ケイアイスター不動産はどんな会社？飯田グループとどう違う？値段交渉はしやすいのか？

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ケイアイスター不動産はどんな会社

ケイアイスター不動産（証券コード：3465）は、埼玉県本庄市と東京都に本社を置く東証プライム上場の総合不動産企業です。「すべての人に持ち家を」をミッションに掲げ、主力である戸建分譲住宅事業を中心に成長を続けています。

主な特徴やビジネスモデルの概要は以下の通りです。

事業の強み・特徴

• コンパクト分譲住宅：1区画〜数区画といった小規模な分譲地に、高品質かつデザイン性の高い住宅をリーズナブルな価格帯で提供する独自の戦略を展開しています。
• テクノロジー（DX）の活用：土地の仕入れから建築、販売に至るまでの工程に「KEIAIプラットフォーム」やアプリデータを導入し、情報管理の高速化とコスト抑制を実現しています。
• 社内一貫体制：用地取得・開発から設計、施工、販売、アフターサービス、リフォームまでを自社グループで完結させ、品質管理とコスト削減を徹底しています。さらに、大工・基礎・内装など各工程のプロを育成するためにクラフトマン研修施設を立ち上げ、一邸一邸丁寧につくり上げ、安心・安全な住まいをお届けしています。

事業展開

• 一戸建て（分譲・注文）：独自のデザインブランドや、規格型平屋住宅「IKI（イキ）」などを展開しています。 マイナビ
• 事業の多角化：中古住宅再生（買取再販）、投資用デザイナーズアパートの開発、フランチャイズ（FC）事業、海外事業（米国など）へも事業領域を拡大しています。

一次取得者（初めて家を買う層）をターゲットに、コストパフォーマンスとデザイン性を両立させた住まいづくりを得意とするホームビルダーです。ビジネスモデルは、飯田グループとかなり似ており、直売していないためスーモやホームズでは分譲会社の名前がでてくることはありません。スーモやホームズやアットホームでは、仲介会社が窓口になっているため、この物件がケイアイスター不動産の物件かどうかは仲介会社に確認すればわかりますが、飯田グループにしても外観等に特徴があるため、慣れてくると写真を見ただけで判別できるようになります。建物完成頃、レインズ登録され複数の仲介会社が広告を掲載しています。

飯田グループとどう違うのか？ビジネスモデルは同じ？

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ケイアイスター不動産と飯田グループホールディングス（以下、飯田グループ）は、どちらも「低価格帯の建売分譲住宅（戸建て）」を得意とする大手ビルダーですが、商品デザイン、分譲規模、IT活用、会社の成り立ち（組織構造）において大きな違いがあります。

主な違いをいくつかの視点から比較します。

1. 商品コンセプト・デザイン性

ケイアイスター不動産は、飯田グループと比較するとデザイン性にこだわったパワービルダーであることが特徴です。リビングにおいてもセンターオープンのサッシを使っている現場もあったりして、開放感・デザイン性があります。キッチンにおいても、最近飯田グループではコスト削減からブーツ型のレンジフードが増えていますが、ケイアイスター不動産では、フラットでスタイリッシュなレンジフードを使っています。デザイン性という視点からみると、飯田グループでは東栄住宅のこだわり方と似ているところがあります。

• 飯田グループ
  • 「標準化・コストパフォーマンス重視」
  • 仕様や間取り、資材の規格化を徹底的に進めることで、コストパフォーマンス（安さ）を追求しています。
  • 外観や内装はシンプルかつ質実剛健で、全国どこでも均一な品質の住宅を提供するスタイルです。耐震等級３・ZEH水準断熱・設計及び建設住宅性能評価書を標準仕様としています。東栄住宅は、昔から長期優良住宅を標準仕様としており、一建設・飯田産業・アイディホーム・タクトホームは、長期優良住宅の現場が増えています。
• ケイアイスター不動産
  • 「デザイン性・個別化重視」
  • 「クラフトマンシップ」を掲げ、リーズナブルでありながらデザイン性の高い外観・内装を強みにしています。断熱はZEH水準が標準となっています。
  • 土地の形状や周辺環境に合わせて1棟ごとにデザインを変えるなど、建売住宅でありながら「注文住宅のような特別感」を演出しています（平屋ブランド「IKI」なども展開）。

2. 土地仕入れ・開発規模

飯田グループと同じビジネスモデルで事業展開をしています。土地仕入れ・企画に特化して、販売は仲介会社に丸投げするスタイルです。最近は多くのパワービルダーがコスト削減の視点からこのスタイルで営業しています。そのため、ケイアイスター不動産の新築戸建てを購入するときは、仲介会社から購入する形になります。土地仕入れにおいては、飯田グループの一建設やアーネストワンといったコスト競争力のあるビルダーと比較して、そこまでコスト競争力が強くないため、飯田グループの中でもコスト競争力が弱い飯田産業・東栄住宅・アイディホームと似たスタイルで仕入れをしているため、レインズに売主として登録されるのが建物完成頃になることが多くなっています。つまり、土地仕入れすぐのタイミングでは、特定の仲介会社がレインズ登録したりすることが多い傾向があります。一方、飯田グループの中でもコスト競争力の強い一建設やアーネストワンは、土地仕入れ決済が終われば、すぐに売主としてレインズ登録されている現場が多いです。コスト競争力が強いと仲介会社に恩を売ったり、忖度する必要がないためです。

• 飯田グループ
  • 「広範かつ大規模開発から小規模まで網羅」
  • 日本全国で圧倒的な仕入れ力を持っており、大規模な分譲地から狭小地まで幅広く開発・供給しています。
• ケイアイスター不動産
  • 「コンパクト分譲（数区画単位）に強み」
  • 大手が手を出さない（あるいは効率が悪い）1〜数区画程度の小規模な土地（コンパクト分譲）を素早く仕入れ、効率的に商品化するモデルを得意としています。

3. テクノロジー・DXの取り組み

• 飯田グループ
  • 「スケールメリットと物流・生産効率の極致」
  • 全国展開の圧倒的な規模の膨大な資材を一括仕入れ・自社工場加工（プレカット等）することで、他社が真似できない原価低減を図っています。
• ケイアイスター不動産
  • 「IT・DXを基盤とした高速回転モデル」
  • 自社開発の不動産プラットフォーム（KEIAIプラットフォーム）を活用し、用地仕入れから販売・施工管理までのデータ共有や意思決定を高速化。在庫回転率を高める「テック×不動産」のスタイルを強力に推進しています。

4. 企業規模とグループ構造

• 飯田グループ
  • 「圧倒的業界トップの持株会社」
  • 飯田産業、一建設、東栄住宅、タクトホーム、アーネストワン、アイディホームの主要6社が統合してできた最大手グループ。年間供給戸数は4万棟を超え、日本国内の戸建分譲市場で約3割近いシェアを誇る巨大プレイヤーです。
• ケイアイスター不動産
  • 「急成長中の単体〜グループ独立系」
  • 埼玉県本庄市発祥の企業で、首都圏を中心に全国・FC・海外へエリアを急速拡大している成長企業です。年間供給戸数は約1万棟規模ですが、独自のポジショニングで高い利益率や成長スピードを維持しています。

まとめ

• 飯田グループ：徹底した標準化と圧倒的なスケールメリットにより、「とにかく安く、安心できる品質の家を全国に届ける」巨大インフラ企業。
• ケイアイスター不動産：DX活用とデザイン性を強みとし、「お手頃価格でも、おしゃれで個性の光るコンパクト住宅をつくる」成長志向のテック対応型ビルダー。

「とにかく価格重視でシンプルな家でいいので耐震等級３を選びたい」場合は飯田グループ、「建売でもデザイン性やおしゃれさにこだわりたい」場合はケイアイスター不動産、というようにターゲット層のニーズにおいて明確な違いが見られます。

ケイアイスター不動産のスペックは

ケイアイスター不動産（建売分譲住宅・一戸建て）の技術スペック、構造、住宅性能、アフター保証の概要は以下の通りです。 網戸がオプションになっている点については飯田グループと同じです。一般的にすべての新築建売で共通しているのが、 アンテナやカーテンレールはオプションになっています。

1. 住宅性能評価（標準仕様レベル）は？

飯田グループでは、すべての物件が住宅性能評価書を取得していますが、ケイアイスター不動産グループでは住宅性能評価書は取得しておりません。

• 耐震等級：等級3（最高） ではありません。
• 省エネ性能：ZEH水準（断熱等性能等級5 / 一次エネルギー消費量等級6 相当）
  • 近年の物件ではZEH水準の断熱・省エネ性能を標準化。高気密・高断熱仕様により光熱費の抑制にも寄与します。

2. 工法・構造スペック

剛床工法

面一体構造で耐震性をアップ。梁に直接24mm厚の構造用合板を張り、床を一体構造とし水平面(床面)のねじれを防ぎます。従来の根太と火打ちを用いた工法より、数倍のねじれ強度を発揮します。

高強度集成材

断面寸法の小さい木材を接着剤で再構成して作られているため、反りやねじれが極めて少なく、また無垢材に比べ約1.5倍の強度があります。

接合金物

■ホールダウン金物
基礎と柱を強固に連結して建物の強度を高めます。地震が発生した時などには柱の引き抜き防止の効果もあります。
■羽子板金物
柱と横材の連結に使用します。地震や台風時などに梁などが外れてしまうことを防ぐ重要な金物です。

グラスウール断熱材

壁・天井に厚さ100mmのグラスウール断熱材を採用。グラスウールは、不燃材料のガラスを主原料としており、ガラス繊維の間に大量の静止空気を含んでいるため高い断熱性能を発揮します。また、他の素材に比べて、延焼防止・有毒なガスの発生を抑えてくれます。耐久性にも優れており、経年劣化がなく長時間性能を維持します。

Low-E複層ガラス

次世代エネルギー基準に適合して様々な環境に対応する複層ガラスの中でも、遮熱と断熱の機能を発揮する「Low-E複層ガラス」を採用。特殊金属膜効果で、夏は日差しや紫外線をカットし、冬は外からの冷気をシャットアウト。また室内の熱を逃がしにくいので冷暖房費を節約して快適な室内環境にします。

ロング基礎パッキン

基礎パッキンを使用することで基礎の全周が換気口に早変わり。コーナー部分もしっかり換気ができ床下をカラリと保つことがきます。基礎と土台間に敷きこむことで、土台と基礎が直接触れるのを防ぎ、コンクリートから木部への水分移動もシャットアウトする効果があります。

外壁通気工法

柱などの躯体と外壁材との間に空気が流れる通気層をつくり、壁内結露を防ぎます。透湿防水シートで家全体を包み躯体への水の侵入を防ぎます。

• 工法：木造軸組工法（＋構造用合板パネル）
  • 伝統的な木造軸組工法をベースに、外壁面へ構造用合板などのパネルを施工することで、地震や風などの「面で受ける外力」に対する強度を高めた剛床・面構造を採用しています。
• 基礎：ベタ基礎仕様
  • 建物下の地面全体に鉄筋コンクリートを流し込む「ベタ基礎」を標準化。建物の荷重を面で支えて不同沈下を防ぐとともに、地面からの湿気やシロアリの侵入を遮断します。 床面と立ち上がり部分が一体となる強固なベタ基礎工法。幅は150mm、高さは400mm。鉄筋はあらかじめ工場でつくることで現場加工による精度のバラツキもなくしています。
• プレカット材・金物工法
  • 工場で高精度にカットされた木材を使用し、接合部には専用の耐震金物を使用することで、職人の技能に左右されない均一な施工品質を確保しています。 プレカット材とは、CADシステムで構造計算して設計されたデータを基にコンピュータ制御で加工された構造材です。建築現場で木材を加工する方法に比べて、職人等の技量や気象条件等の不安定要素に左右されることがなく、均一な部材を安定して調達できます。精度・強度の高い、高品質なプレカット材を使用しているからこそ地震に強く安全な家になります。

3. 保証・アフターサポート

長期保証（最長30年）

保証期間:10年（最長30年）
建物構造躯体と雨水侵入を防止する部分に関しての保証です。分譲会社規定の有料メンテナンス工事等の条件を満たすことで、最長30年、保証を延長することができます。

短期保証

短期保証
保証期間：2年
構造躯体以外に対しての保証です。住宅設備機器に関してはメーカー保証期間に準じます。

シロアリ保証

シロアリ保証（期間：5年間）は、シロアリの食害被害に対しての保証です。

地盤保証

地盤保証：最大20年間保証
建物が不同沈下しないよう、建物が建っている部分の地盤の品質を保証します。

短期保証点検

お引渡しから2年時（24か月目）に、当社第三者機関による目視での住宅点検を行います。

長期保証点検

シロアリ点検

シロアリ被害保証の5年契約の満期に伴い、5年目ごとに点検をおこない、シロアリ被害がないかを確認します。また、その際に当社が指定するシロアリ被害防止の施工を行っていただくことで、以後5年間のシロアリ被害保証が継続となります。

バルコニー点検

バルコニーの漏水は、雨漏りの原因や部材の腐敗につながります。その防止策として、排水や防水の性能に問題がないか、点検を行います。その際に分譲会社が指定する有償メンテナンスを行っていただくことで、長期保証が10年延長になります。

外壁点検・屋根点検

外壁や屋根も時間が経てば、劣化し始め、雨漏り等の不具合が生じます。そのようなトラブルを事前に防ぐために、10年、20年、25年目に点検を行います。その際に分譲会社が指定する有償メンテナンスを行っていただくことで、長期保証が10年延長することが可能です。

• 長期保証：最長30年
  • 構造耐力上主要な部分（基礎・柱・屋根等）および雨水侵入防止部分について、初期保証10年を付与。
  • 10年ごとの点検および指定の有償メンテナンス工事を実施することで、最長30年まで延長が可能です。
• 防蟻（シロアリ）保証：5年間（5年ごとの再施工で延長可能）
• 地盤保証：最長20年間
• 短期保証：2年間（内装・設備・各種開口部等）
• 無料定期点検
  • お引渡し後、2年目・5年目・10年目などの定期点検を実施。
• 24時間365日対応コールセンター
  • 水回りトラブルや鍵の紛失など、緊急時の一次対応窓口を開設。

ケイアイスター不動産スペック総括

建売住宅（ローコスト・ミドルコスト帯）としては「ZEH水準（省エネ等級5以上）」が標準化されている点が大きな特徴であり、近年の建売市場の中では高い基準を満たしています。

子会社のケイアイプラニングとどう違う

親会社の「ケイアイスター不動産」と子会社である「ケイアイプランニング」の最大の違いは、「役割（全国統括・基盤開発 vs 西日本エリア特化の販売・開発）」にあります。関西エリアでは、ケイアイスター不動産とケイアイプラニングのいずれの物件もあり、共存しています。大阪への進出は、ケイアイプラニングが先に進出して、少し遅れてケイアイスター不動産が進出してきました。そのため、供給数自体は、ケイアイプラニングの物件の方が多くあります。

両社の主な違いを比較します。

1. エリア（展開地域）の違い

• ケイアイスター不動産（親会社）
  • 東証プライム上場の本社・グループ統括会社。
  • 創業地である関東圏（埼玉・栃木・群馬・千葉・東京など）を中心に、グループ全体のプラットフォーム構築や全国・海外事業を統括しています。
• ケイアイプランニング（子会社）
  • 名古屋（愛知）に本社を置くグループ企業。
  • 主に東海・近畿・関西エリア（愛知・岐阜・三重・大阪・兵庫など）の西日本市場を開拓・攻勢するために分社化・設立された地域密着型の会社です。

2. 会社規模と機能（役割）の違い

項目	ケイアイスター不動産（親会社）	ケイアイプランニング（子会社）
主な機能	グループ経営戦略・商品開発・DXプラットフォーム管理・関東圏などの事業	西日本エリアにおける土地仕入れ・住宅企画・分譲販売
本社所在地	埼玉県本庄市 / 東京都千代田区	愛知県名古屋市中村区
設立の経緯	1990年創業	2017年に東海1号店を出店後、2018年に分社化独立

3. 家づくりや品質のスペック面

購入者視点（住宅のスペック・保証など）での違いはほぼありません。

• 商品・技術：親会社の「KEIAI」ブランドと同じ設計基準、ZEH水準、施工ノウハウ（仕入れ・製造ライン）をそのまま共有・採用しています。
• アフター保証：ケイアイプランニングで購入した住宅であっても、グループ共通の最長30年保証や24時間カスタマーサポート機能が適用されます。

まとめ

• ケイアイスター不動産：グループ全体を束ね、商品開発やITインフラ、東日本やグローバル展開を担う「本部・基盤」。
• ケイアイプランニング：そのノウハウを持って「東海・関西エリアの土地を仕入れ、現地のお客様に住宅を届ける」ために特化した「西日本営業エリアの実行部隊」。

東海や関西で「KEIAI」の建売住宅を検討・購入する場合、契約相手や担当会社がこの「ケイアイプランニング」になるケースが多くなっています。

ケイアイスター不動産の業績は

ケイアイスター不動産（東証プライム：3465）の業績は、主力である戸建分譲住宅事業の好調や仕入れの効率化（DX活用）、エリア拡大により売上高・利益ともに拡大傾向にあります。

直近の連結業績および主要指標の概要は以下の通りです。

直近の連結業績推移

決算期	売上高	営業利益	経常利益	親会社株主に帰属する当期純利益
2024年3月期	2,831億円	172億円	151億円	88億円
2025年3月期	3,426億円	172億円	151億円	89億円
2026年3月期	3,939億円	270億円	250億円	154億円

業績の特徴とポイント

• 売上規模の急成長 独自の「KEIAIプラットフォーム」を活用した高回転な用地仕入れ・販売スタイルと、東海・関西エリアをはじめとする全国展開が寄与し、売上高は3,000億円超規模へ成長しています。
• 分譲住宅事業が収益の中心 売上構成の98%近くを「分譲住宅事業」が占めており、一次取得者層（初めて家を買う層）に向けたコンパクト分譲住宅の販売が業績を力強く牽引しています。 The社史
• 売上総利益率の改善 建築資材高騰やインフレの局面においても、DXによる工程管理の効率化や需要に応じた価格調整により、利益率を高水準で維持しています。

財務面・経営指標

• 自己資本比率：約20.6%（不動産・戸建開発業特有の用地仕入れに伴う有利子負債を一定程度保有する構造です）。
• 配当方針：業績拡大にともない、株主還元（配当増額等）にも積極的な姿勢を示しています。

資材高騰や金利動向といった外部環境の変化を受けつつも、DX活用と多エリア・多店舗展開により高い成長性と収益性を両立している成長企業です。

ケイアイスター不動産の値段交渉はシビアなのか？

ケイアイスター不動産の値引き交渉は、タイミングと物件の状態によって評価が分かれますが、「システム（ルール）に基づいて機械的に処理されるため、人情や力任せの交渉はシビア（難易度が高い）」なタイミングがあります。

同社の価格決定・値下げシステムの特徴と、交渉時のポイントは以下の通りです。

価格交渉の現実と特徴

• 個人営業マンの裁量はほぼゼロ 価格改定は担当営業の判断ではなく、社内の「KEIAIプラットフォーム」等のデータとルールに基づいてシステマチックに行われます。そのため「あと少し安くしてくれたら今すぐ買います」といった個人的なお願いは通りにくい傾向があるものの、タイミング次第で大幅な値段交渉ができた経験があります。
• 値下げは「改定タイミング」待ちが基本 社内の売上回転率（DX管理）を重視しているため、未完成の段階や売り出直後の物件で大幅な個別値引きを引き出すのは非常に困難です。
• 下がる時は1回あたりの額が大きい（最大200万円単位） 飯田グループの一部の会社（100万円刻みなど）と比べ、ケイアイスター不動産は売れ残り期間や市場反応に応じて1回の価格改定で100万円〜200万円単位でバッサリ下げるケースが散見されます。スピード感は、飯田グループの中でもアーネストワンや一建設の値段改定のスピード感に近いですが、兵庫・大阪エリアでは200万円単位でバッサリ下げる現場が目立ちます。飯田グループであれば、飯田産業が200万円単位で下げる現場が目立ちますが、飯田産業より短い間隔で下げる傾向が特徴です。

交渉が通りやすい（狙い目の）タイミング

1. 建物完成から「3ヶ月以上」経過した物件 完成から3ヶ月を超えると社内ルール上「完成在庫」として評価され、在庫回転率を高めるために段階的な値下げや大幅な価格改定の承認が下りやすくなります。
2. 決算期（3月）直前のタイミング 引き渡し（決済）を3月末までに完了できるスケジュール（2月中旬頃まで）であれば、社内の目標達成に向けてまとまった値引きや条件交渉に応じてもらえる可能性が高まります。
3. 最終1棟（または小規模分譲の最後の区画） 1〜数区画のコンパクト分譲を得意とするため、現場を早く完売させて次のプロジェクトに資金を回したいタイミングでは交渉の余地が生まれます。

成功させるための具体的なアプローチ

• 「買付証明書（購入申込書）」に希望金額を書いて提出する 口頭で「安くなりますか？」と聞いても断られます。「この金額（例：80万円端数引き・100万円引き）にしてくれたら、住宅ローンの事前審査を通した上で今すぐ契約します」という具体的な意思を書類で提示した時のみ、本部に価格交渉が上がります。ケイアイスター不動産の特徴は、先に事前審査を通した上で商談した方が確実に成功率が上がるということです。
• 価格改定の直後ではなく「少し時間が経ったタイミング」を狙う 値下げしたばかりのタイミングは様子見に入るため個別の値引きはシビアですが、改定から2〜3週間動きがない物件は個別の相談に乗ってもらいやすくなります。当社では、北摂・阪神間・京阪エリアにおいては、値段改定の履歴をホームページ内で管理しております。

ケイアイスター不動産も飯田グループと同じビジネスモデルなので仲介手数料無料業者から購入するとお得に購入できる

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年々パワービルダーのシェア率が上がり、中小零細業者の分譲が少なくなっています。パワービルダーの仕組みや理由、注意点について解説します。

1. なぜ安くなるのか（仕組み）

ケイアイスター不動産も飯田グループと同様に、自社で直接個人へ販売する（直売する）のではなく、一般の不動産仲介会社に販売活動を任せる「売主」としてのポジションが中心です。

通常、仲介会社を通すと買主は「物件価格の3％＋6万円＋消費税」の仲介手数料（3,000万円の物件で約105万円）を請求されます。パワービルダーは、自社の物件をレインズに登録し、販売・営業を仲介会社にまかせて売っていきます。

しかし、「仲介手数料無料業者」を利用した場合：

• 売主（ケイアイスター不動産）から仲介会社への手数料（売主側手数料）が入るため、仲介会社は買主側からの手数料を「無料」にしてもビジネスが成り立ちます。
• そのため、買主は一般的な仲介会社を利用する場合と比べて100万円前後の諸費用をそのまま削減できます。

2. 直売（自社販売）と仲介手数料無料業者の比較

「直販（グループ内のKIハウジングセンター等）で直接買えばいいのでは？」と思われるかもしれませんが、直売と仲介無料業者には以下の違いがあります。

• 直販窓口：自社直売であっても「グループ内の販売会社」を挟む仕組みになっているケースが多く、その場合は一般的な仲介手数料がかかることがあります。
• 仲介手数料無料業者：SUUMOやHOME’Sで見つけたケイアイスター不動産の物件の「URLやスクリーンショット」を無料業者に持ち込むだけで、同じ物件を諸費用を抑えて購入可能です。

3. 利用する際の注意点

お得になる一方で、仲介手数料無料業者を利用する場合は以下の点に留意が必要です。

• サービス内容の確認 「仲介手数料は無料だが、代わりに『ローン代行手数料』や『事務手数料』として10万〜20万円程度を請求する」という業者も一部存在します。「契約時のトータルの諸費用見積もり」で追加費用がないか必ず確認してください。
• 価格交渉への協力度 無料業者は薄利多売で運営しているため、店舗によっては「面倒な価格交渉を嫌がる」ケースもあります。「物件の値引き交渉も積極的に行ってくれる無料業者かどうか」を事前に見極めることが大切です。
• 対応エリアの制限 購入希望物件のエリアに対応しているか確認する必要があります。

ケイアイスター不動産の建売を検討する場合は、気に入った物件を見つけた段階で「仲介手数料無料業者で取り扱いが可能か」を見積もり確認するのが、最も諸費用を抑えられる買い方です。

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