【2020年度】新築一戸建ての購入で申請できる補助金・住宅ローン控除・贈与税の非課税の特例 住宅を買う前に知っておくべきことのまとめ
新築一戸建は、補助金や住宅ローン減税措置がある
新築一戸建てを建てた時、補助金や減税措置を受けられる優遇制度があることをご存じですか？
毎年、補助金や減税措置に関しては、制度の変更があるので、注意してみておく必要があります。
新築一戸建てを購入を検討している場合、知っておくべき補助金、ならびにローン減税についてご説明します。
補助金には「すまい給付金」「ゼロエネ（ZEH）補助金」「エネファーム設置補助金」等様々ありますが、新築一戸建ての建売住宅に関しては、 「すまい給付金」 があてはまります。
また住宅ローン減税については、長期優良住宅に認定されると、さらに減税額が大きくなります。
補助金もらえても、その分初期費用がかかったり、ランニングコストがかかります。
ゼロエネ（ZEH）等は、新築一戸建ての建売住宅では、コスパを重視する客層のため、需要がないので、採用されていないことが一般的です。すまい給付金とローン控除はしっかり申請しましょう！
新築一戸建ての建売（たてうり）の場合
新築一戸建の場合、すまい給付金とローン控除はしっかり申請しましょう！
最高50万円もらえる「すまい給付金」
「すまい給付金」は、一定以下の収入の人が住宅ローンを借りて、消費税8％または10％の家を買う場合、最高50万円の現金がもらえる制度です。平成26年4月から令和3年12月までに入居する場合に利用できる制度です。
収入額の目安が775万円以下の方を対象とします。
給付金が受けられる「年収の目安」
- 給付基礎額は都道府県民税の所得割額により決定
- 都道府県民税の所得割額は収入（額面収入）から給与所得控除や扶養控除等の各種項目を控除し税率を乗ずること等により算出
給付金の額は、同じ年収でも「専業主婦（夫）家庭」か「共働き家庭か」などによって異なります。また、取得した住まいを夫婦や親子の「共有名義」にする場合、給付金の額は「給付基礎額×持分割合」となります。
例えば、共働き夫婦で2人それぞれ住宅ローンを借りて住宅を購入、夫の給付基礎額が20万円、妻が30万円の場合、2人の持分が2分の1ずつなら、実際の給付額は夫10万円、妻15万円になり、 それぞれ2分の1 になります。
- 給付額は住宅取得者の収入及び持分割合により決定します。
- 収入は、市区町村発行の個人住民税の課税証明書により証明される都道府県民税の所得割額により確認します。
下記URLから、「いくら給付金をもらえるか計算する」をクリックして下さい。
すまい給付金の主な要件と手続き
新築住宅のポイント
- 住宅ローンを利用している場合は、住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅または住宅性能表示制度を利用した住宅など施工中に検査を受けている住宅が対象
- 住宅ローンの利用がない場合は、施工中に検査を受けていることに加え、フラット35Sと同等の基準を満たす等の住宅が対象
消費税率10％が適用される新築・中古住宅の取得で、2021年12月末までに引渡しを受けて入居した人で、住宅ローン利用者・現金取得のいずれの場合も対象となっています。収入額の目安が775万円以下の人であれば最大50万円が給付されます。
住宅ローンを利用している場合は、住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅または住宅性能表示制度を利用した住宅であることが、ポイントになってきますが、10年保証を担保するために瑕疵担保責任保険に入らずに供託所に供託金をおさめる場合は、保険のかわりに、住宅性能評価書で対応する形になります。
すまい給付金は質の良い住宅ストックの普及をうながす目的もあるため、「第三者機関の検査を受けた住宅であること」など一定の要件を満たした住宅が対象となります。
すまい給付金を受けるための主な要件は下記になります。
- 住宅を取得し、登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住すること
- 住宅ローンの返済期間が5年以上。住宅ローンを利用しない場合は、年齢が50歳以上など一定の条件を満たすこと
- 消費税率が10％の住宅を購入すること
- 登記簿上の床面積が50平米以上であること
- 第3者機関 の検査を受けた住宅であること （住宅瑕疵担保責任保険に加入する住宅など）
ちなみに、個人が売主の中古住宅は、住宅（建物部分）に消費税がかからないため、給付金の対象にはなりません。
取得した住宅に居住した後に、給付申請書に必要書類を添付して申請することが必要です。申請は、全国に設置するすまい給付金申請窓口への持参またはすまい給付金事務局への郵送により行うことができます。
申請内容の審査を受け、間違いがないことが確認された場合に、指定の口座に給付金が振り込まれる流れになります。
- 引上げ後の消費税率が適用される住宅を取得する場合、引上げによる負担を軽減するため現金を給付
- 平成26年4月から令和3年12月まで実施
- すまい給付金を受け取るためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要
消費税10％の新築一戸建て住宅のローン控除
住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。
住宅の取得対価の計算においてはすまい給付金の額は控除されます。
また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
加えて、消費税率10％が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。
要件その１ 自ら居住すること
住宅ローン減税を受けられるのは「居住の用に供した場合」とされています。また、住宅の引渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に、減税を受けようとする者が自ら居住する必要があり、居住の実態は住民票により確認することとなります。このため、別荘などのセカンドハウスや賃貸用の住宅は対象となりません。
要件その２ 床面積が50m2以上であること
対象となる住宅の床面積が50m2以上であることが要件となっています。この床面積の測定方法は不動産登記上の床面積と同じであり、戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法により測定することとなっています。
その他の要件
借入金の償還期間が10年以上であること
合計所得金額が3000万円以下であること（3000万円を超える年は住宅ローン控除が利用できない）
関連記事：夫婦で組む住宅ローン、贈与税が課税されないための注意点 収入合算して借り入れ額を増やす時のポイント
1）消費税10％の住宅の控除額
■当初10年間 ⇒ 最大控除額（400万円）
- 各年末のローン残高（上限4000万円）×控除率（1％）＝1年分の控除額（最大40万円）
■11年目～13年目⇒最大控除額（約80万円）
以下の、<1>、もしくは<2>の小さいほうの金額
- <1>各年末のローン残高（限度額4000万円）の1％
- <2>建物購入価格（限度額4000万円）の2％÷3年
※新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の上限額はそれぞれ5000万円
11年目～13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。
- ①住宅ローン残高又は住宅の取得対価（上限4,000万円※4-2）のうちいずれか少ない方の金額の1%
- ②建物の取得価格（上限4,000万円※4-2）の2％÷3
所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
消費税率10％が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。
関連記事：住宅ローンの連帯保証人は絶対必要なの？連帯保証で住宅ローン控除は使えるの？プロパーローンって何？
住宅ローン控除の手続き
住宅ローン控除の適用を受けるには、入居の翌年の3月15日までに税務署に確定申告が必要になります。給与所得者の場合、確定申告が必要なのは1年目のみで、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きがかのうです。年末残高証明書等の書類を、会社に提出して下さい。
関連記事：具体的な住宅ローン控除を受けるための段取りはこちら
又、控除期間中に転勤で本人が住まなくなった場合、国内での単身赴任で家族がその住宅に居住する場合は、引き続き控除が受けることが可能です。それ以外の転勤の場合は住宅ローン控除が中断されることにはなりますが、戻ってきて、控除期間中に再入居した場合も受けることは可能です。
ローン控除を受けるためには、1年目は確定申告が必要です。確定申告の時期に、１２月頃に銀行から郵送される住宅ローンの残高証明と、売買契約書・源泉等を持っていて紙に記入すればＯＫです。2年目から年末調整でいけます。
【ローン控除を受ける時、一般的に必要なもの】
●土地、建物の登記簿謄本（法務局で取得できます。）
●契約書（写し）
●年末残高証明書（銀行より送られてきます。）
●源泉徴収票（原本）
●マイナンバーカード（表と裏の写し）
（マイナンバーカードがない場合、通知カードと運転免許証の写し）
マイナンバーがわからない場合、住民票（マイナンバー記載）を取得して下さい。
ちなみに中古でも築年数が下記のように一定年数以下であれば、住宅ローン控除は可能です。
- 耐火建築物以外の場合（木造の戸建）：20年以内に建築された住宅であること
- 耐火建築物の場合（マンション）：25年以内に建築された住宅であること
又、現行の耐震基準を満たしていると証明する方法もあります。
「住宅ローン控除」と「3,000万円特別控除」は併用できないことに注意が必要です。
関連記事：「住宅ローン控除」と「3,000万円特別控除」は併用できません。買い替えの注意点！住宅ローン控除が適用できないケースはどんな時？
新築一戸建て（ハウスメーカー）の場合
ZEHの補助額は毎年減らされ、60万円しかありませんので、コスパ重視の「建売住宅」では採用しされていません。 「ZEHの基準」を満たす為のコストを考えると、補助金の60万円だけでは全く足りません。
上記、住宅ローン控除と住まい給付金に加えて、 「ZEHの基準」を満たす場合、その補助金がもらえます。
ゼロエネ（ZEH）補助金
「ゼロ・エネルギー住宅」は、2016年（平成28年）に政府が打ち出した政策のひとつです。
ZEHゼッチ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは、 「Net Zero Energy House」を略してZEH（ゼッチ）と呼ばれています。 「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」です。
もう少し簡潔にいうと、「快適な室内環境」と、「年間で消費するエネルギー量が正味でゼロ以下」を同時に実現する家のことで、具体的には、太陽光発電を設置し、かつ省エネ性能に優れた家で考えると、住宅の断熱性や省エネ性能を上げて太陽光発電などでエネルギーをつくることにより、年間の空調・給湯・照明・換気の収支をプラスマイナス「ゼロ」にする住宅のことです。
ZEHは環境にやさしいだけではなく、住み心地のよい家でもあります。
高性能空調や高断熱窓などを備えることで夏涼しくて冬暖かい 住み心地のよい家になります。
令和2年度ZEHゼッチ支援事業の主なポイント、変更点について
令和2年度ZEHゼッチ支援事業（環境省）の主なポイント、変更点は、下記参照下さい。
補助額はZEHの性能によって変わり、性能が高いほど補助額が高く設定されています。
・令和2年度ZEH支援事業の主なポイント、変更点について（MOE）.pdf
条件を満たすと補助金が受け取れますが、補助額や制度詳細は毎年変わります。
ZEH+とは、ZEHをより省エネ化し、電気自動車充電設備などの再生可能エネルギーの自家消費拡大につながる設備を導入した住宅をいいます。
ZEH+Rとは、そのZEH+に停電時の対応機能を加えたもので、非常電源、温水機能確保などのレジリエンスを強化した住宅をいいます。
ZEHは環境にやさしいだけではなく、住み心地のよい家でもあります。
高性能空調や高断熱窓などを備えることで「夏涼しくて冬暖かい」家を実現できるのです。
補助金の対象条件は、 条件にはそれぞれに細かな規定があり、 登録されたZEHビルダー/プランナーが設計・建築・改修または販売していることもひとつです。 「ZEHビルダー」として登録されている住宅会社が建設、販売している住宅のみが申請可能で、申請後に審査を通れば補助金が受けられるという点には、注意が必要です。
ZEHは先着方式となっており、4回の公募期間を設けています。必ず補助を受けられるわけではありません。
補助金もらうために何かをする場合、結局、損になることがあります。申請のために用意するものにお金がかかったりしますので、費用対効果を考えましょう。
エネファーム設置補助金制度
エネファーム設置補助金制度は、家庭用燃料電池システムであるエネファームを導入する家庭に対して一定の補助金を助成するという制度です。
購入した時期や購入金額などによって補助金も異なります。
家庭用燃料電池「エネファーム」とは、水素と空気中の酸素から電気と熱をつくるシステムです。発電する原理は、水の電気分解の逆で、都市ガスやＬＰガスから取り出した水素と空気中の酸素を化学反応させ、電気をつくり出します。 同時に発生する熱で、お湯を沸かして給湯でき、効率的です。
補助制度や補助金に関する詳しいご案内や、補助・支援制度を実施している自治体については、一般社団法人燃料電池普及促進協会（FCA）のホームページでご覧いただけます。
エネファームは10年後のメンテナンスや撤去費用が高額！
【環境省戸建ZEH】令和2（2020）年度 戸建住宅におけるネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）化支援事業 ZEH支援事業-SII
不動産購入前に知っておくべき最大1,500万円が非課税になる「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」
この特例は、父母や祖父母から住宅を取得するための資金の贈与を受けても、一定額までは贈与税がかからないという制度です。
限度額は段階的に下がっていく仕組みになっています。
ポイントは基礎控除額の110万円と併用でき、最大で1,500万円（1000万円）が非課税になるかもしれないという事です。
この特例は、令和3年12月31日までに住宅資金として贈与を受けた場合において、一定の要件を満たすときに対象となります。
この制度は相続税対策として有効です。亡くなる前3年以内の贈与が相続税の課税価格に加算されるというルールの適用もありません。
「相続時精算課税制度」とは違うものです。
関連記事：国税庁 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
主な要件と期限
特例を受けるための受贈者（贈与される人）の主な要件と期限です。
贈与を受けるのは直系卑属（子や孫）である
贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上である
贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下である
取得の期限：贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅用の家屋を新築や取得等をすること
居住の期限：贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること
住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は、暦年課税方式の基礎控除110万円と併用できるのもポイントです。
非課税限度額
| 居住用家屋の新築等に係る契約の締結日 | 省エネ等住宅 | 左記以外の住宅 |
|---|---|---|
| 令和2年4月1日～令和3年3月31日 | 1,500万円 （1,000万円） | 1,000万円 （500万円） |
| 令和3年4月1日～令和3年12月31日 | 1,200万円 （8000万円） | 700万円 （300万円） |
【注意すべきポイント】贈与税が0円になる場合でも申告しなければいけません！
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