住宅ローンの変動金利の仕組み、5年ルール、125％ルールとは？詳しく解説
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住宅ローンを変動金利で契約した後の心配といえば、金利が上がるのではないかという心配ではないでしょうか？変動金利なので、金利が変われば、当然支払いも変わります。金利が上がれば、支払いも上がるので毎月支払いが変わるの？と考える方もいらっしゃるかもしれません。実際には、多くの銀行の変動金利には、5年ルール、125％ルールというのが存在します。金利の見直しは半年に1度行われます。
しかし、住宅ローンには「5年ルール」がある場合、半年後金利の見直しがあり、急上昇したとしても支払いそのものは上がらない仕組みになっています。5年ルール、125％ルールについてメリットとデメリットを徹底解説していきます。
住宅ローン「変動金利」の5年ルールとは？
住宅ローンで変動金利を選んだ場合、半年に1度の金利見直しがあります。しかし、その際金利が上昇していたとしても、すぐに毎月の返済額が増えるわけではありません。なぜなら住宅ローンには、「5年ルール」というものがあり、金利が急上昇したとしても、5年間は返済額が変わらない仕組みになっています。
ただ、元金と利息の内訳が調整されているにすぎず、元金を減らし、利息を増やすことで、支払いを無理やり固定しているにすぎません。
また、金利上昇後、6年目からの返済額ですが、それまでの返済額から125％までしか上げることができないというルールもあります。あとで解説しますが、これが125％ルールです。10万円の支払いが５年続いたとすると、金利の急上昇があったとしてもしても６年目以降１２万５千円以上は上がらない仕組みになっています。
住宅ローン「変動金利」の5年ルールのメリット
5年ルールとは、住宅ローンの毎月の返済額は金利が急上昇したとしても5年に1度しか見直されないルールです。
変動金利で住宅ローンを借り入れた場合、毎月の返済額を計算する際に用いる金利が、半年に1度のタイミングで見直されます。変動金利に5年ルールが設けられている場合、金利が見直されても、5年間は返済額は見直されません。
住宅ローンの毎月の返済額に占める借入元本と利息の内訳が変わっているにすぎず、無理やり支払いを固定させていますが、毎月の支払いが変わらないという安心感があります。
ここでのポイントは、元金を減らし、利息を増やすことで、支払い額を固定させているということです。
住宅ローン「変動金利」の125%ルールとは
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125%ルールとは、見直し後の返済額が、前回の支払いの1.25倍以上には増えないというルールです。例えば、見直し前の返済額が月額10万円であった場合、見直し後の返済額は12万5,000円が上限となります。
ただ、元金と利息の内訳を調整して、125％以上上がらないように無理やり固定させているにすぎません。つまり、5年ルールと同じく、元金を少なくして、利息を増やして、支払いを固定させています。
一方で、見直し後の返済額については下限は設けられていません。
多くの銀行の変動金利には、5年ルールがあるため、金利が急上昇してもすぐには返済額が変わりません。また、6年目以降も返済額が125％までしか上がらない仕組みになっています。そのため、メリットとして、家計のやりくりが急にきつくなるという事態を避けることができます。
住宅ローン変動金利の5年ルールのデメリット
住宅ローンの5年ルールにもデメリットがあります。5年ルールや125％ルールで毎月の返済額が変わらなかったとしても、上昇した金利のために生じた調整しきれなかった未返済分は、住宅ローン契約の終盤までに返済を求められることになります。調整しきれなかった未返済分がまとめて請求がある可能性がある仕組みであることだけは、頭の片隅に置いておく必要があります。
このように仕組みの上で5年ルール、125％ルールにはデメリットがあることも忘れてはいけません。住宅ローン途中では、返済額の変更は一定レベルでおさえられますが、金利の動向には住宅ローンが終わるまで常に注意して意識する必要があります。
現在、基準金利（店頭金利）の2.475％が10年以上続いています。この基準金利から優遇金利が－２％だと0.475％となります。基準金利が同じ2.475％でも昔は優遇金利が0.5％の時代もありました。優遇金利が1.5％を超え始めたのが、平成２５年くらいの頃の話です。年々、金利競争で、優遇金利の拡大により実行金利が下がり続けてきました。 そして、現在は、優遇金利－2％の時代です。
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未払利息が発生する可能性
金利が急上昇したときに、5年ルールや125%ルールが適用されると、利息額が返済額を上回ることがあります。上回った利息額は、支払いを免除されるのではなく「未払利息」として、翌月以降の返済に繰り延べされます。
最終回の返済日に未払利息や返済元本が残っていた場合は、一括返済を求められるのが一般的です。
未払利息が出るような金利上昇が起きる金利というのは、過去の高い金利の時代以上の金利にならない限りはならないので、可能性としては低いと考えられます。
ただ将来の予測は難しいため、変動金利を借り入れる際は、未払利息が発生するリスクがあることを理解だけはしたうえで借りることが必要です。
しかし、実際には、未払い利息が、発生する可能性があるのは、３５年間上がり続け、バブル期の金利水準（７％～８％）よりはるか高い金利にならない限り、未払い利息は発生しません。
そのため、未払い利息が発生する可能性は低いですが、そもそもの支払い額10万円が５年ごとに1.25倍づつ上がり続けると３回目の支払い改定で20万円くらいの支払いになります。金利でいうとバブル期の金利７％くらいの金利です。125％ルールがあっても、125％上がると家計に大きな影響を及ぼします。
そのため、125％うんぬんというよりは、つまり未払い利息を危惧するより、支払い額の上昇リスクが許容されるかどうかを意識する方が大切です。５年後、10万円の支払いの1.25倍の支払いになる金利は2％ほどの金利です。優遇金利が－２％で通期で契約している場合、基準金利がざっくりと４％くらいになるときです。つまり、1994年～1995年くらいの時代の金利水準です。
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優遇金利の－2％は、１回でも支払いが滞ると、なくなるケースがあります。住宅ローンの契約書である金消契約の中で記載されています。回数は、金融機関によって違うと思いますが、うっかりで、優遇金利がなくなり2.475％になってしまうことに一番の注意が必要です。また、基準金利も金融機関によって違います。
変動金利の5年ルールがない銀行もある！
5年ルール、125％ルールを採用する金融機関が多い中、最近は5年ルールを採用しない金融機関も存在します。5年ルールがないため、見直し時期に金利が上昇していた場合はそのまま反映され、返済額がすぐに変更されます。金利が急激に上昇していたら返済額も大幅に上がる可能性もあります。
しかし、返済額を変更しない期間や上昇率の制限はないため、住宅ローン終盤で未返済分を支払うという事態が生じることはありません。ほとんどの金融機関の変動金利では5年ルールおよび125％ルールがあります。
5年ルール、125％ルール が採用されていない金融機関は限られており、代表的な金融機関ですと、新生銀行やソニー銀行です。
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そもそも固定期間選択型の住宅ローンには5年ルールと125%ルールがない
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固定期間選択型とは、３年固定や5年固定や10年固定などの一定期間だけ、金利を固定するタイプの住宅ローンです。
金利の固定期間が終了すると「変動金利へ移行する」「再び一定期間の金利を固定する」のどちらかを選択します。
固定期間選択型では、金利の固定期間が終了したあとの変動金利に、5年ルールや125%ルールは適用されないのが一般的です。
金利の固定期間が終了したあとの変動金利は、当初から変動金利で借り入れていた場合よりも、金利上昇の影響を受けやすいといえます。
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