持ち家が人生の「セーフティネット」になる住宅購入のメリットとは？団信も付き！将来、貸せるかも！

関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら

家を購入するときにローンを組む場合、団体信用生命保険（団信）が利用できる！

ご主人様だけが働いている場合、奥様には大きなメリットが生まれます。   銀行で住宅ローンを組むと、この団体信用生命保険がセットになっております。   この保険は、主たる債務者が死亡もしくは一定の高度障害状態となったときに、保険金が「直接」金融機関に支払われ、ローンの残債が無くなります。  

この保険最大の特徴は、この保険が住宅ローン専用であること、そしてその保険料を銀行が負担する（金利に含まれる）ということです。  

つまり、この保険は住宅ローンを使って家を購入するときだけ使えて、さらにローン契約者はその保険料を支払わなくともこの保険の恩恵を受けられるのがポイントです。    

団体信用生命保険のおかげで、万一の場合は個別に加入している生命保険の保険金はローンの返済に充てる必要がなくなります。   又、別途で保険料（金利上乗せ）で、がん・脳卒中・急性心筋梗塞などの三大疾病で所定の状態になったときにも、残された住宅ローンが完済される「三大疾病特約付団体信用生命保険」等を取り扱っている銀行も多いです。  

賃貸住宅に住んでいる場合は、万が一のときでも「家賃の支払い義務」は免除されず、永遠に払い続けなければなりません。

リバースモーゲージローンを利用できる可能性がある

  これは、条件面でハードルが高いが、少数ではあるが、利用できている人もいます。   リバースモーゲージローンとは、高齢者がその持ち家を担保にして「その家に住み続けながら」老後の生活費などを一時金または年金形式で借りられる貸付制度のことです。   このローンは借入金を毎月返済していくのではなく、「債務者が死亡したとき」にその担保不動産が売却されて融資金を回収するという仕組みです。   このローンの最大のメリットは「高齢者が住まいを失わない」という点です。  

長く生きれば生きるほど、持ち家のメリットがあるといえると思います。

貸せる不動産を購入すれば失敗しない

重要なことは、貸せる物件、利益が出る物件の見極めをすることです。

住宅ローンを利用して自宅用として購入したマンション・新築一戸建でも、将来的に「不動産投資」ができるケースがあります。自宅用のマンションで、収益を得ることができれば、一石二鳥です。

■住宅ローンを使ってマンション・新築一戸建てを購入するメリット

●ポイントは金利がかなり安いということです。

住宅ローンは、原則として「自宅用の住宅を購入するためのローン」であり、金利が投資用より２％以上は安く借り入れできます。そのため、投資用物件の購入には利用できません。つまり、住宅ローンを利用して賃貸物件として購入することはできません。住み替え後、住民票を提出してくださいと金融機関から言われるのはこのためです。

当然、住宅ローンを使って自宅用としてマンションを購入した後、そのマンションを売却することは問題ありません。住宅ローン控除がある10年間はローンを支払いながら自宅として利用し、その後売却して住宅ローンを返済することもできます。新築のマンションを購入したとすれば、10年後に売却しても築10年です。

立地がよければ、買い手も見つかりやすくなります。不動産を売却して得た利益には譲渡所得税がかかりますが、それがマイホーム（居住用物件）の売却であれば、最大3,000万円の譲渡所得控除が受けられます。これは賃貸用の物件にはない利点です。

数年後の売却を見越してマンションを購入する場合には、資産価格が下落しにくいマンションを選ぶ必要があります。

将来、賃貸に貸すことができるかもしれない！

●もう一つのポイントは賃貸に出す方法も条件次第

場合によっては、購入したマンションを賃貸に出す、という方法もあります。結婚を機にひと回り大きな家に住み替えたいと考えた時、独身時に買ったマンションは賃貸に出してしまうのです。これにより、家賃収入を得ながら新生活を送ることができるようになります。

年収的に、新規の住宅ローンも合わせて返済比率が収まれば、２つの住宅ローンを組むことは可能です。

賃貸に出すことで家賃収入を得て、家計の収入を増やすことができますが、住宅ローンで購入した物件で、まだ住宅ローンが残っている場合には返済面で注意したいことがあります。

住宅ローンは、「自己居住用のローン」であるため、原則としてその住宅を賃貸に出すことはできません。ただし、転勤などのやむを得ない事情がある場合には認められることがあります。
ポイントは、やむを得ない事情がない場合でも、金融機関側が賃貸を認めることもあります。

しかしこのケースでも、ローンが住宅ローンからアパートローンに変更されたり、優遇金利がなくなってしまうこともありますので、賃貸に出す前に必ず金融機関に相談した方がいいかもしれません。金融機関の承諾なしに賃貸に出してしまうと、住宅ローンの一括返済を求められることもあります。

また、一度賃貸に出した物件は、マイホームの売却による3,000万円の特例を利用できない点にも注意が必要です。

家賃は永遠のローン、しかしすべての不動産が価値あるとは限らない

■大切なのは物件の見極め
売却か賃貸か、どちらを選ぶにせよ、利益が出る物件の見極めが大切になります。

●売却しやすい・資産価値が落ちにくいマンションの特徴
売却しやすいマンションや、資産価値が落ちにくいマンションは、端的にいえば貸せる物件です。駅に近く、かつ最寄り駅のアクセスがよい、周辺にスーパー、学校（学校区の人気もかなり重要）、病院などがあることに加えて、地域のランドマーク的な存在になって、マンションであれば、管理がいい物件を選ぶことが大切です。もちろん、築年数も浅いに越したことはありません。

■賃料を払って生活するか、資産として自宅を購入するか

賃貸は、長生きすればするほど、不利になります。住宅費はどこに住もうが必ず必要です。

原則として、住宅ローンは投資用物件の購入には使えません。しかし、住宅ローンを返済しながら自分の不動産として所有し、将来的に売却して利益を得たり、賃貸に出したりすることは可能です。資産運用にはさまざまな形があります。自宅は、一番最初で、リスクの低い不動産投資だと思います。

１番最初に購入する物件は、中古や広さを妥協して、金額をおさえることが理想です。15年くらいで返済が完了すれば、堂々と、賃貸に貸して、その家賃収入で、次の物件のローンの支払いができます。そのためには、できるだけ１つ目の物件の購入は、早ければ早いほど理想的です。

マンションであれば、１つ目の物件は、２ＬＤＫ、戸建であれば、３ＬＤＫでいいかもしれません。マンションであれば、２ＬＤＫは、中古市場では、割安に購入することができます。そこがねらい目です。

老後、年金プラス家賃収入があれば、安心です。

新築一戸建購入で、一生賃貸の場合の高齢者の住宅難民リスク回避する！？

 「もうマンションを買ってもいいかな。でも損はしたくないし、ローンも怖い」。

「新築一戸建てを購入したいが、今買うべき？」

こういった不安をお持ちの方は多いと思います。

しかし、賃貸の場合、90歳まで生きたとすると90歳まで払い続けなければいけません。

長生きするなら、資産価値の目減りのしない不動産を購入した方が圧倒的にお得です。

マンションを検討している場合、そんな時、買うべきは、「70m²前後」×「駅徒歩5分以内」×「築浅」だと思います。収益性の観点から考えると、４LDKのような無駄な広さのマンションは避けた方が無難です。

一方、新築一戸建てを狙う場合は、４LDKの方がお薦めといえます。ロケーションによっては３LDKで妥協しても問題ないと思います。

不動産を購入して、損をする可能性もあります。

多くは、見極めが悪いだけで、ロケーションのいい不動産を適切な価格で購入していれば、損をすることはありません。

「高齢者が入居可能な物件」が少ない理由

不動産仲介会社では、賃貸担当者が80歳以上の単身高齢者の物件探しに苦労しています。

　数十件の貸主や賃貸管理会社に「高齢者が入居可能な物件はないか？」と尋ねますが、断わられ続け、なかなか見つかりません。仲介会社の担当者もはじめからその状況はわかっているので、物件探し自体を尻込みすることも多いです。

　高齢者が入居可能な物件は少ないのでしょうか。貸主の視点で考えてみましょう。

例えば、身寄りのない1人暮らしの80歳の高齢者に部屋を貸した場合、「部屋の中で孤独死して、日数が経過してから遺体が発見される」ということが危惧されます。多くは、においで発見されます。

　そしてその場合、「原状回復費用がかかる」「再募集の際、告知義務の問題などにより、新規の入居者が決まりにくくなることがある」というリスクがあります。

　また、認知症等の発症によりトラブルが起きた場合、その際の解決費用の負担などのリスクもあります。

今は、「孤立死（孤独死）保険」などもあり、孤立死の負担を保険でカバーすることもできるようになってはいます。

しかし、原状回復費用以外の問題もあるため、「貸したくてもなかなか貸しづらい」という貸主が多いのが現状はかわりません。

　日本では高度経済成長期以降、木造アパートなどの賃貸住宅が次々と建てられました。そして現在、建物の老朽化により、倒壊の恐れがある建物を取り壊す動きが活発になり、立ち退きを求められる入居者が増えています。

　築年数が古いアパートなどは、家賃がかなり低く設定されていることが多いです。貸主にとっては、建て替えることで賃料アップになります。

　また近隣住民にとっては、街がきれいになることで、資産価値の向上が期待できます。

　しかし、借主の高齢入居者からすると、長年、現行の家賃で生活収支をやりくりしており、また、現在のアパートを終の棲家にしようと思っていることも多いです。突然の「退去通知」に頭の中が真っ白になり、どうしたらいいかわからなくなってしまうことがあります。

仮に引っ越しのお金は負担してもらえるとしても、現在と同じくらいの賃料の物件は少なく、賃料が上がってしまったり、高齢であることを理由に次の転居先が見つからなかったりと、途方に暮れるという状況も考えられます。

「一生賃貸」を選択する場合、こうした現実もあることを理解したうえで、自分で考えておく必要があります。

世界の不動産価格の高騰

フランスのパリは中心エリアの家賃相場が極めて高く、あまりに高いので、パリ市は芸術家のために家賃の安い公共賃貸住宅を用意しているそうです。「芸術の都・パリ」の伝統を守るため、若くて才能もあるが、お金のない芸術家に住む場所を安く提供しているそうで、安い公共賃貸住宅 は、増えていっています。

パリの不動産も20年前と比較してかなり高騰しています。

　～買うには高嶺の花、家賃も高水準～

パリでは家賃相場が極めて高いため、マンションの所有者は、中古で売らず、賃貸にして高収入を得る道を必ず選びます。そこで「買いたくても買えない。住みたかったら賃貸しかなくその家賃は高い」という住宅事情が生まれています。

そのような動きが日本でも始まっているのではないか、と思える兆候があるように思います。2020年の東京オリンピックが理由でかどうかわかりませんが、最近大阪周辺でも、急激に外国人が多くなってきました。

コロナで、以前の状態に戻るのはまだまだ先といえますが、大局的な流れは変わらないと思います。

世界第2位の観光大国であるスペインは、”観光客疲れ”とも呼ぶべき深刻な社会問題が起こっていました。 スペインは2017年、その数はついにアメリカを抜き、フランスの年間8600万人に次ぐ世界第2位の観光大国となったそうです。

ところが、ここ数年、地元住民らが外国人観光客に対し、不満を募らせている。町中の至るところに「排斥」とも受け止められる落書きや、実際に彼らを追い出すための抗議運動も多発しているそうです。なぜなら、地元民が住めない町になったからです。

ホテルを利用しない旅行客が流れている先は、世界最大の民泊仲介サイト「Airbnb」で、格安旅行をする若者にとっては、エアビーの存在ほどありがたいものはない。旅先で馬鹿騒ぎをし、最高の思い出をつくることができます。

長期賃貸より短期で貸した方が儲けがある

家賃相場も高止まりしています。

不動産オーナーにとっては、長期賃貸より旅行客に短期で貸した方が大きい儲けがあるためです。

アパートの家賃が跳ね上がっているそうです。バルセロナの物件の賃料は、5年前に比べ、1.5倍になっている。不動産オーナーとしては、賃貸住宅として特定の人に長期的に貸し出すより、高い賃貸料金で旅行客に短期で貸し出したほうが、断然儲けられる。

結果として、長年、住み続けてきた地元民が立ち退きを強いられるという最悪の事態が発生しているそうです。  

この動きに怒りを見せる住民が2016年、ついに「外国人排斥運動」を起こしたニュースを見たことや聞いたことがあると思います。 このまま“エアビーバブル”で日本の不動産価格がバルセロナのように、日々高騰する可能性もあると思います。 今、建売用地、マンション用地、建築費が上昇し新築価格が依然と比べるとかなり高くなっているので、様子見をしている方も多いと思いますが、オリンピックが終わっても相場が下がらない可能性もあるように感じます。そのあたりも意識して探す必要があると思います。 その理由は、パリやニューヨークと比較して、日本はまだ割安感があるかもしれません。

やはり、収益性の高い不動産は所有した者勝ちではないでしょうか。

一等地のマンションとロケーションのいい新築一戸建て

マンションの価格が値上がりしすぎているため、利回りで考えると、手を出しにくい状況にあります。マンションの選別はよりレベルの高い目利きが必要になっています。目利きができないと手を出すのが怖い金額にまで上昇していると考えます。

そこで、着眼点を新築一戸建てに変えてみると、それほど値上がりをしていないことに気づきます。

分譲マンションに比べ、新築一戸建ては、まだまだ割安感を感じます。 物件を選別してロケーションのいい割安感のある新築一戸建てを狙うというのもいい考えだと思います。

マンションは今割高、狙うなら新築一戸建て

平成25年くらいから、低金利政策、建築費の高騰を受け、マンション価格は上昇し続けています。値上がりを支えている一番の原因は、ゼロ金利政策です。ほとんどの方は、ローンを利用して不動産を購入します。そのため、金融緩和がもたらす影響は、かなり大きくなります。ゼロ金利政策が続くうちは、不動産価格も下がることは考えにくいと思います。その中で、なぜか新築一戸建ての価格がマンションのような割高に感じる水準まで上がっていないと感じます。原因は様々ありますが、マンションの建築費ほど新築一戸建ての建築費は上がっていないことがあげられます。

マンション市場は、ゼロ金利政策、建築コストの上昇、不動産投資熱の影響をもろにうけかなり割高になっている！

マンションを探しているがなかなかいい物件が見つからないと思っている方は、一度新築一戸建ての検討もしてみてはいかがでしょうか？

不動産に「掘り出し物」はない！なぜプロの不動産業者は「掘り出し物」を見つけることができるのか？

「掘り出し物」は、不動産市場にでてくることはありません。

少し割安感のある物件は、売り急いでいるなど個々の事情によって市場には存在しますが、掘り出し物がでてくることはありません。

安くて、いい物件は市場に出回る前に常に不動産会社が優先的に買っているから市場に出てこないというわけではありません。

不動産会社が相場より安く買える最大の理由は、不動産会社が「不動産を商品化するノウハウを持っている」ことにあります。見た目が悪いなど、そのままでは一般の人たちが購入しづらい物件を加工して商品化して、市場に出しているからという点を忘れてはいけません。

例えば、住宅用地としては広すぎる土地で、 開発をかけ分筆、分割して宅地化していかない場合や、擁壁があり造成しなおさなければ厳しい土地や 、権利関係が複雑だったり何らかのトラブルを抱えている土地などは、その物件情報を一般のマーケットに公開してもなかなか一般の買い手は見つからないような物件を、一般の方が買いやすいように加工してから、市場に出しています。

不動産会社はさまざま情報を集め、その不動産をどう加工すれば売れるのかということを常に考え動いています。

不動産を所有している売主様も業者に売却つまり業者買取りより 一般のお客様に売却した方が高く売れると 理解しています。それでも一旦、一般の市場に売りに出してもなかなか売れない場合、不動産会社の買取りを検討する方がでてきます。

そして不動産会社が購入する価格は、加工して売れる価格から逆算して買い取り価格を提示します。 個人向け相場よりも安くなることは多いですが、 場合によっては、一般の方が購入する金額とさほど変わらない金額で購入することもあります。

出口（最終いくらで最悪売り切れるか）を考えて、買取りをしますので、得意とする分野で高い出口戦略を描ける業者ほど高く購入できます。

その不動産の最適用途を見つけ出して加工（リフォーム、リノベーション、宅地開発、造成工事、権利関係整理）することで新たな商品としての価値を見いだしていきます。

マンションの場合、リフォーム・リノベーションの出口は、加工のやり方に限りがあるので、どの業者もブレがなく、さほど変わらない買い取り価格になります。ブレがない分、薄利多売で資金力のある業者の方が、有利になります。

土地・戸建の場合は、加工の仕方次第で、大きくブレがありますので、業者によって、買取り価格もバラつきがでてきます。

こういったことを考えると、賢い購入方法は、割安な物件を狙うことです。

ベストな不動産を見つける方法は、気に入った物件を見つけて価格交渉を行うことが一番の近道になります。

新築一戸建て・マンション購入で失敗・後悔しないための考え方

35年ローンで取得したマンションの価格が1500万円も下がってしまったという価格に関する後悔はよくある話ですが、郊外に一戸建てを買ってしまい、一時間半にも及ぶ毎日の通勤時間が50代になると体力的にきつくなる、といった長時間通勤による疲労も後悔の原因になると思います。そもそも往復3時間以上の通勤時間というのは、よほどの事情がない限り、本来はムダなものです。やはり感覚的には片道１時間圏内で購入したいところだと思います。若いときに通勤時間をフル活用することを目的に郊外へと移り住んだ人も、それが40代になると、当初は想像できなかった体力の減退を嘆いています。

買ったとたん負債になる不動産もある

かつての「ニュータウン」は世の中の都心回帰の流れの中で買い手がつかず、価格が下がるばかりで、マイホームのマイナスの資産化が止まりません。

つまり、住宅ローンを組んで買ったとたん負債になる不動産もあるということが不動産を購入する上でもっとも大切なポイントです。

 また、再開発で建てられたマンションの設備と価格のバランスが気に入って購入したものの、子どもの学校の段になったときに、その校区の評判が最悪で、結局、中学受験で予期しない出費をすることになってしまったという後悔もよくある話です。

 マンションというのは価格帯というフィルターがありますので、ある意味、経済的に同質の住人によってコミュニティーが形成されることになりますが、校区は違います。今でも現実に荒れた学校はありますし、イジメが不安でそうした学校には通わせたくないのが親の本音であり、危険回避の本能といえるでしょう。

 住まいには価格や設備だけでなく、通勤時間や生活環境など総合的に考える

社宅や賃貸であれば引っ越すなり、一戸建てを買って引っ越すという手はありますが、持ち家ともなればそう簡単には住み替えできないので、何かバランスを欠いたと感じたときには、住む場所についてもっと真剣に考えればよかったという後悔が募るばかりです。

不動産は立地を第一に考える！

住まいに関しては、すぐに「賃貸か持ち家か」「得か損か」という二択が議論の対象になりますが、実は最も重要なのは「どこに住むのか」「立地」です。

これからの時代、持ち家ありきで予算に合わせて住む場所を探すようでは順番が逆です。

まずは価値観、ライフスタイルからスタートして居住エリアを探すことが、大切です。自分達の理想とする暮らし方に合った場所を探すことに、まずじっくり時間をかける必要がございます。

 共働きであれば、子どもの年齢によって必ず保育園に入園できる地域や学童保育の充実した場所を選ぶ必要性が出てきます。その他、児童館、図書館、体育館、小児科、内科、整形外科、歯科、眼科、アレルギー科といったクリニックが徒歩圏内にあるか、夜間、救急の病院が近くにあるかどうかも結構重要です。

 そうした視点で住むエリアを選んだ上で、次に予算に見合う物件を探すのです。人気のエリアに限って物件そのものがなかったり、たまたまあっても価格が合わなかったりということもありますから、その際は不動産屋さんに頼んでおいて出物があるまで待つことです。

ライフスタイルは絶対変わる

 不動産は人生最大の買い物ですから、つい得か損かという視点でも考えてしまいますが、人生のステージによっても変化するものですから、固定化しないことです。住まいの後悔は、資産価値という問題も含めて固定してしまったことに端を発するものがほとんどです。

 自分の転勤、転職、価値観の変化だけでなく、隣人住民の質やマナー、子どもの学校、近隣の騒音や排気ガスなど、住んでみなければわからないことがあまりに多いのです。

 引っ越しする中から気に入った場所を見つけたら、その近くで50代以降に持ち家を検討する方法もございます。

又退職金で持ち家を現金で購入する方法もございます。そうすれば住宅ローンに苦しむこともありませんし、やり繰りに頭や気をつかう時間も不要になります。

不動産を購入する際、重要なのが資産性です！

40代で気に入った場所が見つかり、今すぐでなくても将来的に持ち家を買う経済的な余裕があるなら、「換金性」を最優先するのは鉄則です。投資物件という意味ではなく、もちろんいつでも動けるように、心身ともに身軽でいるためです。今後、サラリーマン・会社員という概念はなくなります。同じ会社に定年までと考えている方はもういないと思います。

 ライフスタイルに変化が起こりどうしても住み替えしなければいけなくなった場合、すぐに損をすることなく売ることができるなら、次のアクションが取れます。そのためには物件価値の落ちないエリアで、マンションなら駅から10分以内の物件、新築一戸建てなら徒歩20分くらいを目安にすることが重要です。

不動産自体はなかなか素人にはわからないことも多いですが、人気エリアの価格は下がらないものです。

 40代というのは昇進したり、転勤のタイミングだったり、子どもの受験があったりと目まぐるしく生活が変わる10年でもあります。そうした年回りだからこそ、臨機応変に対応できるよう、住まいもマイナスの資産とならないように、身軽な状況にしておくのが後悔しない秘訣です。

貸せる家のメリットとは

急な転勤！ 持ち家を貸す？売却する？
急な転勤！ そもそもこの家は貸せるの？
急な転勤！ 持ち家を貸すのってどうすればいいの？

貸せる家を購入した場合、つぶしが効きます。

貸せることができない物件は、選択肢が売却に限られてきます。
資産価値が低い物件だと売れる金額よりもローンの残債の方が多く身動きがとれなくなります。
貸せる物件は、貸すことも選択肢に入れることができます。
せっかくマイホームを買ったと思ったら、辞令で転勤することに。そんなとき、貸せる物件だったら、今は、かなりの低金利時代だから月々の支払よりも、貸せる金額の方が高く、少しですが、利ザヤがでる物件も多いと思います。人のお金で自分のものに・・・

貸すことができない不動産は、売却しか選択肢がない！

関連記事：住宅ローン返済中に転勤！賃貸に出すときの注意点

家賃相場もチェックして購入する人は失敗しない

重要なことは、購入するときに家賃相場も見極めて、資産価値を見極めて購入することです。
家を買うと転勤になることが多いなどと皮肉ったりしますが、その場合、家を人に貸せば家賃収入でローン返済にあてることもできるしと少し差益がでると考えることもできます。
言い方を変えると、自分のローンを他人が払って、最後には自分のものになるとも考えることができます。

不動産のプロが家を購入するときは必ず利回りを計算して購入します。

普通借家と定期借家のメリットとデメリット

普通借家と定期借家のメリットとデメリット
★賃貸の契約形態には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2タイプがあります。

１、普通借家は契約期間を定めるものの、期間が終わっても借主が希望すれば原則として契約を更新して貸し続けなければなりません。高い金額で貸しやすくなります。

２、定期借家は再契約前提で運用されている物件を除き、原則契約の更新ができないので、期間が終われば借主は退去し、家は貸主に確実に戻ってきます。普通借家より安い金額で貸さないと借り手が納得しません。定期借家は借りられる期間が決まっているので、貸主にとってはそもそも家賃が低めにしないと集客できません。
転勤の場合は「自分が戻ってくるまでの間だけ貸したい」と考えるのが普通なので、借主に居座られる心配のない定期借家が適していますが、定期借家で貸すことは、なかなか。。。
定期借家の場合は当然、契約の際に定期借家であることを書面で説明し、さらに契約終了の1年前から6カ月前までの間に貸主に終了通知を書面で出さなければなりません。もし忘れると居座られても文句が言えなくなるので、個人の貸主が自分で手続きするのはリスクがありますし、管理している業者にとってもリスクがあります。
契約期間が2年前後と短く、事業としての継続性がないので、管理まで委託する場合は手数料が家賃の10％程度かかるケースが一般的です。

★理想の貸し方は？
転勤で一時的に住む必要がある人に貸せれば、理想です。滞納の心配も少ないですし。。。

貸すときに注意すべきポイント

★貸すときのポイント
転勤中に家を人に貸す場合、貸す前に修繕やリフォームをすべきかどうかの判断も必要です。家をきれいにすれば人に貸しやすくなるが、修繕・リフォーム代が多くかかるとせっかくの家賃収入が台無しになります。マンションの場合は壁紙を張り替えるだけなど10万円前後で済むケースもありますが、一戸建てなど面積が広い場合は数十万円かかる場合もあります。家賃がどの程度見込めるか、何年ぐらい貸す予定なのかも含めて、総合的に判断が必要です。数万円のハウスクリーニングだけにして現状のまま貸して、お金をかけずに貸せればいいのですが。。。

又、マンションの場合は管理規約の確認も必要です。管理規約は所有者である貸主だけでなく、居住者である借主にも適用されるルールなので「ペットの飼育やピアノ演奏が可能かどうか、可能な場合はどのような制限があるのかなどを正しく借主に伝えないと、入居後にトラブルになる可能性があります。
素人だけでは判断が難しい問題も多いので、転勤の際にはプロにご相談下さい。

新築一戸建てでも将来貸せるの

賃貸は、ロケーションが重要です。マンションの場合、ロケーションのいいところの場合、貸せることはイメージできます。新築一戸建ての場合、将来貸せるのかと心配になることがあります。

結論から言いますと、新築一戸建てを購入して、将来貸すことも可能です。

当然、ロケーションも重要です。マンションの場合、管理規約でペットを飼えなかったりしますが、戸建の場合、ペットを飼うことは問題ありません。戸建には戸建のメリットがあります。

貸せる不動産を購入することの大切さ

転勤や転職、家庭の事情 、離婚、親の介護 など、いつ何が起こるかわからないので、今は安定していても、しっかりしているお客様は、いくらで貸せるかチェックしている方は、多くなってきたと感じます。

自宅を「売る」か、「貸す」か 　選択に迫られる時が来た時のために・・

貸せるということは、売れるということにも通じます。

転勤、転職、離婚、親の介護……なにが起こるかわかりません。 実際、新築で購入して、5年以内に売りにでている物件は、たくさんあります。

よく売却相談で聞くのが、購入する時は、永住するつもりで思っていて、考えたことがなかったので、まさか売ることになるとは、思いもしなかった。という内容の話があります。

ポイントは資産価値の落ち方が激しいと、住み替えたくてもできないケースがでてくるということです。

売却の場合、ローン残元本より高く売れれば、追金なしで売却することができるということがポイントです。

金融機関は住宅ローンの低金利を利用しているので自分で住むことを前提に、住宅ローンの融資がおりています。そこのところは、注意が必要です。金融機関により対応が違います。 　

所有していれば、30年住んだ後でも 自宅を賃貸して儲けることもでき、ローンが終わっていれば、年金収入として助かります。そういった点を踏まえても、物件購入時には 将来「貸す」ことも視野に考えるのが 得策です。　

とにかく長い人生は何が起こるかわからない。。。。

たとえ貸す意思がないとしても、家賃相場はチェックしておきましょう。

物件検索サイトで類似物件の家賃を探して、いくらくらいで貸し出されているかみるだけでもいいと思います。

売却・賃貸して親の実家に転居するという選択肢もあるかもしれません。

貸せる物件であれば、自宅にしっかり稼いでもらい「老後難民」にならずに済みます。

ポイントは、購入時、資産価値をきっちり見極めることが重要です。

不動産を購入する前に、家賃相場のチェックは必須です。

不動産の価値はいくらで換金できるのかがポイント

不動産の「価値」は、換金した際にいくらになるか？ つまり幾らで売れるか？で決まります。逆を返せば、次買う人にとって魅力的な物件なのか？需要はあるのか？ と言う事になります。   自宅を購入する時、いくらで売れるかだけでなく、いくらで貸せるかという視点もかなり重要です。   全く資産価値を考えずに、物件を検討すると危険だと考えます。    

①成熟期を迎える日本の市場の魅力とは  

日本の不動産投資市場は、既にバブル崩壊を経験しており、成熟期に入っています。 「安全な資産」と言う観点からは、建築や販売における法律や管理面での規制が整備され、 消費者にとっては安心して買える環境になっているといえます。 1981年に「建築基準法」が大幅改正され新耐震基準ができ、2000年に「住宅品確法」で 売主の瑕疵担保責任が厳格化され、住宅性能表示制度など、住宅は性能時代に入りました。 同年に「マンション管理適正化法」で、管理会社の法定登録やマンション管理士が設置され、 2005年には「マンション管理標準指針」により長期修繕計画が推進されました。 その後、賃貸における「紛争防止条例」や販売における「住宅瑕疵担保履行法」等により買主や投資家の保護はさらに強化されています。    

これからの賃貸市場では、通常の賃貸だけでなく、 1年未満の定期借家（マンスリー等）や民泊も進み、更に訪日外国人も増えている事で貸す相手も幅が広がりつつあります。  

②世界から注目される日本の不動産

日本政府も、不動産の中古市場の拡大と整備にも力を入れ始めました。更には外国人が日本に注目し始め、インバウンドによる不動産販売も進んでいます。   東京都が発表している世帯数の長期予測では、総世帯人口は2020年にピークに達しますが、単身世帯はその後も増加し続ける見通しです。 人口の伸びは期待できないが、世帯数は、核家族化により、増えている印象です。  

【これからの時代に向けた3つのトレンド】

①二極化（人口の変化やニーズの変化　エリアによって複雑に変化）

②デジタル化（インターネット時代への対応、極端なパラダイムシフトが起こる）

③国際化（外国人に貸せるか？売れるか？）

大きな買い物の為、選ぶ前にきちんとした「指標」を持つことが大切です。   しっかりと相談できる営業マンを探せるかがカギになります。

ＲＥＡＬ　ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町１丁目16番10号　メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
E-mail：info@realinfobank.com
【当社ＨＰ】
https://www.realinfobank.com/