マンション経営のメリット　

将来の不安を消してくれるマンション経営の様々なメリット　

～資産運用としてのマンション経営が私的年金や生命保険代わりになります。～　

★住宅ローンのレバリッジを利用する！

❶私的年金としてのメリット

マンション経営ではローン完済後、賃料がすべて収益になるため、 年金としての役目も果たします。賃料収入を私的年金として、老後の安定収入源を今から確保することになるのです。

保険会社の個人年金や銀行の積立は、毎月の給与で支払うので家計の負担になり、支払期限も限られています。マンション経営のメリットは、住宅ローンを利用し賃料収入で返済するので、レバレッジ（テコの原理）が効いていることになります。

現行の年金制度は、自ら納めたお金を将来受け取る制度ではありません。自ら納めたお金は、現在年金を受け取っている方へ支払われる制度です。しかし、日本では出生率2人以下が長く続き、2013年には全人口の4人に1人が65歳以上の高齢者になっており、 2035年にはなんと3人に1人にまで高齢者が増えると予測されています。こうした事実を考え合わせれば、年金制度がいかに破綻の危険性をはらんでいるか、おわかりいただけると思います。

❷生命保険としてのメリット

●団体信用生命保険はご存知ですか？

マンション購入に住宅ローンを利用すると、契約者にもしものことがあった場合に備えて、ローン契約に「団体信用生命保険」があらかじめ組み込まれます。
ですから、万一の際にはローンは保険金で完済され、ご家族には安定した賃料収入を生んでくれるマンションを遺すことができます。

★マンション購入に住宅ローンを利用すると、契約者にもしものことがあった場合に備えて、ローン契約に「団体信用生命保険」があらかじめ組み込まれます。これはオーナー様が不幸にも亡くなられた場合や、高度障害になった場合に、ローンの残金が支払われる保険です。加入に際して年齢の差異はありません。万一の際にはローンは保険金で完済され、ご家族には安定した賃料収入を生んでくれるマンションを遺すことができます。一般の生命保険と比較してもマンション経営には大きなメリットがあります。　

❸節税対策としてのメリット

●損益通算できます！！所得税・住民税の節約ができます。

 サラリーマンも、公務員の方もマンション経営をサイドビジネスとして申告すれば、不動産所得に関わる経費（ローンの支払利息や建物の減価償却費等）が必要経費として認められ、節税効果が期待できます。
また、不動産を相続・贈与する場合、市場取引価格ではなく、固定資産台帳や路線価方式などによる評価額が課税対象となるため、約4～5割程度有利となることもあります。節税対策として有効です。

★給与所得と不動産所得を「損益通算」して確定申告すれば最初は賃料収入より経費が上回ることがあるため、課税所得が下がり、所得税の軽減が可能になります。

◆相続税・贈与税の軽減にも有効

賃貸用マンションの相続税評価額は約4～5割ととても有利。
さらに相続税のかからない収益力という財産も相続できます。

◆賃貸使用の場合、さらにお得になります。

 購入したマンションを賃貸に使用していれば、借家権割合と借地権割合が適用され、さらに評価額が低下します。
課税対象額を大幅に減らし、相続税の軽減も可能です。

★2003年度の税制改正で「相続時精算課税制度」が創設され、 親から子に資産を移しやすくなりました。

※65歳以上の親から20歳以上の子である推定相続人へ生前贈与する場合、2500万円までは贈与税は掛かりません。
（相続額によっては相続税が掛かるケースもあります。）　

❹資産運用としてのメリット

 購入した物件を賃貸マンションとして運用すれば、新築でも利回りは4％～5％、中古マンションで７％～８％くらい（あくまで目安）が期待できます。マンション経営、これほど『利回りのいい資産運用』はなかなかないと思います。

★現在の低金利時代の資産運用の受け皿としては有効な金融商品です。 金融危機に伴って、世界的に超低金利時代が続いていくと予想されますが、しかし、賃料相場は変わらず安定していることから、新築のマンション経営でも表面利回り年4～5%程度の高い利回りの実現を期待することも可能です。 （経費や諸費用などを考慮しない利回りの場合）ただし、物件の選別は重要です。

★インフレに強いのも不動産、実物投資の特徴です。インフレが起きると、物価が上昇し、お金の価値が逆に目減りします。不動産はインフレに強く、資産価値や家賃収入にも反映されてきます。

なぜワンルームマンション投資に手を出してはいけないのか？

投資の世界で「新築ワンルームマンション投資には手を出すな」とよく言われるのには、非常に合理的かつシビアな理由があります。

特に、ご自身で不動産の実務や税務を熱心に学ばれている方であれば、その「構造的な歪み」に気づきやすいはずです。主な理由は以下の4点に集約されます。

①購入した瞬間に価格が2〜3割落ちる

新築ワンルームの販売価格には、デベロッパーの莫大な広告宣伝費、営業マンの人件費、利益が上乗せされています。

• 「新築プレミアム」の消失: 誰かが一度でも入居して「中古」になった瞬間に、これらの経費分（約20〜30%）が価格から剥落します。
• 実勢価格との乖離: 3,000万円で購入した物件が、翌日には市場で2,400万円でしか売れない、という状態からスタートすることになります。

②「収支逆転」のリスクが極めて高い

営業トークでは「家賃収入でローンを払えるので、持ち出しはありません」と言われますが、現実は甘くありません。

• 管理費・修繕積立金の上昇: マンションの経年とともに積立金は必ず上がります。
• 家賃の下落: 新築時の家賃が維持できるのは数年です。築10年、20年と経つにつれ家賃は下がりますが、ローンの返済額は変わりません。
• デッドクロス: 元金返済額が減価償却費を上回り、手出し（キャッシュアウト）が増える時期が必ずやってきます。

③「節税」と「生命保険代わり」の罠

これらは営業マンの常套句ですが、投資の目的を見失わせるものです。

• 節税の限界: 節税ができるのは「赤字が出ているから」です。投資の本来の目的は「利益を出すこと」であり、赤字を出し続けるのは本末転倒です。また、減価償却が終われば節税効果も消えます。
• 保険としての効率: 団信（団体信用生命保険）が生命保険代わりになるという主張ですが、保険料（金利に含まれる分）に対して受け取れる保障の柔軟性は、民間の掛け捨て保険の方が圧倒的に高いケースが多いです。

④出口戦略（売却）が極めて難しい

ここが最も致命的です。

• 買い手が投資家に限られる: ワンルームマンションは実需（自分で住む人）がほぼいません。買い手は「利回り」を重視する投資家に限定されます。
• 価格の硬直性: 投資家は「収益還元法」で価格を評価します。家賃が下がれば、売却価格も連動して下げざるを得ません。結果として、ローンの残債が売却代金より大きくなり身動きが取れなくなります。

⑤家賃保証（サブリース）は最悪の選択肢

家賃保証（サブリース）は、一見「空室リスクを回避できる魔法の杖」のように見えますが、その実態は不動産会社側に圧倒的に有利な契約であるケースがほとんどです。

実務や法改正を熱心に学ばれている方こそ、以下の「契約の裏側」に潜むリスクを直視する必要があります。

①「賃料不変」ではない（減額請求の権利）

最大の落とし穴は、契約書に「30年一括借り上げ」とあっても、家賃が30年間保証されるわけではないという点です。

• 借地借家法 第32条: 借主（不動産会社）には「借賃増減請求権」が認められています。たとえ契約書に「家賃は下げない」と書かれていても、周辺相場が下がれば不動産会社は法的に減額を請求できます。
• 定期的な改定: 通常2年ごとに賃料の見直しが行われ、応じなければ契約解除を突きつけられることもあります。

②「逆ザヤ」を防ぐための手数料と免責期間

不動産会社は損をしない仕組みを何重にも張り巡らせています。

• 免責期間の存在: 新築時や入居者の入れ替わり時に「数ヶ月間は家賃を支払わない」という免責期間が設定されていることが多いです。この期間の収入ゼロが、オーナーの収支を大きく圧迫します。
• 保証料の搾取: 実際に入居者が払う家賃の80〜90%程度しかオーナーには入ってきません。空室リスクを肩代わりしてもらうための「保険料」としては、非常に割高な設定です。

③修繕工事の「指定業者」縛り

家賃保証を継続する条件として、不動産会社が指定する業者・価格での修繕を強制されることがよくあります。

• 高額なメンテナンス費用: 市場価格よりも数割高いリフォームや外壁塗装を提案され、「これをやらないなら保証を打ち切る」と迫られるパターンです。
• 実質の利益回収: 下がった家賃分を、高額な修繕工事のキックバックで回収するビジネスモデルが存在します。

④解約したくても「正当事由」が必要

ここが最も厄介な法的落とし穴です。

• オーナーは「貸主」、会社は「借主」: 法的には不動産会社が「弱者である借主」として保護されます。
• 解約の難しさ: オーナー側から契約を解除しようとしても、「正当な理由」がなければ認められない、あるいは多額の違約金（家賃数ヶ月〜1年分）を請求されるケースが多々あります。

⑥サブリースがついていると売却時相場より1割ほど安くなる理由

「サブリース付きのワンルームマンションは、通常の相場（所有者が自由に貸せる物件）よりも1割、状況によってはそれ以上安くなる」というのが不動産業界の通説です。

なぜ「保証」がついているのに価値が下がるのか、その理由は主に3つの「買い手側の制約」にあります。

1. 収益性の低下（利回りの計算）

投資家が物件を評価する際、基準となるのは「入居者が支払う家賃」ではなく、「オーナーの手元に残る賃料（サブリース送金額）」です。

• 家賃の「中抜き」: サブリース会社が家賃の10〜20%を徴収しているため、実質利回りが最初から低く設定されています。
• 収益還元法での評価: 例えば、相場家賃が10万円（年間120万円）でも、サブリースで8万円（年間96万円）しか入らない場合、投資家は「年間96万円の収益を生む箱」として価格を算出します。この時点で、単純計算でも価値は2割近く毀損しています。

2. 「正当事由」の壁による解約リスク

次に買う人が「サブリースを外して自分で貸したい」あるいは「自分で住みたい」と思っても、簡単には外せません。

• 解約違約金の存在: 解約に家賃6ヶ月〜1年分の違約金が必要な契約が多く、そのコストをあらかじめ購入価格から差し引いて交渉されます。
• 法的な居座りリスク: 前述の通り、サブリース会社は借地借家法で守られた「借主」であるため、立ち退き料を請求されるケースすらあります。この「不自由さ」が、買い手にとっての大きな心理的・金銭的マイナス要因（ディスカウント要因）となります。

3. 金融機関の評価（融資の付きにくさ）

これが価格を下げる最大の物理的な要因です。

• 収支の不透明性: 銀行は「サブリース会社が倒産するリスク」や「一方的な減額リスク」を厳しく見ます。
• 担保価値の減額: 自由に処分したり賃料設定を変えたりできない物件は、担保としての流動性が低いとみなされます。融資がつきにくい物件は、買い手が限られるため、価格を下げないと売れなくなります。

新築で木造の収益物件（アパートなど）を建てるリスク

新築で木造の収益物件（アパートなど）を建てることは、初期投資を抑えられる反面、長期的な資産運用という観点では非常にシビアなリスクが伴います。

特に2025年・2026年以降の法改正や市場動向を踏まえると、単なる「建築費の安さ」だけで判断するのは危険です。主なリスクを4つの視点で整理しました。

①2025年4月施行「改正建築基準法」によるコスト増

すでにご存知かもしれませんが、建築業界にとって大きな転換点となる法改正です。

• 「4号特例」の縮小: これまで木造2階建てなどの小規模建築物で認められていた構造審査の省略（4号特例）が事実上廃止され、構造計算書の提出が必須となります。
  • リスク: 確認申請の長期化に加え、構造設計費の上乗せ、耐震性確保のための部材増など、「木造＝安い」という構図が崩れつつあります。
• 省エネ適合義務化: 断熱性能などの省エネ基準を満たさないと建築できなくなります。基準をクリアするための建材・設備費用が建築単価を押し上げます。

②税務上の「デッドクロス」の早期到来

木造は法定耐用年数が22年と短いため、税務上のリスクがRC（鉄筋コンクリート）造より早く顕在化します。

• 減価償却の終了: 22年を過ぎると、経費として計上できる減価償却費がなくなります。
• 黒字倒産のリスク: ローンの元金返済は続いているのに、経費（減価償却）がなくなるため、帳簿上の利益が増え税金が跳ね上がります。手元の現金（キャッシュフロー）が税金支払いでマイナスになる「デッドクロス」への対策が、RC造よりも早く必要になります。

③「物理的劣化」と「入居者属性」の相関

木造特有の性質が、将来の家賃収入を不安定にする要因となります。単身世帯がターゲットの場合、回転が早いため、改装費用やハウスクリーニング費用・仲介手数料・広告費（AD）がかさみます。

• 遮音性の限界: 木造の最大の弱点は「音」です。近年の入居者はプライバシーを重視するため、RC造に比べて退去率が高くなりやすく、常に空室リスクにさらされます。
• 修繕コストの跳ね上がり: 10〜15年ごとの外壁塗装や屋根の防水、シロアリ対策は必須です。木造は湿気や腐食に弱いため、メンテナンスを怠ると資産価値（建物評価）が加速度的にゼロへ向かいます。

4. 出口戦略（売却）の難しさ

収益物件の価値は「土地＋建物」ですが、木造は建物の減価が激しいため、出口戦略が難しくなります。

• 融資期間の制約: 次の買い手がローンを組む際、銀行は「法定耐用年数（22年）ー 築年数」を基本の融資期間とします。築15年の木造アパートを買おうとしても、買い手は7年しかローンが組めず、月々の返済額が高くなるため買い手がつきにくくなります。
• 土地代（残存価値）への依存: 建物価値が早くなくなる分、土地のポテンシャル（路線価や実勢価格）が低いエリアで建ててしまうと、最終的に「解体更地渡し」しか選択肢がなくなり、解体費用分だけ赤字になるリスクがあります。

「かぼちゃの馬車事件」 に類似する商品はかなり多い業界

「かぼちゃの馬車事件」とは、2018年に発覚したスマートデイズ社によるシェアハウス投資を巡る大規模な詐欺的商法と、それに加担したスルガ銀行による不正融資事件のことです。

不動産投資の歴史において「最悪の不祥事」の一つに数えられ、現在の銀行融資の厳格化やサブリース新法のきっかけとなりました。この新しい法律ができたから安心できるかというとそうではありません。だまされる方が悪いという意識で巧妙にしかけられることが多いため、自分で防衛するしかありません。

①事件の構図：二重の罠

この事件は、主に以下の2つの要素が組み合わさって起きました。

① スマートデイズ社（販売・運営）のスキーム

• 「30年間の賃料保証」: 女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を建てれば、30年間家賃を保証すると約束。
• 高すぎる建築費: 相場よりもかなり高い価格でオーナーに建築させ、その建築利益を家賃の支払いに回すという「自転車操業」状態でした。
• 不透明な収益源: 実際の入居率は低く、入居者からの賃料ではなく、新たなオーナーからの建築利益で旧オーナーへの配当を支払うポンジ・スキームのような構造になっていました。

② スルガ銀行（融資）の不正

• 書類の改ざん: オーナーの通帳コピーを偽造して預金残高を水増ししたり、年収を高く見せかけたりして、本来融資が通らない層（サラリーマンなど）に多額の貸付を行いました。
• 審査の形骸化: 行員が積極的に改ざんに関与、あるいは黙認していたことが後に明らかになりました。

② 事件の破綻

2018年1月、スマートデイズ社がオーナーへの家賃支払いを停止し、その後倒産。

• オーナーの窮地: 手元には「入居者のいないシェアハウス」と、1億円前後の「多額のローン」だけが残されました。
• 担保割れ: 物件は特殊な間取り（極端に狭い、風呂がない等）で転用が難しく、売却してもローンの半分も返せないという悲惨な状況でした。

③異例の結末：借金帳消し

この事件が特筆すべきなのは、その解決策です。

• 代物弁済による解決: 被害弁護団の尽力により、2020年〜2022年にかけて、「土地と建物を手放す代わりに、スルガ銀行のローンを全額免除する」という異例の合意（代物弁済）が成立しました。
• 銀行側が組織的に不正融資に関与していたという「有責性」が認められた結果です。

④この事件が不動産業界に残した教訓

「サブリースのリスク」や「木造収益物件のリスク」がすべて凝縮されたような事件です。

• 融資の引き締め: この事件以降、サラリーマン向けの不動産融資は極めて厳しくなりました。
• 物件スペックの重要性: 「家賃保証」という言葉に依存せず、その物件自体の「実勢価格」や「需要」を自ら見極めることの重要性が再認識されました。
• 法整備: サブリース業者に対する重要事項説明の義務化（サブリース新法）など、規制が強化されました。

「家賃保証があるから安心」という営業トークの裏には、こうした歴史的な大破綻のリスクが潜んでいることを示す、象徴的な事件といえます。

①新しい法律が守ってくれるわけではない

サブリース新法（2020年施行）などができましたが、これらは「騙された人を救う」ための法律ではなく、主に「業者の手続きを縛る」ためのものです。

• 「言った言わない」の壁: 営業マンが口頭で「絶対儲かる」と言っても、書面に「リスクがある」と小さく書いてあれば、法的には業者が勝つケースが多いです。
• 裁判のコスト: 法律違反を立証して戦うには、数年の歳月と数百万円の弁護士費用がかかります。個人投資家が勝訴する頃には、会社が倒産（計画倒産を含む）していて、一円も回収できないという事態が後を絶ちません。

②どうすれば自分を守れるのか？

法律に頼るのではなく、「自分自身の査定能力」を武器にするしかありません。

1. 「一物四価」を自分で計算する: 業者の持ってきた利回りではなく、公示地価や路線価から「土地の底値」を割り出し、最悪のケース（更地にした場合など）を想定する。
2. 「出口」から逆算する: 「誰に、いくらで売るのか？」が明確でない物件（特にワンルームやサブリース付き）は、どんなに法律で守られていても投資としては失敗です。
3. セカンドオピニオンを持つ: 特定の業者だけでなく、利害関係のない税理士や、実務に強い別の不動産会社に「この立地、この接道でこの価格は妥当か？」をぶつけてみるのが最も有効です。

収益を建てる時、土地を探す時の目線　1種単価とは？

まずわかりやすく、一般のファミリータイプの分譲マンションの用地を探す時の目線マンション用地の土地価格と分譲価格の関係立地である程度、分譲するにあたって分譲単価がどれくらいであれば売れるのかわかります。

1種単価（いっしゅたんか）とは、一言で言えば「容積率100%あたりの土地単価」のことです。

土地の坪単価だけでは、そこに「2階建てしか建てられない土地」か「10階建てが建てられる土地」かで収益性が全く異なります。そのため、プロ（デベロッパーや投資家）は平面的な坪単価ではなく、立体的なボリューム（容積）を加味した1種単価で土地の割安・割高を判断します。

① 1種単価の基本計算式

計算は非常にシンプルです。1種単価=容積率÷100土地の坪単価​

【具体例】

• 土地価格： 1億円
• 土地面積： 50坪
• 容積率： 200%

① まずは「坪単価」を出す 1億円 ÷ 50坪 = 200万円/坪

② 「1種単価」を出す 200万円 ÷ (200% ÷ 100) = 100万円

②なぜ1種単価で比較しないといけないのか？

例えば、以下の2つの土地があった場合、どちらが「お買い得」でしょうか。

• 土地A： 坪単価100万円（容積率100%）
• 土地B： 坪単価150万円（容積率200%）

一見、坪単価が安いのは「土地A」ですが、1種単価で比較すると景色が変わります。

• 土地Aの1種単価： 100万円 ÷ 1.0 = 100万円
• 土地Bの1種単価： 150万円 ÷ 2.0 = 75万円

→ 土地Bの方が、建物を建てられる面積あたりの土地代が安く、収益性が高いと判断できます。

③実務で使う際の「適正1種単価」の逆算

投資物件を建築する場合、期待する利回りから「いくらなら土地を買ってもいいか」を逆算します。

1. 想定家賃収入（年） ÷ 期待利回り = 総予算（土地+建物）
2. 総予算 － 建築費 = 許容できる土地価格
3. 土地価格 ÷ 延床面積 = 適正な1種単価

【注意点】

• 容積率の消化: 前面道路が狭いと（4m〜6m未満など）、都市計画上の容積率（例：200%）があっても、道路幅員による制限（例：4m×0.4=160%）でフルに消化できないことがあります。この場合、実効容積率で計算しないと1種単価を見誤ります。
• レンタブル比: 全体の延床面積のうち、実際に家賃が取れる「専有面積」がどれくらいか（階段や廊下を除いた比率）も、1種単価の妥当性に影響します。

基本となる公式は（土地の一種単価＋建築単価）×1.4＝分譲単価。

この計算式は分譲マンションの用地取得において、デベロッパーが土地の仕入れ値を素早く判断するための「基本の公式」として非常によく使われるものです。

不動産業界のプロが頭の中でざっくりと採算を合わせる際の指標ですが、いくつか実務上の注意点があります。

①式の内訳：なぜ「1.4倍」なのか

この「1.4」という数字は、単なる利益だけでなく、以下のような「原価以外のコスト」をひとまとめにした係数です。

• 販売経費 (約5〜10%): モデルルーム運営費、広告宣伝費、営業マンの人件費。
• 事業経費 (約5〜10%): 設計費、借入利息、登記費用、租税公課。
• 事業利益 (約10〜15%): 会社の利益。
• 共用部補正: 家賃が取れない「共用部（廊下・階段・エントランス）」の建築コストを、専有部（分譲面積）に割り振るための補正。

つまり、「（土地代＋建築費）という直接原価に対して、諸経費と利益を4割乗せれば、適正な販売価格になる」という考え方です。これが、高級路線の分譲マンションだと1.5倍とか1.6倍になります。

②逆算して「仕入れ値」を決める

実務では、この式を逆回転させて使います。

例えば、そのエリアのマンションが坪350万円で売れているなら、そこから1.4で割って建築単価を引けば、「土地を一種単価いくらで買えば商売が成り立つか」が分かります。

③2026年現在の実務での落とし穴

この「1.4」という係数は、かつては盤石な指標でしたが、現在は以下の理由で「1.4では足りない」あるいは「1.4で計算すると土地が高すぎて買えない」というジレンマが起きています。

• 建築単価の激騰:資材や人件費の高騰により、建築単価が以前の坪80〜100万円から、現在は120〜150万円以上（都心部）に跳ね上がっています。分母（建築単価）が大きくなると、1.4倍した後の「販売単価」が市場の購買力を超えてしまうことがあります。
• レンタブル比の変動:共用部を豪華にしたり、容積率をフル消化できなかったりすると、実質の係数は1.5〜1.6近くまで膨らむことがあります。逆に、利益を削ってでも土地を競り落とす場合は1.3程度で計算する会社もあります。
• 木造収益物件の場合:木造アパートなどの場合、分譲マンションほどの広告費はかからないため、この係数はもう少し低く（1.2〜1.3程度）見積もることもあります。

④いくらで買えば損をしないのか？

仮に出口つまり売れる分譲単価が坪単価400万円の分譲マンションで建築単価が150万円だとすると1種単価はいくらの土地を購入すれば事業として成立するのか？

かなり単純化して計算すると、

分譲坪単価 ＝ （土地一種単価＋建築坪単価）×1.4

を前提にして計算できます。（出口 400万円、建築単価 150万円）を、先ほどの「1.4の公式」に当てはめて計算すると、以下のようになります。

①計算式への当てはめると

公式：(1種単価 + 建築単価) × 1.4 = 分譲単価

これを1種単価を求める式に書き換えると： 1種単価 = (分譲単価 ÷ 1.4) － 建築単価

1. 分譲単価 400万円 ÷ 1.4 ≒ 285.7万円 （原価の合計）
2. 285.7万円 － 建築単価 150万円 = 135.7万円

答え：1種単価は 約135万円〜136万円 となります。

②実務的なシミュレーション

もし容積率が200%の土地であれば、土地の坪単価に直すと以下のようになります。

• 135.7万円 × 200% = 土地坪単価 約271万円

つまり、坪271万円で土地を仕入れ、坪150万円で建物を建て、坪400万円で売れば、デベロッパーとして標準的な利益（経費込みで4割の乗せ）が出る、という計算になります。

ただし実際の分譲マンションでは、

• 共用部効率
• 容積消化率
• 地下・タワー構造
• 販売経費
• デベ利益
• 金利
• 解体費
• 設計監理料

などが大きく効くので、実務ではここまで単純ではありません。

坪400万円のこの中に、会社の販売管理費と利益が含まれることになります。分譲マンションではこの粗利が3割を目標に事業計画をたてます。今は、用地取得が難しく、3割はなかなか難しいと思いますが。逆にそのエリアでの分譲単価の相場がわかっているときは、逆算して土地単価を求められます。

建築単価を坪80万として基本の公式を展開すると、
一種単価×1.4＋坪80万×1.4＝分譲単価
【分譲単価－（建築単価×1.4）】×0.7＝一種単価

コチラの計算式でも「一種単価」を導き出すことは可能ですが、先ほどの式とは「利益や経費をどこに乗せるか」という考え方が少し異なります。

③違う計算式の構造と意味

今回の式：【分譲単価 － (建築単価 × 1.4)】 × 0.7 ＝ 一種単価

この式は、以下のようなロジックで作られています。

• （建築単価 × 1.4）: 建物原価に、建物の販売・管理に関わる諸経費や利益（4割）を先に乗せてしまう考え方。
• 0.7という係数: 最後に掛けている「0.7」は、「残った金額（土地に充てられる予算）のうち、3割は土地取得に伴う諸経費や土地分の利益として確保し、残りの7割を純粋な土地代（一種単価）にする」という意味になります。

つまり、土地と建物の両方に、それぞれ約30〜40%のコスト・利益を見込んでいる計算になります。

④前回の数値で計算比較

「分譲単価 400万円」「建築単価 150万円」で計算してみます。

1. 400万円 － (150万円 × 1.4) ＝ 400万円 － 210万円 ＝ 190万円（土地に回せる総予算）
2. 190万円 × 0.7 ＝ 133万円

【結果】 一種単価 133万円

前回の公式（1.4で割る方式）では 135.7万円 でしたので、ほぼ近い数値になります。今回の式の方が、土地の利益や諸経費をやや厚め（あるいは保守的）に見積もる結果となります。

⑤実務でどちらを使うべきか？

不動産開発の現場では、どちらの式も「土地の指値（買付価格）」を決める際の見安として使われます。

• 「1.4で割る式」が向いているケース: プロジェクト全体の総予算から、ざっくりと原価率を把握したいとき。シンプルなので暗算に向いています。
• 「今回の0.7を掛ける式」が向いているケース: 「建物にかかる経費」と「土地にかかる経費」を分けて意識したいとき。特に建築費が高騰している局面では、建物側のリスクを「×1.4」で先にヘッジできるため、土地の買い叩き（保守的な査定）がしやすくなります。

⑥2026年現在の調整ポイント

どちらの式を使うにせよ、現在の市場では以下の「1.4」や「0.7」の部分を微調整するのがプロの技です。

• 建築単価がさらに上がる場合: 建築単価側の係数を「1.45」にするなどして、土地の指値を下げます。
• 販売が好調なエリアの場合: 最後の係数を「0.7」ではなく「0.75」や「0.8」に引き上げ、一種単価を高く見積もることで、競合他社に土地を競り勝ちにいきます。

結論どちらが使いやすい

「分譲単価から建物の利益・経費をガッツリ引き、残った額からさらに土地の経費を引いて一種単価を出す」という方が、より慎重でデベロッパー寄りの無難な算出方法にはなりますが、ざっくりと計算する上では、使いやすい方で計算すればいいと思います。

ファミリーの分譲マンションとワンルームの収益マンションでは、建築費等が違いますので、係数が違います。建築費は、ワンルームマンションの方が、狭小地に高い建物を建てる傾向があるため割高になります。係数は、マンションデベロッパーの販管費と利益が反映されていて、販管費が各社違いますし、ファミリー系のマンションとワンルームマンションでは、販売手法が違うので、係数は違ってきます。ファミリーの場合、モデルルームを作らないといけないため高くつきますが、ワンルームマンションの主な販売手法は電話営業ですので安くつきます。  

そもそも分譲単価って？

分譲単価は「専有面積1坪あたり分譲価格」のことで、
例えば新築マンションの広告で「価格：2500万～3500万　専有面積：70m2～90m2」と書いてあったら、2500万÷70÷0.3025＝118万　3500万÷90÷0.3025＝128万　間をとって坪123が分譲単価になります。

モデルルームで販売している営業マンは、競合他社が平均の分譲単価がいくらかを必ず把握した上で営業しております。例えば、千里中央駅周辺でいくと10年以上前くらいは、平均坪単価で170万円～200万円のイメージでした。今は、200万円以上が当たり前で、建築費の高騰等で相場が高止まりしているように見受けられます。 

マンションの規模（ファミリー系分譲マンションの場合）その土地で何戸くらい供給できるのかというのも重要で、
敷地面積×容積率÷25坪＝供給戸数で概算する。

例えば300坪・200％の土地なら300坪×200％÷25坪＝24戸

実際には日影とかで容積を消化できないこともあるし、色んな間取りを作るのでこんな単純ではないが、40～50戸くらいの中規模の物件以上供給できないと魅力はないが、ざっくりとでも戸数感覚を掴むことは大切です。

 １種単価とは？１種単価とは、容積率100％あたりの土地の単価をいいます。

例えば、土地面積100坪、容積率200％、土地価格1億円まず坪単価を計算します。1億円÷100坪＝坪単価100万円１種単価　坪単価100万円÷２＝50万円投資家として必ずしっておかないといけないところです。 自分で土地を購入して、収益物件として建てる場合は、販管費や利益を考えず、単純に土地取得費と建築費で利回りを計算できます。25㎡のワンルームが何戸入って、利回りがいくらくらいになるか計算するだけすみます。 30坪くらいの土地でも、木造建築でワンルーム建築が可能で、収益物件を持つことができます。

●30坪～40坪ほどの土地の場合、古くなれば、普通の土地として、売り出すこともできつぶしがききます。（木造の場合、解体費も安くなります。）60坪くらいあれば、分割して2宅地として売れるかどうかも見極めのポイントです。

●単に収益物件としてではなく25㎡以上であれば、民泊として収益をあげることも考えられます。この場合、運営日数が制限されていない大阪市内が理想です。お気軽にご相談ください。

収益性から適正な一種単価を考える

一種単価は、いくらが適正なのでしょうか？ これは、建物を建てる時のコストや周辺相場、期待している利回りなどで変わってきます。 仮に、期待している利回りが8%だとします。また、購入を検討している土地の広さが100坪で、容積率200%だと設定します。 この土地を買った場合、建てられる建物の最大床面積は200坪です。 建物の建築コストが坪単価70万だとすると、建築に必要な金額は1億4,000万円です。 この物件のレンタブル比が70%になるように建築した場合、レンタブルエリアは200坪×70%＝140坪となります。 物件のある地域の賃料相場が1坪あたり月額1万円の場合、月に140万円、年間1680万円の家賃収入を得られます。 期待していた利回りが8%なので、以下のような計算で適正な一種単価を求めます。

• 1680万円（年間家賃収入）÷8%（想定利回り）＝2億1,000万円
• 2億1,000万円－1億4,000万円（建築費）＝7000万円
• 7000万円÷200坪＝35万円（適正一種単価）

手に入れようとする土地の一種単価が適正一種単価よりも安ければ、利回りは8%より高くなります。逆の場合は利回りが8%より低くなります。   レンタブル比とは、「レンタルできる部分の比率」のことを指します。 以下の計算式でレンタブル比を求めることが可能です。

• レンタブル比＝物件のレンタブルエリア÷物件の延床面積×100(%)

レンタブルエリアでない部分とは、廊下、エレベーター、機械室など、入居人が専有できない無駄な部分のことです。 居住用物件で70％から80％が目安です。

収益性の高い物件は所有した者が有利

フランスのパリは中心エリアの家賃相場が極めて高く、あまりに高いので、パリ市は芸術家のために家賃の安い公共賃貸住宅を用意しているそうです。「芸術の都・パリ」の伝統を守るため、若くて才能もあるが、お金のない芸術家に住む場所を安く提供しているそうです。

　　～買うには高嶺の花、家賃も高水準～

パリでは家賃相場が極めて高いため、マンションの所有者は、中古で売らず、賃貸にして高収入を得る道を必ず選びます。そこで「買いたくても買えない。住みたかったら賃貸しかなくその家賃は高い」という住宅事情が生まれています。

そのような動きが日本でも始まっているのではないか、と思える兆候があるように思います。2020年の東京オリンピックが理由でかどうかわかりませんが、最近大阪周辺でも、急激に外国人が多くなってきたと思いませんか？世界第2位の観光大国であるスペインは、”観光客疲れ”とも呼ぶべき深刻な社会問題が起こっているそうです。 スペインは2017年、その数はついにアメリカを抜き、フランスの年間8600万人に次ぐ世界第2位の観光大国となったそうです。

ところが、ここ数年、地元住民らが外国人観光客に対し、不満を募らせている。町中の至るところに「排斥」とも受け止められる落書きや、実際に彼らを追い出すための抗議運動も多発しているそうです。なぜなら、地元民が住めない町になったからです。 ホテルを利用しない旅行客が流れている先は、世界最大の民泊仲介サイト「Airbnb」で、格安旅行をする若者にとっては、エアビーの存在ほどありがたいものはない。旅先で馬鹿騒ぎをし、最高の思い出をつくることができます。

不動産オーナーにとっては、長期賃貸より旅行客に短期で貸した方が大きい儲けがあるためです。 アパートの家賃が跳ね上がっているそうです。バルセロナの物件の賃料は、5年前に比べ、1.5倍になっているそうです。不動産オーナーとしては、賃貸住宅として特定の人に長期的に貸し出すより、高い賃貸料金で旅行客に短期で貸し出したほうが、断然儲けられる。結果として、長年、住み続けてきた地元民が立ち退きを強いられるという最悪の事態が発生しているそうです。   この動きに怒りを見せる住民が2016年、ついに「外国人排斥運動」を起こしたニュースを見たことや聞いたことがあると思います。 このまま“エアビーバブル”で日本の不動産価格がバルセロナのように、日々高騰する可能性もあると思います。

今、建売用地、マンション用地、建築費が上昇し新築価格が依然と比べるとかなり高くなっているので、様子見をしている方も多いと思いますが、オリンピックが終わっても相場が下がらない可能性もあるように感じます。そのあたりも意識して探す必要があると思います。 その理由は、パリやニューヨークと比較して、日本はまだ割安感があるかもしれません。 やはり、収益性の高い不動産は所有した者勝ちではないでしょうか。

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