フラット35の最大の関門とも言えるのが「適合証明書」の取得です。 フラット35の注意点は適合証明が取れないと利用できないということです。意外と新築戸建てでは適合証明が取れない物件があります。
ここではフラット35の「意外な盲点」が存在しており、「新築だから当然フラット35が使えるだろう」「中古は古いから無理だろう」という思い込みがひっくり返るケースが多発しています。フラット35は、転職したてや独立直後で、銀行のローン審査に通るのが難しい人（自営業者・経営者・会社役員）にとってはありがたい存在です。また、多少金利が高くても、とにかく「将来の金利上昇リスクを1%も背負いたくない」という安心最優先の人には適した住宅ローンです。
このフラット35を使うためにはフラット35が利用できる物件かどうかが一番着眼すべきところです。ではなぜ新築で取れず、中古で意外と取りやすいのか、その実態を不動産業界歴20年以上のプロが解説します。
なぜ「新築」なのに適合証明が取れない物件があるのか？
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新築一戸建て（主に建売住宅）でフラット35が使えないケースがあるのは、「建築基準法」と「フラット35の技術基準」にズレがあるからです。
新築であれば、当然「建築基準法」はクリアして建築確認や検査済証を得ていますが、フラット35はさらに厳しい独自の「耐久性・断熱性基準」などを求めてきます。中小業者が売主の新築建売では、コスト削減の視点から、フラット35が利用できない、つまり適合証明が取得できない物件がチラホラ存在します。適合証明書を取得できない物件は、フラット35を利用することはできません。
新築で引っかかりやすい主な理由
- 床下の防湿対策・換気口の不足：建築基準法よりも、フラット35の方が基礎の防湿コンクリートの厚みや、床下換気口の面積に厳しい基準を設けています。
- 断熱材・省エネ基準の未達：近年フラット35は省エネ基準（断熱性能など）を義務化・厳格化しています。コストを極限まで削った建売住宅だと、その基準に届かない仕様になっていることがあります。
- 申請費用のコストカット：物件自体は基準を満たしていても、売主（ハウスメーカーやビルダー）が「フラット35適合証明の申請費用（数万〜十数万円）」をケチり、最初から申請・取得していないケースがあります。
⚠️ 新築の罠 「フラット35利用可」と広告に書かれていない新築物件は、後から適合証明を取ろうとしても「構造上、追加工事をしないと基準を満たせない」という事態になり、実質利用不可能なケースがあります。 仮に「フラット35利用可」と広告に書かれていても、所詮、広告ですので、利用できる物件かどうか必ず確認してから内覧することをお勧めします。
なぜ「中古」の方が意外と取りやすい（通りやすい）のか？
「古い中古物件の方が厳しそう」と思われがちですが、実は中古住宅に対するフラット35の基準は、現状の建物の状態をベースにした「現実的な緩和」がなされています。
中古が意外と有利な理由
- 「目視」と「書類」による確認：中古の適合証明は、専門の建築士が現地で「基礎に大きなクラック（ひび割れ）がないか」「雨漏りの跡がないか」「著しい傾きがないか」などをチェックする簡易的なインスペクション（建物状況調査）に近い形で行われます。
- 新築時の「仕様」を細かく問われない：新築のように「断熱材の厚みが何ミリ以上か」といった細かい内部構造まで厳しく遡って落とされることが少なく、「今、安全に維持管理されているか」が重視されます。
- 「適合証明付き」の中古マンションが多い：中古マンションの場合、過去にそのマンション内で誰かがフラット35を利用していれば、管理組合などが「らくらくフラット35（適合証明省略可能公表マンション）」に登録しているケースがあります。この場合、個別の物件検査なしで書類だけで一発合格します。
💡 ただし、中古戸建ての「耐震基準」には注意 中古が通りやすいとはいえ、戸建ての場合は「1981年（昭和56年）6月以降の建築確認（新耐震基準）」を満たしていることが大前提です。それより古い「旧耐震」の物件は、耐震診断や補強工事の証明が必要になるため一気にハードルが上がります。
フラットを利用したいなら物件選びの段階での確認が必須
銀行の住宅ローン（変動金利など）は「人（年収や属性）」をメインに審査するため、建築基準法さえ守られていれば物件の細かい仕様で落とされることはほぼありません。
しかし、フラット35は「人」の審査が緩い反面、「物件の質」を厳しく審査します。 不動産屋の「新築だから大丈夫ですよ」という言葉を鵜呑みにせず、検討初期の段階で「この物件はフラット35の適合証明が最初から取得されているか（または取得可能か）」を必ず確認することが、資金計画を破綻させないための鉄則です。
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たった1年で借入可能額が激減！2025年と2026年で借入可能額は670万円減額（年収500万円）
1年前の2025年7月は融資率9割以上が1.95％でしたが、2026年7月には融資率9割以上が3.25％まで上昇しているので借入可能額が激減します。なぜならその月の実行金利が審査金利になるためです。だから審査金利は毎月変化します。つまり借入可能額が毎月変わります。このまま上昇し続けるともっと借入可能額が激減していくことになります。
年収500万円（35年返済、元利均等、他の借入なし）をもとに、2025年7月の「1.95%」と2026年7月現在の「3.25%」でどれほど融資可能額の差が出るか、フラット35の審査ルールに基づいて厳密にシミュレーションしました。
結論から言うと、約670万円も借りられる額が減ってしまいます。
年収500万円の借入可能額シミュレーション
フラット35では、年収400万円以上の場合、「返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が35%まで」と決められています。 年収500万円の場合、年間の返済上限額は 175万円（毎月約14.58万円） です。この上限枠の中で、それぞれの金利でいくらまで借りられるかを逆算します。
💰 2025年7月（金利 1.95%）の場合
- 毎月の返済上限：145,833円
- 融資可能額（上限）：約4,410万円
- 年収倍率：約8.8倍
📉 2026年現在（金利 3.25%）の場合
- 毎月の返済上限：145,833円
- 融資可能額（上限）：約3,740万円
- 年収倍率：約7.4倍
差引結果：この1年で何が起きたか？
| 項目 | 1年前 (2025年7月：1.95%) | 現在 (2026年：3.25%) | 影響・差額 |
|---|---|---|---|
| 審査金利 | 1.95% | 3.25% | +1.30% 上昇 |
| 最大融資額 | 約 4,410 万円 | 約 3,740 万円 | ▲ 670 万円 の激減 |
| 年収倍率 | 約 8.8 倍 | 約 7.4 倍 | 1.4倍分ダウン |
⚠️ 同じ年収500万円でも、1年前なら「4,400万円の家」に手が届いたのに、現在は「3,700万円の家」までしか審査が通らないという状態です。
670万円のマイナスとなると、「希望するエリアを諦める」「部屋の間取りを小さくする」「オプション設備をすべて削る」といったレベルではなく、物件選びそのものの前提が崩れるほどのインパクトです。
年収600万円の借入可能額シミュレーション
結論からお伝えすると、年収600万円の場合、この1年間の金利上昇によって借入可能額は約800万円も激減します。年収600万円で同じ条件（35年返済、元利均等、他の借入なし）で具体的に計算した結果をまとめました。
フラット35のルールでは、年収400万円以上の返済負担率の上限は「35%」です。
年収600万円の場合、年間の返済上限額は 210万円（毎月17.5万円） となります。この上限いっぱいで計算します。
💰 1年前（2025年7月：金利 1.95%）の場合
- 毎月の返済上限：175,000円
- 融資可能額（上限）：約 5,290 万円
- 年収倍率：約 8.8 倍
📉 現在（2026年：金利 3.25%）の場合
- 毎月の返済上限：175,000円
- 融資可能額（上限）：約 4,490 万円
- 年収倍率：約 7.4 倍
差引結果：年収600万円への直撃ダメージ
| 項目 | 1年前 (2025年7月：1.95%) | 現在 (2026年：3.25%) | 影響・差額 |
| 審査金利 | 1.95% | 3.25% | +1.30% 上昇 |
| 最大融資額 | 約 5,290 万円 | 約 4,490 万円 | ▲ 800 万円 の激減 |
| 年収倍率 | 約 8.8 倍 | 約 7.4 倍 | 1.4倍分ダウン |
800万円の激減がもたらす致命的な実務への影響
年収600万円層にとって、この「800万円の減少」は住宅選びの戦略を根本から狂わせます。
- 「新築の注文住宅」から「建売や中古」へのスペックダウンを迫られる1年前なら5,000万円超の予算が組めたため、土地を買ってこだわりの注文住宅を建てる、あるいは都市部のそこそこ良い新築マンションを狙うことが可能でした。しかし現在では4,500万円を下回るため、エリアを大幅に妥協するか、中古物件に切り替えざるを得ない状況です。
- 物件の「選択肢」自体が分断される首都圏や近畿圏の利便性の高いエリアでは、4,500万円〜5,000万円あたりに新築戸建て・マンションの供給ボリュームゾーンが集まっています。そこから一気に「4,490万円が限界」へと引き下げられるため、マーケットに存在する「買える物件」の選択肢が極端に狭まります。
これだけフラット35の枠が厳しくなった現在、同じ年収600万円でも「銀行の変動金利（審査の緩い金融機関）」を使えば、まだ5,000万円以上の借入枠を維持できるケースがあります。しかし、銀行も徐々に審査金利を上げ始めているので、今後銀行の住宅ローンも借入可能額が激減していくと予想されます。
金利上昇局面における借入可能額を最大化するための対策
フラット35においては借入可能額（借入枠）を確保するという意味で有効な戦略があります。審査金利が低いうちに本審査を通しておけば一定期間その借入可能額（借入枠）を確保することができます。審査金利が上昇したとしても借入可能額はそのまま利用することができます。フラット35は毎月、審査金利（返済負担率計算に使う金利）が見直される金融機関だからこそ知っておくべき対策です。事前審査ではなく本審査となると契約書や重要事項説明書の提出が必要になりますが、フラット35においては仮の書類で審査ができることが他の金融機関（原本が必要）と大きく違うところです。だからフラット35においては仮の物件で本審査を通しておいて、物件を差し替えるというテクニックが使えます。
今後長期金利が上昇し、審査金利も上がると考えられるタイミングで、まだ物件を探している段階だが、希望の借入額を確保しておきたいといった方にはかなり有効な戦略です。一方で、実際に適用される金利は「申込時」ではなく「融資実行日」の金利です。そのため、本審査時の低金利が将来の借入金利として固定されるわけではありません。
フラット50の注意点：物件のハードルが高く併せ融資が必須
期間を延ばせば、借入可能額を引き上げることができます。しかし、検討している物件が新築建売の場合、フラット50を使える物件はほとんどありません。
フラット50は長期優良住宅が条件になり9割融資が限界なので諸費用まで借りたい場合併せ融資が必要になります。
50年という超長期の固定金利が魅力の「フラット50」ですが、実務上、「物件のハードル（長期優良）」と「融資上限（9割）に伴うお金の壁」のダブルパンチが最大の注意点になります。
さらに深掘りし、実務的な手続きやコストの盲点について整理しました。
1. なぜ「9割」が限界なのか？（フラット50特有の縛り）
通常のフラット35であれば、金利は高くなるものの「物件価格の10割（満額）」まで借りることができます。 しかし、フラット50のルールでは「融資率は一律で物件価格の9割まで」と厳格に定められています。
そのため、諸費用ローンを利用する方や頭金を1割以上用意できない場合は、必然的に「併せ融資（あわせゆうし）」を組むことになります。
- フラット50：物件価格の「9割」まで（最長50年固定） 併せ融資必須
- フラット35 or 銀行のパッケージローン：残りの「1割」＋「諸費用」 併せ融資を使わなくてもよい
2. 併せ融資を組む時の「3つの盲点」
諸費用まで含めてフルローンを組むために併せ融資を使う場合、以下のデメリットや手間が発生します。
① 手数料や登記費用が2件分かかる
フラット50と、残りの1割を補うローン（フラット35など）を併用する場合、「2本のローン契約（金銭消費貸借契約）」を結ぶ扱いになります。 そのため、以下のコストがそれぞれにかかり、諸費用がさらに膨らむ原因になります。
- 契約書の印紙代（2本分必要）
- 抵当権設定の登録免許税・司法書士報酬（基本、2つのローン分の設定が必要）
- 融資手数料（金融機関によっては2本それぞれに最低事務手数料などがかかる）
② 1割分のローンは「金利高めの変動金利」
残りの1割に充てるローン（フラット35や各銀行のプラスローン）は、9割超の融資扱いになるため、フラット50本体よりも金利が高く設定されることが一般的です。 また、残りの1割分は50年で組めず「最長35年」となるため、「最初の35年間は、2本のローンの返済が重なって毎月の負担が重くなる」というシミュレーション上の罠があります。
「長期優良住宅」の認定コストと時間
フラット50を利用するための大前提である「長期優良住宅」ですが、これ自体もタダでは取得できません。
- 申請・審査費用：ハウスメーカーや建築士への代行費用を含め、数万〜数十万円のコストが上乗せされます。
- 着工前の申請が必須：着工してしまってから「やっぱりフラット50にしたい」と思っても、後出しでの長期優良認定は不可能です。
💡 まとめ フラット50で諸費用まで借りようとすると、「手続きの面倒さ」「諸費用の二重払い」「最初の35年間の返済プレッシャー」という、かなり重いハードルをクリアしなければなりません。
「50年固定で毎月を安く抑えよう」と思っても、併せ融資のせいで初期費用や初期の月返済額が上がってしまっては本末転倒です。フラット50を検討する場合は、物件価格の1割（頭金）＋諸費用分くらいは、現金で用意できる状態でないと旨みが薄いのが現実です。
35年間ずっと上がらない固定金利の安心感とデメリット比較
何事もメリット・デメリットが存在します。フラットは35年間固定される金利という安心感がある反面デメリットもあります。例えば市場の金利が安くなっても固定なので一定です。
確かにフラット35には、「35年間ずっと支払額が変わらない」という絶大な安心感がある一方で、裏を返せばそれがそのままリスクや足かせになる側面を持っています。
改めてフラット35のメリットとデメリット（現在のリアルな注意点）を分かりやすく表でまとめました。
📊 フラット35のメリット・デメリット比較
| 項目 | メリット（安心と保証） | デメリット（現在の壁とリスク） |
|---|---|---|
| 金利の変動 | 完済まで支払額が確定 ・世の中の金利がいくら上がっても、自分の毎月の返済額は1円も増えない。 ・人生の資金計画（教育費や老後資金）が立てやすい。 | 金利が下がっても高止まり ・市場金利が下がってもその恩恵を受けられない。 ・おトクな金利へ「借り換え」ようとしても、高額な諸費用や健康リスク（団信の再加入）の壁がある。 |
| 審査の特徴 | 「人」の属性審査が銀行より緩やか ・転職直後、個人事業主、契約社員でも審査の土台に乗りやすい。 ・銀行のように「審査金利」を上乗せされない。 | 「物件」の審査が非常に厳しい ・独自の技術基準を満たし「適合証明書」が取れないと利用できない。 ・新築建売などで意外と使えない物件がある。 |
| 借入可能額 | 融資上限額が拡大 ・2026年4月より融資上限が1億2,000万円に引き上げられ、高所得層の選択肢が増えた。 | 金利上昇で借入額が激減 ・審査金利が毎月変わるため、金利上昇局面では借入枠が圧迫される。 ・銀行（変動）の方が多く借りられるという逆転現象が発生中。 |
| 諸費用・その他 | 保証料が0円・団信は任意 ・多くの銀行でかかる「保証料」が不要。 ・健康上の理由で団信に入れなくても、団信なしで契約可能。 | 融資率9割超・フラット50の罠 ・9割超の借入やフラット50を選ぶと金利が上がる。 ・諸費用までフルローンにするには「併せ融資」が必要で、手数料が二重にかかる。 |
💡 今、フラット35を選ぶべき人と避けるべき人
これまでのシミュレーション（年収500万〜600万円で借入額が700万〜800万円激減する現状）を踏まえると、向き不向きがはっきり分かれます。
〇 向いている人
- 「予算ギリギリまで借りる必要がない」人（頭金が豊富、または物件価格が控えめ）
- 転職したてや独立直後で、銀行のローン審査に通るのが難しい人（自営業者・経営者・会社役員）
- 多少金利が高くても、とにかく「将来の金利上昇リスクを1%も背負いたくない」という安心最優先の人
✕ 向いていない人
- 「年収の上限いっぱいまで目一杯借りたい」人（現在の金利3%台のフラット35では圧倒的に不利。銀行の変動金利を選んだ方が希望の物件に届きやすい）
- 「金利が下がったら借り換えればいい」と安易に考えている人（諸費用と健康リスクの想定不足）
昔のように「とりあえずフラット35にしておけば、低金利だし一番たくさん借りられて安心」という時代は終わりました。
現在は、「手に入る安心感（固定）」に対して「支払うコスト（高い金利と減らされた借入枠）」が本当に見合うかどうかを、シビアに天秤にかける必要があります。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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