新築一戸建てを購入する時、インスペクション(住宅診断)をするべきか?インスペクションとは!?欠陥住宅をつかまない!?

建築の基礎知識 新築一戸建て

新築一戸建てを購入する時、インスペクション(住宅診断)をするべきか?インスペクションとは!?欠陥住宅をつかまない!?

そもそもホームインスペクション(住宅診断)とは

宅建業法で「建物状況調査」と呼んでいるインスペクションは、既存住宅状況調査技術者(国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士)が、既存住宅状況調査方法基準に基づき行う調査のことです。


既存(中古)住宅の売買時にインスペクションが活用されるように、売買を仲介する宅地建物取引業者(宅建業者)の役割を強化する宅建業法の改正が行われました。

ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場からまた専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。
「住宅診断」「建物検査」「建物現況調査」などと呼ばれています。

中古物件だけでなく、新築一戸建てでも、数は少ないですが、インスペクションをするケースが増えてきました。 やはり、安心して取引できるという点から、利用が増えているとおもいます。

インスペクションは、 小屋裏や床下の点検口から目視できる範囲で、外から見えないところの劣化や不具合を把握したり、住宅の性能を判定したりするものではないことに注意が必要です。

新築一戸建ての購入前や決済前、あるいは中古の場合、ご自宅の売り出し前にホームインスペクションを行なうことで、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。

中古市場では、売主様がインスペクションをする場合、住宅に関して悪い情報がでてしまうと、重要事項に明記しないといけないことになるため、積極的にインスペクションを売主から進んで、することは稀でした。

アメリカでは、州によって異なりますが、取引全体の70~90%の割合でホームインスペクションが行われ、アメリカでは常識となっています。

日本で2018年4月から、中古住宅取引の際にホームインスペクション(住宅診断)の重要事項での説明が義務化された内容は下記になります。

診断の方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。
機材を使用する詳細診断もあります。

2018年4月1日に行われた法改正によって、既存(中古)住宅の売買にかかわる各手続きにおいて、宅建業者は次のことが義務付けられた具体的な内容は下記になります。
(1) 媒介契約の締結時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付する
(2) 買い主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明する
(3) 売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付する

又、 「重要事項説明などの対象となる建物状況調査」は、調査を実施してから1年以内のものとされています。

国土交通省 が作成した制度概要リーフレットはこちら

アメリカなどではごく一般的になっているインスペクションを国内でも普及させるため、国土交通省は2013年6月に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定しました。

インスペクションは、宅建業法による建物状況調査だけではありません。住宅の売買に関しては、建物を検査する内容は様々あります。
例えば、建物の耐震性を調べるための「耐震診断」やシロアリ被害の状況を調べる「シロアリ検査」なども、インスペクションのオプションとして、しておきたい内容です。宅建業法による建物状況調査にプラスして、耐震診断やシロアリ検査をするとコストはかかりますが安心できるといえます。新築一戸建ての場合は、シロアリについては、必要ないと思います。

インスペクションの主な対象部位(戸建て住宅の場合)は下記になります。

構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの】
基礎、小屋組、柱、壁、梁、床、床組、土台

雨漏り、水漏れが発生している、または発生する可能性が高いもの】
屋根、外壁、屋外に面したサッシ等、小屋組、天井、内壁

設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの】
給水管、給湯管、排水管、換気ダクト

インスペクションのポイントは、検査は原則として目視での検査で、壁に穴を開けて内部を確認するような検査が行われるというわけではありません。

インスペクションの実施そのものの義務付けはされていない

改正宅地建物取引業法が2018年4月1日に施行されましたが、これはインスペクションの実施そのものの義務付けではなく、仲介会社が売主から売却の依頼を受けたときなどに「インスペクション業者のあっせんの可否を示し、依頼者の意向に応じてあっせんすること」および「インスペクションを実施した場合に、その結果を重要事項として買主へ説明すること」を義務付ける内容です。

インスペクションの実施が義務ではないとはいえ、「インスペクション済み」として売り出される中古住宅も徐々には増えていますが、まだまだ浸透していない状況です。新築では、分譲会社がインスペクションを行うことはまずありません。インスペクションが実施されていない物件の場合には、買主から購入希望物件の検査を買主様負担で、売主様が了解すれば、依頼することが可能です。

宅建業法でいうインスペクションを実施する場合は、国土交通省が実施する「既存住宅状況調査技術者講習」を修了して登録を受けた建築士となります。

新築一戸建てを購入する場合、ホームインスペクションのベストタイミングはいつか?

余裕をもってホームインスペクション(住宅診断)を検討できる状況であれば、ホームインスペクションを行うタイミングは、「申し込み後」から「契約前」までの時期がベストですが、現実問題としては、1番手をおさえないといけないので、新築一戸建ての場合、むずかしい判断となります。

申し込み前の段階では、何ら法的な権利も義務も発生していません。物件をおさえるためには、契約しないといけませんが、申し込みから契約まで、うまくいけば1週間くらい引き延ばせるので、ローンの事前審査もあたりながら、動くのでタイトにはなりますが、契約前となるとこのタイミングしかありません。

新築一戸建ての場合、特にいえることですが、契約前が理想ですが、申し込み前のタイミングでは「物件を他の方に買われてしまうリスク」があります。 つまり、2番手になってしまうとインスペクションの費用が全く無駄になってしまう可能性があります。

契約前にインスペクションを検討している方もいらっしゃいますが、申し込み前のタイミングでは「物件を他の方に買われてしまうリスク」があります。そのため現場レベルでは、契約前にインスペクションをするのはなかなか難しい現状があります。

新築一戸建て建売の大手の場合、契約をしない限り、物件を確実に止めることはできません。少ないとは思いますが、中古物件とかの場合、売主側の仲介会社の担当者レベルで、融通を効かせることはあるかもしれませんが、新築一戸建て建売の大手では、そういったことはまずありえません。

インスペクションの段取りをしているしている間に、他の方が1番手で契約してしまうことは、十分あり得る話です。完成物件の場合は、他の人に買われないように、契約後、ローンの本審査の承認が下りたタイミングで、インスペクションをするケースが多いように思います。

費用の相場は「物件の種類」「検査の内容」によって変わる

一戸建ての場合、検査が「目視でできる調査(基本検査)」なら、5~6万円、「目視では判断できない調査(詳細検査)」なら6~12万円が相場です。

費用は誰が負担する?

ホームインスペクションの費用を誰が払うのか、というのは、実は明確には決まっていませんが、

ホームインスペクションは、買主を欠陥住宅のリスクから守るために作られた制度のため、基本的には買主様が負担することが一般的です。

稀に不動産会社や売主が費用負担してインスペクションを行うこともありますが、その場合に不動産会社が指定するホームインスペクション会社を利用しているケースもあり、客観的なチェックになりにくいという側面があります。

売主と利害関係のない完全な第3者のインスペクション会社が検査するのが理想です。

調査費用は安いに越したことはありませんが、インスペクションというのは不動産という高額な買い物なので、「安心を買う」という観点から、信頼のおける診断をしてくれないと利用する意味がありません。

欠陥住宅を見極める基本の知識はこちら

ホームインスペクションと耐震診断との違いは?

大きな地震が発生した時に建物が倒壊しないかどうかを調べる検査が耐震診断です。そのため、ホームインスペクションとはそもそも目的が異なります。ただ、耐震診断の結果は、住宅の購入検討時にその建物のコンディションを知ることは、すごく大切なことだと思います。

ホームインスペクションにプラスしてのオプションサービスとして耐震診断もお薦めのインスペクションです。ホームインスペクションにオプションサービスとして追加する場合の耐震診断は、基本的に「一般診断」になります。

耐震診断には大きく、 「一般診断法」と「精密診断法」があります。「精密診断法」では原則として壁を一部解体して調査をしなければ判断する診断法です。

耐震診断の 「一般診断法」は目視での検査になりますが、床下や天井裏にもできるだけ入り、筋かいは適切に施工されているか、雨漏りの跡や傷んでいる木材はないかなどを確認します。調査項目は、間取り・壁の材質・筋かいの有無・屋根の重さ・劣化状況(基礎のヒビ割れ・外壁の割れ・雨染み)など多岐にわたります。 所要時間は2時間くらいです。

ホームインスペクションと既存住宅現況調査との違いは?

既存住宅現況調査とは、住宅瑕疵保険が適用できるかどうかを調べるための検査です。従来であれば瑕疵保険加入時に保証者となる建物の検査機関と、住宅瑕疵担保責任保険法人による検査の2回の現場調査が必要でしたが、この制度により住宅瑕疵担保責任保険法人の検査を書面審査で済ますことができ、手間とコストを軽減できるメリットがあります。

あくまで瑕疵保険制度を使うための調査であり、そもそもの目的がホームインスペクションと異なります。

又、新築一戸建ての場合は、10年間の保証が付いています。

ホームインスペクションとフラット35適合検査の違い

フラット35を利用するために、購入する住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準に適合しているかを示す適合証明書の交付を受けるために物件の検査を行い、適合証明書の提出が必要です。

接道、住宅の規模、規格、床面積、構造、耐震性、劣化状況などを検査します。
あくまで、フラット35の利用条件に適合するかどうかの調査であり、ホームインスペクションの制度とも目的が異なります。

適合証明書を取得するためには、費用が発生します。5、6万円くらいが相場ですが、新築一戸建ての場合、分譲会社が取得しているケースもあります。

新築一戸建てで、インスペクションをする理由

住宅の建築は、元請会社(工務店等)から数多くの下請け業者へと発注される為に多くの業者によって新築一戸建てが建築されていきます。元請つまり請負契約を結んだところが、例え大手企業であってもこの構図に変わりは無く、現場で作業している職人のモラル次第で、どのような建物にもなる可能性があります。

また、建売に大きな分譲地で、1号棟は全く、問題のない物件であったとしても10号棟は、問題がある可能性がゼロではありません。1号棟と10号棟の大工は当然違います。当たりはずれがある可能性がどこの現場でもあり得ることです。

大手ほど施工管理、マニュアル化はされているので、どの物件も平準化されている分、分譲している数の割には、はずれは少ないとは思います。

建築中から欠陥ないか数回にわたってチェックするインスペクションプランもあります。

建売住宅でも建築する前、あるいは、建築中に契約する場合、建築中に数回にわたって、第3者が検査することも可能です。検査回数によって、金額はかわってきます。

着工済みの場合は工事の進捗に合わせて検査回数・内容を組み立てていくことになります。

「瑕疵保険などの検査があるので大丈夫」と言うことがありますが、その検査は簡易的なものです。また、長期優良住宅だからといって現場検査があるわけではありません。

例えば、

■基礎の底盤(ベース)部分の配筋検査は、底盤のコンクリート打設前に鉄筋のピッチ、かぶり厚さ等の検査を行います。

■基礎の立上り部分の配筋検査は、鉄筋のピッチ、かぶり厚さ等の検査を行います。

■基礎コンクリートの打設検査では、 コンクリートの打設時に立会い、打設に問題ないか検査を行います。工程によっては、タイミングでアンカーボルトの検査を行います。

■上棟して金物を取り付けた後に検査を行います。柱・梁・筋交いや金物の取付状況を検査します。

■防水工事の検査を行います。外壁部分の透湿防水シートやサッシ周りの防水工事を検査します。

■外壁部分等の断熱材の施工の検査を行います。 完成してしまうと施工状況がわからなくなってしまいます。

■壁の下地材(ボード)工事の検査を、クロス等の仕上げ工事前に検査を行います。

等が、検査されます。

住宅性能評価では現場でどんな検査がある?

住宅性能評価付きの物件の場合、どれだけ安心できるのでしょうか?まず、設計段階の「設計住宅性能評価」は設計図書をベースに審査されます。
一般的な建築確認申請用の図面、各部位の詳細図、伏図、仕様書、設計内容説明書、各種計算書などの図書をチェックして性能が評価されます。

設計住宅性能評価書が交付されると、設計と建設の両方の性能評価付きの物件の場合、次に施工・完成段階に進み「建設住宅性能評価」が行われます。

この 「建設住宅性能評価」 が重要です。


これは、設計住宅性能評価書どおりに現場で施工されているかをチェックするものです。
新築一戸建て住宅の場合は、原則として、

■基礎配筋工事が完了した段階
■構造躯体の工事が完了した段階
■内装下張り工事の直前の段階
■完成段階  の4回にわたって検査が行われます。

建築前であれば、「建設住宅性能評価」の検査だけでは不十分とお考えのお客様は、お金はかかりますが、第3者の数回にわたるインスペクションを入れる選択肢もあります。

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