隣地が越境している場合、住宅ローンが取り扱えないことも！将来撤去の覚書が必要！
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新築一戸建てや中古戸建てを購入する場合、担保物件が隣地から越境されている場合、住宅ローンに大きな影響を与えます。そこでリカバリーするために重要なのが、将来撤去の覚書です。金融機関によって越境に厳しいところと少し緩めのところがありますが、内容によっては、住宅ローンの取り扱いができなくなるつまり否決される可能性があります。
住宅ローンと隣地の越境の関係について
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住宅ローンは、人物の属性（勤務先・勤続年数・年収等）だけでなく、担保となる物件の担保力も同じくらい審査において重要になります。だから、否決されても担保となる物件を入れ替えると審査が通ることも起こりえます。
担保となる物件で重要なポイントは、いくつかありますが、その中で、越境があるのかないのかはかなり重要です。いずれにしても越境があれば住宅ローンの審査において不利になることは間違いありません。
越境に関しては、厳しい金融機関とそうでない金融機関があり、比較的緩い金融機関であれば、将来撤去の覚書を本審査の時にて提出すれば問題ありません。ただ、越境の内容にもよりますので注意が必要です。越境には様々あり、雨樋等が空中で越境していたり、ブロックが越境していたり、厄介なのが地中で上水管や下水管や雨水管が隣地から越境されているケースです。
また、新築一戸建てと中古戸建てでも住宅ローンの取り扱い方が若干違い、新築一戸建ての方が、中古戸建てよりも厳しくみられる傾向があります。
そのため、大手建売分譲会社では、越境されているところを分筆してしまい対象不動産から切り離してしまって分譲していきます。
物件の担保力や将来のトラブルという観点からは、越境を軽くみてはいけません。
越境で緩い印象があるのが、全国保証での審査です。多くの金融機関の２次保証として使われることが多いですが金利は、変動金利で0.7％～0.8％と少し高めにはなります。全国保証の場合、軽い越境の場合、中古戸建てでは見逃されることもあります。
また、新築一戸建てでは、1宅地を分筆して2宅地以上で販売する場合、確定測量を必ず行います。しかし、1宅地の場合、確定測量をしないケースも多くあるため注意が必要です。ちなみに大手建売では、1宅地でも必ず確定測量を行います。
新築での注意点として公簿の土地の面積と実測の面積の差が大きい場合も住宅ローンの取り扱いができない可能性があります。銀行によって何㎡まではＯＫという基準があります。
特に注意が必要なのが、ネット銀行で、事前審査の段階で担保評価を行わないため、事前審査で承認がでても本審査で否決されるリスクがあります。越境は前面道路が43条の物件と同じく担保評価に大きく影響を与えます。
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建物の越境についての将来撤去の覚書
土地・戸建ての売買を行う際に、確定測量を行い、境界を確定すると境界線から建物の軒・雨樋や塀が隣の土地に越境しているもしくは越境されているかどうか明確になります。
確定測量をしなくても、目視である程度わかるものも多くあります。重要事項としての説明が必ずあります。万が一、越境されている場合、将来撤去の同意書があれば、審査が通る金融機関は多くあります。この将来撤去の同意書が重要な書類となります。
また、可能であれば、越境を解消した上で、取引を完了させることですが、ムリであれば覚え書きを交わす必要があります。
将来撤去の覚書とは、越境部分を認めて、再建築する際には越境しないこととするという内容でこの覚書を取り交わすことが住宅ローンを通す上で重要になります。
参考：大阪府 覚書（案）
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