新築一戸建て建売住宅はなぜ安い？大手建売住宅のコスト削減方法は？どうやって作るの？
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建売住宅どうやって家作る
一般的には、大手ハウスメーカーも大手の建売会社でもそうですが、大工等全て自社でかかえて建築しているわけではありません。自社で全部抱えてしまうとコストに跳ね返ってしまいます。大手の建売会社では、直接社員として雇っているのは現場監督だけです。
少人数で、経営している不動産会社は、現場監督は雇っていません。現場監督がいる工務店に悪い言い方をすると丸投げしています。その工務店も、大工等を全部、雇っているわけでなく現場監督がいるだけの場合もあれば、設計も内製化している場合もありますし様々なケースがあります。
その現場監督が仕入れのタイミングがわかれば、仮設水道の段取り等を行っていきます。仮説水道等の段取りができれば、基礎の施工の段取りを行っていきます。そして、まず各設備メーカー、大工工事職人に発注をかけ、建物が完成に近づいてくると電気工事職人、クロス職人、外構工事業者等に発注をかけていき、様々な職人が出入りして家を作り上げていきます。
設計も外注している会社と社員として雇っている会社とがありますが比較的外注しているところは多いような気がします。外注を受けた建築士は、建築確認申請を行っていきますが、大手建売の場合、工期はコストと考え少しでも工期を短縮できるように、土地の決済が終わるまでに建築確認を済ませており、決済と同時に着工できる体制になっています。
大手ハウスメーカーも大手の建売会社でもそうですが、大工等全て自社でかかえて建築しているわけではありません。自社で大工等すべて抱えてしまうとコスト削減できません。だから、大手の建売会社では、直接社員として雇っているのは現場監督だけです。
大手建売のコスト削減できている理由
大手建売がコスト削減できているのは、大量発注と経営管理の徹底ですが、小さいところを一つ一つ積み上げていってコストを削減して、コストパフォ－マンスのいい家を作っています。同じ建売住宅でも丸投げしているとコストはなかなか落ちません。
現場ごとに、現場監督が、外壁資材のメーカー、フローリングや建具のメーカー、サッシのメーカーと見積もりをとり交渉していきます。そういったことを決めていくのは現場監督です。
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例えば、サッシであれば、現場ごとにリクシルとYKKの見積もりをとり、条件がいい方に発注をかけていきます。こうした小さいことの積み重ねで、コストを削減していきます。
現場へ出向き、工程管理や職人への細かい指示を行うのが現場監督で、現場監督が段取りすることで、丸投げする会社と比較してかなりコスト削減ができます。
キッチンや浴室や洗面台やトイレとかはある程度、分譲会社がまとめて仕入れをして、コストダウンにつなげています。設備関係については、最初からメーカーと年間何件分譲するからいくらで仕入れさせてくれという取り決めをしています。設備関係についてはスケールメリットのある分譲会社の方が有利になり当然安く仕入れることができます。
設備関係のキッチン、浴室、洗面、トイレ等以外のフローリングやサッシや外壁とかは大手の建売の場合ですと、現場ごとに各メーカーに見積もりを取って交渉して、現場ごとに資材メーカーを変えることで、コストダウンに成功しています。
やはりポイントは、現場監督だけ内製化して、スケールメリットでコストダウンすると、丸投げして年間棟数が少ない会社とでは、同じものをつくったとしても建築コストが300万円以上の差はついてきます。その分土地の仕入れ能力が高くなることを意味するので、どんどん分譲地が増えていっている理由です。
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大工の費用についても、年間の仕事が約束されているから、他社より安い金額で仕事を受けてくれます。だから、コンスタントに分譲しないと、大工もその会社から離れていきます。発注コストが高くても、仕事が少なければ、大工は離れていきます。スケールメリットを生かして事業をしているからこそコストダウンができているといえます。
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