住宅ローンは金利の高低だけで決めると損！返済期間で総負担額が大きく変わる【融資手数料型のデメリット】

多くは住宅ローンを組んでの購入となります。現金での購入の方は少数派です。 その住宅ローンの選び方として金利の高低だけで、判断する人が非常に多いと感じています。返済期間にも着目すると、より初期費用を含めたコスト削減の方法が見えてきます。

返済期間を短くするメリットとは

営業マンに住宅ローンの見積もりを依頼すると、必ず最初は、「35年返済」のプランで提案されます。なぜなら、月々の返済を一番低くおさえることができるのが35年だからです。同じ金額を借りても期間が長いほど1回あたりの返済額は少なくできるので、最長の35年返済にすれば毎月返済額は最少になり、営業的に買いやすさをアピールできます。低金利の今は、100万円を35年で借りると、0.41％の場合、2556円だけ増えるだけです。例えば、予算が3000万円くらいのイメージで探していたとして、気に入った物件が3,500万円で500万円オーバーだとしても1万2780円だけ毎月頑張れば、手に届いてしまうので、買ってしまうかもしれません。数千万円もの借り入れも「家賃並み」というより「家賃以下」で手に入るお手頃感を感じるプランになるので、「35年返済」で営業することが一般的です。

少し余談ですが、最近、収益のワンルームの営業とかは、45年ローンで提案しているケースがあります。逆に言うと、45年ローンにしないとキャッシュフロー的に厳しいような物件に手を出すことが危険だと感じます。近年のマンションバブルの影響で、物件が高くなりすぎているので、45年もひっぱらないと、家賃収入と支払いがトントンにならない状況というのは、かなり無理やりという感じが否めません。新築で購入したとしても45年後のことを考えるとかなり厳しいのではないでしょうか。修繕コストや空き家リスクを考えると、かなりリスクがありそうです。

つまり、返済期間を延ばすことによって支払いを減らすことができます。同時に、ローンの金利負担が増えるという点が重要な点です。

返済期間によって生じるローンの金利負担の差は、かなり大きくバカになりません。ちょっとの工夫で数十万～数百万円もの差が付いてしまいます。

期間を短縮できる年収があるのに35年の提案されたプランでそのまま契約してすすめてしまうのは、本当にもったいと思います。返済比率に余裕があるのであれば、選択肢は広がります。

返済期間は1年刻みで借り入れ可能

実は、返済期間は、1年刻みで借り入れはできます。1年だけだとしれていると思われるかもしれませんので5年で考えると、下記になります。

同じ額を借りるにしても利息負担を節約できれば、貯蓄を増やし、結果的に老後資金を蓄えられることになります。同じ金額を同じ金利で借り入れていながら少しの工夫で大きく金額が変わっていきます。

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融資事務手数料型は、繰り上げ返済して初期費用はもどらない

最初から、可能な限り期間を短くしておくのも手ですが、保証料型で住宅ローンを組んでいる場合、短くなった分、保証料が戻ってきます。

しかし、融資事務手数料型の場合、戻ってきません。

最初に払うお金は、ほぼ同じくらいですが、ローンの組み方によって戻ってくるケースと戻らないケースがあります。融資事務手数料型は、戻らない分、金利が安く設定されています。戻る分、保証料型は、融資事務手数料型より高めに設定されています。

※払い戻しの利率のことを考えると繰り上げ返済より最初から期間を短くしている方が、コストの圧縮効果は高いです。

保証料型は100万円あたり2万円くらいの金額（35年の場合）を初期費用として支払いますが、融資事務手数料型は、融資額×2.2％のように決まった金額を払います。しかし、保証料型の場合、期間が短いと保証料が安くなるという点を忘れてはいけません。そのあたりも踏まえた上で、住宅ローンを検討すれば、住宅ローンにかかるコストを数百万円単位で落とせるかもしれません。

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