歳の子供
頭金100万
夫婦2人で合算してローンを組むとすると・・・・
銀行の事前審査は承認でても、本当に毎月の支払いは大丈夫なのか？
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返済比率上は、借り入れ可能です！
借り入れることができることと支払いができることは別で考える！
ご主人様と奥様２人で合算して、年収700万円として、審査をすると銀行が可能とする金額は、金融機関にもよりますが、5000万円以上の借り入れは可能です。
しかし、新築一戸建てに限らず、不動産を購入する時、諸費用が必要になります。自己資金が100万円なので、諸費用が足りません。その場合足りない分の諸費用ローンを組むことになります。
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例えば、審査金利3％、返済比率が40％までOKの関西みらい銀行の場合、数字の上では、6,000万円の借り入れができてしまいます。現在、超低金利なので、想像以上に借り入れが可能になります。
ざっくりと計算する場合、年収の8.5倍まで借り入れが可能になります。
これが、不動産価格が下がらない1番の根本的な原因です。借り入れがしやすくなればなるほど、不動産価格は値上がりしていきます。この超低金利政策がもろに影響を与えているのがマンション市場です。西宮北口駅、千里中央駅、JR茨木駅、JR高槻駅等の主要な駅の周辺の分譲マンションは、かつてないほど値上がりしています。新築一戸建て市場は、まだ影響は少ないと感じています。
低金利政策が終わらない限り、不動産価格が下がることは難しいとすると、低金利政策はいつ終わるのかが気になるところですが、なかなかそこから抜け出せるイメージがいまの日本には感じられないのが現状です。しばらく価格はこのまま横ばい状況が続くと予想しています。
金利が上がれば、そのかわり価格は下がります。だから価格が下がっているという事は、金利が上昇局面にあるという事です。そのもろもろを考えると、家は、自分のタイミングを重視して購入するしかないと思います。
生活レベルを落とさずに住んでいけるのか？、固定がいいのか変動がいいのか？、繰り上げが出来るのほど貯金ができるのか？、変動にした場合金利はどうなるのか？メンテにどれくらいかかるのか？等様々な不安がよぎります。
借り入れが可能な金額だけをみるのではなく、実際無理なく支払っていける金額を真剣に考えなければいけません。
しかし、一ついえることは、どこに住もうが住宅費はかかります。
住宅ローンは、繰り上げ返済を全くしなくても、35年でローンは終了します。しかし、賃貸の場合は、90歳になっても支払う必要があります。そして家族が住める広さの家賃は、エリアにもよりますが10万円以上はしてきます。無理なく支払っていける身の丈に合う物件であれば、恐れることはありません。
不安を解消するためには万が一、売却する時にリスクヘッジできる物件かどうか
不動産は、資産価値の見極めが超重要です。
ほとんどの方は、10年後いくらで売れるかいくらで貸せるかを考えずに購入してしまっています。
万が一のことを考える場合、売ることになった場合、ローンが残らない状態で売れるのかどうか？が超重要です。
売ってもローンが残って、自己資金がない場合、住み替えや買い替えができません。
どうしても、気に気に入った物件で、背伸びをしている物件の場合、購入する前に必ず確認をしなければいけないのが、資産価値的に問題ないのかどうかということです。
頭金は1割は必要とか2割は必要とかいう方もいますが、結局のところ自己資金を入れた方が、残債が少ないので、抵当権が抜きやすいつまり残債以上に売れる確率が上がるというだけのお話しです。だから自己資金1割、2割を入れないといけないというわけではありません。
だから、自己資金が少ない人ほど、資産価値を見極めて購入しないといけないという事です。
現在の超低金利で、自己資金があっても、頭金として使わず、何かあった時のために、置いておくと考える方は多くいます。金利負担を考えると、自己資金を入れてしまって不安になるより手元のキャッシュに余裕を持たせておく方が安心感につながるかもしれません。
そして、今の時代は、10年後に今の働いている会社が生き残っている保証は全くありません。逆に、ずっと同じところで働き続けることこそがリスクになります。1社だけに依存することはかなりのリスクです。収入源は、複数あればあるほどリスクは回避できますし、複数の会社を経験して、ノウハウを吸収して独立をしなくても、いつでもどんな状況でも一定の収入は稼げる力をつけておかなければいけません。10年後、会社がなくなるだけでなく、ビジネスモデルつまり事業そのものが消えている可能性もあります。ということを考えると、勤務先へのアクセスのことは、現在の勤務先のことだけでなく将来的なことも考えてロケーションを絞り込んでいくことが大切です。
そして、万が一何かあった時に、売れるあるいは貸せる物件であることは、非常に大切になります。
現在、コロナの影響で、リモートワークのことを考えると、多少都心から離れてもと考える方もいらっしゃいますが、これは１次的なものではないかと考えています。
やはり、駅前のプレミアは、色あせないと考えています。いつの時代も変わらないものと思っています。だから、立地を選ぶ時も、ロケーションの良さは検討する時、強く意識しなければいけません。
ここでのポイントは、どちらかが働けなくなった場合のことを考えることが大切！
仮に旦那もしくは奥様が働けなくなった場合、1人でも返していけるか？
ご主人様１人の年収400万で4500万返済は、正直、きびしいと感じます。
1人が働けなくなった場合、支払いが可能かどうかが非常に重要なポイントになります。
売却することになり、住宅ローンも残るという状況になると売るに売れない状況になります
１人が働けなくなった場合のことを考えると、金額をもう少し下げた方が無難です。
1人での支払いのことを考えると3500万円くらいまでには抑えておいた方が無難かもしれません。
大阪の北摂エリアで妥協点を探る！
駅から近くなると、3500万で買える物件はなかなかないのが現実です。3500万円くらいで収まる物件は、どうしても駅から離れてしまうか駅徒歩圏内であっても3階建であることが一般的です。
徒歩圏内を諦め、2階建にこだわらず、3階建でもOKであれば3000万以内くらいでもでてくる可能性はあります。どこで妥協するか、優先順位をどうするかを夫婦で決めていく必要がでてきます。戸建はマンションと違って、10分以内でというよりは、徒歩20分そこそこ位までは、最終的に許容している方は多い印象です。また、バスの便数が、多ければ、妥協するケースも多くあります。
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大阪北摂エリアでも4500万円の予算で注文住宅は可能
駅徒歩圏内にこだわらず、建物もローコストメーカーで妥協できるなら注文住宅も可能な金額です。土地と建物あわせて、4500万円ということは、ローコストメーカーであれば、逆算すると土地の予算に3000万円かけることができます。大阪の北摂エリアでは、2000万円以下ではなかなか注文住宅のためのいい土地はありません。2500万円超えたくらいから、徐々にそこそこの土地がでてきます。
身の丈に合った物件で資産形成できる物件であれば購入する価値あり！
よく、『家賃はもったいない！家賃を払うくらいなら、家を買ってローン組めば最後には財産として残る』というと中には『そんな安易に決めてはいけない』と思うかもしれませんが、ほとんどの家を購入する方の根っこにあるものは「家賃もったいない」という意識が潜んでいます。
家というのは大きな買い物 であるがゆえに慎重になりすぎると購入できなくなりますが、慎重に考えて、購入しないと資産価値のない物件を購入してしまって大変なことになります。
北摂エリアでの家賃相場は比較的安定して高いので、長生きする方ほど、家を購入して資産形成していくことが大切になってきます。
不動産仲介会社では、賃貸担当の方は80歳以上の単身高齢者の物件探しに大変苦労しています。
「部屋の中で孤独死して、日数が経過してから遺体が発見される」というリスクを強く意識するためです。
家賃は永遠のローン
長生きする人は、間違いなく購入した方がいい！
今なら、新築戸建は固定資産税は３年間安く、１０年以上ローン組んだら、住宅ローン減税もある
一戸建てになると何かと費用がかかるのではないかと思ってしまうかもしれません。
昔と比較すると光熱費に関しては一戸建てだからといって、家の断熱性能もいいので、そこまで心配は要りません。
今なら、固定資産税は新築なら３年安く、１０年以上ローン組んだら、住宅ローン減税もあります。
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固定資産税と家のメンテナンス費用として、ローン＋2万円～3万円くらい余裕をみて貯金しておけば、安心です。
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ローン＋2万円～3万円くらい余裕をみる！
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