建築条件付き土地の注意点

建築条件付き土地の注意点 売り建ての新築一戸建てと建売は違う!

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建築条件付き土地を購入してトラブルになったという話をよく聞きますが、建築条件付き土地を購入する時に注意すべき代表的な内容をまとめました。

更地の物件の注意点(自由設計のセットプラン)

 注意 建売(たてうり)建築条件付き土地(自由設計・フリープラン)は違います。

建築条件付き土地=売り建てともいわれます。

スーモやホームズのようなポータルサイトでは、建売住宅紛らわしく掲載されています。本来、建築確認がない物件は、土地としてしか広告できません(宅建業法)が、完成時期:契約後5ヶ月とか自由設計とかの文言で掲載されています。建売住宅と誤認してしまう方はかなり多いと思います。これは、宅建業法違反の契約のまき直しを狙ったものだと思われます。

建売と建築条件付き土地は、全く契約方法が違う別物です。しかし、結局のところ建築する際に様々な条件があり、建売とそれほど変わらない印象です。

土地を探していると、更地の土地を探してしまうことが多いと思います。古家が付いてたりする場合、イメージしにくく更地にばかり目が行ってしまうかもしれません。

根本的に、建売と売り建ては全く違う商品で、契約方法も全く違ってきます。

実は、更地の場合、建築条件つまり工務店が決まっている場合がほとんどです。

つまりフリープラン、自由設計と謳って広告しているタイプの土地のことです。

自由設計を強くアピールして、営業トークを展開しますが、実際のところそれほど自由ではないことが多く、注文住宅を建てる感覚で契約を進めるとトラブルになってしまう可能性があるので注意が必要です。

土地を探していても、なかなかなく、いい場所だなと思うと、建売住宅の分譲地だったり、建築条件付き土地だったりすることが多くあります。更地の場合は、不動産業者が買い取っている可能性が高いと考えた方がいいでしょう。基本的に、一般の売主様の場合、更地にしたがりません。お金をかけずに売りたいと考えています。更地の方が売りやすいですよという仲介会社のアドバイスを受け入れたときのみ更地にするといった感じです。注文住宅で建てる場合は、古家付きの土地を探すことになるケースが多いです。

売り建て(建築条件付き土地)のデメリットは?

建築条件付き土地つまり売り建ての新築一戸建てのメリットは、ご存知のとおり、自由設計です。

しかし、間取りや設備・仕様が決まっていないので、価格交渉が非常に難しいという側面があります。

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自由設計で建てていく物件のことを、売り建てとも言います。

建築条件付き土地(自由設計・フリープラン)は建物価格に400万円~500万円ほど利益をのせてピンハネしているため、建物代だけみると割高になり、30坪くらいの建物だと1,700万円から1,800万円くらいが一般的です。土地では、利益がそれほど取れないため、建物で利益を取ります。

建築条件付きの土地の場合、セット価格と謳われていますが実際には以下が別途費用の可能性が高いので、確認が必要です。

関連記事:「建築条件付土地」とは?建売の新築戸建と比較して自由度は本当に高いの?

売り建て物件の特徴として、自由設計のメリットがあるように錯覚しますが、ほとんどの物件ではほぼ間取りが決まっていることも多く、価格交渉が厳しく別途付帯費用が多いため、トータルとしてかなり割高になってしまいます。

どうしても、その立地で欲しいという場合は、多少高くても買わざるを得ないといった感じです。そこまで、気に入っていないのであれば、土地を探して、ローコストメーカーで自由設計で建てる方が割安に家を建てることができます。

建築条件付き土地の実際の費用はどんなのがある?

少しでも安く見せるため、別途費用を含めず広告しているケースが多いです。

(金額は土地30坪位の平均的な住宅での目安です。)

建築確認費用(50万円前後のところが多いです。)

水道市納金(市町村によって違います。)

地盤調査費用

地盤改良費(50万円前後くらいのところが多いです。)

外構費用(70万円~100万円くらいのところが多いです。)

こういった項目の付帯工事の費用が、もろもろ300万円くらいかかるケースもございます。この付帯工事の費用に加えて、建売の新築一戸建てにもかかる登記費用・ローン関係費用等の費用が更に必要になってきます。

建売の場合は以上の金額が込み消費税も込みの金額になっていることが多いです。

別途費用でよくあるのが、建築確認申請費用、外構費用、水道市納金が別途になっていることが多いです。別途の費用が、200万円から300万円必要になるので、実際は、物件価格にプラスして検討しなければいけません。

大手建売の場合、コミコミの金額で、販売していることが多いですが、

自由設計の建築条件付きは別途費用は、必ず必要です。トータルの金額をきっちりと確認することが大切です!

上記の地盤改良費ですが、高い場合、100万円を超えることもございますので、注意が必要です。

ローコストメーカーで建てる場合でも上記の費用はかかりますが、建築条件付きの物件と違い上記の金額に加えて不動産会社の利益がのっていないため割安に購入することができます。

●建築価格が複雑で見積もりを見てもよくわからないという方もお気軽にご相談下さい。

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新築一戸建ての契約方法には2パターンある

住宅の購入時、セット価格で記載がある場合、2通りの契約方法がございます。

「土地と住宅がセットで売買される新築建売住宅と、

「土地は売買契約で住宅は建築請負契約という2つの契約方法です。

後者の契約の仕方が、建築条件付き土地の場合です。

購入者の多くは、一般的な新築建売住宅と建築条件付土地の違いを認識していないことが、失敗、トラブルの原因となります。
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自由設計、フリープランと謳って広告をしている場合でも、実際には様々な制限があり、結果的に建売とほとんど変わらない物件になったというケースも多いと思います。ベストな間取りを追求していくと結局、建売の間取りに似てくるようになります。自由設計という魅力はあるものの、コスパは、圧倒的に建売(たてうり)がいいといえます。

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【業界経験】不動産業界20年目です。
マンションデべロッパー、大手仲介会社(住友)、大手建売会社(飯田グループ)を経ておりますので、マンションから土地・戸建・収益まで納得いく選択をサポートします。生涯のパートナーを目指して頑張ります。

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