奈良県の新築一戸建（建売）は、仲介手数料無料・半額で購入できる！業界構造の仕組みから徹底解説
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和歌山県の新築一戸建て（建売）の購入は、アーバンサイエンスで、仲介手数料無料・半額で購入できます。お得に新築一戸建てを購入する方法がここにあります。
仲介手数料無料・半額で購入できる和歌山県の新築一戸建ての一部のご紹介です。仲介手数料無料で購入できる物件かどうかはスーモ等をみてメールでもラインでもお電話でも大丈夫ですのでURLを張り付けてお問合せ下さい。
大手建売業者の多くは、直売せずに仲介会社に販売を丸投げするため、どの仲介会社を通して購入するかで、購入時の諸費用が100万円以上変わってきます。スーモ・ホームズ等で気になる物件があれば仲介手数料無料・半額で取り扱いが可能かもしれませんのでお気軽にお問い合せ下さい。
新築建売の諸費用はどこでも同じではない
不動産取引は、多くの人にとって人生に数回くらいあるかないかしかありません。経験がないため、多くの方はいいくるめられていても気づかないことが一般的です。不動産業界においては、会社規模が大きいから安心できるというレベルではなく、ブラックボックス化しているがゆえに、細心の注意が必要です。
パワービルダーの新築建売は両手取引になる
まったく同じ物件（新築建売）を購入するにしても、どの仲介会社から購入するかで大きく諸費用が変わってきます。特にパワービルダーにおいては、両手取引（売り手と買い手の両方から仲介手数料がもらえる取引）になる物件が多く、売り手から手数料がもらえる物件については買い手からは仲介手数料を取らない方針で経営している仲介会社から購入すると、仲介手数料分がまるまるお得になります。3000万円の新築建売の仲介手数料は約100万円なので、ここで約100万円の差が生まれます。
つまり両手取引の新築建売は、仲介会社を選べば、仲介手数料無料で購入することができます。売り手からの仲介手数料（販売手数料）だけで、運営できるビジネスモデルを組み立てています。
特にパワービルダーの物件をお得に購入するためには、３つのポイントがあります。１つ目は、値段改定（値下げ）、２つ目は値段交渉、３つ目が諸費用削減（仲介手数料）です。この３つのポイントが揃うと、購入した時点で、400万円～500万円お得に購入できる可能性を秘めています。パワービルダーは中小業者の新築建売とは違い在庫回転率を重視して規模の経済で他社に対して優位性を保ちポジションを取っています。そのため、強制的に値段改定（値下げ）をしていきます。仲介の営業マンや他の分譲会社からみると相場から考えて値下げする必要がなくても値下げを強制的に行う傾向があります。強制的に値下げを行うため相場からみると下がりすぎている物件も存在しそのような新築建売は中古より安くなっている逆転現象が起こっています。また、値段改定（値下げ）にも一定の規則性があります。
また、両手取引の新築建売は、パワービルダー以外にも多くあり、そのような物件は、仲介手数料無料でOKの仲介会社の場合、お得に購入できます。また、値段改定や値段交渉については、下記ブログをご参照下さい。
パワービルダーの代表格、飯田グループのブランド名一覧
・リーブルガーデン：一建設（株）
・ハートフルタウン：（株）飯田産業
・ブルーミングガーデン：（株）東栄住宅
・グラファーレ：タクトホーム（株）
・クレイドルガーデン：（株）アーネストワン
・リナージュ：アイディホーム（株）
関連記事：新築一戸建て、飯田グループの建売の値引き交渉の方法 価格改定のタイミングを知る！
関連記事：新築一戸建て建売の値引きの限界・底値の失敗しない見極め方！飯田グループと中小の建売業者の違いは？
パワービルダーでも広告制限している新築建売は多い
スーモやホームズ等のポータルサイトを閲覧していると、１社しか掲載していない物件もあれば、複数社掲載している物件もあります。再販物件（専任返し）で、１社に絞り込まれている物件もありますが、特にパワービルダーの物件は、専任返し（再販）は３カ月で解除されます。つまり、建物完成頃、分譲会社が必ず直接レインズ登録を行います。レインズ登録後は、どの仲介会社でも取り扱いが可能になるので、仲介手数料無料・割引してくれる仲介会社を通して購入すれば、お得に購入できます。また、レインズに登録はされているが、広告制限があり、特定の仲介会社しかポータルサイトに掲載できない物件が多くあります。広告制限がかかっているだけなので、仮に、スーモ等で直接問い合わせしてしまうと仲介手数料が発生しますが、別の無料・割引の会社を通して購入すると、お得に購入することができます。
無料・割引会社で取り扱いできるかどうかわからない場合、当社にお気軽にお問合せ下さい。
関連記事：【不動産業界の裏側】ポータルサイト(スーモ、ホームズ)の仕組みを徹底解説 仲介手数料とポータルの関係は
パワービルダー（大手建売）でも再販（専任返し）を最大３カ月与えることがある
コスト競争力が強い会社ほど、仲介会社に再販（専任返し）を与えません。コスト競争力が弱いほど、仲介会社から土地情報をもらうことを目的に恩を売りたいために、専任返し（再販）を与える傾向があります。しかし、コスト競争力の強い会社でも再販（専任返し）を与えることがあります。この辺りは土地仕入れの複雑な事情があります。ただし、大手建売会社のパワービルダーの再販は、３カ月以内が絶対条件で取引しており、 再販された新築建売は、３カ月間は特定の仲介会社からしか購入することができませんが、３カ月経過後、仲介手数料無料・割引の会社から購入することが可能です。３カ月というのは、土地仕入れから３カ月なので、ちょうど建物が完成する頃合いにレインズ登録されます。このように、レインズ登録されないケースもありますが、仲介会社がレインズに登録するケースもあります。仲介会社がレインズに登録している３カ月間でも仲介手数料割引の仲介会社を通して購入することはできますが、片手取引になるため仲介手数料無料で購入することはできません。当社の場合、半額対応となります。
スーモで仲介手数料無料の客引きにも注意
2023年４月からスーモで、仲介手数料無料・割引の文言を入力できるようになったため、客引きのためだけに掲載する会社も多くでてきました。仲介手数料無料で客引きして、別の項目で請求するスキームですが、特にローン事務代行手数料で請求するスキームは、昔からあり多くの仲介会社で請求されています。簡単に言うとローンの段取りをサポートする費用ですが、このような内容は本来仲介手数料の中に含まれているべき業務ですが、慣習的に請求する会社も多いです。当社では、仲介手数料以外の費用は一切請求していません。そのため、仲介手数料無料の物件は、当社からの請求はなにもありません。
最近は、別の項目での請求が巧妙化しており、本来必要でないものが請求されている事例をよく耳にすることがあります。諸費用は必ず明細を確認して、不明瞭なものがあれば、必ず確認が必要ですが、おそらく営業トーク（応酬話法）が用意されており、どのように切り返すかは研究していると思いますので、知識がない状態で商談を進めると簡単に数百万円かすめ取られます。
和歌山県でも両手取引の新築建売は多くある
基本的に、不動産業界で働いたことがある等、不動産業界を一度でも経験したことがある方は、パワービルダーの新築建売を、わざわざ仲介手数料を支払って購入する人はいません。ムダなお金だと認識しているためです。安いということは何かあると不安がらせるなど仲介手数料無料・割引への応酬話法や切り返しは準備されているので、知識が不足しているともっともそうに聞こえ信じることもあるかもしれません。ただ、不動産業界の関係者が、両手仲介の物件を満額の仲介手数料を支払って購入することはありえないことであることは知っておいた方がいいでしょう。その事実が真実です。そして、支払った仲介手数料は、スーモ等の広告費に溶かされていきます。
和歌山県でも、両手取引の新築建売は多くあります。和歌山県では新築の価格が2000万円から3000万円くらいまでがボリュームゾーンで、多くのパワービルダーが進出しております。また、パワービルダー以外でも両手取引ができる新築建売は多くあります。スーモ等でみているその新築建売が仲介手数料無料で購入できる可能性があります。
仲介手数料が無料になるもっとかみ砕いた説明・仕組み・デメリット・具体的な諸費用は、記事の後述で解説させていただきます。
クレイドルガーデン和歌山市加納新築一戸建て
仲介手数料無料対象物件です。 和歌山県の新築一戸建、建売住宅は、アーバンサイエンスにお任せ下さい。 当社で取り扱える和歌山県の新築一戸建、建売住宅は、他にも多数ございます。スーモやホームズ等で気になる物件ございましたらお気軽にお問い合せ下さい。
クレイドルガーデン和歌山市黒田新築一戸建て
仲介手数料無料対象物件です。 和歌山県の新築一戸建、建売住宅は、アーバンサイエンスにお任せ下さい。 当社で取り扱える和歌山県の新築一戸建、建売住宅は、他にも多数ございます。スーモやホームズ等で気になる物件ございましたらお気軽にお問い合せ下さい。
和歌山県の新築一戸建（建売住宅）を仲介手数料無料・半額で購入する方法
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仲介手数料が無料になる仕組みを詳しく解説していきます。
両手取引の新築建売は買い手に請求しない
新築建売.comでは、売主分譲会社から仲介手数料がきっちり支払われる場合、仲介手数料は無料、支払われない場合、半額となります。 新築建売には、分譲会社から仲介手数料（販売手数料）をいただける新築建売が多く存在します。
一般的な会社（他社）は、分譲会社と買主の両方から仲介手数料をいただきます。分譲会社から仲介手数料をいただける物件でも買い手にも請求します。
新築一戸建ては、売り手側つまり分譲会社から手数料がいただける物件つまり、両手取引になる新築一戸建があるからこそできるサービスになります。ココが中古物件との大きな違いです。
一般的な仲介会社とのコストの違い
不動産仲介会社のコストのほとんどは、広告費と人件費です。そのコストをコントロールすることにより、仲介手数料無料・半額のサービスが可能になります。また、家賃等に関しても駅前の高額な家賃が発生するような事務所では営業しておりません。また、莫大なコストがかかるスーモやホームズ等にはほとんど掲載せずコストがかからない自社メディアを運営しながら少人数で経営しています。
仲介手数料だけでなく値段交渉で更にお得に購入できる
当社では、仲介手数料が無料・半額になるだけでなく、積極的に値段交渉も行っているためその成功した分も加えてお得に購入することができます。
新築一戸建て（建売）が流通する仕組み
「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。不動産会社だけが閲覧できます。
「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。
現在、新築一戸建て（建売住宅）は、販売元（売主）である分譲会社は、自社で営業マンを雇うとコストが高く経営効率が悪いため、自社の販売部門を持たず、直接販売しない形態が多く、企画に特化し、仲介会社に販売活動を依頼して販売を行っています。
パワービルダーの飯田グループ等では、自社の営業マンに支払う人件費や販売費・広告費を削減し、徹底した経営管理を行い低価格を実現しています。そして土地の仕入れが完了するとすぐにレインズに登録します。
そのため、新築一戸建ての仲介に入ってもらった仲介会社に仲介手数料を支払う必要があるのです。
諸費用はどこでも同じではありません。
どの仲介会社で新築一戸建てを購入するかで、同じ物件を購入したとしても100万円以上差がつく可能性があります。
アーバンサイエンスの対応エリア
大阪府全域に対応（八尾市）
吹田市,豊中市,箕面市,池田市,茨木市,高槻市,摂津市,大阪市(北区-中央区-西区-浪速区- 港区- 此花区-淀川区- 西淀川区- 東淀川区- 東成区- 天王寺区-住吉区-大正区- 旭区-福島区- 都島区- 城東区- 生野区- 阿倍野区- 東住吉区-鶴見区- 平野区- 住之江区-西成区),堺市( 中区- 東区- 西区- 南区- 北区-美原区),枚方市,交野市,寝屋川市,門真市,守口市,東大阪市,大東市,四條畷市,八尾市,岸和田市,三島郡,島本町,泉大津市,和泉市,高石市,泉北郡,忠岡町,貝塚市,泉佐野市,泉南市,阪南市,泉南郡,柏原市,富田林市,河内長野市,松原市,羽曳野市,藤井寺市,大阪狭山市,南河内郡,太子町,河南町,熊取町,豊能郡,能勢町,豊能町等
兵庫県の対応可能エリア
川西市,伊丹市,宝塚市,尼崎市,西宮市,神戸市(北区-須磨区-垂水区-中央区-灘区-西区-東灘区-兵庫区-長田区),芦屋市,明石市,相生市,赤穂市,揖保郡太子町,小野市,加古川市,加古郡稲美町,加古郡播磨町,加西市,加東市,川辺郡猪名川町,篠山市,三田市,高砂市,たつの市,丹波市,西脇市,姫路市,三木市等
奈良県の対応可能エリア
奈良市,生駒市,大和高田市,香芝市,大和郡山市,上牧町,王寺町,広陵町,河合町,天理市,橿原市,桜井市,五條市,御所市,葛城市,宇陀市,生駒郡平群町,生駒郡三郷町,生駒郡斑鳩町,生駒郡安堵町,磯城郡川⻄町,磯城郡田原本町等
京都府の対応可能エリア
京都市(伏見区-南区-上京区-中京区-下京区-北区-右京区-西京区-左京区-東山区-山科区),宇治市,城陽市,向日市,長岡京市,八幡市,京田辺市,木津川市,亀岡市,大山崎町,精華町等
滋賀県の対応可能エリア
大津市,草津市,守山市,野洲市,湖南市,栗東市,近江八幡市等
和歌山県の対応可能エリア
和歌山市,海南市,橋本市,有田市,御坊市,紀の川市,岩出市等
仲介手数料無料物件の探し方
新築戸建ての物件情報を送るだけで仲介手数料無料になるかをお調べします。
不動産検索サイトSUUMO・HOME’S・at home ヤフー不動産等、他の不動産会社のホームページ、ポストにはいっていたチラシ、オープンハウスなどで見つけた全ての新築一戸建てが対象です。お気軽にお問合せ下さい。
問い合わせは非常にシンプルで簡単です。物件情報のＵＲＬを張り付けてLINE・メールで送るだけ。関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
そもそも仲介手数料の仕組みは？いくらかかる？
仲介手数料とは、不動産の売買契約が成約したときに、仲介を行った不動産仲介会社に支払われる成功報酬です。 売買仲介手数料は、法律でその金額の「上限」が定められており、以下の通りの計算になります。また、上限金額ではありますが、業界内では、正規手数料という認識で、割引するという発想はあまりありません。
税込の売買価格が
- 200万円以下の物件…売買価格の5％＋消費税
- 200万超～400万円の物件…売買価格の4％+2万円＋消費税
- 400万円超の物件…売買価格の3％+6万円＋消費税
新築一戸建てを購入する場合、建築費や土地の価格から考えても400万円以下で取引されることは考えられません。したがって、一般的に新築一戸建ての仲介手数料は売買価格の「3％+6万円」＋6万円となります。
不動産仲介会社は不動産を売主より委任・依頼を専任で受けると、不動産流通機構（通称レインズ）に登録する義務が発生します。仲介会社は必ず、毎日レインズの動きを確認をしながら紹介するための物件収集を行ったり、親しい新築分譲会社へ問い合わせを行い、情報交換を行います。
先述で解説しましたがレインズとは宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた流通機構で、業者だけが利用できるネットワークです。レインズで、収集した物件情報を買い手に紹介して、契約が成約すれば仲介手数料が発生することになります。営業マンをかかえていない新築分譲会社もこのレインズの土地を仕入れると、登録していきます。その登録をみて仲介の営業マンが販売活動を行っていきます。
新築一戸建て仲介手数料無料のカラクリを知る
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不動産取引には、両手取引と片手取引が存在します。仲介手数料を無料にできるのは、両手取引の時です。新築一戸建て(建売）の場合、売り手である分譲会社から、仲介手数料がでることがあり、両手取引になる新築建売が存在します。
関連記事：新築一戸建て建売住宅のムダな諸費用を削減したい！節約できる３つの費用とは
【両手取引】 売り手に入る仲介会社と買い手に入る仲介会社が同じでつまり1社が売り手と買い手の両方から仲介手数料をもらえるのが両手取引です。この場合、売り手である分譲会社が直接レインズ登録を行います。通常不動産仲介会社は、この両手取引を狙って新築一戸建てを売ろうとします。
【片手取引（分かれ）】 片手取引は、分かれともいわれます。売り手の仲介会社と買い手の仲介会社が違うケースがこれにあてはまります。つまり2社が不動産取引にかかわります。この取引は売主側に仲介不動産会社がいて、その会社が売り手から仲介手数料をもらい、レインズなどにより物件情報を取得した買主側の仲介不動産会社が別にいて、その会社は買い手から仲介手数料をもらう形で1つの不動産取引で2社以上が取引に関与している状態の取引です。新築一戸建でも分譲会社が直接レインズ登録を行わず、仲介会社が分譲会社のかわりにレインズ登録をする場合、この片手取引になります。どちらかというと、一般的には土地や中古戸建てや中古マンションなどの取引に多い取引形態です。
『仲介手数料無料！』というとたまに、ビックリする方がいますが、仲介不動産会社にとって「かなり無理をしているのでは？」と思う方もいらっしゃいます。
しかし、新築一戸建ての場合、両手取引の物件を片方だけ無料にしているだけなので、特別なことをしている訳ではありません。本来、両手取引になり売り手と買い手の両方から仲介手数料をもらえるにもかかわらず、片方からだけもらうことにしているだけに過ぎません。
仲介会社の売り上げになる仲介手数料ですが、その経費のほとんどが、広告費と人件費です。この広告費と人件費を両手取引を前提としてビジネスモデルを組み立てると当然、仲介手数料の割引が難しくなります。
多くの不動産仲介会社は毎週、週末に新聞折込広告をうちオープンハウスをおこなったり、スーモやホームズ等のポータルサイトに物件情報を大量に掲載して反響を取っていくビジネスモデルです。オープンハウスを行うと人件費がかかりますし、ポータルサイトに広告を大量に広告を掲載すると多額の広告費が必要になります。最初から片手のビジネスモデルで人件費と広告費を組み立てることにより、仲介手数料の割引が実現できます。
回収のためにムリな効率の悪い営業を強いることになります。
一般的には、大量に広告宣伝費を掛けて集客を行っている会社が多いです。その広告費の資金回収のために営業マンが毎日お客様へ電話掛けをしたり、夜にお客様のご自宅にアポなしで突然伺ったり、チラシのポスティングを行いガツガツ押し売り営業するのが不動産会社のありふれた日常です。当社では少数精鋭で広告費等の経費についても徹底的に削減して仲介業務をこなしています。
関連記事：【不動産業界の裏側】ポータルサイト(スーモ、ホームズ)の仕組みを徹底解説 仲介手数料とポータルの関係は
仲介手数料の値引き・無料交渉はできるのか？
スーモやホームズのポータルサイトで物件情報を見て内覧や申し込みをする際、多くの方は、物件情報に掲載されている会社にそのまま問い合わせた場合、正規の仲介手数料を請求されるのが一般的です。
スーモやホームズで多数掲載している業者は、反響単価や成約単価が高い場合、1件成約するのに広告費50万円以上かけているケースもあります。不動産会社は、仲介手数料による収入を広告費や人件費や事務所の維持費などの経費に充てていて、両手取引が前提で広告費・人件費をかけていると仲介手数料の値引き交渉は厳しくなります。基本的には、大手の場合、仲介手数料の値引きはNGですが、中小の会社の場合、無料にはならないかもしれませんが、仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性はあります。
しかし、確実に仲介手数料を無料・割引を期待する場合、スーモやホームズの物件情報の情報元の会社に問い合わせる前に、「仲介手数料無料や割引」を前提にビジネスを展開しているところに問い合わせする方が確実にお得に購入できます。
多くの新築一戸建て仲介手数料無料業者は、無料になる物件だけしか対応しておらず、無料にならない片手取引の新築一戸建ては対応していないもしくは、満額（割引無し）請求しています。当社は、 無料にならない片手取引の新築一戸建ても大幅割引の半額で対応可能なシステムです。
中小業者の場合、割引の可能性はあっても、交渉そのものが煩わしいと考える方は特に最初から割引を謳っている所に問い合わせするのがベストです。 仮に値引きがうまくいったとしても値引き交渉した営業マンは最後の決済までつきあうことになるので、気まずい雰囲気で取引を進めていくことになります。つまり、サービスの質が落ちる可能性が高くなります。会社には、値引きを上司に相談しにくい雰囲気があるのが一般的です。
また、注意点として、仲介手数料のために別の仲介会社に変更する話をすると必ずもめたり、トラブルになることがよくあります。
関連記事：新築一戸建（建売）の仲介手数料は無料・値引きできるの？仲介手数料の値引交渉の注意点とデメリット
物件以外にどんな諸費用がどれくらいかかるのか？
何度もいいますが諸費用は、どこでも同じではありません。では、新築一戸建て（建売）の場合、物件以外にどのような費用がどれくらいかかるのかについて解説したいと思います。
まず諸費用の内訳として、大きくかかる費用としては、仲介手数料と銀行関係費用と登記費用です。仲介手数料は、説明しましたように「物件価格×３％＋6万円＋消費税」がかかります。2000万円～4000万円の新築建売の場合、仲介手数料はそれぞれ下記の金額になります。
仲介手数料の次に費用がかかるのが、銀行に支払うお金です。都銀や地銀では、融資手数料型（融資金額×2.2％）と保証料型（期間35年：100万円あたり約2万円）を選択できるところが多いですが、ネット銀行の場合、融資手数料型しか利用することができません。
また、融資手数料型の方が金利が低く設定されているので、多くの方は融資事務手数料型（融資金額×2.2％）を選択しています。例えば、3500万円の融資額の場合、3500万円×2.2％ということで、77万円となります。仲介手数料の次に大きな金額です。また、都銀・地銀の場合、加えて事務取扱手数料（３万円～５万円＋消費税）と電子契約手数料（１万円＋消費税）が必要になります。
登記費用については、表示登記の相場が、９万円～12万円くらいのことが多く高くても15万円までとなります。所有権移転登記・抵当権設定登記については、上記を目安にして下さい。3000万円くらいの新築建売の場合、司法書士の報酬も含めて35万円～40万円くらいに収まっていることが多いです。多くの新築一戸建て（建売）では、司法書士と土地家屋調査士が分譲会社に指定されます。そのため、登記費用の部分では仲介会社で差はでません。
あとは、細かい費用となりますが、火災保険料（12万円～20万円：最長5年）・固定資産税の日割り分・契約に貼る印紙代となります。会社によっては、以上の費用以外にローン事務代行手数料のような適当な項目を作成して請求している会社があります。当社では、無料対象物件の場合、当社から請求するお金はなにもありません。
「仲介手数料無料・割引」の会社を利用する
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
なぜか、 仲介手数料無料で多くの新築戸建てが購入できることも、広くは知られていません。なぜなら不動産取引そのものが人生において数回しかないためです。そのため、「契約さえしてしまえば」という意識があるとローン事務代行手数料等仲介手数料以外にものせて当たり前のように請求することにつながります。
ネットを検索していると不動産会社のWebサイトなどで、「仲介手数料無料や割引」を謳っている不動産会社をみかけます。両手取引を前提として、売主からの仲介手数料を収入源とし、買主には仲介手数料を無料にしています。
こうした不動産会社を利用すれば、新築戸建て物件の多くは、交渉せずに仲介手数料無料・割引で購入できるのです。
同じ物件を購入するのにも、どの仲介会社を通して購入するかで、仲介手数料の金額は違い、諸費用が大きく変わります。注意点とすると、仲介手数料が安いからといって、案内してもらった業者と違う業者で購入すると、タイミングによってはトラブルになる可能性があります。問い合わせのタイミングで、無料・割引の会社に問い合わせることでトラブルを回避することができます。
関連記事：新築一戸建購入で仲介手数料などでトラブルになる可能性あり！ トラブルを防ぐ方法とは？
新築建売の仲介手数料無料業者と有料業者の違い
買い手に仲介手数料を請求している会社と請求しない会社があるのは、会社の考え方とビジネスモデルが大きく影響しています。まずは時代背景ですが昔は直売の新築建売もそこそこありましたが、直売すると土地の情報が入りにくくなる・営業マンをかかえる人件費のコスト等から販売は、仲介会社にまかせる形でコスト削減しているパワービルダーのシェアの拡大に伴うと同時に、ネットで物件を探すことが主流になり、広告コストを大きく削減できる時代になったため、仲介手数料無料でもビジネスモデルを構築できるようになりました。
有料会社と無料会社の大きな違いは、ビジネスモデルの違いで仲介手数料を有料にしている場合は、両手取引を前提としてビジネスモデルを組み立てています。つまり、仲介会社のコストのほとんどが、広告費と人件費ですので、その広告費を莫大に使い集客して営業していきます。そのため、ポータルサイト（スーモ・ホームズ・アットホーム）に大量に広告掲載している会社は両手取引が基本となります。無料にしている場合は、片手取引を前提にビジネスモデルを組み立てています。その場合、コストの大半を占める広告費と人件費を絞り込んで営業をしています。そのため、規模が大きくなると間接コストも増えるため、小さい規模（少人数）で営業している会社が多く、一定の規模以上で仲介手数料無料サービスを行っている会社はかなり少なくほとんどありません。
例えば、ポータルサイト（スーモ・ホームズ・アットホーム）だけの集客に頼って広告費を大量に使いながら、１店舗あたり営業マンが５人～６人くらいの場合、事務所の家賃等を含め損益分岐点が1000万円くらいにはなると思います。そうすると、両手取引で3000万円くらいの物件を成約すれば、両手取引5件で済みます。片手取引つまり仲介手数料無料にすると最低10件成約してようやく損益分岐点にたどり着きます。この段階では利益はでていません。
スーモ・ホームズ等のポータルサイトの費用対効果は年々落ちており、CPA（リード獲得単価）つまり１件の反響を取るのに、５万円以上あるいは10万円くらいかかることもあります。成約単価で計算すると、１件成約するのに50万円以上かかっていることもざらにあります。 つまり、ポータルサイトを軸にビジネスモデルを組み立てている場合、両手取引でないと利益が出にくい構造になっています。そのため、仲介手数料無料サービスを行っている会社は、スーモやホームズにほとんど掲載していないのが特徴です。多数掲載しているにもかかわらず無料サービスをうたっている場合、警戒が必要で諸費用の確認が必須となります。
規模が大きくなればなるほど、仲介手数料無料のビジネスモデルの難易度が上がります。一定の規模つまり営業マンを多数かかえて広告費を莫大に使っている会社が、仲介手数料無料で広告掲載している場合、別の項目で費用を請求される確率が高くなるのでかなり警戒が必要です。
本当に仲介手数料無料のデメリット（落とし穴）はないのか？
まだまだ認知されていないところはありますが、新築建売を仲介手数料無料で買うのが当たり前になりつつあります。認知されていない理由として、不動産取引自体は、人生において何度も経験することではないので、不動産流通の仕組みが理解されていないことにあると考えられます。
そもそも新築一戸建てには、売主物件と仲介物件があります。売主物件の新築一戸建てとは、営業マンをかかえて直売している物件です。それに対して仲介物件の新築一戸建てとは、自社で営業マンをもたず企画に特化して、販売は仲介会社にまかせている物件のことです。
関連記事：新築戸建て建売住宅購入時の仲介手数料が無料になる？売主物件と仲介物件の違いとは！
関連記事：なぜ仲介会社が新築物件を仲介するのか？新築戸建を仲介手数料が無料や割引で購入するために知っておくべきこと！
最近では、営業マンをかかえて販売すると営業マンの人件費や販売広告費が多額にかかりリスクがあるので、リスクを避け合理的な事業展開をするために直売する業者は年々少なくなり、仲介物件の新築一戸建てが増えています。
八尾市の新築一戸建て（建売） でも仲介手数料無料・半額で取り扱える新築一戸建てが多く存在します。
関連記事：新築一戸建を購入時、仲介手数料が必要な物件がほとんど！仲介手数料が不要な新築が少ないのはなぜ？
売主物件の仲介手数料無料のデメリットとは
売主物件の場合、営業マンを養うための価格や広告費が値段にのせられているので仲介物件の新築一戸建てと比較して価格がかなり割高になっていることがデメリットとしてあげられます。仲介物件の新築建売と比較すると500万円から1000万円高いこともあります。そのかわり、直売なので仲介手数料は無料で購入することができます。
売り切らないといけないので、営業マンはムリな営業をしがちで、ゴリ押し営業になりがちです。
関連記事：新築戸建を売主から直接買うと仲介手数料は無料で、お得なのか？
仲介物件の仲介手数料無料のデメリットとは
仲介物件の仲介手数料のデメリットとして、すべての物件をとりあつかえるわけではないということです。また、取り扱いができるとしても片手取引になれば、無料にすることはできません。
年々、企画に特化したパワービルダーが幅をきかせ、両手取引になる新築一戸建ては増えてきています。日本最大の飯田グループ（傘下に、一建設、飯田産業、アイディホーム、アーネストワン、タクトホーム、東栄住宅等）の物件は、売主直売ではありませんが仲介手数料無料・半額のビジネスモデルの会社からであれば無料で購入することができます。しかし、普通の仲介会社から購入すると、成約価格×3％＋6万円に消費税が請求されます。
当社で仲介手数料無料のメリットは「仲介手数料無料+ローン事務代行手数料無料」で3000万円の新築の場合100万円以上安く購入できることです。
関連記事：新築戸建て購入時に、仲介手数料無料の不動産会社だと落とし穴あるのか？
さらに、お得に購入するためには、仲介手数料等の割引だけでなく、物件そのものの価格の交渉をして、トータルでコストを下げるために動いていくことが大切です。
同じ物件を購入するとしても、不動産会社の仲介手数料の金額は違います。物件価格×3％+6万円+消費税は、法的に定められている上限の金額であって、定価のようなものではありません。しかし、請求する仲介会社は定価であるかのように営業します。つまり、どの仲介会社を通して購入するかで、諸費用が大きく変わることになります。仲介手数料は、金額が大きいため、できる限り削減したい費用です。どの会社、どの営業マンから購入するかを決めてから、物件を探すとスムーズに取引を進めることができます。申し込みをして途中で仲介手数料を理由に、会社を変えるとなると大きなトラブルになる可能性があります。
仲介手数料無料で購入したり、仲介手数料割引で購入する注意点とすると、最近スーモで仲介手数料の割引・無料の文言の記載がOK（2023年4月～）になったため、客引きのために、仲介手数料無料・割引の文言を使う業者もでてきているため、仲介手数料以外の適当な項目を作り別で回収しようとしている業者も存在します。その多くは、ローン事務代行手数料等の名目だけでなく、適当な項目で請求していることが多いので、諸費用の明細をもらったら必ずチェックする必要があります。
ローン事務代行手数料（言い方はいろいろあります。）は、住宅ローンをサポートする費用ですが、本来は、仲介手数料に含まれるべき業務内容です。慣習的に請求している会社は多くあります。
両手取引を狙う有料業者が応酬話法でよく利用される代表的なデメリットを下記にまとめてみました。
サービスの質が落ちるリスクがある
仲介手数料は不動産会社が得ることができる重要な収入源となるため、仲介手数料が無料になることでサービスの質が落ちる可能性があります。確かに本来もらうべき収入源がないとサービスの質が低下する可能性があるというのはもっともらしい無料業者つぶしの営業トークではありますが、集客目的で無料にしているのかあるいはポリシーがあり企業努力をしているのかがポイントになります。なんのポリシーもなく集客目的だけで仲介手数料無料にしている場合、サービスの質が落ちる可能性は否定できません。
例えば、仲介手数料が高額な案件と少額な案件があるとすると、営業マンの思考回路とすると仲介手数料が多くもらえる案件を優先的に考えます。手数料の大小関係なく仕事をするマインドがあるかが重要になります。サービスの質が低下すれば、満足いく購入が実現できない可能性がありますが、結局のところ営業マンの質に帰属することになります。仲介手数料の大小に関係なく対応していくマインドがあれば、サービスの質が低下することはありません。
そもそも、有料業者は、両手取引を前提としたビジネスモデルを構築しています。つまり、仲介会社のコストの大半は、広告費と人件費ですので、特に広告費の使い方をみれば理解できます。スーモに50件100件と掲載しているとその広告費を回収しなければいけません。
アフターサービスが不足している
アフターサービスについても上記と同じことがいえます。仲介手数料を無料にしている業者で、集客目的でやっている場合、取引完了後のサポートやアフターフォローについても質が下がる可能性があります。物件の購入後に発生するトラブルや不具合に対して迅速かつ適切に対応することは、購入者にとって非常に重要です。しかし、ポリシーある営業マンであれば、サービスの質が担保される可能性は高く、将来的なトラブルへの対応が困難になる可能性は低いといえます。
また、新築建売の場合、基礎構造部分の重大な瑕疵担保の部分については10年保証が法律で義務になっており、細かい部分は各社アフターサービス基準に基づいてアフターサービスを行っています。これは分譲会社の義務となります。
無料の物件だけに絞ると紹介物件が限られる
全ての物件で仲介手数料を無料にできるわけではありません。仲介手数料を無料にできる物件とできない物件があります。無料の物件だけしか対応しませんという無料業者の場合、選択肢が狭くなるデメリットがあります。当社では、無料にできない物件は、半額対応しています。
不動産会社が利益なしでビジネスをすることはありません。その場合、ボランティアになってしまいます。何らかの理由で利益を確保できる物件でなければ仲介手数料を無料にすることができませんが、片手取引でも成り立つビジネスモデルを構築していないと無料サービスを継続することはできません。
売主側にたった交渉になることがある
集客目的で仲介手数料無料にしている会社の場合、手抜きされる可能性があります。手抜きは無料だからというわけではなく有料だから安心というわけではありません。そこが不動産業界の闇です。
なにかトラブルがあったり、不動産会社を介して売主と交渉を進めていく際に、買い手からはなにももらっていないからという理由で仲介手数料無料だと売主側に有利な交渉となってしまう可能性があります。また、できるだけ工数をかけたくない、手間をかけたくないという発想になるかもしれません。顧客意識が低いと値段交渉においても手抜きや売主側よりの取引をされるリスクがあります。とはいえ値段交渉については値段が折り合ってこそ契約をまとめることができるので、手抜きはしにくいとは思います。
結局のところ営業マンのマインドや資質によるものですが、意識の高い営業マンにあたれば、手抜きされるリスクはありません。
別項目で費用を請求される可能性がある
仲介手数料は、物件の販売活動や現地案内、売主との値段交渉や重要事項説明・契約書の作成、引き渡しまでのスケジュール管理や引き渡し手続き（決済）など、多岐に渡る活動の対価となります。
本来請求すべき仲介手数料がなくなるわけですので、仲介手数料は無料にして、別名目で請求されてしまう可能性があります。特に集客目的で、仲介手数料無料にしている場合、確率が上がります。
ローン事務代行手数料が代表的な項目でその他、不要な測量費用や高額なオプション費用やコンサルティング料や契約事務手数料などで請求された場合は別項目で請求されている可能性があります。当社では、仲介手数料が無料の場合、当社から請求するお金はなにもありません。
専門知識と経験が不足している
不動産取引の成功は、営業マンの市場分析能力・相場把握能力、法律に関する知識、重要事項・契約書の作成とポイントをおさえたかみ砕いたわかりやすい説明、そして契約期日までのスケジュール管理など、多岐にわたる要素に依存しています。これらのプロセスを適切に実行するには、専門知識と経験が絶対に必要です。専門知識だけでなく経験が豊富な営業マンは、予期せぬ問題にうまく対処し、取引をスムーズに進行させることができます。経験豊富なスタッフは、過去の事例から学び、よく似たトラブルや問題が発生した時、効果的に処理する能力があります。
しかし、結局のところ、営業マンのマインドと考え方次第という結論になります。営業マンの質が高いから満額請求するというものではありません。また自信がないから満額請求しないということではありません。取引リスクがほとんどない新築で仲介手数料を請求するだけの価値があるのかという点です。適正価格はどうなのかという視点から考える必要があります。
仲介手数料無料業者の中に存在する客引き目当てで他の項目で請求するスキームの会社に騙されず、仲介手数料ゼロというだけの文言にまどわされず、サービスの質が高く提供される専門知識・経験がある営業マンを選択することが、購入希望者にとって最も賢明な選択となります。
仲介手数料無料の仲介会社も多く、どこがいいのかわからない！どうすればいい？
仲介手数料を無料にする不動産会社は、ネットが主流になってきた2010年くらいから増えており、特にパワービルダーのシェア拡大が一番大きな理由だと思っています。一昔前は、そもそも無料にできる物件そのものがかなり少なく仲介手数料無料のビジネスモデルが成り立ちませんでした。その増加と同時に有象無象でどこに依頼すればいいのか不動産会社選び・営業マン選びが難しくなっています。玉石混交しておりサービスの質がよくない不動産会社も混ざっている可能性もあり、できれば信頼できる営業マンにまかせたいというのが本音だと思います。
では、どこを基準に不動産会社選びをすればいいのか？選び方のポイントをご紹介したいと思います。最終的には、会社というよりはいい営業マンに出会えるかですが、入り口となる会社で絞り込んでいくことになります。
無料にできない場合、手数料はどうなるのか？
仲介手数料無料の不動産会社を選ぶとき、会社のポリシーを聞いて判断していくことも大切ですが、営業マンに「なぜ、無料にできるのですか？」と聞いてみて、確認しようとしても結局通り一遍のあたりさわりない答えしか返ってこない可能性が高いです。
ネットを活用して、コスト削減や駅前の一等地に店舗を構えていないや大量のチラシ広告宣伝費不要や人件費削減の類は、よくある回答でそれだけでは、なかなか判断することは難しく一歩踏み込んだ質問が必要になりますが、最初の段階で深いところまで理解することは難しいといえます。
ポリシーがあり説明する時間があれば、不動産流通の仕組みから説明してくれるとは思いますが、案内や商談の時間は限られているので、その都度の言動や対応を見ながら判断していくことになると思います。特にポリシーがなければ時間があっても詳しい説明は期待できず、ありきたりの答えに終始すると思います。
また、新築一戸建てには、無料にできない新築建売も存在します。その場合、手数料は、満額請求になるのかそれとも割引はあるのかの確認も最初の段階でしておく必要があります。ここでの対応も業者選びのポイントとなります。
諸費用の見積もりを最初の段階で、別の項目で請求されていないか確認する
2023年スーモが「仲介手数料無料」の文言記載をOKにしたために、仲介手数料無料を客引きのために利用する業者が増えてきました。そういった業者が、他の項目で請求して、仲介手数料分を回収するスキームで請求された事例があり、「他の費目で別途請求されるのでは？」と不安になる方がいらっしゃるかもしれません。そのため、購入する意思のない物件でも必ず最初の段階で諸費用の見積もりを依頼し確認しておくことが必須だと思っております。
有料で請求している会社でもローン事務代行手数料は、請求していることは多いですが、法律的には、ローンのサポートは本来仲介手数料の中に含まれるべき内容なので、仲介手数料の上限を超えて請求していることになるので、違法となります。
依頼した諸費用の見積もりの中に、ローン事務事務代行手数料のような項目があれば、警戒すべき不動産会社と判断して避けた方が無難です。
また、契約事務手数料であったり、調査費用であったり、いろいろな項目を作成しかすめ取ろうとしています。最近では、高額なオプションや測量費用など巧妙にだまし取ろうとしています。
複数社を比較して決める
「無料化できる理由」や「諸費用（別途請求がないか）」を確認したとしても、その内容だけで不動産会社の良し悪しを判断するのは難しい可能性もあるかもしれません。とはいえ、ローン事務代行手数料を請求する会社は、会社の文化としていいサービスは期待できない可能性が高いので、その会社の営業マンも毒されている可能性があります。結局、取引を最初から最後までみてくれるのは営業マンですので最終的には営業マンで判断していくことになります。では、どうすればいいでしょうか。
そんなときは、複数の不動産会社を比較していくしか方法はないと思います。一つ一つのちょっとした対応の中にヒントが隠れています。
各社の仲介手数料額やサービス内容、ちょっとした言動を比較することで、信頼できるかどうか判断していくしか方法はありません。
不動産業界は、車業界と同じで、情報の非対称性で商売しているところがあるので、会社の規模が大きいと安心できるというものではありません。 不動産購入は、「何を買うかより誰から買うか」「どの会社から買うかより誰から買うか」が大切です。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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