住宅ローンは金利の高低だけで決めると損！返済期間で総負担額が大きく変わる【融資手数料型のデメリット】

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多くは住宅ローンを組んでの購入となります。現金での購入の方は少数派です。 その住宅ローンの選び方として金利の高低だけで、判断する人が非常に多いと感じています。返済期間にも着目すると、より初期費用を含めたコスト削減の方法が見えてきます。

返済期間を短くするメリットとは

営業マンに住宅ローンの見積もりを依頼すると、必ず最初は、「35年返済」のプランで提案されます。最近では、買主が20代であれば、50年ローンを提案する営業マンが多くなりました。なぜなら、月々の返済を一番低くおさえることができるのが35年・50年だからです。つまり売りやすいからです。

同じ金額を借りても期間が長いほど1回あたりの返済額は少なくできるので、最長の35年返済にすれば毎月返済額は最少になり、営業的に買いやすさをアピールできます。低金利の今は、100万円を35年で借りると、1％の場合、2822円だけ増えるだけです。例えば、予算が3000万円くらいのイメージで探していたとして、気に入った物件が3,500万円で500万円オーバーだとしても1万4110円だけ毎月頑張れば、手に届いてしまうので、買ってしまうかもしれません。数千万円もの借り入れも「家賃並み」というより「家賃以下」で手に入るお手頃感を感じるプランになるので、「35年・50年返済」で営業することが一般的です。

少し余談ですが、最近、収益のワンルームの営業とかは、45年ローンで提案しているケースが一般的です。逆に言うと、45年ローンにしないとキャッシュフロー的に厳しいような物件に手を出すことが危険だと感じます。近年のマンションバブルの影響で、物件が高くなりすぎているので、45年もひっぱらないと、家賃収入と支払いがトントンにならない状況というのは、かなり無理やりという感じが否めません。新築で購入したとしても45年後のことを考えるとかなり厳しいのではないでしょうか。修繕コストや空き家リスクを考えると、かなりリスクがありそうです。

つまり、返済期間を延ばすことによって支払いを減らすことができます。同時に、ローンの金利負担が増えるという点が重要な点です。

返済期間によって生じるローンの金利負担の差は、かなり大きくバカになりません。ちょっとの工夫で数十万～数百万円もの差が付いてしまいます。

期間を短縮できる年収があるのに35年・50年の提案されたプランでそのまま契約してすすめてしまうのは、本当にもったいと思います。返済比率に余裕があるのであれば、選択肢は広がります。

返済期間は1年刻みで借り入れ可能

実は、返済期間は、1年刻みで借り入れはできます。1年だけだとしれていると思われるかもしれませんので5年で考えると、下記になります。

同じ額を借りるにしても利息負担を節約できれば、貯蓄を増やし、結果的に老後資金を蓄えられることになります。同じ金額を同じ金利で借り入れていながら少しの工夫で大きく金額が変わっていきます。

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融資事務手数料型は、繰り上げ返済して初期費用はもどらない

最初から、可能な限り期間を短くしておくのも手ですが、保証料型で住宅ローンを組んでいる場合、短くなった分、保証料が戻ってきます。

しかし、融資事務手数料型の場合、戻ってきません。

最初に払うお金は、ほぼ同じくらいですが、ローンの組み方によって戻ってくるケースと戻らないケースがあります。融資事務手数料型は、戻らない分、金利が安く設定されています。戻る分、保証料型は、融資事務手数料型より高めに設定されています。

※払い戻しの利率のことを考えると繰り上げ返済より最初から期間を短くしている方が、コストの圧縮効果は高いです。

保証料型は100万円あたり2万円くらいの金額（35年の場合）を初期費用として支払いますが、融資事務手数料型は、融資額×2.2％のように決まった金額を払います。しかし、保証料型の場合、期間が短いと保証料が安くなるという点を忘れてはいけません。そのあたりも踏まえた上で、住宅ローンを検討すれば、住宅ローンにかかるコストを数百万円単位で落とせるかもしれません。

低金利のうちは繰り上げ返済せず運用した方がメリットがある！

理論や過去の市場データに基づくと、「低金利のうちは繰り上げ返済をせず運用に回す」方が、最終的な資産を増やせる可能性（期待値）が高いとされています。

ただし、これは「全員にとって絶対に正しい正解」ではなく、リスクや個人の価値観によって向き不向きがあります。

なぜ低金利下の運用が有利とされるのか？

最大の理由は、「住宅ローンの金利」よりも「投資の期待利回り」の方が高いからです。

1. 金利と利回りの差（イールドギャップ）

• 住宅ローン金利：1.0％程度（超低金利）
• 世界株・米国株インデックス等の期待利回り：年3％〜7％程度（長期運用の場合）

仮に1％の金利で100万円を借りている状態で、その100万円を年5％で運用できた場合、差額の年4％分（約4万円）のプラスが手元に残ることになります。

2. レバレッジ（他人の資金で運用する）効果

住宅ローンは、個人が一生で利用できる中で最も金利が低く、かつ長期・大型で借りられるローンです。低金利で資金を借り入れ、手元の現金を利回りの高い市場に長く置いておく（複利効果を得る）ことで、長期的に資産形成のスピードを加速させることができます。

3. インフレへの強さ

物価が上がるインフレ局面では、現金の価値や借金の価値（実質的な負担）は下がります。一方で、株や不動産などの投資商品はインフレに強い性質があるため、低金利の借金を抱えたまま資産を運用しておく方がインフレヘッジになります。

「繰り上げ返済優先」が適しているケース

理論上の期待値は運用が勝りますが、以下のような場合はあえて繰り上げ返済を選ぶのが合理的です。

• リスク許容度が低い（元本割れに耐えられない）
  • 運用は必ず右肩上がりになるわけではなく、短期的・中期的には20％〜30％暴落することもあります。「資産が減るストレスで夜も眠れない」という場合は、確実に節約効果が得られる繰り上げ返済の方が精神衛生上勝ります。
• 住宅ローン控除が終了している＆定年退職が近い
  • 老後に向けて毎月の固定費（住居費）を完全に無くしたい場合、定年までに完済させる目的での繰り上げ返済は非常に有効なリスク管理になります。

現実的でバランスの良い選択肢

「100％運用」か「100％繰り上げ返済」かの二者択一にする必要はありません。

1. 生活防衛資金（半年〜1年分の生活費）を現金で確保する
2. 毎月の余剰資金でつみたてNISAなどを継続する（長期運用）
3. 住宅ローン控除の期間が終わった段階や、金利上昇の気配が見えた段階で、一部を繰り上げ返済に回す

このように「基本は運用しつつ、状況に応じて繰り上げ返済の準備もしておく」というハイブリッドなアプローチが、多くの家庭にとって最もバランスの良い選択となります。

すべての人が運用の方がいいとは限らない

結論から言うと、住宅ローンの金利が1％のときに繰り上げ返済をすることは、「確実に利回り1％（非課税）で運用した」のと同等の経済的効果が得られます。

なぜ「1％で運用するのと同じ」と言えるのか？

金融商品で運用する場合と繰り上げ返済をする場合で、お金の動きを比較すると仕組みがわかりやすくなります。

1. 金融商品で運用する場合（利回り1％）
   • 100万円を投資して1年後に1万円（1％）の利益を得る。
2. 住宅ローンを繰り上げ返済する場合（金利1％）
   • 元金を100万円繰り上げ返済することで、本来払うはずだった1年分約1万円（1％）の利息支払いを免れる（節約できる）。

「手元にお金を1万円増やすこと」と「将来払うはずの支出を1万円減らすこと」は、手元に残る資産の合計額で見れば全く同じです。

繰り上げ返済が資産運用より優れている3つのポイント

運用が苦手な方やリスクを取りたくない方にとって、繰り上げ返済には金融商品への投資にはない大きなメリットがあります。

• 元本割れのリスクが完全ゼロ
  • NISAなどの投資信託や株式は、年利1％以上を狙える可能性がある一方で、相場変動により元本割れ（損）をするリスクがあります。繰り上げ返済は減らす利息が確定しているため、確実な効果が得られます。
• 利益に税金がかからない（実質非課税）
  • 通常の投資で得た利益には約20％の税金がかかります（銀行預金の利息も同様）。しかし、繰り上げ返済による利息節約効果は「利益」ではなく「支出の削減」なので、税金が一切ひかれません。
• 心理的な安心感
  • 毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」を選べば毎月の固定費が下がり、期間を短縮する「期間短縮型」を選べば将来の借金負担が早く終わるという、精神的な余裕が生まれます。

注意しておくべきポイント

繰り上げ返済には以下のような注意点・リスクも存在します。

1. 手元の現金（流動性）が減る
   • 一度繰り上げ返済に使用したお金は、急な病気やトラブルで現金が必要になっても戻せません。生活防衛資金（数か月〜1年分の生活費）は必ず手元に残しておく必要があります。
2. 住宅ローン控除（減税）との兼ね合い
   • 住宅ローン控除を受けている期間中の場合、繰り上げ返済によって年末のローン残高が減ると、受け取れる控除額（税金の還付額）が減ってしまうことがあります。控除期間終了後に繰り上げ返済を行う方が得になる場合もあるため、事前に試算が必要です。
3. 団体信用生命保険（団信）の保障額が減る
   • 住宅ローンには、万が一の際にローン残高がゼロになる団信がついています。繰り上げ返済で残高を減らすことは、団信の保障金額を減らすことと同じ意味を持ちます。

投資の苦手な方の場合のまとめ

「投資のリスクを取りたくない」「運用の手間や値下がりのストレスを避けたい」という方にとって、金利1％の住宅ローンを繰り上げ返済することは、「無リスク・非課税で1％の確定利回りを得る」非常に手堅く賢い選択肢と言えます。

手元の手厚い運転資金（生活予備費）を残したうえで余剰資金で行うのであれば、非常に合理的な方法です。

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