建築条件付き土地の注意点 売り建ての新築一戸建てと建売は違う！
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
建築条件付き土地を購入してトラブルになったという話をよく聞きますが、建築条件付き土地を購入する時に注意すべき代表的な内容をまとめました。
更地の物件の注意点（自由設計のセットプラン）
注意 建売（たてうり）と建築条件付き土地（自由設計・フリープラン）は違います。
建築条件付き土地=売り建てともいわれます。
スーモやホームズのようなポータルサイトでは、建売住宅と紛らわしく掲載されています。本来、建築確認がない物件は、土地としてしか広告できません（宅建業法）が、完成時期：契約後5ヶ月とか自由設計とかの文言で掲載されています。建売住宅と誤認してしまう方はかなり多いと思います。これは、宅建業法違反の契約のまき直しを狙ったものだと思われます。
建売と建築条件付き土地は、全く契約方法が違う別物です。本来、建築条件付き土地はスペックが建売の注文住宅です。しかし、結局のところ建築する際に様々な条件があり、建売とそれほど変わらない印象です。建築確認がおりていないと広告できず、もともと建売で売ろうとしているものを無理矢理、建築条件付き土地で広告せざるをえず、広告しているので、結果的に間取り変更できない建築条件付き土地が生まれる理由の一つではないかと思います。
土地を探していると、更地の土地を探してしまうことが多いと思います。古家が付いてたりする場合、イメージしにくく更地にばかり目が行ってしまうかもしれません。
根本的に、建売と売り建ては全く違う商品で、契約方法も全く違ってきます。
実は、更地の場合、建築条件つまり工務店が決まっている場合がほとんどです。
つまりフリープラン、自由設計と謳って広告しているタイプの土地のことです。
自由設計を強くアピールして、営業トークを展開しますが、実際のところそれほど自由ではないことが多く、注文住宅を建てる感覚で契約を進めるとトラブルになってしまう可能性があるので注意が必要です。
売買契約と建築請負契約には大きな違いがあり、売買契約には宅地建物取引業法の規制がかかりますが、建築請負契約には宅地建物取引業法の規制がかからないことを知っておく必要があります。
宅地建物取引業法で定められている手付金や違約金の上限額の規制（売買代金の２割以内）は、建築請負契約には適用されません。
契約の解除を申し出ても、「請負契約については違約金がかかりますよ」と逃げ道がなくなります。 土地契約と請負契約を同日・同時に契約するのはNGです。
土地を探していても、なかなかなく、いい場所だなと思うと、建売住宅の分譲地だったり、建築条件付き土地だったりすることが多くあります。更地の場合は、不動産業者が買い取っている可能性が高いと考えた方がいいでしょう。基本的に、一般の売主様の場合、更地にしたがりません。お金をかけずに売りたいと考えています。更地の方が売りやすいですよという仲介会社のアドバイスを受け入れたときのみ更地にするといった感じです。注文住宅で建てる場合は、古家付きの土地を探すことになるケースが多いです。
売り建ては、建築業者が選べない（相見積もりができない）
土地の売主が指定する業者（または売主自身）で建てることが条件です。
- 注意点: 自分の好きなハウスメーカーや工務店に頼むことはできません。だからその業者の建築スタイルや得意分野が自分の好みに合うか、契約前に過去の施工事例を必ず確認するとともに、自分がイメージする建物が建てれるのかをきっちりと確認しておく必要があります。
- コスト: 他社との比較（相見積もり）ができないため、建築費用が適正価格か判断しにくい側面があります。土地代が安く見えても、建物代に利益が上乗せされているケースがよくあります。客引きをするために土地を安く売り出し、建物で利益を取るのが常套手段です。そのため、スペックの割に値段が高いというのが一般的です。 土地代＋建物代のトータルコストが近隣の相場と比べて妥当かどうかは必ず意識してみておく必要があります。
「自由設計」の範囲を確認する
自由設計という文句は、客引きのために記載していることが一般的で「自由設計」と謳っていても、実際には標準仕様（設備や建材の選択肢）が決まっていることが一般的です。また、間取りもほとんど決まっていることもあります。建売と売り建ての違いは、先に建てて売るか、買い手が決まってから建てるかの違いでスペックは同じです。スペックは建売と同じなので、耐震にこだわりたいから、耐震等級３にしたいとなるとオプション料金が高額になります。
- 注意点: 標準外のものを選ぼうとすると、オプション料金が高額になったり、そもそも構造上の理由で断られたりすることがあります。
- 対策: 契約前に「どこまでが標準で、何ができないのか」を具体的にヒアリングしておくことが不可欠です。確認していないとトラブルに発展する可能性が高くなります。
契約の進め方に落とし穴がある（同時契約の禁止）
本来、土地の売買契約と建物の請負契約は別々に行うべきものですが、現場レベルでは、同時に行われることがよくあります。営業マンは常に売り上げに追われているため、土地の契約と同時に請負契約もまいてしまって、解約できないようにしようとする傾向が強いです。
- 注意点: 土地の契約と同時に、中身が決まっていない建物の請負契約まで迫られるケースがよくありますが、これは非常に危険です。
- リスク: 同時に契約してしまうと、後からプランが気に入らなくて解約したくなった場合、「白紙解約」ではなく「自己都合の解約」として違約金が発生するトラブルに発展しかねません。
売り建て（建築条件付き土地）のデメリットは？
建築条件付き土地つまり売り建ての新築一戸建てのメリットは、ご存知のとおり、自由設計です。
しかし、間取りや設備・仕様等条件が決まっていないので、価格交渉が非常に難しいという側面があります。
関連記事：新築一戸建て建築条件付きの土地（売り建て）の価格交渉の方法は！？
自由設計で建てていく物件のことを、売り建てとも言います。表向きは自由設計だが実際には、自由設計ではないので、売建住宅と揶揄されています。スペックは建売住宅と同じです。
建築条件付き土地（自由設計・フリープラン）は建物価格に500万円～600万円ほど利益をのせてピンハネしているため、建物代だけみると割高になり、30坪くらいの建物だとコロナ前だと1700万円～1800万円くらいでコロナ後であれば1800万円後半から2500万円くらいが一般的です。土地では、利益をのせれないため、建物で利益を取ります。なぜならば、土地を安く見せて客引きを行っていくため、土地の分の利益を薄くしています。全体を安く見せるため、外構費用別途いくら、建築確認費用別途いくら等のような形で売り出していきます。物件によっては土地にも利益をのせ分散していることもあります。
建築条件付きの土地の場合、セット価格と謳われていますが実際には以下が別途費用の可能性が高いので、確認が必要です。
業者側が建築条件付き土地で販売する1つの理由とすると、事業融資が建物分がでにくいというのがあります。資金的に余裕がない場合、資金繰りを考えると、建築条件付き土地の選択肢しかなくなるという理由があります。また、営業力で利ざやを稼ごうとすると、建築条件付き土地の方がアップセルしやすいというのもあると思います。
関連記事：「建築条件付土地」とは？建売の新築戸建と比較して自由度は本当に高いの？
売り建て物件の特徴として、自由設計のメリットがあるように錯覚しますが、ほとんどの物件ではほぼ間取りが決まっていることも多く、価格交渉が厳しく、別途付帯費用が多いため、トータルとしてかなり割高になってしまいます。
どうしても、その立地で欲しいという場合は、多少高くても買わざるを得ないといった感じです。そこまで、気に入っていないのであれば、土地を探して、ローコストメーカーで自由設計で建てる方が割安に家を建てることができます。
建築条件付き土地の実際の費用はどんなのがある？
少しでも安く見せるため、別途費用を含めず広告しているケースが多いです。
（金額は土地30坪位の平均的な住宅での目安です。）
①建築確認費用（50万円前後のところが多いです。）
②水道市納金（市町村によって違います。）
③地盤調査費用
④地盤改良費（50万円前後くらいのところが多いです。）
⑤外構費用（70万円～100万円くらいのところが多いです。）
こういった項目の付帯工事の費用が、もろもろ300万円くらいかかるケースもございます。この付帯工事の費用に加えて、建売の新築一戸建てにもかかる登記費用・ローン関係費用等の費用が更に必要になってきます。
※建売の場合は以上の金額が込みで消費税も込みの金額になっていることが多いです。
別途費用でよくあるのが、建築確認申請費用、外構費用、水道市納金が別途になっていることが多いです。別途の費用が、200万円から300万円必要になるので、実際は、物件価格にプラスして検討しなければいけません。
大手建売の場合、コミコミの金額で、販売していることが多いですが、
自由設計の建築条件付きは別途費用は、必ず必要です。トータルの金額をきっちりと確認することが大切です！
上記の地盤改良費ですが、高い場合、100万円を超えることもございますので、注意が必要です。
ローコストメーカーで建てる場合でも上記の費用はかかりますが、建築条件付きの物件と違い上記の金額に加えて不動産会社の利益がのっていないため割安に購入することができます。
●建築価格が複雑で見積もりを見てもよくわからないという方もお気軽にご相談下さい。
関連記事：住宅購入の仲介手数料は値引きできるの？値引き交渉の仕方と営業マンの心理
新築一戸建ての契約方法には２パターンある
住宅の購入時、セット価格で記載がある場合、２通りの契約方法がございます。
「土地と住宅がセットで売買される新築建売住宅」と、
「土地は売買契約で住宅は建築請負契約」という２つの契約方法です。
後者の契約の仕方が、建築条件付き土地の場合です。
未完成物件の場合、建築確認を受けていなければ、広告をすることができず、売買契約を締結することもできないということは最低限知っておく必要があります。
土地売買契約書に、建築確認を受けた後に土地付建物売買契約書に差し替えるとする特約が入っているとヤバイです。建売へのまき直し契約を狙っています。 まき直し契約は違法で、 仲介手数料法定上限額のオーバーの手数料狙いです。
購入者の多くは、一般的な新築建売住宅と建築条件付土地の違いを認識していないことが、失敗、トラブルの原因となります。
関連記事：建築条件付き土地購入時の要注意点！違法な仲介手数料がとられる可能性が！【売建の闇】
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町１丁目16番10号 メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
E-mail：info@realinfobank.com
【当社ＨＰ】
https://www.realinfobank.com/
