不売却にはコツがございます。
不動産業界19年目の売却の達人が売却のコツをお伝えします！
●その１ 複数の不動産会社に査定をする
●その２ 不動産会社は担当者で選ぶ
●その３ 販売戦略の立て方
●その４ 不動産会社の営業活動を確認する
★実は、不動産業界で一番問題なのが、窓口が一本化されたとき、売主様は不動産会社からの情報でしか、現在の販売状況や「反響数」、「案内数」を把握できない可能性がございます。
アメリカの不動産業界では両手取引は禁止されており、売却・購入エージェントという立場で、クライアントの利益を守るために、活動をします。お客様の役割は、判断・決断することで、エージェントの役割は、お客様の悩みや不安、ご要望をお伺いしてご提案することで、分業して問題解決をしてまいります。当社ではアメリカの不動産取引の仕組みの中で、いい部分は取り入れながら日本でサービスを提供していきたいと思っております。
◆売却のコツ その1 複数の不動産会社に査定をする
●まずは相場を聞く。机上査定を聞くことから。
相場を聞いたり、査定を依頼すると、概算での査定価格を電話で連絡がございます。
見積もりの査定では、取引事例法という方法で査定をしております。その根拠がきっちりしているかが重要です。担当者と話をして、訪問してもらってきっちり話を聞く不動産会社を絞り込んで下さい。
この時、注意が必要なのが、相場よりかなり高めで査定してくる不動産会社です。
●訪問査定で各社の査定を見比べて下さい。
各社の査定を見比べると、各社の査定価格の違いに驚くと思います。経験上、±10％位の差が出ることはよくあることだと思います。
その営業マンの相場観であったり、媒介契約を取りたいがために高く査定をするケースも多いです。そのため、中には相場より20%、30%も高い金額で査定する不動産会社もいます。やはり高く売りたいので、最も高いところに任せたいという気持ちはよくわかります。しかし、次の点をきっちり理解することが大切です。
★注意★あくまで査定価格は、不動産会社が買い取る金額ではないということです。その価格で売れる責任は持ちません。あくまで売れると予想される金額でしかありません。
売却のコツ その2 不動産会社は担当者で選ぶ
●不動産会社を担当者で選ぶ理由として、不動産会社の特殊なシステムがございます。大手の不動産会社や、中小の不動産会社も営業マン1人1人が個人経営者と同じです。そのため同じ会社であっても営業マンどうしライバルであったりするために、営業マンどうしの横のつながり、情報交換がほとんどないと思っていただいても過言ではないと思います。
★つまり、あなたの家の販売戦略を立案し、行動するのは、その不動産会社の営業マンだけになります。
そのため、担当者が新人であったり、力不足である場合は、大手でも、地元の不動産会社でも売却を失敗する可能性は高くなります。
信頼できる営業マンと出会うことが、売却成功への一番の近道です。
売却のコツ その3 販売戦略を立案する
不動産売却の販売戦略をたてる上で、重要なことは、3点です。
売主様自身が営業マンやいろいろな資料から的確な相場を把握することと売主様自身が優先順位をきっちり頭の中で整理されているのかが重要です。
●適正価格、相場を知る。
●これくらいで売りたいという希望価格を明確にする。
●この価格以下では売りたくないという価格を明確にする。
「高く、早く」売りたいのは共通する気持ちです。
●早く売ることを優先するのか？
●高く売ることを優先するのか？
つまり・・・
★★どちらを優先するかにより、売り出し価格・販売戦略は大きく変わってきます。
当社では売主様の希望、要望をじっくりお聞きした上で、販売戦略を立案してまいります。
◆高く売ることに重点を置いた場合
情報をオープンにして不動産購入を検討しているお客様、今から探し出すお客様（潜在客）の全てに売却する不動産の情報を告知する必要があります。相場からかけ離れた価格で売り出しをスタートすると、売り時を逃し、長期戦になる可能性があるので絶妙な価格設定が非常に重要です。
１件でも多くのご案内を増やすことが高値売却に近づきます。
◆早く売ることに重点をおいた場合
少しでも早く売却のご依頼・相談をして頂き、買取を含めて即現金化出来るご提案をさせて頂きます。
（その場合、相場の金額より安くなる可能性があります）
相場より安い売却開始価格で売却開始し、1件でも多くの案内を増やすことが早く売却するために重要です！
◆他人に知られず売却する場合、水面下で売却する場合
告知活動が制限されますので、既存の登録いただいているお客様へのご紹介・レインズの登録と併せて買取などもご提案させて頂きます。案内数が少なくなり、高値売却・早期売却が困難になり、長期戦になる場合があります。
ご了承下さい。
優先順位により、様々な販売戦略が考えられますが、「早く高く売る」ためには絶妙な価格設定がポイントです。
➡売り出し価格は、近隣の新築マンションの販売価格、近隣の類似物件の価格との価格バランスを考えて設定します。
本来建物が持っている隠れた価値を分かり易く“見える化”することで土地、建物の魅力が買主様の“心に響く”ようになります。新築にない中古住宅の魅力が伝わるようにすることがポイントです。
当社では蓄積された当社のノウハウを駆使して「できるだけ高く、早く」に答えます。
●見せ方も重要なポイントです。
工夫次第では早く高く売ることが可能です。
できるだけ「高く」が売主様の気持ちだと思います。
納得のいく不動産の売却をサポートします。
お気軽にご相談下さい。
◆売却のコツ その4 営業活動を確認する。
●レインズに正しく登録されているのか？
●他社からの物件情報をオープンにしているか？
●価格の調整等、販売価格の提案は適正か？
●案内は入っているのか？特に他社の案内はあるのか？
●売主の立場になって動いているのか？
案内が全くない！！他社の案内が全くない！！
あなたは損している可能性がございます！！
➡案内がない場合のチェックポイント
●価格が高すぎないか？販売戦略は正しかったのか？
●不動産会社が正しくレインズに公開しているか？
公開していても、他社の不動産会社の案内を拒否していないか？
⇒営業マンに聞いたとしてもなかなか教えてくれない可能性が高いので、見極め方として売主様が広告を出すことをOKしているにかかわらず、他社の折り込みチラシや宅配チラシなどあなたの不動産が掲載されているのかを見ることも情報がオープンになっているのかを確認する一つの方法です。
★知らないと損をする！ 「囲い込み」「両手」 〈業界の裏事情〉
不動産会社が受け取る報酬は、売買が成立した場合、売主と買主両方から売買価格の３％＋６万円をもらうことができます。
つまり、自社で買主も売主も見つけた場合、買主、売主両方から売買価格の3%＋6万円の手数料をもらうことができます。
これを業界用語で「両手取引」といいます。1回の取引で報酬は倍になります。
この「両手」を狙うために、自分の顧客がみつかるまで、他社の営業マンには物件を紹介しない、案内させないという「囲い込み」が行われています。
最悪の営業マンは、高い価格で媒介契約を結び、「囲い込み」をして「両手」を狙います。当然、高い価格では売れないので、売り出し価格を下げていきます。これを業界用語で「値ごなし」といいます。
価格が下がって仲介手数料が少なくなっても両手取引をすることにより、売主様は痛手でも、不動産会社には大きなメリットがございます。そのため、大手を含め両手狙いの不動産会社、営業マンが多いのが不動産業界の実情です。どの営業マンに任せるかで、売却が成功するかどうかが決まります。
売却の流れはこちら
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町１丁目16番10号 メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
E-mail：info@realinfobank.com
【当社ＨＰ】
https://www.realinfobank.com/
お気軽にお問合せ下さい。
